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1、深圳熙园物业管理方案A.一、小区情况描述熙园位于深圳市福田区香蜜湖路,东临香蜜湖度假旅游风景区，西与植物园隔路相望，北为莲花西路。开发单位：深圳市鸿荣源房地产开发有限公司建筑设计单位：会所与联排别墅为柏涛建筑设计有限公司，其它为深圳市立方建筑设计有限公司环境设计：贝尔高林（香港）有限公司总占地面积为 127962 m2，总建筑面积 201353 m2；其中，住宅建筑面积为138408 m2、架空层花园建筑面积为 7870 m2，地下车库总建筑面积为 47318 m2、会所建筑面积为 2470 m2、幼儿园建筑面积为 2400 m2、商场建筑面积为3383 m2；总停车位 1050 个，建筑覆盖
2、率 23%、绿化率 58%、容积率 1.32。小区共有 681 户，其中 TOWNHOUSE 6 排共 53 户、花园洋房 2 座共 36 户、多层 2 座共 40 户、小高层 3 座共 80 户、板式高层 4 座共 308 户、点式高层 5 座共 164 户。B. 二、管理目标在熙园全面接管一年内创建“安全文明标兵小区” ，第二年取得“市优” 、 “省优” ，至“国优”称号。管理设想是：1、建设专业技术管理队伍，训练并储备金地物业管理专业人员；2、利用熙园规划建设以环境取胜的特点，营造独特的高品味社区环境文化；3、在物业管理基本职能方面（包括：安全管理、环境管理、工程维护管理、行政事务管理、
3、财务管理、物料管理等）全面导入 ISO9002 质量管理体系， “职能管理标准化” ，并结合熙园物业实况和溶入金地特色，落实“国优”物业量化管理标准；4、推行以业户为中心的酒店管理服务模式，主动了解业户的服务需求（包括潜在的、特别的） ，在物业管理范畴内实施金地物业倡导的“以人为本”全方位个性化的业户服务，并维持良好的沟通，共同营造“温馨家园” 。C. 三、管理处工作职能规划设计建议：从物业管理各项标准服务所需硬件条件的角度，系统提出对规划设计的建议。销售配合：做好销售大堂、样板房和销售涉及施工现场部分的保洁、绿化和保安工作，并提出便于日后管理的各项合理化建议并跟踪落实。管理方案：在入伙前拟订
4、新接管项目的管理方案（管理服务的类型、方式、品质标准、人员编制和收支预算）管理方案的年度修订与评审接管验收入伙与装修：接管前的各项准备工作工程技术资料、交接验收资料的建档、管理工作验收发现问题的整改办理入伙手续业主收房安排及发现问题的整改协调装修管理工作日常管理：安全管理房屋及设施设备的运行和维护保养绿化保洁车辆进出与停放管理入户维修家政服务社区文化活动业主走访与投诉受理业委会组建与定期沟通开发商及政府部门工作关系协助安排对岗培训及参观管理费的计收与催缴客户资料及工作档案管理员工计划考核管理与培训操作层员工宿舍管理员工食堂管理D.四、管理人员的配备、培训和管理（一）熙园管理处管理架构（见图示）
5、：管理处主任安全主管 客户服务主管 区域工程主管财务内勤安全分队长安全分队长安全分队长维修班长文员客户服务中心环境督导仓库帐务管理欠费统计运行班长员工工资计算计费收费保发三班保安二班保安一班备前台接待保洁管理后勤管理仓库管理绿化管理文件档案管理社区活动楼宇管家计划管理品质管理维修服务运行管理（二）熙园管理处人员设置（见图示）熙园物业管理人员设置表序号 项 目数量（人）到岗时间 备 注1 管理处主任 1 6 月 15 日2 工程主管 1 已到岗 区域主管3 安全主管 1 6 月 20 日4 客服主管 1 7 月 1 日5 环境督导 1 已到岗6 财务内勤 2 7 月 20 日7 文员 1 已到岗
6、8 保洁班长 1 已到岗9 绿化班长 1 8 月 1 日10 维修班长 1 已到岗 由现有维修工代理11 前台接待 3 7 月 10 日12 楼宇管家 5 7 月 10 日13 安全分队长 3 已到岗14 安全管理员 636 月 20 日（33人）已到岗 30 人15 绿化人员 15 9 月 15 日 5000 平方米/人16 保洁人员 40 7 月 15 日（20序号 项 目数量（人）到岗时间 备 注人）17 厨师 32 人（6 月 30日）已到岗 1 人18 综合维修员 7 7 月 10 日19 机电值班员 3 6 月 25 日合计 153 人E. 五、安全管理服务*小区封闭情况：1） 熙
7、园小区将采取全封闭式管理，小区共有 8 个门，其中 2 个消防门平常处于关闭状态；其余 6 个均为车辆、人行出入口，分别为423、424、425、426、427、428 、429 、岗。小区大门、大堂（除别墅）车库进入楼层门都采用门禁系统，凭密码进入，中控室位于会所侧门。2） 小区安防设施情况：熙园监控系统共有 个探头，其中地面 个，地下车库 46 个；花园地下车库、各设备房主要采用温感监控，烟感主要用于楼层及架空层，总共有 个感应探头；中控室总共有 5 台电脑操作系统，分别为：3） 设备运行状况：均在安装、调试。*目前小区治安难点、技防盲点及防范措施1、 外围墙高度不够无带刺措施，容易攀爬，
8、且地下车库为生态车库与外界直接相通，同时围墙内绿色植物较多，存在很严重的安全隐患。措施：每一个地库架空层均有云台式镜头监控（技防） ；白天可由外围各门岗和巡逻岗监控，晚间在商场转角处设固定岗商场到 2D 外围。2、 别墅与 3 栋无架空层，住房窗户与落地玻璃直接到地面，小偷容易到业主家中，存在严重安全隐患。措施：1）建议业主家中装红外自动报警系统；2 ）把 3 栋和别墅周围的镜头定为重号镜头随时注意周围人员的动向；（技防）3）加大 3 栋与别墅区的巡逻力度。 （人防）3、 小区商场、会所、幼儿园人员复杂，给对外来员控制带来压力。防范措施：1）禁止外来人员在小区内闲逛（温馨提示、巡逻员控制）4、
9、 南区商场转角处多、绿化多、商场窗户可直通小区，成为小区一治安难点和技防盲点。措施；1）经常转动镜头，2）设巡逻签到点，3）晚间设固定岗位。5、 小区各楼层天台人员进入后，容易攀爬到顶层住户家。措施：1）天台门设感应刷卡进入。2 ）建议业主安装防盗网。3）设置栅栏或倒刺于天台台阶上。6、 别墅 T2 与 T3 之间无监控镜头，此处有人员休闲场所。措施：该区设签到点。*安全服务规范1.02.0目的本文件规定安全管理、服务的组织结构以及标准，用于规范和评价安全管理和服务。范围3.04.04.1适用于熙园小区的封闭式安全管理和服务。服务提要安全管理和服务包括小区的公共秩序、停车场管理和消防管理等服务
10、内容。内容安全管理队组织结构图图解：1、 安全管理员共 63 人，地面巡逻分为六个区域，5B、5C、5D 、5E 为一个区域（430 岗） ，别墅区（ 431 岗） ，4A、4B 、5A 、会所为一个区域（432 岗） ，1A、1B 、1C、3A、3B、 2A 为一个区域（433 岗） ，2B 、2C 、2D 为一个区域（434岗）和外围巡逻岗（448 岗） ；安全主管分队长门岗（18 人） 地面巡逻(18 人) 车场巡逻(12 人)中控室（3 人）会所正门3人别墅门岗6人商场侧门3人5C门岗3人收费岗(9 人)2B门岗3人红区出口3人黄区出口3人蓝区出口3人红区巡逻3人蓝区巡逻3人绿区巡逻3
11、人黄区巡逻3人机动岗(3 人)2、 车场巡逻岗在装修期兼负责装修工人的登记及电梯的控制等工作；3、 行三班制，早班为 4：00 12：00 中班为 12：0020：00 晚班 20：00次日 4：00。4.2 岗位描述序号岗位 岗位职责1管理处主任1) 负责审批安全管理方案。2) 负责检查、监督、指导安全管理工作。3) 负责对安全管理员辞退及辞职的审批。4) 负责对重大安全事故的处理或报告。序号岗位 岗位职责2安全主管1) 负责制定安全管理方案并组织实施。2) 负责编制安全管理队伍的培训计划并组织实施。3) 负责安全管理队员的月度考核工作。4) 负责安全管理队的内务管理及宿舍物品的配置、检查。
12、5) 负责安全管理队员的思想教育。6) 负责监督、检查、指导分队长、安全管理员的工作。7) 负责制定每月安全巡逻路线。8) 负责每月第一周内会同工程主管对安全系统设备进行一次全面检测。9) 协助管理处主任处理突发事件。10) 负责编制消防演练、演习方案并组织实施。11) 负责与派出所、街道办、综治办等政府部门的沟通工作。12) 处理安全管理类投诉并协助客户服务人员对业户进行回访等工作。13) 完成上级交派的其他任务。序号岗位 岗位职责3 分队长1) 值班期间全面负责本分队人员及小区的日常安全管理工作。2) 值班期间做好本分队的监督、检查、指导工作。3) 负责做好新入职队员的岗位培训、生活安排等
13、工作。4) 根据公司的要求作好本分队队员的工作、生活的管理。5) 负责监督、指导本分队队员落实公司及管理处的要求。6) 协助主管作好小区消防、治安、车辆管理等各项安全防范工作。7) 协助主管作好各项培训工作。8) 处理本分队队员上报的事务，如不能处理及时上报。9) 负责做好交接班工作，接班前检查队员仪容仪表，交接班时检查物品的状况。10) 负责对本分队工作进行讲评。11) 负责公司、管理处安排的其他工作。4.3 服务项目和标准频 次序号项 目日 周 月 季 年标 准1公共秩序人员出入管理随时1.登记有效证件不超过 60 秒/人 次；2.值班员熟悉本责任区内业户的基本情况， 3.掌握本岗位职责和
14、工作规程；外来人员进入小区需管理处或业户认可后放行；序号项 目频 次标 准日 周 月 季 年2物品搬迁管理随时物品(大件、贵重物品 )放行，凭管理处放行条放行。3安全巡逻随时1.每月重新制定一次巡逻路线。2.巡逻人员（不包括车场巡逻人员）按规定路线每 2 小时巡逻 1 次并签到。3.对可疑人员进行监控。4其它突发事件或异常情况处理随时1.发现盗窃、斗殴、匪警情况的处理；2.对精神病人、醉汉的处理；触电事故的应急处理；突发性水浸事故处理； 3.台风袭击前、吹强烈大风的预防措施；台风来临后的措施；4.爆炸的处理；失物处理；电梯故障（困人）应变处理；管道石油气泄漏的处理；5安全防范红外系统报警处理随
15、时接到报警信号后巡逻岗安全管理员在 20 秒内赶到现场。6室内报警处理随时业户室内报警，巡逻岗安全管理员在 3 分钟内到达现场序号项 目频 次标 准日 周 月 季 年7闭路监控系统显示问题的处理随时1.熟练掌握操作技能。2.保存一周内录像资料。3.显示画面出现异常情况，中控岗安全管理员应在 30 秒内做出反应。8电梯系统随时出现异常情况中控岗安全管理员应在 30 秒内通知相关人员。9标识系统随时设置必备的安全标识。10消防安全公共部位随时无占用消防通道，无堆放杂物11 消防栓1次1.熟练掌握使用方法。2.无破损、无霉潮，带柜完好12 消防门1次消防门保持关闭。13灭火器具1次无缺失、无过期，表
16、面清洁，100%完好序号项 目频 次标 准日 周 月 季 年14温感、烟感、喷淋1次无缺失，外观完好。15地下车库卷帘门1次能正常开启、关闭。16 演习不少于1次1.制定演习方案。2.按演习方案组织实施。3.对演习进行效果评估。17消防宣传1 次 每季度不少于 1 次开展消防知识宣传.序号项 目频 次标 准日 周 月 季 年18 车辆管理随时1.正确区分、辨认业户车辆。2.车辆管理员对进场车辆外观进行检查。3.车场入口岗登记、开启车挡器不超过 20 秒/次。4. 车场出口岗收费、登记、开启车挡器不超过 90 秒/次。5车场巡逻人员按规定路线每 30 分钟巡逻1 次并签到。6.对外来车辆进行询问，经管理处或业户许可后进入。7.无乱停乱放车辆，无交通堵塞现象。
