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1、 易居中国项目代理和策划流程培训资料集 目录： 1、城市投资机会与分析（第2页） 2、市场调研基础理论（第55页） 3、经营性物业投资评估与回报率分析（第131页） 4、项目开发阶段管理流程（第154页） 5、前期策划的意义、项目研展报告的要点及方法分析（第203页） 6、客户研究与应用（第269页） 城市投资机会与分析以合肥、嘉兴为例目录一、客户关注点分析二、如何实现客户需求三、城市进入机会评价模型分析案例一：嘉兴案例二：合肥案例三：苏州城市进入城市：进不进？时机：什么时候进？区位：进哪个区域？产品：开发什么产品？项目：能不能介入 ?客户：在哪里?产品：开发什么产品？操作：如何开发？客户：定
2、位那些客户？价格：什么价格出售？操作：如何进行开发？研究整体脉络项目介入一、客户关注点分析五大关注点宏观经济是否有支撑？ 区位地理是否有优势？ 市场需求是否有满足？ 价格增长是否有空间？ 产品投放是否有机会？解决城市是否进入问题解决进哪个区位的问题解决进入时机问题解决进入时机问题解决产品开发问题关注点一：宏观经济是否有支撑？宏观经济考量指标GDP水平居民可支配收入城市规划总量：是否较大增幅：是否够快结构：是否合理排名：是否靠前总量：是否较大增幅：是否够快排名：是否靠前负荷：是否合理城市规划：是否有强势 “概念 ”产业规划：是否能导入人口用地规划：是否有较大发展关注点二：区位地理是否有优势？区位
3、环境考量指标空间环境配套设施规划利好地理位置：相邻辐射关系历史人文：有无悠久的历史文化自然景观：有无优越的自然景观交通环境：内、外交通是否便捷教育环境：有无知名的教育支撑医疗环境：有无知名的医疗设施生活环境：有无完善的生活设施功能定位：有无强势 “概念 ”引入基建规划：有无大型基建规划生活配套规划：有无大型商业规划市场需求考量指标供应成交综合总量：有无达到一定规模增幅：有无达到一定比例总量：有无达到一定规模增幅：有无达到一定比例供求关系：是否合理区位排名：是否靠前人均面积：是否有空间关注点三：市场需求是否有满足？价格增长考量指标均价其他房产价格：有无持续增长增长幅度：有无达到一定比例区位排名：
4、与周边其他城市相比价格区间：客户普遍接受的价格购买压力：房价与家庭收入比关注点四：价格增长是否有空间？地产成本价格：有无增长空间产品投放考量指标各类型产品的市场供应比重各类型产品的市场成交比重关注点五：产品投放是否有机会？各类型产品的供求关系各类型产品的价格水平二、如何实现客户需求？客户需求实现途径宏观经济环境城市地理环境市场需求环境 城市历年统计年鉴 城市规划网 国土资源网 城市政府网站 城市规划网 城市地图网 城市历年统计年鉴 城市房地产网 房地交易中心统计报告 城市国土资源网 实地调查客户需求实现途径价格空间环境产品开发环境 实地调查 房地交易中心统计报告 房地产交易网 当地房企市场研究
5、报告 实地调查 城市房地产网 房地交易中心统计报告 当地房企市场研究报告接上页三、城市进入机会评价模型分析说明： 模型包括城市整体投资环境模型、土地价值评价模型、住宅需求分析模型、写字楼需求分析模型和商业需求分析模型类别 影响因素 指标阐述 权重单项得分最终得分衡量标准GDP 衡量城市发展水平人口规模 衡量房地产的需求量是否充足人均可支配收入 衡量居民消费力高低重大基础设施 衡量未来城市房地产的辐射半径城市发展方向 衡量城市发展方向是否适合发展城市规划定位衡量城市规划是否有利于房地产发展政策面 政策金融环境 衡量是否对当地房地产有推动作用供应量 衡量城市房地产市场容量成交量 衡量城市房地产市场
6、容量价格 衡量市场上升空间产品 衡量产品的开发机会合计行业面发展面基本面城市房地产投资机会总体评价模型（模型一）城市房地产投资机会总体评价模型（模型二）C1 GDP C2 人均GDP C3 利税总额C4 社会消费品零售总额C5 规模以上工业企业利润总额C6 人均可支配收入C7 全社会固定资产投资总额C8 人均年末储蓄额C9 人均地方财政收入C10 人均地方财政支出C11 科研综合技术服务业人员数C12 每万人拥有高校在校学生数C13 人均教育事业费支出C14 高等学校数C15 高等学校教师数C16 第三产业增加值占GDP比重C17 第三产业从业人员数C18 工业经济效益综合指数C19 工业利润
7、总额B4城市产业结构与效益B3 城市科技实力B2 城市资金实力B1 城市经济实力城市综合竞争力A城市房地产投资机会总体评价模型（模型一）C20 进口总额C21 出口总额C22 进出口总额占GDP比例C23 吸收外资金额C24 国际旅游收入C25 基础设施投资额C26 人均生活用水量C27 人均铺装道路面积C28 每万人拥有公交车C29 每十万人拥有医生数C30 每十万人拥有医院床位数C31 人均生活用电量C32 人均邮电业务总量C33 每百万人拥有影剧院数C34 每百人拥有公共图书馆藏数C35 城市化水平C36 市区土地面积C37 市区人口密度C38 就业率C39 人均住房使用面积C40 工业
8、废水排放达标率C41 人均蔬菜产量C42 人均肉产量C43 建成区绿化覆盖率C44 环境噪声达标面积B7 城市政府管理水平B6 城市 基础设施B5 城市开放程度城市综合竞争力A接上表土地价值评价模型 （模型三）指标评价指标项 因素优/100 良/80 中/60 差/0地理位置历史人文自然景观公共交通轨道交通道路建设医疗环境教育环境大型超市其他商业密集性商业繁华度商业规模产业经济GDP在全市的排名人均可支配收入土地供应量土地价格走势房屋价格走势企业同行竞争行业平均利润区域功能定位基础设施发展规划生活配套设施发展规划改造工程规划未来发展规划房地产市场经济环境商业环境生活配套交通条件区位环境因素权重
9、 指标权重指标低方案 中方案 高方案说明人均GDP居民收入消费结构内需对经济增长城市化水平户籍人口机械增长境外和外省士人的增加城市相关规划旧城改造轨道交通的建设城市规划城市人口经济发展影响因素发展趋势住宅市场需求分析模型（模型四）住宅市场需求分析模型（模型四）指标 低方案 中方案 高方案 说明总人口(万人)城市化水平城市人口（万人）本市居民改善居住需求（万M2）动拆迁居民需求（万M2）农民进镇需求（万M2）外籍人士需求（万M2）城市人口机械化增长需求（万M2）投资需求（万M2）外省市人口需求（万M2）住宅需求量（万M2）未来五年住宅需求总量接上表住宅市场需求分析模型（模型四） 接上表指标低方案
10、 中方案 高方案说明城市人口(万人）供应需求城市人口(万人）供应需求城市人口(万人）供应需求城市边缘区次中心城区中心城区未来住宅需求空间分布指标 低方案 中方案 高方案 说明三次产业产值期末三次产业产值比重吸引外资外来企业入驻劳动力数量期末第三产业从业人员占总就业人员比重就业机会交通的规划产业分布区域规划科技园区等的规划商务中心的规划城市规划城市人口经济发展影响因素发展趋势写字楼市场需求分析模型（模型五）写字楼市场需求分析模型（模型五）指标 低方案 中方案 高方案 说明总人口(万人)城市就业人口（万人）城市产业就业比重第三产业从业人员数（万人）原有从业人员改善办公条件新增规模（万M2）新增第三
11、产业从业人员需求量（万M2）写字楼需求规模（万M2）指标 低方案 中方案 高方案 说明供应需求供应需求次中心城区中心城区未来写字楼需求空间分布未来五年写字楼需求总量接上表指标低方案 中方案 高方案 说明居民实际收入城市人口城市规划恩格尔系数经济发展内需对经济增长户籍人口城市化水平外地人和境外人士旅游人次不断增加旅游景点拓展期末商业网点布局旅游业发展指标 低方案 中方案 高方案 说明总人口(万人)购买力从业人员人均占有商业面积（M2）城市人均商业面积（M2）原人口改善需求新增规模（万M2）新增人口需求规模（万M2）商用物业需求规模万M2）指标 低方案 中方案 高方案 说明供应需求供应需求次中心城
12、区中心城区未来商业用房需求空间分布未来五年商业用房需求总量影响因素发展趋势商业用房需求分析模型 （模型六）案例一：嘉兴案例二：合肥案例三：苏州案例说明：嘉兴市、合肥市是针对城市是否进入的问题进行研究；而苏州市是针对项目是否开发的问题进行研究 .四、案例演示案例一：嘉兴市城市研究说明：万科有意将嘉兴作为下一个拓展城市，故委托我们研究目前嘉兴市房地产市场状况，判断开发商现阶段是否进入嘉兴市房地产市场？案例一：嘉兴市上海市杭州市案例一：嘉兴市宏观经济环境评价解决进与不进、什么时候进的问题类别 影响因素 指标阐述 权重 单项得分 最终得分GDP 1156亿元 8% 8 0.64人口数量 300万 8%
13、 8 0.64可支配收入 16189 15% 9 1.35重大基础设施四通八达，融贯上海等周边其他城市10% 9 0.9城市发展方向 北抑南移、东进西拓 5% 7 0.35城市规划定位长三角经济强市、杭州湾滨海新市、江南水乡文化大市5% 8 0.4政策面 政策金融环境 地方政策主要针对经济适用房 8% 8 0.64供应量 442万 8% 8 0.64成交量 298万 15% 8 1.2价格 3181元/平方米 8% 8 0.64竞争企业 以本地和区域开发上为主 5% 8 0.4项目品质 紧跟上海及杭州房地产市场 5% 8 0.4合计 / 100% / 8.2行业面发展面基本面市场需求环境评价解
14、决进入哪个区域问题案例一：嘉兴市15% 10% 15% 10% 10% 25% 15%区位 配套 客户购买力 产品档次 价格未来土地供应未来发展潜力南湖新区 4 3 3 3445得分 0.6 0.3 0.45 0.3 0.4 1 0.75 3.8秀洲新区 4 3 3 3344得分 0.6 0.3 0.45 0.3 0.3 1 0.6 3.55市中心5434512得分 0.75 0.4 0.45 0.4 0.5 0.25 0.3 3.05北方工业园 3 4 3 2322得分 0.45 0.4 0.45 0.2 0.3 0.5 0.3 2.6综合评分区域/ 权重产品开发环境评价解决开发什么产品问题
15、案例一：嘉兴市发现一：配套成熟度开始对项目去化有较大影响发现二：社区商业概念已引进嘉兴 市场反应有待检验发现三：自然水系资源丰富，本地客户对有水景鉴别能级高发现四：创新型产品的市场关注度较高发现五：户型设计以二房二厅一卫和三房二厅二卫为主发现六：嘉兴人对房子的舒适性要求较高，已经进入二次置业阶段发现七：当地房地产价格差异不大案例一：嘉兴市综合结论根据我们对嘉兴市住宅市场的调查，我们发现目前嘉兴市低密度住宅产品不多。如果万科进入嘉兴低密度住 宅市场，我们建议万科客户打造一个“以我为中心，注重整体效应 ”的景观社区。因此要把握好几方面因素： 区位选择：各区差异性不大，我们建 议优先考虑南湖区，其次秀州新区； 物业选择：建议以联排别墅为主，中央景观区配有少量独栋； 产品塑造：引进一些城市成熟的低密度产品，前期不建议产品超前； 景观功能：紧抓 “水景 ”，嘉兴多水，居民乐水； 配套功能：做好小区内部功能配套，提升小区整体档次； 物业管理：引进知名的物管公司，提 升小区的物业管理水平，拉开档次。案例二：合肥市城市研究说明：万科有意将合肥作为下一个拓展城市，故委托我们研究目前合肥市房地产市场状况，判断开发商现阶段是否进入合肥市房地产市场？案例二：合肥市南京市案例二：合肥市宏观经济环境评价类别 影响因素 指标阐述 权重 单项得分 最终得分GDP 854亿元 9% 5 0.
