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1、 以专业御专心1重庆市房地产2011 年 10 月报秋季房交会，冷得开发商“打寒战” 以专业御专心2本次房地产展示交易会四日共成交各类房屋 2682 套，建筑面积 25.4 万平方米，成交金额17.07 亿元。 在成交房屋中，商品住宅成交 1752 套，成交建筑面积 18.52 万平方米。其中高层商品住房成交 1501 套，建筑面积 14.20 万平方米，建面均价 6150 元/平方米; 多层花园洋房成交 65 套，建筑面积 0.9 万平方米，建面均价 7920 元/平方米;精装房成交 109套，建筑面积 1.08 万平方米，建面均价 8109 元/平方米;高档低密度住房成交 77 套，建筑面
2、积 2.34 万平方米，建面均价 8191 元/平方米。二手房成交 380 套，成交建筑面积 3.07 万平方米，成交金额 1.45 亿元。其中二手住宅成交 335 套，成交建筑面积 2.82 万平方米，成交金额 1.2 亿元。二手非住宅成交 45 件，成交建筑面积 0.25 万平方米，成交金额 0.25 亿元。楼市愈趋理性进入买方市场“从四天的成交情况来看，明显进入买方市场，今年底明年初，可能是购房者抄底的最好时机。”市国土房管局相关人士结合本次秋交会的成交情况分析称。虽然成交量减少了，但可以看出，买卖双方变得更加平稳，购房者消费起来更加理性。目前，重庆楼市均价接近去年底的水平，业内人士称，
3、在此基础上，年底前或还有下降空间。 “目前银行信贷紧缩，中端市场受到一定约束，而低端住房市场在我市公租房的大力推进下，逐步得到缓解。可以说，目前重庆楼市愈趋理性、平稳，开发商更应该顺势而为。” 展会上新盘光顾的多，成交量却未见“起色”根据政府统计，今年秋交会在成交房屋中，商品住宅成交 1752 套，较今年春交会商品住宅成交的 2087 套下降了 16.05%。“领馆大回馈！最牛房交会！减免 18 个月月供+5 年物管费+1 年停车费+每平米优惠 1000元”，“求关注”，“一口价 26 万”虽然新盘的打折促销吸引了众多购房者光顾，使二手房“备受冷落”，但其成交量并未见明显的“起色”，长帆领馆折
4、扣每平米均价少了近 2000 元。秋交会只拿了 10 多套来卖，成交了 5 套，主要是为了摸下市场的底。“和上半年的春交会和去年的秋交会根本没法比，今年秋交会看房的人太少。”据介绍，该盘在房交会上处理的部分尾房实行一口价优惠，均价 7800 元每平米，比房交会前的价格便宜了几百元。 以专业御专心3CONTENTS 目录聚焦楼市资讯 NEWS FOCUS 一、政策评析 .3二、规划评析 .8三、楼市要闻 .19四、土地市场 .20五、成交扫描 .24六、媒体监测 .33A 以专业御专心4一、政策评析1、重庆房地产政策解读1.1、中央重申楼市调整，督促地方严格执行以限购为主导手段的楼市调控是否会放
5、松，成为近期业界讨论的热点，但从中央的最新表态来看，现行调控政策仍将严格执行，起码会持续到今年年底。29 日的国务院常务会议要求，今后几个月要坚定不移地搞好房地产调控，各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。中国楼市具有十分强烈的“政策式”色彩，市场对政策信号“过度敏感”，时常从个别用词中解读出“微言大义”。1.2、妥处资金链断裂，遏制民间借贷高利贷化中共中央政治局常委、国务院总理温家宝近日在浙江考察时强调了，银行要切实落实国家支持中小企业特别是小微企业发展的信贷政策，大力整顿金融秩序，采取有效措施遏制高利贷化倾向。10 月 3 日
6、至 4 日，温家宝来到浙江绍兴和温州，就经济的运行情况进行调研，考察了绍兴中国轻纺城、绍兴县创意产业基地、绍兴县汇金小额贷款公司、温州百先得服饰有限公司，并向企业负责人详细询问中小企业生产经营、小额贷款公司和民间信贷的情况，认真听取大家的意见和建议，中小企业在扩大就业、推动经济增长等方面具有不可替代的作用，支持中小企业发展具有全局和战略性的重要意义。1.3、住房和城乡建设部加快城镇个人住房信息系统建立10 月 27 日，住房和城乡建设部部长姜伟新透露，住建部正在努力建设城镇个人住房信息系统，如果这个信息系统将来建立起来了，再加上银行系统、财政系统、税务系统的一些信息，再加上公安的一些信息系统，
7、如果能统一到一个平台上，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。这被楼市看多者视为“限购”将放松的明确信号，次日 A 股房地产板块因此出现价格大涨。而 28 日国务院常务会议的表态，算是对这种过于乐观的看法的一种回应。政策解析： 秋交会之后，重庆楼市或许会更加惨淡。 “今年四季度房价继续下滑是大势所趋，原因 以专业御专心5有二：一是房价的自然跌幅;二是受高端物业放量萎缩影响。 ”事实上，国家出台一系列房地产调控政策的情况下，与沿海城市甚至与周边省会城市相比，楼市价格并不高的重庆市积极主动出台了房产税政策，以及开建全国最大规模的保障房建设。市场分析人士认为，正是由于重庆面临国家宏观调控、信贷紧缩
8、以及自身出台的多重调控政策影响下，重庆楼市短期内不容乐观。 国家政策加快对其他行业的保护，一方面，对目前楼市调控政策不放松，加快保障房建设，为住宅市场健康化护航，二方面，对现有金融政策和金融秩序进行合理引导和规范，加快推进中小企业的发展，做大实体经济蛋糕。2、首套房贷利率再上调 购房成本增加谁来买单“现在贷款买首套房的成本那是相当高”秋季房交会上，市内多家楼盘获悉，继今年上半年首套房贷利率上浮 10%以后，市内部分银行最近再次提高了首套房贷利率上浮比例最高在基准利率水平上浮 30%。此举引发房地产市场高度关注。在询问多家银行下。7折房贷早已成为历史，现在的购房者想享受基准利率也不容易，在中国银
9、行了解到，该行目前执行的是首套房首付 3 成，1.1 倍基准利率，二套房首付 6 成，1.2 倍基准利率的政策。随后又询问工商银行，得到的答复和中国银行完成一样，首套房利率同样上浮了 10%。而农业银行的上调幅度更大，目前执行的是首套房利率上浮 20%的政策。和国有 4 大银行相比，较小的股份制银行则在利率政策上相对宽松，招商银行、中信银行与兴业银行都表示，目前的首套房贷款利率仍执行央行基准利率，暂未上调。事实上，由于信贷额度紧张，不少银行是从今年初就上调了首套房房贷利率，而并非是从现在才开始的政策，房贷利率上调之后，成本上涨由谁承担是很多人关心的话题，乍眼一看购房者是利率上调的直接损失者，但
10、利率上调将最终由开发商买单。买卖市场之中谁掌握了主动权，等于涨价了风险转嫁权。保障房、限购与利率上调，导致购房者观望情绪进一步加剧的情况之下，开发商或将主动降价出击。政策解析： 以专业御专心6 此次金融调控，年内的六次上调存贷款准备金累积作用影响开始凸显，由于银行信贷额度趋紧，为了年内业绩冲关，首套房利率上浮成为必然，而这对楼市降价仍心存侥幸的开发商无异于雪上加霜。一方面，此次首套房贷利率上调，将会冲淡购房者的购房冲动，另一方面，随着房贷以及开发贷的收紧，开发商回笼资金的周期被拉长，房企资金压力加大，下一阶段，大范围大幅度的降价促销拐点将出现。 市内某国有商业银行人士分析称，可能有两方面的原因
11、使得首套房贷利率水平不断升高。一方面，银行信贷资金紧张。受存款准备金率处于高位、存贷比考核压力大、市场信贷需求较多等综合因素的影响，一些银行在下半年可用于放贷的资金更为紧张，使得个人房贷处于卖方市场，另一方面，部分银行以前为了抢占市场份额发放了大量的“7折利率房贷” ，在今年以来央行多次加息以后，那部分房贷利率至今比五年期以上存款利率还要低，只得在新发放的房贷上来“弥补损失” 。面对全国大范围的上调房贷利率，部分刚需购房者不禁感慨：“房子好不容易降下来点了，又要交给银行了，以后的还贷压力更大了。 ” 有关专家算了这样一笔账：如果上调到基准利率 1.05 倍，即为 7.40%，这样一来，购房者每
12、年需还款约 95938 元，总还款比之前增加约 50848 元，每月多还款 211.87 元；如果上调利率 10%，利率为 7.755% ，购房者需较基准利率贷款时多还约 10 万多元。“银行并没有明确发文提高利率，但实际办理贷款的过程中，却很难再找到原来的首套房基准利率了。对于此次银行上调首套房贷利率的做法，业内认为这不符合房地产调控有关政策，因为国家限制的是投资性购房而非购买首套房。但同时，银行做法的客观效果会使购房总需求减少，对降房价有一定作用，这样以来，不难看出国家在保护自己的优良资产“公租房”而把市场“商品房”压得喘不过气来，实属偏心。 以专业御专心73、10 月 份 PMI、CPI
13、 或一 升 一 降 宏观政策微调基础再现10 月，对国家经济具有监测和预测意义的制造业采购经理指数（PMI）发布。对 10 月当月的部分宏观经济数据预测结果表示乐观，认为制造业 PMI 将延续近两个月来的回暖趋势，再度有所上升；此外，居民消费价格指数（CPI）将回落至 5.5%左右。这一升一降将有利于国内宏观经济政策的平衡把握。 被誉为宏观经济数据预测帝的兴业银行资深经济学家鲁政委预测 10 月 PMI 为51.8%，比 9 月回升 0.6 个百分点。在接受本报记者采访时，鲁政委表示：10 月 PMI 继续上升主要有两方面的原因，一方面是从近几年的历史数据来看，10 月都较 9 月相对有所反弹
14、；另一方面，从汇丰上周公布的制造业 PMI 初值来看，该数值属于出乎意料的反弹，加上部分地区提前发债、针对中小企业采取相关扶持政策等措施，四季度 PMI 继续往上走的可能性很大。 对另一个备受关注的数据 CPI，专家认为 10 月将回落至 6%以下，但近期将依然徘徊于高位。政策解析： 尽管物价拐点似乎已经形成，但是中国目前的通胀问题依然棘手，且短期内很难迅速解决，整体来看，一段时期内通胀还将维持高位。结合近期国际经济形势，新一轮的宽松浪潮很可能于近期出现，国内应该在做好风险防范的同时保持政策的稳健，如果国内释放政策调整信号将不利房地产调控效果。 上述两项数据的 一升一降，意味着以往政策调控时面临的经
