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1、萝岗区城中村整体改造工作程序指引（试行）萝岗区城中村整体改造工作程序指引（试行） 根据关于加快推进“三旧”改造工作的意见（穗府200956 号）的有关精神，为进一步规范程序，提高工作效率，保证全区城中村改造工作规范、高效进行，制定萝岗区城中村整体改造工作程序指引。 一、准备阶段 （一）思想发动和现状摸查。 1、村公司董事会表决（街道办事处列席会议）。讨论是否启动城中村改造工作，如同意形成决议。 2、党员、股东代表大会。讨论是否启动城中村改造工作，如同意形成决议，开展下一步工作。 3、思想发动。由村（社区）做好转制居民思想工作，解释和宣传城中村改造政策。 4、现状摸查。在开展宣传工作的同时，由村
2、（社区）组织开展现状摸查工作，了解村民的改造意愿、提供现状初步情况。 5、村民大会统一意见。在街道办事处（镇政府）指导下，采用召开村民大会或通过发放调查的形式征求村民意见，如 80%以上村民同意启动城中村改造工作，开展下一步工作。 （二）改造范围确认。村集体经济组织根据摸查的情况和村民改造意愿，分析提出初步改造范围。由改造主体委托有测绘资质的测量单位，对初步改造范围（拆旧区）进行勘测定界。再由区“三旧”办会同区规划局规划处、国土处、相关街道、相关职能部门依据“三旧”改造政策要求、规划和国土的有关规定核定改造范围线。规划范围确定要求详见附件一。 （三）现状测量调查。由村集体经济组织向区房管所提出
3、房地产测量申请，区房管所组织测量单位对初步划定的城中村改造范围的情况进行测量。现状测量、调查的具体内容详见附件二。 （四）现状建筑物数量确认。由村集体经济组织将城中村现状建构筑物数量按合法产权证、合法规划批文、历史建筑（注明建设年份）等情况进行分类造册，报区规划局规划处、国土处及城建档案馆审核。有房产证和有规划批文的测量成果部分由区国土部门、区规划部门及城建档案馆予以确认，历史建筑由街道办处理确认。区“三旧”办汇总这三部分的现状建筑量。 （五）选定开发模式。村集体经济组织根据自身的情况选定开发模式（自主开发、公开出让）。 二、改造方案编制、审查、审批阶段 （六）提出补偿安置原则性方案。村集体经
4、济组织根据确认的城中村改造范围和现状建构筑物数量的情况，依据关于加快推进“三旧”改造工作的意见（穗府200956 号）中“城中村”改造的拆迁补偿安置办法、萝岗区城中村改造补偿安置指导意见（征求意见稿）提出补偿安置原则方案。 （七）编制城中村改造方案。由村集体经济组织委托有资质的规划编制单位根据补偿安置初步方案和确认的改造范围、现状构建筑物数量，编制城中村改造方案（包括资金平衡方案等）。改造方案按照市“三旧”办城中村改造编制技术要求进行编制。 （八）改造方案审查、上报。城中村改造方案编制完成后，经村集体经济组织表决，所在街道审查后，报送区“三旧”办审核，经区规划部门、国土部门会审后由区政府上报市
5、“三旧”改造领导小组审批。 （九）土地转性申请。由村集体经济组织选择安置地块性质方案（保留集体建设用地，或转为国有建设用地），如选择转为国有建设用地，需召开村集体经济组织成员大会或成员代表大会表决，经 2/3 以上（含 2/3）村集体经济组织成员或成员代表同意后，提交土地转性申请，并附上表决签名，随同城中村改造方案一并上报。 （十）市“三旧”办对改造方案进行审批。由市“三旧”办对改造方案进行审批，市“三旧”办审批过程中提出意见的，由区“三旧”办组织村集体经济组织等相关部门进行修改完善。 三、拆迁安置阶段 （十一）制定和实施城中村改造补偿安置工作方案和城中村改造补偿安置工作应急预案。 由转制社区
6、和村集体经济组织根据城中村改造拆迁安置工作要求，结合转制社区实际，制定城中村改造补偿安置工作方案和城中村改造补偿安置工作应急预案，经所在街道审查同意后，报区“三旧”办备案后实施。 （十二）制定城中村改造补偿安置方案和城中村改造补偿安置协议。 由村集体经济组织根据城中村改造有关政策、已审批同意的城中村改造方案，结合转制社区实际，制定城中村改造补偿安置方案。该补偿安置方案在充分征求意见进行修改完善后，提交集体经济组织股东代表大会进行表决。经股东代表表决通过后，依据城中村改造补偿安置方案，制订城中村改造补偿安置协议。 （十三）组织签订城中村改造补偿安置协议。依据城中村改造补偿安置工作方案，组织改造范
7、围村民和其他房屋权属人签订城中村改造补偿安置协议。签约率达到 80%以上，视同城中村改造补偿安置方案经村集体经济组织成员 80%同意，城中村改造方可进入后续拆迁工作。 （十四）成立全资改造公司。在城中村改造方案经市“三旧”办审批同意和土地转性工作完成后，如选定自主开发模式，村集体经济组织应成立全资改造公司（以下简称“全资改造公司”），作为城中村改造后续工作的主体，负责城中村改造的开发建设工作。 （十五）选择合作开发单位 根据广州市“三旧”改造办公室、广州市财政局印发的关于加强旧村全面改造项目复建安置资金监管的意见（穗旧改联字20103 号），村集体经济组织成立全资改造公司须采用现金加无条件银行
8、保函的形式（其中存入的现金额度原则上不低于复建安置资金总额的 50%），将城中村全面自主改造复建安置资金按期存入区政府指定的监管机构在监管银行开设的复建资金监管账户，由村集体经济组织、监管银行、区政府指定的监管机构三方共同对城中村全面自主改造复建安置进行监管。 村集体经济组织由于自身资金等问题选择合作单位时，应保证所选择的合作单位具有城中村改造规模相应的资金实力，以保将城中村全面自主改造复建安置资金能按期、按量存入和办理无条件银行保函。 除将具有城中村全面自主改造复建安置资金所要求的资金实力作为主要考察其实力标准外，还并注重其品牌、资质和经验。并注意以下两点：一是在改造方案未批复前，各城中村改
9、造单位不得与合作开发单位签订有实质性内容的合同；二是选择开发单位是必须经过合法程序，按照村集体决定重大事项的程序进行表决通过。 （十六）办理资金监管手续，实施复建安置资金监管 由村集体经济组织或其成立的独资公司按关于加强旧村全面改造项目复建安置资金监管的意见（穗旧改联字20103 号）、萝岗区旧村自主改造项目复建安置资金监管工作指引及相关监管规定，签订萝岗区旧村自主改造项目复建安置资金监管委托协议，并将复建安置资金足额资金存入区政府指定的资金监管账户，并到相关金融机构办理无条件银行保函。复建安置资金足额存入后，区“三旧”办审核出具复建安置资金存入证明。 在拆迁工作、用地和报建手续办理、复建安置
10、房项目实施建设等后续工作中，复建安置资金按萝岗区城中村整体改造工作程序指引和萝岗区旧村自主改造项目复建安置资金监管委托协议的有关要求进行监管、支付。 (十七）村集体经济组织发布拆迁通告，组织动迁工作。 取得复建安置资金存入证明后，村集体经济组织向国土部门申办房屋拆迁许可证，并由区政府发布拆迁通告后，由村集体经济组织开展动迁工作。 四、用地手续办理阶段 一安置地块及开发地块用地手续办理。 （十八）项目立项。全资改造公司凭市“三旧”办对改造方案的批复意见，向区发改部门申请办理项目立项审批手续，领取广东省企业基本建设投资项目备案证。 （十九）规划选址。全资改造公司凭市“三旧”办对改造方案的批复意见，
11、按有关规定备齐资料后到规划主管部门申办项目规划选址手续。 （二十）用地预审。使用新增建设用地的，全资改造公司持用地红线、界址坐标向区国土部门申请用地预审。 （二十一）用地报批。 1.农用地转用和土地征收。城中村改造项目用地涉及农用地转用和土地征收的，由全资改造公司按用地报批要求，向区国土部门申请，由国土部门拟定农用地转用和土地征收方案，报市国土房管局审核后，依照土地管理法的规定报有审批权的人民政府批准。用地报批经有审批权的人民政府批准后，市国土房管局出具用地批复意见。 2.村集体建设用地改变为国有建设用地。位于土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的，同时提交转为国有土地申请，并附上村民
12、表决情况，上报市国土房管局审核，具体流程为：一是区国土部门出具审核意见，附上土地所有权证等相关土地转性材料报送市国土房管局；二是市国土房管局按规定办理集体土地转为国有土地手续。 （二十二）申报环评手续。全资改造公司按有关规定申办建设项目环评审批手续。 （二十三）申办建设用地规划许可证。全资改造公司凭市“三旧”批复的改造方案，按有关规定备齐资料后到规划主管部门申办项目建设用地规划许可证及规划设计条件手续。 （二十四）用地划拨。如将项目安置地块转为国有建设用地，村集体经济组织按有关规定备齐资料后到区国土部门申请安置项目用地的划拨手续。如保留集体土地性质，则按有关规定备齐资料后到区国土部门申请安置项
13、目用地的报批手续。 二融资地块用地手续办理 （二十五）选择自主开发模式。由全资改造公司凭市“三旧”办出具的城中村改造批复文件和相关材料，按程序申办建设用地规划许可证、办理用地报批，取得建设用地批准书。 （二十六）选择拍卖融资的开发模式。 1. 由区土地储备交易中心进行土地出让。 2. 城中村改造项目土地受让人交纳了土地出让价款及相关税费后，持相关证明文件，按相关规定申办建设用地规划许可证。 3. 办理用地报批，取得建设用地批准书 五、报建阶段 （二十七）建筑单体规划报建。全资改造公司按有关规定备齐资料后到区规划部门申办项目建筑单体规划报建手续。 （二十八）申办消防、环保、卫生等手续。全资改造公
14、司按建筑设计方案审查复函的要求，办理消防、环保、人防、卫生等专业管理部门意见。 （二十九）申办建设工程规划许可证。全资改造公司持环保、人防、防震减灾、消防等有关部门的前置审批文件到区规划部门申办建设工程规划许可证。 （三十）施工图设计文件审查备案。全资改造公司持广州市建设工程施工图审查合格书、建设工程规划许可证等前置审批文件到区建环局申办施工图设计文件审查备案手续。 （三十一）申办建设工程招投标手续。全资改造公司持立项批文、用地批文、规划批准文件、资金证明、施工图审查证明文件等前置审批文件到区招标办申办建设工程招投标手续。 （三十二）办理工程质量安全监督手续。全资改造公司持建设工程规划许可证、
15、施工图设计审查文件等前置审批文件到区质监站申办工程质量安全监督手续。 （三十三）申办建设工程施工许可证。全资改造公司持建设用地批准书、建设工程规划许可证、施工图设计审查文件等前置审批文件到建设部门申办建设工程施工许可证。 六、项目建设阶段 （三十四）工程施工建设。由全资改造公司按国家现行有关规定组织工程施工建设，在此建设期间，由建设、施工、监理等相关责任主体单位依法对工程质量、安全施工、文明施工负责，承担工程质量安全生产责任，区建环局、质监站依法对工程质量、安全施工、文明施工实施行业监督管理。 七、工程竣工验收和被拆迁转制居民回迁 （三十五）申办工程验收手续。项目改造完成后，按规定办理规划验收
16、、消防验收、竣工验收、竣工验收备案等手续，并增加对拆迁安置完成情况、批准的公益设施建设情况等内容的竣工验收工作。 （三十六）房屋移交。项目改造建设方在完成回迁安置房建设后，按约定的条件和时限移交回迁安置房。 （三十七）被拆迁转制居民回迁。 八、其它 （三十八）本指引中所指城中村包含区内旧村庄。 （三十九）如省市有关部门出台相关程序规定的，根据上级部门的规定办理。 （四十）本指引由广州市萝岗区“三旧”改造工作办公室负责解释。 附件：1、改造范围确定要求 2、现状调查内容 二一一年六月十四日 附件一：改造范围确定要求 改造规划范围原则上位于城中村的行政区划范围。以此为基础，结合所在地块的特点和周边路网结构，整合集体经济发展用地（特别是集体建设用地、旧厂房用地）、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，合理确定改造范围，实行连片整体改造。连片整体改造涉及的边角地、夹心
