旅游产业与旅游地产发展研究报告

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1、 同致行(中国)研究中心海 南 省 旅 游 产 业 与 旅 游 地 产 发 展 调 研 报 告同致行（中国）地产顾问有限公司研究中心2008 年 3 月 同致行(中国)研究中心海南省旅游产业与旅游地产发展调研报告1、海南省旅游产业概况调研 2、海南省旅游地产概况调研海 南 省 旅 游产 业 概 述海 南 省 旅 游产 业 规 划海 南 省 旅 游产 业 调 研海 南 省 旅 游地 产 调 研 分 析海 南 省 旅 游地 产 调 研旅 游 地 产 概 念 与发 展 概 况3、海南省城市旅游产业、旅游地产竞争态势分析4、海南省旅游产业、旅游地产发展对项目影响分析 同致行(中国)研究中心1、海南省旅

2、游产业总体概况调研1.1 海南省旅游产业概述热带海岛海滨旅游一直是国际旅游的“热点”，其所拥有的沙滩、海水、水产品、珊瑚礁以及各类民俗文化都是极为宝贵的旅游资源。夏威夷、泰国、百慕大、马耳他、马尔代夫以及许多加勒比海岛国都是以热带海洋旅游致胜，其旅游产业的产值占全部生产总值的 1/3 甚至更高。海南岛是中国唯一的热带大岛，海南是中国最大的经济特区，海南的热带海岛风光在世界上独一无二。海南自 1988 年建省以来，基础设施建设、经济发展和社会文明进步等等方面都有了翻天覆地的变化。海南是国家八个旅游重点发展的地区之一，近几年来，博鳌亚洲论坛、世界小姐总决赛、新丝路模特大赛、中国青年欢乐节、中国科技

3、年会等一系列重大活动的主办与承办，海南开始从中国走向世界。自 1992 年海南省成立省旅游局以来，海南旅游业的跨跃式发展经过了十二个年头。海南旅游业由最初只有几家接待宾馆、几家国字号旅行社、总接待旅游人数不足百万人次，发展到 2004 年，拥有近 208 家旅游星级饭店，158 家旅行社，接待国内外旅游人次超过 1200 万（2004 年度）。2004 年，海南旅游业总收入超过 100 亿元人民币，占全省 GDP 的近 15%强。海南现在拥有国家级旅游度假区一个，5 个 4A 级景区：南山文化旅游区、天涯海角旅游区、亚龙湾国家旅游度假区、兴隆热带植物园、海口市海南热带海洋世界。拥有中国上最好的

4、阳光、沙滩、海水、空气，拥有中国最具个性魅力的热带海岸和热带原始雨林自然资源，全省有景区景点 80 多个。其中正常接待游客的 50 多个。 目前全省已推出度假休闲旅游、观光旅游和专项旅游 3 大类旅游产品，除了滨海度假、温泉度假、热带动植物观光、风情观光、会展旅游等产品外，现在正在开发热带雨林探险游、高尔夫度假休闲游、河谷漂流游、热带农业观光游等新的产品。 海南省旅游类比圈东南亚四大旅游圈东南亚地区的旅游圈分为：新马泰旅游圈，华南沿海旅游圈（香港、广东省、澳门），南海旅游圈（海南省、中国南海、越南等），大洋旅游圈（主要为印度尼西亚、菲律宾等）。这四个旅游圈在旅游资源特色上具有一定的地域差异，并

5、且都存在着相应的旅游服务中心。新马泰旅游圈以新加坡为服务中心；华南沿海旅游圈以香港为服务中心；大洋旅游圈以雅加达为服务中心；南海旅游圈目前缺乏突出的服务中心。四个旅游圈在旅游设施的建设时序和完善程度上有一定的差异性，其中香港、新加坡和泰国的旅游业开发较早，设施建设比较发达，旅游产业已经成为其国民经济的支柱产业。香港 2001 年旅游直接或间接雇用人数超过 34 万人，旅游业收入占本地生产总值的 45%，而泰国在 2002 年的旅游业收入占国民生产总值的 7.1。从东南亚地区各旅游圈的发展态势来看，新马泰、华南沿海及大洋旅游圈经过较长时间的开发和建设，已处于稳定发展期。其旅游市场相对较为固定，旅

6、游设施建设海南省旅游产业总体概况海 南 省 旅 游产 业 概 述海 南 省 旅 游产 业 规 划海 南 省 旅 游产 业 调 研 同致行(中国)研究中心 同致行(中国)研究中心也较为完善。而南海旅游圈由于起步较晚，基础薄弱，还处于旅游发展的初级阶段。海南省旅游与东南亚其他旅游区相比在自然旅游资源上不处于劣势，但在旅游设施硬件系统和旅游项目设置上有一定的差距。这使得海南省旅游对海外市场的吸引力相对较小，导致旅游层次不高，旅游收入水平较低。 海南省旅游国内发展态势海南省位于中国的最南端，是中国八个重点旅游地区之一。海南是中国惟一的热带海岛旅游度假胜地，拥有中国独有的、极其丰富的热带海岛旅游资源，自

7、然景观和气候特征类似于东南亚，但又有着自己独特的优势。中国加入 WTO 后，旅游业迎来了加速发展的大好机遇，各地的旅游发展进入了全面的黄金时期，海南省的旅游发展也得到了全面的提速。但是，就目前海南旅游的发展情况来说，海南省的旅游经济并不突出，对外旅游接待还处于起步阶段，没有体现出中国唯一的热带滨海旅游区的特色。2001 年海南省旅游外汇收入仅居全国第 21 位，旅游入境人数居全国第 15 位，与其他旅游强省相比有较大的差距。2002 年，全国共接待入境旅游人数 9791 万人次，而海南省仅为 38.93 万人次，占全部的 0.4%；全国的旅游外汇收入 203.9 亿美元，而海南省仅有 0.92

8、 亿美元。海南旅游在中国旅游中所处的地位不高，同时也面临着东南亚各成熟旅游区的强劲竞争。由于旅游意识和开发水平的制约，海南目前呈现出四个方面的主要问题：开发模式落后，缺乏创新性；开发定位不明确，缺乏特色性；开发档次不高，缺乏知名度；精品意识不强，缺乏文化性。为了促进海南旅游的发展，提高旅游经济水平，就必须加大对旅游资源的开发力度，充分利用环境资源的优势打造出独具特色的旅游品牌。1.2 海南省旅游业发展规划海南省自 1988 年建省，发展海岛热带生态旅游资源，逐步发展为中国旅游大省，旅游业形成“一省、两中心、三线、五名城、十区”的空间格局。海 南 省 旅 游 业 总 体 空 间 结 构 规 划一

9、省 两中心 三线 五名城 十区全省统一，合理配置、功能定位、开发、运营以海口、三亚为旅游中心，形成全省辐射、带动作用东、西线高速公路和中线高等级公路三条旅游轴线海口、三亚、琼海、儋州、五指山海口、三亚、五指山、文昌、博鳌/万泉河、石梅湾/兴隆、儋州、尖峰岭、棋子湾/霸王岭、西沙群岛 同致行(中国)研究中心海南旅游产业发展规划 同致行(中国)研究中心1.2.1 大旅游区域旅游规划及功能定位类 别区域功能定位 规划范围 规划方向 规划重点 旅游线路海口旅游区热带滨海度假休闲、观光、会展、商务、购物、文化、娱乐等复合型的都市旅游地 以海口周围的海岸带为中心，向东、西以及南纵深方向延伸， 东至东寨港红

10、树林，西至澄迈县的澄迈湾，南至定安的南丽湖。 以沿海、沿江为轴线，以提升中心城区功能、推进东西两翼发展、适度向南纵深腹地推进 注重保护生态环境为发展重点 突出发展海口市东、西两岸和南渡江两岸休闲度假旅游 建设老城区步行街、游艇码头、高档购物和文化娱乐中心以及参与性强的大型文化广场等 形成辐射带动作用强的都市型旅游区酒店、旅游吸引物、文化吸引物、城区改造 马鞍岭火山口地质公园和东山湖海南热带野生动植物园、南丽湖、东寨港红树林、海口老城区、粤海铁路南港码头车站、海口药谷、海南汽车厂、力神咖啡厂、椰树椰子汁生产线和各处历史文化古迹等均可作为一日游半日游的观光景点 椰城水上游。乘水上巴士观赏海口市沿岸

11、景观和世纪大桥，游南渡江和海甸溪。 远期还可在海口市周边修建轻轨铁路，开发沿轻轨的观光旅游线路。三亚旅游区国际性热带滨海度假休闲观光旅游地以三亚市为中心，包括陵水县和保亭县 以三亚城区为中心，向东西两翼延伸，形成组团式结构。 东部亚龙湾、海棠湾、土福湾、香水湾以及蜈支洲岛、分界洲岛等，突出滨海度假旅游特色。陵水的南湾猴岛以观光旅游为主。 西部天涯海角、南山、海山奇观等，突出海山景观观光旅游和文化旅游特色。 北部腹地的南田温泉、七仙岭温泉、南平温泉、高峰温泉和红鞋温泉等，突出温泉保健康复旅游和绿色生态专项旅游特色。酒店、旅游吸引物、文化吸引物、城区改造 天涯海角和南山文化旅游区； 海棠湾和蜈支洲

12、岛； 西岛水上运动中心； 五指山、七仙岭、吊罗山、乐东县的尖峰岭、毛公山等。 兴隆热带植物园和热带花园； 陵水南湾猴岛和分界洲岛； 三亚市区观光（包括改建的市中心区、鹿回头公园、小东海、崖州古城以及亚龙湾） 。五指山旅游区热带雨林山地度假休闲旅游和黎苗族文化风情旅游地覆盖五指山市、琼中县和屯昌县。五指山旅游区的中心是山区，而不是城区。 首先强化五指山市作为该旅游区核心城市的作用，将其建成旅游接待服务基地。 其次是在五指山周边的试验区适度发展度假休闲旅游，形成山地度假休闲地。酒店、旅游吸引物、文化吸引物、城区改造 从三亚、七仙岭到五指山的一日游可参观五指山海南省少数民族博物馆， 游览五指山（包括

13、雨林解说中心和水满村附近的雨林栈道） 欣赏黎族和苗族文化村的文化表演文昌旅游区以椰乡文化内涵为主题，集侨乡观光、海上活动、温泉疗养为一体的田园化的、恬静平实的滨海度假休闲旅游地整个文昌市行政辖区。 该区规划要突出滨海度假休闲旅游和自然景观、人文景观的观光旅游。 开发与海口有互补性的旅游项目，成为海口都市近郊旅游目的地酒店、旅游吸引物、文化吸引物、城区改造除了通过清澜开展到七洲列岛、八门湾红树林和西沙群岛的海上旅游路线外，还可开发到文昌内陆地区各景点的旅游路线。博鳌/ 万泉河面向国内外高消费市场的国际会展中心和度假休闲与观光旅游目的地博鳌/万泉河旅游区覆盖整个琼海市行政辖区 以博鳌旅游区为中心，以沿海、沿河和名景为发展空间 形成海滨旅游带、万泉河旅游带以及官塘、白石岭、红色娘子军故乡、加积镇城区等旅游景区的发展格局酒店、旅游吸引物、文化吸引物、城区改造 高质量的游艇从博鳌沿万泉河而上，游客在观光的同时开展船上或沿河娱乐场所的娱乐活动。 万泉河上游漂