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1、沈阳伊丽雅特湾小高层公寓可行性分析报告沈阳 XXXX 顾问有限公司XXXX 年 XX 月 XX 日目录前 言一、2003 年沈阳市房地产基本市场情况分析二、消费者需求调查分析三、浑南地产市场大势分析四、自身项目 SWOT 分析（一）自身状况分析（二）优势分析（三）劣势分析（四）机会点分析（五）问题点分析五、周边主要竞争对手分析六、周边主要竞争对手基本情况对比七、本项目市场定位八、开发商与专业的全案代理公司合作的可行性分析前 言“凡事预则立，不预则废” ，作为本项目地产开发商而言，面临着当今房地产市场的严峻形势，同样，必须先谋后划，谨慎而行。2003 年，沈阳市房地产市场开工建设面积将大幅提升，
2、仅浑南新区开发面积高达 90 万平方米。如此大的市场压力和同质化现象严重的竞争趋势，迫使大量开发商考虑把专业的事情交给专业人员完成。由专业的全案营销策划公司通过对企业资源、竞争态势、市场需求的把握，进行目标群体的准确细分与项目的准确定位，针对具体楼盘情况具体分析，制定科学、合理、完善的整合营销策略。以最短的时间完成销售，降低销售成本，从而达到利润最大化，最终实现双赢。今年是浑南新区楼市正式开盘的第一年，新区房地产开始真正面对市场，接受市场的检验。4 月 23 日沈阳第二届房屋交易会在浑南召开，“河畔新城” 、 “假日伊丽雅特湾” 、 “塞纳家园” 、 “新洲上海花园” 、“慧缘馨村”等浑南的楼
3、盘首次亮相、接受预定和进行销售。浑南新区经过几年来的“卧薪尝胆” ，终究厚积薄发，兴旺的人气，便利的交通，科学的市政规划，齐备的市政配套设施，浑南，这个“金廊”区域的龙头位置，正呈现出百花齐放、百花争鸣的局面。本次调研是为伊丽雅特湾缪斯廷小高层公寓在即将开盘之际，寻找有利的市场支持点，所以考察重点在本项目周边地区重要竞争对手的楼盘新洲浦江苑、来美安国际公寓、SR 新城。以上多家竞争对手业已开盘认购，抢得先机。我们，容不得半点闪失。兵马未动，策划先行，知彼知彼，百战不殆！一、2003 年沈阳市房地产基本市场情况分析（一）住宅逐渐向城郊扩展，中低价位、面积适中的商品住宅畅销。1、2003 年 1-
4、7 月份沈阳市商品房销售价格比率图 1 2003 年 1-7 月份沈阳市商品房销售价格比率分析：从今年商品房销售价格上看普遍走高，中低价位的商品房大受欢迎，单价 2500 元/m 2 以下的住宅占 46%，25003500 元/m 2 的占 34%。 从每套住宅面积看，面积适中的商品住宅倍受青睐。在沈阳的商品住宅销售中，每套面积在 60120平方米的占 48.4%，120150 平方米的占 31.6%，而 60 平方米以下和 180 平方米以上的分别占 3.2%和 4.6%。2、沈阳市商品房 8 月份住宅平均价格表单位：元区域 增量住宅价格 比上月 存量住宅价格 比上月全市（七区） 3107
5、105 2514 132和平区 3837 1 3052 50沈河区 4609 -108 3072 180皇姑区 3330 -84 2554 158铁西区 2680 38 2258 138大东区 2850 1 2299 70东陵区 2608 79 2420 284于洪区 2389 28 2048 95图 2 沈阳市商品房 8 月份住宅平均价格表3、沈阳市商品房 8 月份住宅平均价格图0%10%20%30%40%销 售 比 率 22% 24% 34% 10% 6% 4%2000 2001 2501 3501 4501 5500010002000300040005000全 市 和 平 区 沈 河 区
6、 皇 姑 区 铁 西 区 大 东 区 东 陵 区 于 洪 区增 量 住 宅 价 格 存 量 住 宅 价 格 图 3 沈阳市商品房 8 月份住宅平均价格图4、沈阳市商品房 8 月份各区销售面积及比重图 4 沈阳市商品房 8 月份各区销售面积及比重 （二）2003 年沈阳市房地产市场供给情况2003 年，房地产开发建设总规模 2300 万平方米，其中住宅面积 1845万平方米；施工总面积 1500 万平方米，其中住宅面积 1100 万平方米。2003 年，预计竣工总面积 500 万平方米，其中住宅面积 400 万平方米。2003 年，沈阳市建委确定 20 个规模在 20 万平方米以上的小区作为重点
7、住宅开发项目。其中，50100 万平方米的小区 8 个，100 万平方米以上的小区 5 个。 （三）必须注重产品个性化的开发。目前，沈阳楼盘同质化问题严重，任何的楼盘项目都应该有自己的特性，正是这个与众不同的特性，才是吸引目标客户群的关键。2003 年激区域 本月销售面积（平方米） 本月比重全市(七区) 543,178 1 和平区 53,909 0.10 沈河区 62,793 0.12 皇姑区 68,332 0.13 铁西区 91,352 0.17 大东区 115,162 0.21 东陵区 59,931 0.11 于洪区 91,701 0.17 烈的市场竞争，迫使开发商对营销方式重新整合，宣传
8、突出自己的特性甚至创造这种特性来吸引消费者的眼球，从而促进销售。二、消费者需求调查分析（一）对建筑形式的倾向性图 5 建筑形势倾向性调查分析分析：在建筑结构多样化的今天，小高层是除多层以外最受欢迎的建筑形式。在调研中，选择小高层的人群占整个受访者总人数的 16。选择小高层的这部分人群中，以三十岁左右的年轻人为主。他们对新鲜事物的接受程度高，喜欢高效率生活方式，比较向往带电梯的住宅。（二）现居住区域与购房区域的对应关系1、选择原居住区域以外的人，或者是因为原居住地位置相对比较偏，周边生活配套设施不齐全；或者是本区域住宅的价格与心理承受价位不相符，主要是在市中心区域旧居民楼内欲改善居住条件的普通百
9、姓，包括一部分动迁居民。2、另有部分投资者，在沈阳市具有投资价值的相对热点区域内购房，例如浑南新区。3、人们的区域观念相当浓厚，82%的人选择住房的范围希望在现居住地的一左一右。主要原因是对原居住地环境相当熟悉，包括菜市场的位置、邻居关系、道路交通等。尤其是老年人怀旧意识更强烈，甚至存在小范围其他2%别墅1%高层5%小高层16%多层76%多层小高层高层别墅其他内“故土难离”的情绪。4.另有部分在商业街区经营的个体经营者，为居住和经营方便，通常会选择在商业街区附近的住宅居住，尽管这些住宅价格会比较高，但对于有一定经济基础的经营者来说，价格有时不是影响其购买的主要因素。三、浑南地产市场大势分析（一
10、）大打联合牌，做大浑南地产两届展会，浑南新区均精心设置了以“绿色浑南，水岸新城”为主题的展区，并且整合了众多的浑南房地产项目进行展示。这样大型的合作宣传，给消费者留下了深刻的印象，也使沈城百姓对浑南新区能够成功开发增添了信心。（二）各级政府对房地产产业的强力支持浑南新区是依托国家级高新技术产业开发区，以高新技术产业为支撑，是集教育科研、金融商贸、生活居住、观光旅游为一体的现代化科技新城区。从深圳、上海浦东的发展经验来看，城市新区发展的初期都是通过房地产起步的，房地产为城市新区的发展提升了形象，凝聚了人气。浑南新区的功能定位是功能完善，相对独立的新城区，房地产业必然是重要的支柱产业。房地产业的繁
11、荣，也是陈政高市长希翼的“浑南浑北浑然一体”最好的外在表现形式。（三）整体规划起点高按照规划，浑南新区将形成“三横三纵”交通主框架，即由沈南大道、天坛一街、富民街，分别联通浑河桥、天坛一桥及富民桥；浑南大道、滨堤路 铁北路三条横向干道联系东西，规划远期地铁 4 号线沿天坛一街纵向穿过中心区，将成为联系母城与中心区南部高新产业区的重要快速交通要道。高起点、跨越式发展，建立完善的现代国民基础教育体系和办学结构，创建沈阳教育强区。以 2002 年辽宁省人口出生率为基准预测教育规模，按三个居住片区人口容量设计学校布点，在资金投入上，以政府投入为主，多渠道筹措建设资金。市政府配套设施标准将高于母城，随着
12、煤、水、电、气、通讯、电信等基础设施的完善，房地产开发的瓶颈将彻底解决。（四）开发理念领先，产品诉求精准。浑南的开发商从开发理念到规划设施、社区配套，从整体到局部无处不在处心积虑，谋求人无我有、人有我新、人新我变的开发理念。甚至某外地开发商摈弃了耗时一年的心血，重新规划了更高标准，更多内容的设施方案。我们能看到，河畔新城用数十项技术硬指标细节开发出东北首家，全国领先的“四明家园家健康住宅” ；定位为世界最高档次的花园住宅区 SR 新城，开发商韩国 SR 地产已经通过了ISO9001（质量体系） ，ISO14001 （环保体系）的国际体系认证；假日 伊丽雅特湾美国 ADG 设施 TOWNHOUS
13、E 方案将角逐 2003 年世界建筑设计威尼斯双年奖；以及来自浦东的海派水景住宅新洲上海花园。浑南房地产开发所坚持的高档次和特色风格为整个沈阳房地产发展注入了新的活力。（五）开发规模大，持续周期长浑南新区，规划面积大，各房地产商也因地制宜大多开发大盘，这些楼盘的开发也需要持续3 年、5 年甚至更长时间的周期。开发商也都在为预留空间长远而积极地布局。（六）试盘阶段，各开发商均很谨慎在浑南完成了圈地运动的地产大鳄们，是在等待市政配套设施完善也好，是在休养生息也好，是在聚集人气也好，第一年的开发量都很有限。开发商根据市场供需状况和自己的实力对每年开发量进行动态调整，不会盲目增加投入。四、自身项目 S
14、WOT 分析（一）自身状况分析1、基地位置：沈阳浑南新区浑河堡河堤路南2、项目概况：一期由 300 栋联排、双拼及单体别墅、2 栋小高层（9层和 12 层）及一栋 18 层高层组成。目前别墅在现场做了样板间，具备看房条件，高层正在施工中。3、地块周边：北侧规划路“河堤路”以北 200 米为沈阳母亲河浑河，沿河堤路将由市政建设大型的高标准的浑河滩地公园。东侧为“新洲上海花园”预留的地块。南侧为“假日伊丽雅特湾”二、三期项目预留用地。项目二、三期建成后与“浑南大道”相连。西侧为其它项目在建工程用地。4、周边配套主要公交线路：4350、333、214餐饮场所：凤祥大酒店、五里河区域就学：中日亲善学校
15、分析：项目周边生活配套现较不完善，需借助五里河区域的生活设施。（二）优势分析1、别墅区内的小高层，满足了白领也可以享用别墅生活配套的愿望。使多数人的梦想，转化为普通人的收藏。2、伊丽雅特湾别墅的强势热销，使该项目成为近期浑南最具人气的楼盘，该项目知名度的大幅度提升将使小高层的营销受益。3、该项目是浑南楼盘中距离天然水景浑河最近的，能够更深切的体验汩汩流水的声音。4、伊丽雅特湾展现的美式生活格调，为业主规划的伍德兰划艇俱乐部，温森特高尔夫训练场，这令多少人向往的贵族人生，无疑也将感动气质与内涵日益提升的沈城的优秀人士。5、物业服务的尊贵与完善。印度皇家管家协会携手深圳中海物业，首次登陆沈阳，对业
16、主提供全方位的精致服务。这种极致的物业服务，对于单价不是很高的公寓项目来说，在沈阳可能是空前的。6、样板间的精心设计，赠送达百余平的私有空间，私家酒窖、独立的影音室、夹层餐厅，来自印度的高级物业管家提供的服务，这些充满异国情调的体验和强烈的视觉冲击，吸引了众多买家下定，这也是营销手段中的点睛之作。7、小高层处于园区的中心位置，也是该项目景观营造的核心区。精雕细琢的水品体系；喷、流、涌、落及雷尼尔湖、先民广场等景观设计，65的绿化率，较低的人口密度，仅 0.97 的容积率，优于周边其他几个高层住宅竞争对手。这也是该项目最大的优势。8、园区用材考究。伊丽雅特湾园区均为名贵材料缔造，源于奥地利的进口砂岩，澳大利亚的高级实木，西班牙天然岩片，500 多种名贵草木植物，考究的用材倾倒众多到访客户。9、优质的建材、施工工艺。高层的建材标准、施工工艺以别墅为基础，选取欧美精品材质。用料考究。10、2003 年沈阳市规划和国土资源局出台土
