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1、地产资料大全为保障会议的顺利进行，请您将通讯工具关闭或调至振动，非常感谢。Please closing your mobile,地产资料大全考究的信仰发展商：宏宇集团 提 案：【北京星河湾整合传播策略案 】2005年1 月20 日地产资料大全对于极致成就的最好献礼，无疑只能是与之相符的事物，换言之以极致来向极致献礼是对生命中辉煌的最好回报对那些创造奇迹的人们，他们所需要的就是那份与之相应的非凡，与其成就和格调合拍的至高享受，那才是世界对他们的完美回报。ROYAL SALUTE地产资料大全PART 1分析 Analysis1.1 东部两大高档公寓版块分析1.2 北京星河湾 SWOT分析1.3 与
2、典型项目的比较分析1.4 价格策略1.5 目标客群分类1.6 影响购买行为的因素分析PART 2策略 Strategies2.1 远景设计2.2 策略推导2.3 策略核心2.4 策略解读2.5 Slogan目录C地产资料大全PART 3品牌提升 Brand Management3.1 LOGO优化方案3.2 VI规范及应用3.3 广告原则3.4 广告表现PART 4战术 Tactics4.1 传播计划模型4.2 传播费用与成交状况4.3 分阶段传播战术详解4.4 传播费用估算目录C地产资料大全PART 1分析 A地产资料大全1.1 东部两大高档公寓版块分析一、 CBD核心区1、代表项目北京财富
3、中心 / 新城国际 / 通用时代国际中心新城国际通用时代国际中心北京财富中心地产资料大全2、特点分析供给减少，多数为经过两年以上消化期楼盘本区域公寓项目多数已经过两年以上消化期，供给量有限。受土地供给制约，未来基本无新盘供应，只有个别楼盘的新一期待售（如新城国际三期，预计今年三月开盘）大户型数量有限，多数楼盘投资价值高于自用价值本区域的 300平米以上大户型集中供给楼盘如通用时代、温莎大道已基本售罄，新入市的新城国际180 平米以上户型也只有二十余套，均价 18000元/ 平米。其他楼盘以100-250平米中小户型为主，更不会与本案主力产品形成竞争。且居住品质远不及本案，更多的在于投资价值。因
4、此，本区域不具有与本案形成强烈竞争的楼盘。地产资料大全二、朝阳公园版块1、代表项目棕榈泉国际公寓 / 国兴观湖国际 / 公园大道 / 北京花园 / 天安豪园 / 北京Golf 公寓维多利亚花园国兴观湖国际北京花园棕榈泉国际公寓地产资料大全项目名称建面 /套数（平米 /套）户型面积（平米）价格（元 /平米）开盘时间 入住时间棕榈泉国际公寓240000/1400129-134两居158-216三居364四居一期开盘9700/ 现18000折后16000/ 最高40000 一期02-05-22二期03-0304-10-31公园大道总483000 住253000/125494-97一居138-145两
5、居172-215三居212四居（少量）板塔结合15000-16000板楼18000 03-06-01三期06-06国兴观湖国际总530000 住439000/1800120-140两居150-230三居260-290四居认购期9300二期均13000-15000 04-10-20 06-04北京 GOLF公寓 总88000/218260-270三居307四居506六居认购13800开盘15800现1760004-05-22 04-12-01维多利亚花园48000/200130-170三居120-130两居均15800 04-05-15 05-06-30附：项目基本数据表地产资料大全2、特点分析
6、1、外在价值高这一区域的高档公寓项目 享有 着北京最为集中、丰厚的各类 稀缺资源：2、内在价值低但就各项目规模及内在品质而言，很难与星河湾相提并论，只有接近售罄的棕榈泉国际公寓可作为参考型项目加以研究、比较。景观资源：依托 320万平米朝阳公园 自然景观商圈资源：并肩丽都、燕莎两大涉外商圈阶层资源：财富人群数量 较京西、北部更多高档配套资源：周边因毗邻使馆区，配套档次较高 ，酒吧、涉外餐厅、酒店、娱乐场所密集，国际化生活氛围浓厚 ，港澳台及外籍人士对此区域的认同度极高。地产资料大全优势点（ Strength）1. 园林 是本案的核心利益点2. 森林、公园、Golf 是本案的提升性利益点，从观赏
7、到社区独享（森林除外）使得其它依托外部景观的项目相形逊色4. 准现房开盘 是以实力给予市场十足信心，并将因此使销售迅速升温5. 3500元 /平米高档精装修 ，不只是高价，更是高品质1.2 北京星河湾 SWOT分析地产资料大全优势点（ Strength）5. 建筑设计与工艺的精良 为客户的舒适生活提供系统保障6. 犹太籍管家主导 的零干扰 无边界模式物业服务提供软件保障7. 9000多平米体育馆 +4000多平米会所 组成的大会所配套提供生活与商务的硬件保障8. 广州星河湾 形成的潜在市场口碑支持9. 极难被 Copy。无资本不能Copy 如此一步到位的项目，有资本但追求规模化也无法Copy
8、（如首创）；经理人操盘无法 Copy董事长亲自操盘所获的最终结果（万科 也无法做到如此舍得、精细）；没有设计、营销、服务等各个环节形 成的整体高规格管理水平不能 Copy；没有市场信心不能Copy （来自于对受众需求的深刻洞察、追求No .1的决心）地产资料大全劣势点（ Weakness）1. 所处区域非优势地段 ，客户会产生心理抗性2. 大面积、高总价豪宅，客户群相对较窄3. 极端追求个性化的客户会 因装修做的很“满”而 被屏蔽4. 项目体量大 ， 销售战线相对较长地产资料大全机会点（ Opportunity）1. 北京豪宅乃至整个地产 市场缺乏执行力、精细品质2. 北京豪宅 市场缺乏将项目
9、做到极致的相对创造3. 本案将 会迅速形成良好的市场口碑 ，其不断释放的作用将是巨大的威胁点（ Threat）1. 北京东部 豪宅密集 ，供量较大，地段因素将 左右客户进行比选地产资料大全1.3 与棕榈泉国际公寓的比较分析以棕榈泉国际公寓为参照，对如下各项指标进行比较分析：北京星河湾棕榈泉国际公寓交通便利性较为便利非常便利，顺利切换三四环外部景观资源森林、公园、高尔夫、沿青年沟漫步大道朝阳公园、红领巾公园及东北部建设中的高尔夫景观与商圈紧密度属于CBD辐射区域与CBD、燕莎商圈联系密切周边配套档次多数属于服务于大众类配套享有、燕莎、朝阳公园西门等高档生活、娱乐配套自有生活配套商街经营分为18种
10、类别，配套齐全五层一万余平米商业中心，配套齐全会所规模及经营档次五星级会所：9000平米体育馆+4000平米会所，兼顾高档生活、商务功能13000平米五星级会所，与星河湾经营内容类同（续后表）地产资料大全北京星河湾棕榈泉国际公寓建筑品质简洁、典雅，细节处理极为精道立面挺拔、大气，具价值感室内设计及装修品质3500元/平米精装，专家国际化、设计细节化、材料全球化、风格多样化、效果完美化五大准则保障品质希尔顿酒店、万豪酒店的御用设计师G.I.L艺术设计顾问公司设计园林品质贝尔高林的世界样板间在北京现有豪宅项目中属一属二物业管理档次犹太籍管理专家+零干扰无边界式大管家服务香港地铁物业管理公司提供酒店
11、式物管业主层次的一致性户型主体为200-300平米大户型，业主一致性高129-134平米两居，158-216 平米三居，364平米四居，业主层次相对分散企业/项目品牌价值在全国均具有极高的品牌价值，新周刊评价广州星河湾“在亚洲同样领先”影响力有限，最大势能限于北京市场行业标准的树立多项指标将成为行业标准，提升开发门槛此类贡献较小公共资源整合能力可通过资源合作进而整合各界资源运用于推广之中相对较弱（续前表）地产资料大全以图表直观示意如下：北京星河湾平均值：4.5 棕榈泉国际公寓平均值：地产资料大全通过以上分析，我们可以看出，以棕榈泉国际公寓为代表的高档公寓项目多服从于如下公式：地段 周边环境价值
12、 项目品质价值而本案将建立的豪宅标准公式恰好与之相反：项目品质价值 地段价值要使上述推导结论获得广泛认同，除了对竞争环境与项目自身的准确认知外，还需对价格策略合理进行论证，并对目 标客群做深入的研究与分析。地产资料大全1.4 价格策略根据 成本法 及 市场比较法 制定本案价格策略：1、成本法根据开发商提供的 项目成本费用：8000 元/ m2应包含大项为土地费用、前期工程费、房屋开 发费、开发间接费、管理费（含推广费）、基础设施费、财务费用、不可预见费 根据市场较为 平均的利润比例 ：25%-30% ，取其高值按成本法制定 本案平均价格为 ：8000（ 1+30%）= 10400元 / 地产资
13、料大全2、市场比较法同地段、不同级别项目比较：周边项目均价产品装修园林工期自有配套本案均价国美第一城5300+1300 +3500 +2200 +0 +1200 13500米兰阳光7200+1200 +2500 +2000 -300 +1200 13800华纺易城5480+1300 +3500 +2000 -600 +1200 12880酷特区6600+1400 +2700 +2200 +0 +1200 14100（元/ m2）地产资料大全不同地段、同级别项目比较：同级项目均价地段产品装修园林工期本案均价棕榈泉国际公寓16000-3500 +300 +2200 +800 +200 16000国
14、兴观湖国际12000-3500 +600 +2700 +1000 +0 12800公园大道15000-3200 +300 +2500 +800 +0 15400北京Golf公寓17600-4000 +300 +2500 +800 -800 16400（元/ m2）地产资料大全以上各项结果算术平均值为：（10400+13500+13800+12880+14100+16000+12800+15400+16400 ）914000本案建议均价为 14000元 /地产资料大全1.5 目标客群分类有港澳台、海外生活经验的人群本案为他们提供 类似的居住体验多次置业、对生活品质有更苛刻要求的人群本案为他们提供
15、 期待已久的居所迅速富裕起来的商业、体育、演艺、文化明星本案为他们提供 进阶升级、标定身份的居所本项目目标客群参照棕榈泉国际公 寓业主群，主体分为如下三类 地产资料大全家庭 / 职业：李博佳女士1992年奥运会美国女子体操冠军教练，后求学获得舞蹈和商业双硕士学位，进入华尔街。自己的公司Rebeccas ，以教授如普拉提、瑜珈健身课程等康体事业为主。丈夫思大为（David Stickler ）先生服务与世界最大的钢铁投资企业（GLOGAL PRINCIPAL PARTNERLLC）。两人既是生活伴侣，也是事业伙伴。置业：在纽约和洛杉矶分别有一个家，在北京大山子有一套300多平米的房子。因为一年中只有三四个月在北京，原本想买别墅的她选择了城市公
