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1、 2010 年 6 月 2 目 录 第一篇 市场背景 . 4 一、宏观政策 . 4 二、宏观经济 . 5 三、开发商动态 . 6 四、城市规划 . 8 第二篇 房地产市场分析 . 10 一、土地市场分析 . 10 二、商品房市场分析 . 14 三、 6 月新开盘项目列表 . 15 四、销售排行榜 . 17 五、本月典型项目分析 . 18 第三篇 区域市场分析 . 20 一、区域市场 . 20 二、热点区域分析 . 21 第四篇 专题研究 . 28 3 市场综述 一、 政策 三部门：按家庭成员拥有住房数认定第二套房 2010 年 6 月 4 日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理
2、委员会发出通知，规定商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女，下同 )成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。 二、 土地 土地供应与成交量锐减，且以城市外围区域为主 北京 2010 年 6 月新增土地供应为 19 幅，环比下降 47.37%，同比下降 73.68%新增土地供应面积为 189.84 万，环比下降 9.96%，同比下降 121.73%。 北京 2010 年 6 月土地成交共 17 幅，环比下降 5.88%，同比下降 58.82%；土地成交面积为 106.98 万，环比下降 78.71%，同比下降 198.09%。 北京 2010 年
3、6 月各区域土地成交以青云店、中关村科技园、房山区、顺义区与开发区为主，其中中关村科技园成交地块为 4 幅，成交面积为 21.85 万。 三、市场表现 房地产市场住宅、商业“冰火两重天” 本月虽不是房地产新政频繁出台的月份，但却是新政效果集中体现的月份，整体商品住宅市场满布阴霾的大环境下，商业 地产 市场 活跃 ，从 万达广场广州受热捧 ，常州、福州逆市再购地，到 银河 SOHO 开盘三天销售 46.75 亿元 续写销售传奇，住宅与商业 地产 市场趋向两极。 四、商品住宅成交 商品住宅整体成交量下滑，价格回落 2010 年 6 月北京商住住宅供应面积 50.13 万，环比下降 51.16%，同
4、比下降 31.82%；成交面积 43.08 万，环比上涨 19.97%，同比下降 209.22%；成交均价为 18360 元 /，环比下降 11.68%。 4 第一篇 市场背景 一、宏观政策 1、三部门：按家庭成员拥有住房数认定第二套房 2010 年 6 月 4 日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，规定商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女，下同 )成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。 新景祥观点： 此次二套房认定标准的出台是对此前政策的延续与 细化，此次二套房认定标准也是至今最严厉的认购标准，是既认房又认贷
5、的一种认购标准，很大程度上的抑制了投资、投机性购房 ，对改善型二次购房打压力度较大 。 2、北京住建委公布城镇建筑安全综治办法 2010 年 6 月 12 日北京市住建委公布了北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法，北京市房屋建筑将执行“全生命周期管理”，办法规定，今后居住满 30 年的民居每 10 年进行一次安全评估；学校、幼儿园、医院、体育馆、商场、影剧院、宾馆等大型公共建筑和人员密集场所的房屋建筑，每 5 年应进行一次评估；达到设计使用年限仍继续使用的，每两年应当进行一次评估。另外，包括阳台、雨罩、空调室外机支撑构件都要进行检查，以防出现质量问题造成伤害。 新景祥观点： 随着房地产行业快
6、速发展，国家政策的不断出台，将促使房地产行业逐步的走向规范化、正规化，此政 策的出台旨在保证居民的生命安全财产安全，本着 “ 以人为本 ” 的指导思想，促进房地产行业向规范化、正规化的发展。 5 二、宏观经济 1、 CPI 消费者物价指数 （北京） 数据来源：新景 祥 市场部 2010 年 5 月份北京 CPI 环比上涨 1.7%，涨幅较 4 月高出 0.9 个百分点；同比上涨 3.3%，涨幅较 4 月高出 1.7 个百分点。 新景祥观点： 近期 CPI 虽持续走高，但通胀压力并不明显，后期波动幅度将趋于平稳。 2、全社会固定资产投资增加值（北京） 数据来源：新景 祥 市场部 5 月份北京全社
7、会固定资产投资增加值环比增长 27.2%，同比增长 6.8%。 979899100101102103北京 CPI走势图cpi0100200300400500600700全社会固定资产投资增加值全社会固定资产投资增加值（亿元） 6 新景祥观点： 本月房地产开发投资额有大幅的增长，说明虽然房地产行业是处在新政的调控背景下，但是北京的房地产行业仍然处在一个上升的发展阶段，现在只是一个调整期。 3、社会消费品零售总额增加值（北京） 数据来源：新景 祥 市场部 5 月份北京社会消费品零售总额为 4963768 万元，环比增长 4.92%，同比增长 13.76%。 新景祥观点： 内需已成为拉动北京经济的第
8、一支柱，但随着楼市的深度调整，预计该指标的增长趋势会有所放缓。 三、开发商动态 1、 5 月仅售 3.7 亿 首创置业下半年追赶百亿目标 6 月 3 日，首创置业公布其 2010 年 5 月份经营简报，数据显示，首创置业 5月份实现销售面积 4.4 万平方米，签约金额仅为 3.7 亿元，同比分别下降 69%和66%，环比下降 48%和 43%。截至 5 月底，首创置业累计实现签约金额 38.9 亿元，略高于 2009 年前 5 个月的 38.6 亿。签约面积 34 万平方米，同比下降 19%。 新景祥观点： 首创臵业 5 月成交额与成交量大减主要是两方面的原因：一是五月虽然不是楼市政策频繁出台
9、的月份，但却是新政效果集中体现的一个月，整体楼市的观望氛围较为 浓厚；二是放量原因， 原计划推出的 许多 新盘未能顺利入市 ，也导致五月份成交量的锐减。 0100000020000003000000400000050000006000000社会消费品零售总额增加值社会消费品零售总额增加值（万元） 7 2、 绿城 5 月销售大跌七成 押后推盘无意降价 5 月份标杆房企业绩一片灰暗，首当其冲的为绿城中国，该公司五月份销售20 亿元，比上月 65 亿元直线下跌七成。截止 5 月 31 日，绿城累计实现销售金额人民币 185 亿元，包括了合同销售金额人民币 163 亿元及人民币 22 亿元未转为合同的
10、协议销售金额，较去年同期增加 22%，总销售金额中归属于集团的权益金额为人民币 129 亿元，较去年同期增加 30%。 虽销售额有了大幅的下降，据绿城相关负责人表示，绿城整体的 去化率是比较高的而且有比较大的提升，由上个月的 58%提升至 71%提高了 13%，维持在一个健康的状态。也有内人认识指出绿城手中的现金还是比较充裕，暂时还没有降价的打算。 新景祥观点： 本月为房地产新政集中体现的一个月，各大标杆房企也难逃市场阴霾笼罩，销售表现不佳实为正常 。 但部分开发企业如 绿城 上半年 的 销售业绩完成较好，资金压力并不 大，近期 应该不会出现开发企业大面积降价的局面 。 3、 八五折先手：恒大五月销售 40.5 亿新高 6 月 8 日，恒大地产宣布 5 月实现销售 40.5 亿元，合约销售面积 64.0 万平方米，合约销售均价每平 方米 6326 元，较去年同期分别 增长了 328.6%、 240.3%、以及 26%。 截止 2010 年 5 月 31 止，恒大累计实现合约销售额 161.8 亿元，销售
