某地产兆阳地产某项目定位报告

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1、兆陽地產深村鋼材市場項目初步定位報告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归广东中原地产代理有限公司所有，未经广东中原地产代理有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。GUANGZHOU CENTALINE地块解释及市场 背景GUANGZHOU CENTALINE基 本概况地址： 华远东路以东深宁路以北惠景中学对面净用地面积： 76997 商场占地面积： 6000 容积率 ： 2.5 建筑密度： 25%项目位于佛山 5+2组团中的行政中心 “ 中心组团 ” 。城南板块 亚艺板块本案项目位于佛山中心组团禅城的城南板块，区域配套成熟，居住氛围浓本项目

2、属于市区中等规模复合型项目属性 具象 诠释区位 位于市区城南板块，周边楼盘众多同时也靠近村屋 静中透旺，居住氛围浓，生活便捷度高，但周边村屋易造成形象上的影响，区位价值中等；交通 组织交通便利，与广佛地铁仅魁奇站仅十分钟步程 无论区内交通还是对外交通都十分便利，交通通达性强；配套生活设施暂较齐全 医院、学校、市场都全部齐全，市政配套较新兴区域落后但教育资源丰富；商业氛围不浓 区域商业基本以社区商业、步行街街为主，缺少集中式商场，商业氛围不够浓；项目 区域中等规模复合型项目 占地约 7.7万，容积率 2.5，最大建筑面积近 20万 ；地块 三面临路南面临村，临街面较长 地块完整，相对规则，形象较

3、佳，易于创造封闭小区、利于打造商铺；景观环境 景观缺乏，环境良好项目周边自然景观资源匮乏，但临近惠景中学，学校景观可供利用，但南边临近村屋，景观较差地块解释 项目自身禀赋平平，区位价值中等，但区域成熟度高，生活及交通便捷度较高，较宜开发便捷生活主题的产品，并以质优价宜（总价）吸引目标客户群体。 而从可卖性及开发利益最大化角度考虑，项目应充分利用各方条件创造特色 ，无论是规划、建筑、产品、理念、服务、细节等方面都应有所创新。地块 基本属性解释地块价值发掘项目片区价值挖掘位于佛山行政中心区 ， 该区是佛山机关及企事业单位的聚集地 ， 佛山的金融 、 服务的中心区 ， 区域人群消费能力强 ， 潜在客

4、户群体较多 、 区域集聚力较强；项目地段价值挖掘位处禅城城南 ， 路网发达 ， 交通便捷 ， 又是佛山成熟居住区 ， 配套齐全 ，静中透旺；片区资源价值挖掘区域教育资源丰富 ， 且师资水平较高 ， 教育优势明显项目自身价值挖掘项目地块较为规则 ， 较利于规划 ， 同时规划中有商场及商铺 ， 宜商宜居GUANGZHOU CENTALINE区域市场概况GUANGZHOU CENTALINE 随着 佛山二级城市经济发展概念不断加深，发展水平得到有效提升，房地产投资比重逐渐增大，市场新增供应住宅面积有明显的提高，产品类型有所丰富，吸引众多大型发展商抢驻市场，市场新增供应量得到有效提高。 07年，佛山房

5、产市场不断出现土地争夺战，多块高价地块成功拍出，土地市场交易度瞬间火热，市场表现出旺盛的需求，供应量明显增多， 08年市场新增供应量达到历年之最。佛山市供需概况GUANGZHOU CENTALINE 自 07年受宏观调控影响，市场成交陷入低迷，影响购房者入市的信心，并加上房价的持续坚挺，更拖慢了去货速度，因此， 08年成交量创下近五年之低。但由于 06-07年佛山土地市场供应量较多，禅城区也有较多高价地块成功拍出，因此，未来市场供应量十分充足，但由于存货量较多，新地块价格成本较高，这无疑加重未来新增货量的销化速度。禅城区域供需概况GUANGZHOU CENTALINE 近五年禅城区成交均价有较

6、大的增长，虽在 07年 9月市场成交渐入低迷，但整体市场成交均价并没因此而大幅度下滑。不少发展商在 08年新推产品结构性上有所调整，高端产品类型在今 08年集中推出，高附值的产品成交均价成为市场价格的支撑点，从而 使 08年的 成交均价达到历年之高， 达到 7709元 / 。佛山五区成交价格走势GUANGZHOU CENTALINE禅城区 09年 1-5月份成交情况今年，较多的新货在 4、 5月份 推出，旧货自然消化共同冲击市场；客源方面，由于市场需求保持旺盛，投资客陆续进场，成为市场新的保温的重要因素。价格方面保持上扬态势应刚性买家需求，今年，禅城区域的各大项目都推出小户型产品，产品类型丰富

7、，但由于各楼盘都标榜自身的高品质形象，因而普遍单价较高，不过部分产品设计新颖，成交甚算理想。GUANGZHOU CENTALINE各板块供货经构GUANGZHOU CENTALINE城南及 亚 艺板块主要楼盘怡翠玫瑰园怡翠宏璟天湖郦都恒福新城九鼎国际星星华园国陈雅居乐汇银 金地九 珑璧中海文华熙岸世博嘉园丽日玫瑰GUANGZHOU CENTALINE城 市及亚艺板块产品结构数据来源：佛山建设局、中原研究部监测中心 亚艺板块的供货结构主要以中大户型和别墅等高端产品为主， 140 以上的大户型供应的比例占到整个供应量的60%左右，保持 板块 一贯 的高端形象； 90-130 的中型居家三房单位则中

8、规中矩，比例约占整个供应量的 28%； 而随着上一阶段市场的调整，使得发展商改变销售策略推出中小户型产品，从去年下半年开始中小户型产品有一定比例的增加 ，不过问题仍然不大，约占整个板块市场的 12%。GUANGZHOU CENTALINE东 平新城板块主要楼盘分布东江花苑慧港国际GUANGZHOU CENTALINE东 平新城板块产品供应结构数据来源：佛山建设局、中原研究部监测中心 东平板块在 去 年年初以中大户型产品为主， 但由于市场 销售情况并不乐观 ，后期开发商并推出 公寓产品和小户型产品，打破板块内户型供应结构单一的局面，使板块内的销售情况得到改善。 由于 客户类型亦发生变化，更多的刚

9、性需求客户进入市场， 中 小户型的产品成为市场 上较 热销的产品。 小户型产品虽然成功打破一个缺口，但东平板块依然是以 中 大户型产品为主调， 90-130 的三房二厅单位供应量最多，约占板块市场的 45%， 140 以一的江景大户型也占到整体供应量的 38%，而 90 以下的小户型只占整体供应的 17%。GUANGZHOU CENTALINE南 海大道及千灯湖板块主要楼盘分布中海万锦豪园江南名居保利花园时代明轩保利水城保利公馆创鸿荣鸿源GUANGZHOU CENTALINE千灯湖板块产品供应结构数据来源：佛山建设局、中原研究部监测中心 由于广东省金融高新技术服务区的规划落户 ，作 为核心商务

10、区，千灯湖板块的景观、生态资源、基建配套都有着显著特色，在佛山楼市中亦起到市场形象标杆的作用。 作为佛山的休闲商务区， 区域内供货户型以 中等户型及中偏小户型为主，90-130 的三房及小三房 占总量的58%， 60-90 的 二房 单位约占总货量的 13%， 加上 8%左右的公寓户型，区域小户型单位约占整体供应的21%，而 140 以上的大户型则相对较少，也只占总量的 21%。GUANGZHOU CENTALINE桂 城东板块主要楼盘分布保利星座金御华府颐景园金色家园怡翠馨园桂南名都万锦东苑GUANGZHOU CENTALINE桂 城东板块产品供应结构数据来源：佛山建设局、中原研究部监测中心

11、 桂城东板块供应产品 有较强的特色 ，大户型和小户型比例都比较大，反而中间的户型比较较小， 其中 60 以下的公寓和 60-90 的二房分别占总供应量的 7%和 27%，而 140 以上的大户型约占总数的 45%， 90-130 中等户型只占整个供货量的 21%； 总结桂城东供货结构情况，呈现“产品品类丰富，大积四房为主，二三房供应充足，可满足各类臵业需求”的格局。GUANGZHOU CENTALINE禅桂 市 场供应情况总结 90-130中等实用型户型由于市场受面较广，因而所占比例较高； 由于佛山地区本地人居住习惯较偏向大户型，因而各板块大户型都有不少的一个比例，特别是亚艺和桂城东二个定位较

12、高端的区域； 近来作为 市场上最为热销的小户型的产品 ，它 虽然成功打破一个缺口，但 从整体来看中 大户型产品 依然是市场的 主调 。GUANGZHOU CENTALINE禅桂 市 场成交结构情况GUANGZHOU CENTALINE市 场成交结构情况GUANGZHOU CENTALINE市 场成交结构总结 从全年成交面积段分布比例来分析， 禅桂 中小户型成交比例最低，一方面由于区内供应结构缺乏中小面积产品，另一方面亦反映区内拥有较强的购房消费能力，同时改善型需求较为强烈，大批高端客户为求拥有舒适的居住环境，一般选择舒适型单位，这亦是导致全年成交面积主要集中在 130-180 范围内的主要原因

13、。 而随着刚性需求的逐步释放，加上房地产投资市场的返暖，中小户型的需求量也将随之增加，未来中小户型的销售形势仍较为看好 。GUANGZHOU CENTALINE禅桂 市 场产品结构未来预测GUANGZHOU CENTALINE未 来供应预测 经过去年金融风暴后 一段时间进行内部市场调整， 佛山房地产 前一阶段的剩余供货量也 随着 09年 初小阳春楼市的回暖而加快 消化。 土地交易与房产交易市场逐渐回归理性，但由于 06和 07年所拍出的地块开发限期 即将到期 ，发展商不得不在 09、 10年 推出市场，因此， 09、 10年新增供应量不可能因经济及宏观因素影响而大幅度减少。 由于 06、 07

14、楼市的狂飙，土地市场也随之疯狂，该时期拍出的土地楼面地价也十分之高， 拿地价格高涨也加大了地产项目的开发成本 ，为了达到回收成本乃至收益的目的， 未来开发的主调都会以大户型产品为主。GUANGZHOU CENTALINE综 上，由于未来市场仍以大户型为主调，未来大户型产品极有可能会形成堆积，小户型产品仍属于较为稀缺的产品，而随着佛山城市化的发展，小户型的需求也会逐步增加，同时随着刚性需求的释放和通涨预期的加剧与政府对大户型豪庭的打压，未来小户型产品的销售形势将较为乐观。开发方向与策略优势 Strength 位于市区城南板块 ， 居住氛围成熟； 交通便利 、 配套齐全； 地块完整 、 临街面长；

15、 具城南最大集中式商业 ， 自身配套充足 ， 影响力大 。劣势 Weak 周边自然景观资源匮乏； 不在城市未来发展主方向上； 受建筑密度约束 ， 项目操作灵活略差； 开发商品牌认知度略低；机会 Opportunity 广佛同城化的推进和广佛地铁未来的开通给佛山楼市注入新鲜血液； 佛山城市化发展的加深激发房地产的需求； 未来小户型产品的稀缺带来机会；威胁 Threaten 区位较亚艺 、 东平板块价值低 ，如定位不准确易形成正面竞争； 临近深村村屋 ， 南面形象较差； 未来禅桂供应量居高不下 ， 若产品同质化易形成恶性价格竞争 。SWOT分析发展战略SWOT应对策略发挥优势，抢占机会 利用机会，克服劣势 利用区域交通及配套 ， 打造便捷生活概念 ， 提升项目的竞争力与销售速度； 演绎全新的现代生活理念 ， 营造未来生活的场景 ， 引领佛山全新时尚休闲生活概念 。 充分利用临街面 ， 打造具有特色的商业街 ， 作为项目对外的形象窗口 。 强化项目区域价值 ， 有效整合周边资源 ，消除消费者的心理障碍； 充分利用广佛地区房地产价差 ， 打造高性价比产品吸引周边购房人群； 根据项目经济指标打造中小户型产品 ， 填补市场空缺 ， 迎合市场需求 。发挥优势，转化威胁 减小劣势，避免威胁 强调都市的 、 便捷的 、 休闲的 、