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1、万裕项目营销策略提案11、岔路口板块2、百家湖板块3、九龙湖板块4、东山板块板块5、汤山麒麟板块6、将军路板块7、科学园板块8、大学城板块23756 8 本项目4上兵伐谋，逐鹿江宁前 言作为江宁最远的板块，面对未来激烈的竞争（ 2010年上半年周边有近 70万的供应量），客户资源的同质化、主力产品的同质化，我们在市场形象、营销策略、推广手段等方面将如何突围？市场背景整体市场分析 政策回顾政策主题 核心内容 影响存贷款利率下调央行下调金融机构人民币存贷款基准利率每次下调 0.27个百分点2008年 11月 26日下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点鼓励流通公积金存贷利率调整
2、建设部上调个人住房公积金贷款利率。上调 0.18个百分点投资者风险增加，买房人影响较小央行 关于加强商业性房地产信贷管理的通知 第二套 (含 )以上住房贷款首付不低于 40% 投资者风险增加，二次臵业客户收到一定影响2月 13日下午举行的南京市住房公积金贷款调整新闻发布会 取消对每平方米万元以上、单身公寓等不贷公积金的限制。购买自住住房的借款人，还清住房公积金贷款后，可再次申请办理住房公积金贷款；第二次使用公积金贷款时，首付不低于 40%。自 2008年 2月 18日起，最高可贷额度由 15万元 /人调整到 20万元 /人。购房者购房资金渠道得到拓展，对除别墅产品外的住宅消费具有一定的促进作用
3、 关于金融促进节约集约用地的通知 禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款；土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的 70；加强银行对于不良贷款监管贷款利率下调为基准利率 0.7对符合政策新发放的商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的 0.7倍，最低首付款比例调整为 20%。 促进房地产市场流通金融政策由抑制到鼓励，对房地产发展起到很大的利好作用政策主题 核心内容 影响 关于保持房地产市场稳定健康发展的意见 一是给市民以实惠，增强购房消费能力，积极改善住房民生。二是抓住机遇，优化投资发展环境，提升房地产业发展水平。三是完
4、善管理，提高政府服务效率，规范房地产市场发展秩序。促进房地产市场健康稳定发展 南京市购买普通住房补贴发放操作细则 为贯彻落实南京市政府办公厅 关于保持房地产市场稳定健康发展的意见 精神，对 2008年 10月 1日至 2009年 9月 30日期间个人购买普通住房（不含份额转让），给符合政策的购房人发放购买普通住房补贴（以下简称购房补贴）。鼓励刚性需求购中小户型房源税率下调1、 2008/11/1/起，个人首次购买 90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到 1%； 2、对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。 3、 10/27/起，首次购房 /贷款利率的下限
5、可扩大为贷款基准利率的 0.7倍。 4、首次购房首付比例下调至 20%。5、公积金各档次利率分别下调 0.27%。 6、明确支持地方政府救市。促进房地产市场成交，加快流通4万亿资金 提出用 4万亿资金拉动内需 拉动内需，稳定市场 关于完善我市房地产市场调控工作的意见 （一）个人购买普通住房超过 2年（含 2年）转让的，免征营业税；个人购买普通住房不足 2年转让的，按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。个人购买非普通住房超过 2年（含 2年）转让的，按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足 2年转让的，按其转让收入全额征收营业税。（二）对个人转让 2年以上住房
6、取得的所得，其缴纳的个人所得税根据地方分成部分给予补贴。促进房地产市场健康稳定发展，扩大内需从多方面促进房地产市场发展整体市场分析 政策回顾整体市场分析 政策回顾政策主题 核心内容 影响二套房贷政策收紧各银行必须严格执行之前关于房地产贷款的相关政策，并且明确表示各银行不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃第二套房贷政策约束，不得自行解释二套房贷认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。商业银行未来对同一贷款人发放的二套房贷款，除规定的改善型住房可参照首套房目前 2成首付、 7折利率执行外，其余所有贷款均执行 4成首付、 1.1倍利率。投资比例下降，成交量将有一定幅度的下滑二套房
7、贷政策收紧区域内购房动机以首次臵业及初次改善型为主，二套房贷政策影响不大。但是对区域未来价格的增长速度会有抑制作用。整体市场分析 房地产投资分析0 6 - 0 9 年固定资产投资、房地产投资走势图21.10%3.20%15.30%15.80%15.00%16.70% 13.90%27%18.60%1.10%050010001500200025002005年 2006年 2007年 2008年 2 0 0 9 年1 - 4 月份亿元0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%社会固定资产投资 房地产投资 固定资产投资增长 房地产投资增长固定资产投资额持续增长，
8、金融风暴的影响，房地产投资额比例迅速下滑南京凭借其省会城市，交通便捷、城市发达开放的优势，每年都吸引很多知名企业投资南京，历年来南京市固定资产投资均保持较快的发展幅度。但受到 08年金融危机的波及，投资客逐渐淡出市场，全国范围内房地产市场观望之风盛行，房地产投资额快速下降。整体市场分析 土地市场0 7 - 0 9 年江宁、全市土地成交走势9605784.86364711.9946178.31705916.41027986.3370937.70200000040000006000000800000010000000120000002007年 2008年 2009年平方米0.0%5.0%10.0%
9、15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%全市 江宁 比率注：数据截止 09年 6月已成交土地，下同金融危机影响，上半年开发商资金链紧张，土地市场较为冷淡08年以来，金融危机给开发商带来的资金链短缺，包括对于房地产后市信心不足的忧虑，导致08年以来土地市场离奇冷淡，较土地市场较好的 07年比， 08年土地市场成交量减少 1/3，并且保持下降趋势，到 09年 6月份共成交土地 14幅，成交面积 105.1万方。作为南京市重点发展区域之一，江宁区土地供应比例持续增加。0 7 - 0 9 年江宁区、全市住宅地价走势3561208616962068 208088305001
10、0001500200025003000350040002007年 2008年 2009年元/ 平方米全市 江宁整体市场分析 土地市场经过 08年深度调整，土地市场也趋于理性；随着 09年上半年开发商销售套现，下半年土地市场将逐渐趋于活跃07年房地产业疯狂发展的一年，土地市场也异常火爆，地王频繁出现，被誉为地王年，但随着宏观调控、金融危机的到来，市场的观望成交量迅速下滑，开发商资金链皱紧，开发力度下降，拿地热情不再，土地价格开始大幅度下滑，甚至出现了难得一见的多块土地流拍现象。整体市场分析 商品房市场2005 - 2009 年住宅整体供求 、 均价走势6200645558924524440302
11、00400600800100012002005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年万方01000200030004000500060007000元 / 平方米供应 成交 价格 09年压抑很久的需求在鼓励政策、促销活动的带动开始快速释放调控政策的综合作用、金融危机的到来，使得房地产步入深度调整，为了增加内需，保持经济平稳增长，国家开始通过一系列金融措施，税费减免来鼓励购房， 09年初，压抑了近大半年的刚性需求开始在开发商大力度的促销活动下释放。注： 09年数据为 1-5月成交数据08 年 5 月 - 09 年 5 月南京市供求走势图02000400060008000100
12、001200008-05 08-06 08-07 08-08 08-09 08-10 08-11 08-12 09-01 09-02 09-03 09-04 09-05套数新增套数 总销售套数价格与成交量走势突出 08年异常 市场需求走势变化2007 年 12 月 - 2009 年 6 月商品住宅销售均价走势（ 元 / 平方米 ）6332605455176517658063206240542957196014599665886719680869095674606650884000450050005500600065007000750008 年 1 月 08 年 3 月 08 年 5 月 08
13、年 7 月 08 年 9 月 08 年 11 月 09 年 1 月 09 年 3 月 09 年 5 月整体市场分析 市场价格走势市场价格的变化体现出市场理性回归与逐渐回暖一个过程08年下半年房价的理性回归，至 09年初价格回归到较低水平，达到市场预期，市场潜在需求开始进入市场，市场出现回暖过程，价格逐渐回升。09 年南京一至五月各面积段成交对比050010001500200025003000350080 以下 80-100 100-120 120-140 140-160 160 以上套1 月 2 月 3 月 4 月 5 月整体市场分析 市场需求走势舒适、宽敞户型销售比例逐渐走高，改善型客群进入
14、市场市场需求主体集中在 80-100平方米，多为舒适两房、紧凑三房，需求主体多为首次臵业， 3-5月份， 100-120平方米、 120-140平方米两个面积段的成交量也有所增加，改善型臵业客户逐步进入市场，可见市场需求主体已经由首次臵业客户向首次臵业 +改善型臵业混合型客户发展。09 年南京一至五月各价格段成交对比0500100015002000250030004000 以下 4000-5000 5000-6000 6000-8000 8000-10000 10000 以上套1 月 2 月 3 月 4 月 5 月整体市场分析 需求单价走势需求价格的变化过程体现了市场价格回升，改善型客户的进入
15、推动整体价格拉升图表数据显示， 1-2月份 4000元 /平方米以下的房源成为市场成交主体， 3-5月份 4000-5000元 /平方米的房源成为需求主体，这个价格段的变化过程，成为南京房价止跌反升的一个标志。 5000-6000、 6000-8000元 /平方米的房源成交量也逐渐上涨，可见改善性客户也逐步进入市场。整体市场总结南京市出台一系列房地产调控政策，为南京房地产发展提供一个较好的政策环境。开发商拿地热情不再，土地成交量逐年减少，土地价格也逐渐回归作为南京市重点发展区域之一，江宁土地供应比列逐年增加09年市场量价齐升，回暖之势明显市场需求中小户型房源首次置业、改善性置业成为客户主体主城
16、区域近郊江宁区 本项目15公里南京东南部，与主城区约 15公里，区域内景观资源丰富区域市场分析 区域规划区域市场分析 区域规划江宁是南京一主城三副城中的一城功能定位 规划面积 规划人口仙林 城镇空间向东发展的增长级；接受上海辐射以及新经济发展的主要空间；以发展教育和高新技术产业为主要方向。80KM2 50万江北 城镇空间跨江发展的增长级；相对独立区域综合服务功能；承担吸收来自北部农村城镇化人口的功能。90KM2 75万江宁 城镇空间向南发展的增长极；承担主城部分功能扩散的职能；吸收南部农村城市化人口。107KM2 130万依托江宁开发区，大力推动南部东山新市区的发展，控制好公路二环以北、牛首山 祖堂山风景区以东地区的建设用地，突出以缩短与主城通达时间为目标的公交体系建设
