上海某房地产开发贷款项目评估报告

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1、 1上海某房地产开发贷款项目评估报告项目名称：“” 项目 企业名称：上海房地产有限公司 评估单位： 二 三年十一月二十九日 目 录第一章 概 要 一、借款人评价 二、项目评价 三、市场评价 四、投资筹资评价 五、财务评价 六、贷款风险评价 七、评估结论 第二章 借款人评价 2一、借款人概况 二、经营者素质及管理水平 三、信用状况评价 四、资产负债分析 五、盈利能力及资产运用效率 六、现金流量分析 七、信用状况评价 八、企业前景评价 第三章 项目建设条件评价 一、项目建设的必要性 二、项目建设内容、 规模和建设 三、项目实施进程评价 四、项目建设条件评价 五、设计单位资质评价 六、施工、监理单位

2、资质评价 七、环境保护评价 第四章 市场评估 一、市场供求状况及其发展趋势分析 二、城东房地产市场分析 三、市场定位分析 3四、市场预测分析 五、项目分析 第五章 投资估算和筹资评价 一、投资估算 二、投资来源及筹资评价 三、项目投资计划评价 四、有关说明 第六章 偿债能力评估 一、项目财务效益预测 二、项目财务现金流量分析 三、资金来源与运用分析 四、项目偿债能力评估 五、项目敏感性分析 第七章 贷款风险与效应评价 一、定量分析 二、定性分析 三、贷款担保评价 第一章 概 要 4根据上海房地产有限公司开发“”工程申请贷款的需要，经工行支行初 审，并 报 工行 分行营业部住房信贷处研究决定，组

3、成评估小组，于 2002 年 11 月 24 日对该项目进行全面评估（评估基准日确定为 2002 年 9 月 30 日）。根据项目的现有资料、开发现状、项目实施条件和可操作的方案，参照工行“ 房地产开发贷款评估 办法” 的要求，评估组采用必要的评估程序，通过对借款人综合情况及开发项目建设条件、市场及预测、效益、风险等多方面分析得出评估结论，并于 2002 年 11 月 29 日完成评估工作。现 将评估报告简要概述如下： 一、借款人评价 上海房地产有限公司（以下简称上海）成立于 1999 年 7 月 22 日，是集团股份有限公司下属的全资公司。法人代表 ，注册资本 2000 万元，分别由集团股份

4、有限公司投资 1800 万元和房地产有限公司投资 200 万元构成；公司主营房地产开发，具有房地产三级开发资质。2001 年 1 月起正式进行“”联排别墅和复式别墅高档住宅小区项目开发。在近 1 年的销售时间里，在上海市激烈的市场竞争中，“ ”业已取得近 2.5 亿元的销售佳绩，实际到帐销售收入为 15848.89 元。截止 2002 年 9 月，公司资产总额为 21335 万元，负债总额为 13482 万元，所有者权益为 7852 万元。 上海在工行支行开有一般结算帐户。截止 2002 年 9 月 30 日，在工行支行存款余额为 557 万元；公司借款余额 9000 万元，其中工行支行借款

5、7000 万元，中行支行借款 2000 万元，均按时付息，无借款逾期现象发生。企业无不良信用记录，2002 年经工行分行审核评定信用等级为未评级。 5通过资产负债率、盈利能力及资产运用效率、现金流量的分析，得出以下结论：企业所有者权益呈现增长趋势,自身积累增加,对负债的依赖程度减小，有较强的付息能力、融资能力和偿债能力。 二、项目评价 “”居住小区 项目，位于上海市东南部*区 乡*村三、四组（村）二环路内侧米，地理位置优越，交通便利。该项目总占地 163,648平方米（含代征地 41,024 平方米），建筑总面积 116,092 平方米，其中：商品住宅 111,162 平方米（可销售面积 95

6、,118 平方米，赠送面积 16,044 平方米），会所 2,820 平方米，幼儿园 1,490 平方米，配套用房 620 平方米。 项目规划设计有 52 幢住宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在 160 平方米到 298 平方米之间，共 403 套，其中联排别墅 319 套、复式别墅 84 套。项目容积率 0.95，绿化率 53%。 项目各项报批手续齐备，建筑勘察、设计、建设、监理单位均具有相应资质。小区于 2001 年 8 月全面开工，截止 2002 年 11 月已完成 52 栋住宅项目土建工程、外立面装饰和水电气安装；游泳池、配套用房、小区道路和景观绿化工程建设还

7、在进行之中，预计在 2002 年 12 月完工交房。 三、市场评价 根据企业提供的资料，“” 项目定位为大规模高档联排别墅和复式别墅小区，该项目具有地理位置优越，小区环境别具一格等优越性，同时存在小区内车位比不足，定位较高，销售不容乐观等劣势。通过选取交易实例进行分析，得出联排别墅平均售价 5391 元/ m2，复式别墅平均售价 41 683 元/ m2。本 项目可实现销售收入联排别墅 43466.61 万元，复式别墅 6061.17 万元,预计可实现销售收入 49527.78 万元。 四、 投资筹资评价 根据企业提供的经规划局批准的总平方案，参考该开发企业在同类项目上的开发成本以及上海市同类

8、建设项目经济技术标准，并结合项目自身情况，经测算该项目总投资 40573.09 万元，其中项目开发成本（土地、房屋开发费及其他）35679.20 万元，开发费用（财务费用、管理费用、销售费用） 4893.89 万元。经评定单方成本为 3494.91 元/平方米；其中：土地 1489.04 元/平方米、前期工程费 68.30 元/平方米，房屋开发费为 1327.16 元/平方米、费税(主要为综合报建费、集资费)140.85 元/平方米、期间费用 421.55 元/平方米，其他费用 8.19 元/平方米，不可预见费 39.82 元/平方米。 企业自筹资金 12478.55 万元，工行土地储备贷款

9、7000 万元（到期集团代还，详见附件：集团承诺函，截止 2002 年 11 月末，已归还 1100 万元），中行流动资金贷款 2000 万元（2003 年到期），向工行新增房地产开发贷款 5383.08 万元，销售滚动投入 13711.46 万元。企业自筹资金占总投资的 30.76%，符合规定的贷款要求，截止评 估基准日，该项目已投入资金为 29229.93 万元。 五、 财务评价 经过评估测算，该项目的各项盈利能力指标测算结果如下：（详见评估主表 4 项目财务现金流量表） 1、项目建成后将实现净利润 4108.17 万元； 2、内部投资收益率：按全部投资计为 26.77%； 73、财务净现

10、值（还原利率 10）：按全部投资计为 3341.04 万元； 4、动态投资回收期(还原利率 10%)：按全部投 资计为 2.03 年； 由以上可以看出，该项目内部投资收益率均大于设定的基准收益率（设定的基准收益率为 10），财务净现值大于零，说明该项目在计算期内按行财务评价标准可行。 六、 贷款风险评价 通过定性及定量分析，项目财务抗风险能力较强。 通过定量计算，本项目风险等级为 AA 级，贷款项目综合风险度为 0.25，低于风险度 0.6 的界限值。 该公司向行提出 贷款担保方式为其母公司集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析，担保方集团股份有限公司 2001 年所有者权益为

11、 16.8 亿元，其中未分配利润为 2.87 亿元，对外担保为1.9 亿元，且全部为集团内部担保。财务状况良好，担保方式可行。 七、 评估结论 评估小组经过对企业综合情况、项目建设条件、投资估算，筹资、销售及偿债能力、贷款风险及效应等多方面进行分析测算，认为：“”项目建设条件具备，目前，土建已完成 90，景 观已完成 40，投资计划可行，财务评价符合贷款要求，项目被评为 AA 级，具有一定的抗风险能力，该公司向 行提出 贷款担保方式为其母公司集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析，担保方集团股份有限公司 2001 年所有者权益为 16.8 亿元，其中未分配利润为 2.87 亿元

12、，财务状况良好，担保方式可行。 8由于项目在建设条件和市场销售等方面存在一定程度风险，应对项目资金专款专用，对房屋开发及销售回笼资金全程监控，做好贷后管理工作。 第二章 借款人评价 一、借款人概况 并通过了“ 上海房地产有限公司（以下简称上海 ）成立于 1999 年 7月 22 日，是集团股份有限公司下属的全资公司。法人代表，注册资本 2000 万元，分别由集团股份有限公司投资 1800 万元和房地产有限公司投资 200 万元构成；该公司主营房地产开发，具有房地产三级开发资质。 上海房地产有限公司在成立之初就严格管理，建立了一整套严格的管理制度。作为集团有限公司开拓中国西部市场的桥头堡，上海

13、在最初的两年主要代表集团从事战略性工作，包括市场考察，战略咨询等，没有实际操作项目。该公司于 2001 年 1 月起正式进行“”联排别墅和复式别墅高档住宅小区项目开发。“” 于 2001 年 8 月正式开发，2001年 12 月 8 日正式开盘发售，在近 1 年的销售时间里，在上海市激烈的市场竞争中，“” 业已取得近 2.5 亿元的销售佳绩。售房率已接近 50%。开盘以来，“” 已获得 2001 年度“ 上海市 10 大金奖楼盘”和“ 群众最喜爱的楼盘”等荣誉 亚太村生 态住宅小区” 的评审 、2002 年 6 月份在由建设部主办的 2002 年中国住宅创新夺标评选中，获“创新示范楼盘” 综合

14、大奖。 二、经营者素质及管理水平 9上海房地产有限公司产权明晰，制度完善，对内对外经济关系清晰，无对外投资和诉讼等法律事宜。公司下设工程部、配套部、开发部、销售部、策划部、行政部和财务部 7 个部门；现有正式职工 34 人，其中博士 1 人，硕士 5 人，本科 24 人，大专 4 人；具有高级职称 4 人，中初级职称 28 人，公司人员配置优势明显，素质较高，具有一定的专业技术水平。 上海房地产有限公司主要领导人基本情况如下： 法人代表：，男，39 岁，硕士。 总经理：，男，39 岁，硕士。 副总经理：，男，47 岁，博士。 财务部经理：，男，28 岁。 三、信用状况评价 该公司在工行 支行开

15、有一般 结算帐户。截止 2002 年 9 月末，该公司在工行支行存款余额为 557 万元；公司借款余额 9000 万元，其中工行支行借款 7000 万元，中行支行借款 2000 万元，均按时付息，无借款逾期现象发生。企业无不良信用记录，经省分行审核评定其 2002 年度信用等级为未评级。 四、资产负债分析： 企业财务状况详见附件企业的资产负债表。公司的资产负债状况及主要经济指标如下表： 资产负债及偿债能力指标简表 (单位:万元) 项目 2000 年 2001 年 2002 年 9 月 10总资产 17000 26798 21335 总负债 15000 25442 13482 流动资产 17014 26678 21172 流动负债 0 10442 13482 所有者权益 2000 1356 7852 资产负债率（%） 88% 94% 63% 流动比率（%） 255% 157% 速动比率（%） 112% 77% （一）、资产负债趋势分析： 下表是企业近三年资产负债变化趋势(与上一年比较): 资产负债横向变动趋势表 (单位:万元) 项 目 2000 年 2001 年 2002 年 9 月 资产增长绝对数 16390 9798 -5463 增长百分比 2686% 57% -20% 负