房地产开发项目可行性研究报告1830466562

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1、房地产开发项目可行性研究报告 编制单位：*￥房地产开发有限公司 编制时间： 二 OO 五年二月十六日 摘 要 “￥花园” 项目位于*市涪城区跃进路北段与待建的规划道路的交叉口，绿线占地面积 10008.4 平方米（约 15.01 亩） ，地块西面北面临街（跃进北路及待建的高水中路） ，沿跃进北路临街面地块长约 98 米，临高水中路地块长约 80 米，项目地块呈矩形。项目北面为圣水二队居民点，南面临街面为一层临时小门面，东面为规划中的涪城区区政府办公用地，西面为规划中的高水中学。 中国文案网 “￥花园” （下简称：本项目）拟规划设计的主要经济技术指标如下：小区总规划绿线用地 10008.4 平方

2、米（约 15.01亩） ，规划设计总建筑面积 约 20000 平方米，其中底层商业铺面建筑面积约 1500 平方米，二层商业建筑面积约 1500平方米，住宅建筑面积 17000 平方米，住户暂定 170 户，绿化面积为 3500 平方米（其中中心绿地面积为 2000 平方米），建筑密度为 35.33，容积率 2.0，绿化率为 35。 “￥花园” 拟计划于 2005 年 5 月起着手项目规划及前期报建工作，于 2005 年 12 月开始动工建设，项目建设总工期约12 个月，预计于 2006 年 6 月进入项目预售期，其销售周期约 12 个月。其项目总投资（含土地成本及银行利息为人民币 960 万

3、元）人民币 2696.11 万元，项目预计总销售收入人民币 3226 万元，项目预计税后利润总额为人民币 312.14万元。自项目获准销售开始起，拟计划将当月销售款的部分用于银行还贷，部分作为项目开发资金回投入项目后期工程，预计将于 2007 年 2 月将完成土地抵押贷款清算工作。 目 录 1、项目概况04 2、开发项目用地的现状调查及动迁安置04 3、市场分析和项目定位05 4、规划发展建议22 5、资源供给24 6、项目开发组织机构、管理费用的研究24 7、开发建设计划25 8、项目资金来源及经济分析26 9、结论及建议27 一、项目概况： 1、项目名称：“ ￥花园” 开发建设单位：*￥

4、房地产开发有限公司 2、项目地理位置：本项目位于* 市涪城区跃进北路与高水中路交叉口，项目北面为圣水二队居民点，其他几面为待建设用地。 3、项目周边的环境状况：本项目所在区域在“花园星河湾”、 “小岛春天花园”等大型楼盘的带动下，已逐步形成了一个比较成熟的居住区，2005 年政府将进一步规范土地市场化的管理，城市土地供应更加紧缺，开发投资商的市场准入难度进一步加大，在 2005 年下半年到 2006 年将出现更多的市场空间，本项目在相邻的中房即将开发的 100 余亩大盘的进一步拉动下，作为一个小型精品楼盘于 2005 年底或 2006 年初动工建设并于 2006 年下半年进行销售，其时机比较适

5、宜。 4、项目性质及主要特点：本项目土地规划为商业、居住用地，其项目用地较小，地块方正，两面临市政道路，其临街面约 170 米长。项目西面（跃进北路对面）为规划中的高水中学，东面相隔的是规划中的涪城区政府办公用地。并处于“花园星河湾”和“小岛春天花园”两大楼盘之间。 二、开发项目用地的现状调查及动迁安置： 1、土地调查：本项目用地由两宗土地构成，其土地证面积总和为 7813.21 平方米（约 11.72 亩） ，均属商业、居住用地，使用单位均为*￥房地产开发有限公司。 2、拆迁调查：本项目土地使用权属*￥房地产开发有限公司，其地块上临时出租门面及出租仓房产权均属￥公司，不存在大的拆迁难的问题。

6、 3、市政基础配套设施调查：本项目地块上有仓房（租赁站） ，其施工水电问题可在此基础上解决，同时项目两面临市政道路，其雨污排放及燃气、电力、电讯等设施均可就近接入。 4、地块交通条件调查：本项目周边的市政路网正逐步完善，随着花园、中房、小岛等几个大房产公司在本项目周边进行开发带动，将极大地促进政府对该区域的市政配套设施建设及完善。36 路公交车从项目前跃进北路经过，6 路、27路、39 路公交线路从旁经停，平政长途汽车站相距咫尺，出行非常方便。 三、市场分析和项目定位： 一） 、市场分析： 1、 2004 年*市房地产市场供给现状分析： 1） 、由于国家宏观调控因素，房地产投资出现减少状态。2

7、004 年*市房地产开发投资额为人民币 229122 万元，同比2003 年减少人民币 93408.16 万元，负增长率为 28.96。 2） 、 2004 年商品房施工面积 2026744 平方米（其中：本年新开工面积 1219914 平方米） ，施工面积比 2003 年减少565874 平方米，负增长率 22。从施工面积构成看，其中住宅仍占主导地位，为 1686960 平方米，12270 套，但比2003 年所占比重下降 6.3 个百分点，为 83。 2004 年普通商品房施工面积为 1089694 平方米，8483 套，占住宅施工面积总量 65，同比 2003 年减少 560367 平方

8、米。电梯公寓施工面积 460800 平方米，2891 套，同比 2003 年减少 143458 平方米，846 套。经济适用房施工面积54934 平方米， 610 套，同比 2003 年增加 1270 平方米，减少 93 套。别墅施工面积为 81532 平方米，286 套（幢） ，同比 2003 年减少 106773 平方米，402 套（幢） 。 从表四图例中看出，因国家宏观调控，我市房地产投资趋势减缓，但投资结构发生变化较大。 2003 年* 市住宅投资所占比重为 89%，2004 年住宅投资下降至 83%，非住宅投资中商业用房比重上升较快，由 2003年 7.8%上升至 2004 年 15

9、%对我市投资结构是否协调发展产生了较大影响。 3） 、商品房竣工面积 1509222 平方米，比上年增长 22%，其中商品住房竣工 1229704 平方米，8921 套，比上年负增长 5%；商品用房竣工面积 245957 平方米，比上年增长 495%；写字间竣工 12938 平方米，比上年增 44%；其它用房竣工面积 20673 平方米，比上年负增 35%。 4） 、商品房进入市场情况： 2004 年，* 市商品房市场进入共 81 宗，276 幢，1192501 平方米。同比上年减少 464296 平方米，负增长为 28%。其中：商品住宅进入市场 表五：* 市 2004 年商品房竣工面积（按用

10、途分） 类型 合计 住宅 商业用房 写字间 其他 2003 年 1476069 1298810 121774 23325 32181 2004 年 1509222 1229704 245957 12938 20673 同比增加 2.2% -5% 49.5% -44% -35% 所占比例 81% 17% 0.8% 1.2% 注：所占比例为 2004 年各类用途竣工商品房总面积比例 980813 平方米，7746 套，占商品房进入市场总量 82%左右，比上年投入总量减少 93%；商业用房投入市场信息69893 平方米，占商品房投入市场总量度 4%左右，比上年投入总量减少 93%；商业用房投入市场

11、169893 平方米，占商品房总量 14%左右，其他用房市场信息投入 38369 平方米，占商品房投入市场总量 4%左右。 表八：2004 年商品房市场投放情况表： 年份 合计 商业 其他 合计 普通住宅 电梯公寓 别墅 经济适用房 套 M2 套 M2 套 M2 套 M2 套 M2 2003 年 1656797 10340 1511902 7497 947925 2208 366656 628 168231 29090 144895 138592 6303 2004 年 1192501 7746 980813 5446 726004 1453 192065 141 36269 406 2988

12、2 169893 38369 同比增加 -28% -35% -23% -47% -78% -79% 18% 83% 所占比重 82% 74% 19% 4% 3% 14% 4% 注：1、所占比重为 2004 年数据 2、普通住宅、电梯、别墅、经济房所占比重为住宅类；商业、其他所占比重为商品房总面积比重 从 2004 年商品房市场投入走势看，2003 年商品房市场投入系高峰期，该峰值一直延续到 2004 年一季度。从 2004 年二季度开始，我市房地产受国家调控影响，市场投入量逐渐减少，至 12 月底为最低端。 2、 2004 年*市房地产市场需求现状分析： 2004 年，* 市房地产市场需求总量

13、大于 2003 年，房地产市场依然火爆，市场呈现一片繁荣现象，但受银行信贷规模收缩影响，2004 年下半年商品房销售有所下降，2004 年上半年商品房销售面积为 974545 平方米，占全年商品房销售总面积 66%；下半年销售商品房为 507094 平方米。占全年销售总面积 34%。 1） 、 2004 年，*市商品房销售 1481639 平方米，销售金额 237173 万元，分别比上年增加 113464 平方米，49133 万元。增长率分别为 7.6%、20%。 表十：2004 年商品房销售面积情况： 年份 合计 m2 合计 普通住宅 电梯公寓 经济适用房 别墅 商业 m2 写字间 m2 其

14、他 m2 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 2003 1368175 1322841 9797 849274 6655 350634 2186 69201 797 53732 159 86074 4239 8752 2004 1481639 1375390 10450 958683 7243 291541 2010 64741 688 60425 209 101041 501 4707 2004 年，商品住宅销售 1375390 平方米，10150 套，销售金额 189865 万元，比上年分别增加 106280 平方米、521套、39663 万元。增涨率为 7.7%、5%、21

15、%。 2） 、 2004 年住房二级市场日趋活跃，截止 12 月，累计完成二手房交易 2539 件，成交面积 31.8 万平方米，成交金额3.16 亿元，分别比上年增长 62.1%、88.1%、42.8% ；其增长速度远远高于一级市场，成为房地产市场新的增长点。 3） 、消费者购成情况 随着* 市城市化进程加快，* 城市居住环境及商品房小区环境的美化， *市城市品牌知名度的不断升高，外地人越来越成为我市住房消费的主力军，外地人与本地人购房数比例差距逐渐缩小，2004 年，外地人购买商品房 474836 平方米，比上年增加 185516 平方米，比上年增加 64%。 表十七：消费者购成比例： 年份 销售人群 2001 年 占总 量比 2002 年 占总 量比 2003 年 占总 量比 2004 年 占总 量比 本地人 m2 624605 83.5 961418 79.5 1100210 79.2 1006803 68 外地人 m2 123880 16.5 262754 21.5 289320 20.8 474836 32 表十八：外地人购商品房情况 按用途分类： 合计 m2 普通商品住房 电梯公寓 别墅 办公 m2 商业 m2 其他 m2