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1、泛城顾问1Click to edit Master subtitle style1富人进化论泛城房地产顾问（深圳）有限公司2007-06-01泛城顾问2序英 达尔文物种起源宇宙进化 ,导致生命的起源 ;生物进化 ,导致人类的起源 ;人类进化 ,导致社会的起源与发展 .中 深圳地产的不断进化和演变，导致不同时段豪宅 出现；从格调思想和居住，深圳豪宅为这个城市带来了极为深刻的改变每一个豪宅都是这个城市高品位居住的居住坐标 ，从西海岸到东海岸，从香蜜湖、红树林到银湖山。下一站，富人会选择什么样的居所 ?泛城顾问3深圳富人区点阵分析泛城顾问4深圳豪宅发展以大南山、塘朗山、银湖山和梧桐山为轴线，由西向东
2、呈组团式发展；中部组团以塘朗山、银湖山、香蜜湖为资源峰值招商曦城硅谷别墅红树湾波托菲诺圣莫丽斯星河丹堤东海花园香蜜湖东部华侨城天琴湾万科第五园仙湖山庄中海大山地十七英里西部组团东部组团大南山塘朗山银湖山梧桐山中部组团香蜜湖泛城顾问5中部组团与CBD的发展及政治因素密切相关，龙脉之位，机缘天成西部组团东部组团中部组团CBD泛城顾问6豪宅中部组团风水分析1、天定龙脉 风水看深圳,梧桐山系东西延伸将深圳分为关内关外,关内藏风纳气,风水极佳。 关内有两块风水最佳宝地,一是莲花山南（CBD）,一是笔架山南(华强北),北面具有双重靠山,并且能吸纳南面海洋风。 莲花山南,深圳南北中央轴线，通达四方，成为深圳
3、独尊的 龙脉 。暗藏至高无上之玄机。本页标题本案泛城顾问7人文龙脉邓小平 雕象引出“ 天子轴线 ”（中轴线），统领书城、市民中心、怡景中心、晶岛国际、会展中心等公建 及商业设施,成为中心区的 人文龙脉 (龙王 )。沿金田路、益田路” 双龙飞舞 “的建筑天际线，形成为天子轴线（龙王）护驾之势。CBD的整体布局与北京故宫十分相似，富有浓厚的中国传统 色彩（ 皇家思想 和 儒家文化 ）。“九宫格”规划布局双龙飞舞本项目不但要借势CBD，而且要延续CBD的人文龙脉(邓小平视线/双龙飞舞),与CBD保持和谐，进而向北纵深延长深圳中轴线。本项目不但要借势CBD，而且要延续CBD的人文龙脉(邓小平视线/双龙
4、飞舞),与CBD保持和谐，进而向北纵深延长深圳中轴线。泛城顾问8龙脉案例 北京故宫 中轴线从7.8公里延长到25公里。 距中轴线道路两侧各500米为控制区域，区域内严格控制建筑的高度和形态。 北京600年的发展表明，中轴线是城市的龙脉所在，也是城市的永恒轴线，轴线上的物业形态须高度和谐。随着城市的发展，深圳的中轴线将会继续延长, 同时中轴线上的物业须保持高度和谐,以维护龙脉。而本案作为中轴线北延的首批高档物业之一，对维护龙脉（延CBD续建筑天际线）更责无旁贷。鸟巢与观天下别墅泛城顾问9富人区典型分析泛城顾问10百仕达花园、东海花园银湖、蛇口国际化别墅华侨城、香蜜湖、红树湾第一阶段第一阶段 第二
5、阶段第二阶段第三阶段第三阶段“以豪为首，以贵为基”开启深圳大盘时代，但仅停留在“克隆”阶段，并未追求地段和景观资源，“宅虽豪，但非豪宅”。“崇尚自然，追求国际化”更加注重自然景观资源的重要性，但缺少较为成熟的生活及人文配套，缺乏生活气息。“尊贵由我，诗意栖居”进入“大金三角”时代，兼得城市繁荣与绿色生态。深圳毫宅的发展历程泛城顾问11华侨城 尊贵由我，诗意栖居人造的生态价值城市价值 位于城市主干道深南大道旁，东接香蜜湖，南靠红树湾地理位置优越 ， 交通极为便利 。 世界之窗、欢乐谷、锦绣中华、民俗文化村四大主题公园，以及即将建成的欢乐海岸湿地公园，将 生态旅游推向极致。 AUBE设计的华侨城
6、生态广场 ，及生态循环与生活配套于一体。 内拥 燕含山 ，坐赏 燕栖湖、天鹅湖 。 70公顷填海内湖 湿地公园 。泛城顾问12香蜜湖 入则自然，出则繁华天然的生态价值城市价值香蜜湖片区背靠连绵起伏的 安托山、塘朗山 。内拥有120万平方米的 香蜜湖 ，43万平方米的农科 植物园 。香蜜湖片区作为城市中心绿核，空 气指数远远优于其他片区。是以生态旅游为主、居住为辅的高品质城市综合社区。位于城市的中轴线上，以深南大道 为核心，东接香蜜湖路，西接广深公路，北接莲花西路，南接滨河大道， 地理位置优越 ，交通极为便利 。香蜜湖度假村和迪士尼式的中国娱 乐城是著名的旅游胜地，农科中心和车公庙庙工贸园正逐步
7、发展成福田中心区集金融、文化、旅游、商业为一体的西部延伸次中心区 。泛城顾问13红树湾 “碧海兴波舞祥云 ”天然的生态价值城市价值 红树林自然保护区 。 一线深圳湾 天然海景资源 。 独享 15公里滨海休闲长廊 。 西临 沙河高尔夫球场 。 位于城市中心地带，城市主干道滨海大道旁，紧邻西部通道深圳湾大桥， 通达性极其便利 。 西部通道、滨海休闲长廊的开通以及华侨城欢乐海岸的建成，必将提升片区的 旅游度假价值 。泛城顾问14圣莫丽斯星河丹堤金光华龙岸入则自然，出则自然 纯正诗意栖居本项目银湖名邸生代豪宅区诞生生代豪宅区诞生泛城顾问15深圳毫宅市场的简单小结从华侨城、香蜜湖、红树湾这些成熟富 人区
8、的分析中我们发现了这几个区域的共性，从而破解出其内在的“DNA密码 ”：自然生态、绝版地段、流畅通达性及成熟的配套。任何一个因素的缺失都不能遗传 到纯正的“高贵基因”。例如，银湖别墅区虽抢占了银湖山自然资源，但却因没有 成熟的生活配套而逐渐被新生代的富人区所淘汰。 其次，我们发现了富人区动态繁殖的内 在规律：富人区的繁衍发展具有极高的选择性。只有经历了高度纯正的基因严格地 筛选后，新生代富人区才能够真正孕育产生。 因此，我们可以断定在圣莫丽斯、星河 丹堤经过严格筛选且金光华龙岸、金光华银湖名邸等项目不断孕育发展的过程中 ，本项目所在片区必将成为遗传了纯正基因的下一代富人区。泛城顾问16二线拓展
9、区的城市地位泛城顾问17北京：传统的荷包蛋格局上海：一江两岸的双黄蛋格局武汉：两江四岸的三黄蛋格局深圳：多核结构的“散黄蛋”格局泛城顾问18城市 “多核心学说 ”及深圳的发展模式 城市的“多核心学说”是由美国地理学家哈里斯 （C.D.Harris）和乌尔曼（E.L.Ullman）于1945年提出 的。城市的多核心模式揭示了城市地域分化的复杂性和影响因素的多样性，符合现代城市地域结构的特 点和发展趋势，是当今城市规划领域最重要的研究课题之一。 如同当今世界的多级化发展趋势一样，我 们很高兴地看到，在中国，深圳正走在城市多核化发展的最前沿，从东到西的梯次推进 到城市核心的全面北扩，每一步都那么思路
10、清晰、定位明确。泛城顾问19深圳的多核构成及其城市定位泛城顾问20罗湖核心区发展黄金期：90年代崛起因素：改革开放、口岸经济、罗湖火车站核心标志：金三角商圈、地王大厦发展模式：点式发展城市定位：金融商贸中心泛城顾问21发展黄金期：90年代末-世纪初崛起因素：中心西移、CBD确立、政府规划核心标志：市民中心、会展中心、13姊妹发展模式：统一规划，集中开发城市定位：政治经济中心福田中心区泛城顾问22发展黄金期：2004-2005年崛起因素：滨海大道、西部通道、高科技产业核心标志：保利文化广场、南山书城、大学城发展模式：点式发展与集中开发结合城市定位：文化商业中心南山中心区泛城顾问23发展黄金期：2
11、005-2006崛起因素：珠江东岸经济带、宝安大道核心标志：水族馆、游艇码头、天桥连廊发展模式：统一规划，集中开发城市定位：深圳西岸滨海城市宝安中心区泛城顾问24二线拓展区3D城市规划图二线拓展区3D城市规划图龙岗的城市定位：工业化的卫星城盐田的城市定位：休闲、旅游度假区作为多核布局的最后一站龙华二线拓展区未来的城市定位将是什么？作为多核布局的最后一站龙华二线拓展区未来的城市定位将是什么？泛城顾问252006年5月1日，社会盛传的“ 261工程 ”正式启动，6月30日完成“二拆六”工作 “ 2” ：原宝安区的龙华街道办、龙岗区的布吉街道办这2个街道办 “ 6” ：龙华、布吉街道办分拆成6个新街
12、 道办（大浪、龙华、民治、南湾、布吉、坂田） “ 1” ：社会盛传正在筹组的深圳第七大行政区布龙区如果该计划最终成立，龙华将迎来一个历 史性的发展机遇。作为未来深圳的交通枢纽，作为距离福田CBD最近的城区，作为土 地平整度高，规划建设难度低的区域，龙华二线拓展区作为深圳主轴北核 心区的地位将无可争议。“261工程 ” 的正式启动为龙华迎来历史性的发展机遇泛城顾问26理由一：深圳北扩是城市发展必然趋势根据深圳的城市特点和城市圈层发展原理，深圳中心区的一级辐射区将涵盖二线拓展区，深圳北扩将成为必然。理由二：市级商圈比肩东门、华强北根据2006-2010深 圳商业网点规划二线拓展区商业级别将超越福田
13、CBD、南山及宝安中心，体量将超过40万深圳北扩的理论及现实依据泛城顾问27理由三：整个深圳市的立体化交通枢纽高速公路：梅观高速、机荷高速快速干道：福龙路、梅龙路、新区大道、南坪快速铁路：深圳新客站（京广深港、杭福深、广深港专线）地铁/轻轨：4号线、5号线、6号线理由四：高起点规划，集中开发从福田CBD、南山中心到宝安中心，深圳已积累了丰富的高标准规划经验。港铁、中航、绿景、城投、花样年等品牌发展商的集中开发，将为区域带来巨大的变化深国投项目总建面： 565902日出印象小区中航项目建面 : 246683香港地铁公司地块约 10万东边村向南村花样年项目占面 : 30881.6绿景项目总建面：
14、188215城投七里香榭总建面： 89000深圳北扩的理论及现实依据泛城顾问28深圳新客站 地铁四号线 客户辐射圈层圆心 半径 圈层+作为新兴核心，二线拓展区的价值在于未 来，而交通条件正是直接作用于未来的关键因素。新客站的建立带来了大量的人流 、物流、资金流，而地铁四号线打通了港人北上置业最便捷的通道。 以此为半径，可以预期二线拓展区的置业半径将扩展至整个深圳，乃至珠江三角洲以南地区。二线拓展区核心客户来源泛城顾问29深圳新客站将衔接京、沪、广、港等地，并与地铁4、6号线，轻轨5号线接驳，是国内唯一三线合一的火车站，深圳最重要的陆上交通门户。圆心 深圳新客站专家预测：1、2020年新客站旅客
15、将达4450万人次年。2、铁路开通以后周边物业将有30-50的升值。3、2020年将承载深圳60%的铁路客运量。泛城顾问30新客站促进区域城市发展 北京站首都窗口全国枢纽 北京西站 于1996年1月开通，号称亚洲第一大站，它的建成，有力地带动了周边区域的发展，形成了“北京西南地区经济带”、“北京西南小香港”、“西站经济圈”等商圈。 广州东站广州东部商圈核心以 广州东站 为核心，由广州东站中信广场天河体育中心珠江新城新客运港洛溪岛为轴的广州新城市中轴线成为新的广州东部商圈核心。泛城顾问31半径 地铁4号线 作用一：由于大大缩短了二线拓展区与关内和香港的距离，将导致关内客户的大量外移，并带动香港人北上置业的方向发生转移。 作用二：沿线 290万平米港铁物业的开发将有效带动沿线物业价值的升值。 作用三：促进二线拓展区核心商圈的形成福田CBD福田CBD皇岗口岸皇岗口岸二线拓展区二线拓展区香港特别行政区地铁4号线罗湖核心区罗湖核心区布吉片区布吉片区罗湖口岸罗湖口岸泛城顾问32二线拓展区未来市场需求趋势预测2000年前约95%约5%20002004年70-80%20-30%20052006年50%50%
