《上海某别墅市场专题调查研展报告（分析篇）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上海某别墅市场专题调查研展报告（分析篇）（16页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、关于*别墅市场专题调查研展报告&企划全程企划伙伴分析篇31 问题与机会点分析32 项目建议33 市场定位建议34 劣优势分析 1 6 6 6 1 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 9 : : 9 : : 6 6 6 6 3 4 6 关于*别墅市场专题调查研展报告&企划全程企划伙伴分析篇31 问题与机会点分析32 项目建议33 市场定位建议34 劣优势分析31 问题与机会点分析机会点分析综观上述*相关别墅市场的全面调查，进一步的研展，我们发现如下的市场机会：便捷的交通和优越的地理位置本案位于外环线南大道南侧，在 50 米宽的虹梅南路上，一条贯通梅陇、虹桥的快速干道，一条连接两大国际机场
2、的外环线，无论是进市还是出外公干，一路畅通无阻，直达目的地。东北向，与徐汇最南端区域紧邻，三、五钟车程即可跨入被誉为高档住宅居住地的徐汇；西北向，同样三、五分钟的车程，便可到达闵行政文经济中心之地的莘庄。根据我们对沪上别墅市场的研展结论，我们发现：此地若开发中、高档以上的别墅，其便的的交通和优越的地理位置形成的优势比较突出，加上*一期社区环境建设竣工，其功能齐全的 VIP 设施，以及全面的小区内各类生活设施的配套，对中高档购房客有一定的吸引力。*一期 300 平方米左右独立式热销也证明了这一点。 1 6 6 6 1 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 9 : : 9 : : 6 6 6
3、 6 3 4 6 关于*别墅市场专题调查研展报告&企划全程企划伙伴然而，此外若开发经济型生活类的联排式别墅，情况就会截然不同。因为此类别墅物业的消费者在选择物业时将特别看重周边公共交通环境及其小区周边的生活机能设施，从这一点上看，这里非但没有优势而言，甚至可以说远远不到令这群消费者满意的标准。这一点可以从两个方面得到佐证：一方面，本案周边的普遍物业（如多层小区）的销售单价范围不超过 2500 元/平方米，和闵行的莘庄、七宝、梅陇等地区相比，其地区性物业价格数是非常低的，由此可见，此地若开发以济型的别墅物业，其销售单价也不可能定得过高，因为经济型物业的售价受地区性价格指数制约的。另一方面，*一期
4、四拼式联体别墅，销售单价平均约4500 元左右/平方米，假如按经济型别墅产品来定位，半单价偏高而形成的市场销售抗性是显而易见的，从实际销售情况来看，实事也证明了这一点。土地低成本获得和中高档物业开发形成的低出高时效应应该说，本案获得的土地成本相对而言是比较低的，这从本区域偏低的地区性物业价格指数也可看出，在这样的地块上，若能开发中、高档别墅物业，除去上述的交通和地理位置之优势不论，就其销售单价而言，一般都达到 6000 元/平方米以上，而且这类物业的价值还在不断的提升之中，其形成的市场也正在悄悄地在升温。对此形成的市场机会点，其关键在于在价格性能比许可的条件下，如何规划和设计出适应市场需求的“
5、中、高档别墅”物业。 1 6 6 6 1 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 9 : : 9 : : 6 6 6 6 3 4 6 关于*别墅市场专题调查研展报告&企划全程企划伙伴问题点巨大中高档楼盘数对本案的冲击*一期独立式别墅的成功推广，已经吸纳了来本区域选择中、高档别墅物业的购房者，此次调查我们能发现的是，这部分购房者的需求偏向，通过他们能了解到的是同类客层可能需要的是怎样的物业产品，而我们却很难估标出这群客层究竟还有多少，即使我们发现在目前来说这群客层形成的需求量仍然相当大，然而，考虑到今明两年，整个上海将数千万平方米的别墅类新盘入市，就同一目标客源层面而言，势必受到其他楼盘的极
6、大冲击。“入世”在即为本案的销售带来挑战随着中国“入世”步伐的不断加快，越来越多的外资企业将目光瞄准了中国，尤其是上海，作为未来在东亚的经济金融中心，上海的重要性不言而喻。一旦中国入世，必然会有众多外资房地产企业进军上海的房地产市场，他们将带来新的理念。新的规划和新的操作模式，将提升整个上海房地产市场的整体档次，必将对上海楼市构成巨大的冲击，更加深了本案销售的竞争性。随着更多新开质优价适的中、高档别墅物业的推出，必将造成客源的分流。这就要求本案在规划及档次上，要高度重视规划的前瞻性。 1 6 6 6 1 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 9 : : 9 : : 6 6 6 6 3 4
7、 6 关于*别墅市场专题调查研展报告&企划全程企划伙伴分析篇31 问题与机会点分析32 项目建议33 市场定位建议34 劣优势分析32 项目建议根据前述市场调查及分析的市场机会和问题点，本报告对*二期项目规划特提出如下的建议，供有关方面参考。一、 产品描述主要经济指标本案占地面积 108900 平方米，总建筑面积 41000 平方米左右，容积率 0.37 的容积率，建筑密度 16%左右，绿化率50%左右，幢距南北间距在 18 米以上，东西间距控制在 8 米左右。物业形态以独立式别墅为主，为了实现 0.37 的容积率，适当配以有限量的双拼复式型联体别墅。独立别墅为二层，单栋建面在 250-350
8、 平方米之间，主要分 250 平方米、300 平方米、350 平方米三种规格；双拼复式型联体别墅为三层，单套建面在 200-230 平方米之间。其中独立式别墅面积在 250 平方米的所占比例为最高，约控制在 50%左右，300 平方米所占比例约控制在 20%左右，其余视适当情形分摊于联体别墅和350 平方米的独立别墅，并以散落式分布整个小区内。 1 6 6 6 1 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 9 : : 9 : : 6 6 6 6 3 4 6 关于*别墅市场专题调查研展报告&企划全程企划伙伴二、 使用功能住宅量直最原始的功能毕竟是能遮风挡雨让人安身的地方。漫长的人进化过程也是居
9、所不断完善的过程。生活住宅区无论是在空间上、生态上、文化上还是智能上的开发，其主题都是为了诗意的“居住” ，因此上述各项功能只有在使用过程中才能不断体现出价值。本案的别墅在满足人们居住生活的要求上，不外乎五大功能区域，下面按不同单套建议如下：礼仪区别墅的礼仪区包括客厅、起居室、入口（门厅） ，也是别墅的多功能空间。客厅是别墅空间中最公共的区域之一，是给人第一印象和感受的场所，主要用于接待客人而不涉及主人及主人家庭私密生活。现在大多数客厅用平铺直叙的方式展示空间已为人们接受，但是对本案建议大面积户型的客厅可设计成由几个小凹室构成的敞开的大空间，以便不同来访者的谈话不受互相干扰。小面积户型的客厅和
10、餐厅可直接联系，需要综合使用的时候可以提供足够的空间和适应不同使用者的多功能性。这里的起居室和厅客不同，它是家庭活动的舞台，有些别墅把客厅和起室合二为一称为“起居室“，使家庭活动与外界社交共用一个空间，这固然可以说是满足了交际少或少于社交主人，但就大多数中高档别墅的住户而言，他们需要工作后尽情的放松、愉快地与家人谈天、看电视、嬉闹，而不必担心影响别墅人，有客人来也互不干扰。这一空间实际上成为融合家庭关系和享受天伦之乐的空间。 1 6 6 6 1 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 9 : : 9 : : 6 6 6 6 3 4 6 关于*别墅市场专题调查研展报告&企划全程企划伙伴本案不同建面的礼仪区具体列表如下：礼仪区具体说明350 平米独立别墅300 平米独立别墅250 平米独立别墅200-230 平米双拼别墅客厅 28-35m2 25-30 m2 25-30 m2 20-28 m2起居室 25-30 m2 20-25 m2 20-25 m2 18-25 m2门厅有单独门厅及入口门廊有单独门厅及门廊 有门厅 可设门厅交往区传统上主要包：早餐厅、餐厅和厨房（带早餐室） 。便餐厅在国外作为别墅的一部分是家庭正式进餐的处所，它通过厨房与餐厅隔开，面积较少，装饰简洁，和上海人平时从简的生活方式很符合。本案不同建面的“交接区”具体列表如下：交往区
