《易居精品-2007年上海阳光威尼斯四期洋房别墅部分营销策划提案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《易居精品-2007年上海阳光威尼斯四期洋房别墅部分营销策划提案（147页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、阳 光 威 尼 斯 四 期洋 房 别 墅 部 分营 销 策 划 提 案前言首先感谢甲方对于易居中国的信任与厚爱。自我司2007年6月接手阳光威尼斯的营销顾问工作以来，与甲方积极配合、紧密沟通、协同作战，于阳光威尼斯四期公寓部分的营销工作中充分发挥易居中国在房地产营销领域的专业度和服务精神，在销售执行、企划推广及市场研究等诸多方面提供了全程营销顾问服务。在甲乙双方共同努力下，实现公寓部分基本完销的良好销售业绩，营销顾问工作取得初步胜利。再接在励共创佳绩与此同时，洋房及别墅部分成为我们现阶段营销工作的重中之重，如何实现品牌形象及价值利润的最大化，实现阳光威尼斯的完美收官，我们对此满怀信心，将一如既
2、往地发挥易居中国在房地产营销领域的专业度和服务精神，圆满完成甲方交给我们的任务。前言Part1 营销目标解析Part2 营销机会判定Part3 营销策略Part1 营销目标解析整体营销目标销售指标 2007年12月31日前完成花园洋房及联体别墅的销售；花园洋房约17550m2，15000元每平方米的销售均价；联体别墅约17600m2，22000元每平方米的销售均价；总销金额约6.5亿。品牌目标 提升项目品牌知名度和影响力，完美收官配合香港上市公司恒盛地产品牌的导入，成为旗下年度重要作品。营销目标解析阳光威尼斯的收官之作；产品处于整个社区的最高阵列；整体形象的全面刷新整体价值提升的攻坚阶段；对产
3、品及营销的要求极高。营销目标总结为： 豹尾Part2 营销机会判定市场机会产品机会楼市股市博弈溢价机会市场机会 上海别墅市场东西呼应碧云朱家角佘山旗忠赵巷徐泾华漕花木张江西区资源别墅东区城市别墅目前，上海上海已经形成数个知名的别墅板块，按照地理位置的分布，形成东、西两个区域别墅板块群体。西区为郊区别墅群体，主要由佘山，赵巷、旗忠、华漕，徐泾，朱家角六个板块组成，这些板块拥有稀缺的自然景观资源和教育资源优势。东区为城市别墅群体，主要由世纪公园、张江、金桥三个板块组成，这些板块可达性好，配套层次高，居住氛围成熟。上海别墅市场走势市场供应稀缺,07年严重供不应求上海别墅市场消化了宏观调控的影响，并在
4、限制 外资、国六条和停批别墅用地等政策刺激下，整体成交均价也走出上升浪潮，从07年1月至今，成 交均价增幅31.7%，月度增长率3.97%。至07年8月市场供应连续3个月低于10000平 米，同时供求比连续第四个月 保持在2.5以上，平均1套别墅有近3位购房者希望购买，市场供不应求态势加剧。0601-0708 别墅市场供求价格走势0200004000060000800001000001200001400001600000500010000150002000025000供应面积 17901810 41008500 924092406950 77308680 682051808360 846012
5、00 337198543922 65583353 1496成交面积 45303490 18208810 1E+01E+06920 52207740 78901E+01E+0 81404360 602569091E+0 1E+09014 7566成交价格 19511531 17391742 196219611924 18311457 167221631712 16021993 202121231994 19712110 21102006年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2007年1月2月3月4月5月6月7月8月市场总额：131亿成交均价：19672元成交量：66.7万平米供
6、应量：38.21万平米07年别墅市场概况成交总额平均增长21%成交均价年均增长8%成交量：年均增长16%供应量：年均增长10%未来线性趋势预判预计07年下半年至08年别墅市场将继续保持快速的增长供求比：1.74 供求比：0.82市场预判自2003年2月13日国土资源局发布紧急通知，停止别墅类土地用地的土地供应以来，别墅供应将在明年进入尾声，在供应日见紧张的情况下，别墅的购买也日渐加速度，进一步加剧市场供求关系失衡。南方商城生活圈南方商城生活圈世纪公园生活圈世纪公园生活圈五角场生活圈五角场生活圈桃浦、曹桃浦、曹杨生活圈杨生活圈位于外环线之内 ， 距市区1530分钟车程，满足第一居所的要求的别墅居
7、所1生活、工作两便利 ， 周边拥有完善的交通道路网络，可直达城市中心区域，强调交通的易达性和便捷性2完善的生活配套设施 ， 周边有较为齐备的教育、商业、医疗、休闲等配套设施，最好拥有优美的自然环境3上海城市别墅市场定义城市别墅发展历程外销别墅掀起第一次别墅浪潮，城市别墅雏形渐成内需独显魅力，内销别墅迎来别墅市场的第二春1992-1998年20052007年1999-2004年别墅用地限制,价值杠杆提升别墅项目稀缺长宁区虹桥路沿线；市中心徐家汇华山路、建国路一带浦东张江、世纪公园路一带全市外环内、中环线附近城市别墅的特点产业发展1无论是早期虹桥开发区的伴生产物虹桥别墅区，还是后来伴随着浦东大开发
8、热潮的世纪公园、碧云、张江别墅区，都与城市产业的发展密息相关价值不断提升3占有城市稀缺资源2城市别墅项目占有着城市稀缺的土地、景观及教育资源，为项目的价值提供了坚实保障虹桥、浦东等早期的郊区别墅群体伴随着上海城市外延，城市化进程的不断加快，已成为目前上海城市别墅的主体。而伴随着别墅土地的停止出让及市区土地储备的日益减少，城市别墅项目价值正不断提升，潜力巨大。城市别墅走势量价齐升0701-0708 上海城市别墅量价走势05000100001500020000平方米10000125001500017500200002250025000275003000032500元/平方米建筑面积 7736 63
9、89 7229 10240 10033 16134 17513 14557 成交均价 18198 23833 17833 29897 26890 22199 27897 24705 0701 0702 0703 0704 0705 0706 0707 0708上海城市别墅市场成交活跃,呈现不断攀升态势,6、7月份更是突破15000平方米成交量，市场需求强烈从07年1月至今，上海城市别墅成交均价增幅35.76%，月度增长率4.47%，高于全市别墅增涨幅度35.76%月均成交:22090城市别墅价格现状由中环线分割成内外价值区域分布板块普陀宝山徐汇闵行浦东张江 世纪公园金桥碧云1500020000
10、元复地美墅祥和星宇花园徐汇臻园 东郊华庭20000元以上 大华蓝郡 万源城 汤臣高尔夫别墅 九间堂别墅 百富丽山庄单价2万以上价值圈单价1.5-2万以上价值圈大华蓝郡复地美墅祥和星宇万源城东郊华庭百富丽山庄九间堂别墅徐汇臻园城市别墅未来供应张江10000-20000世纪公园15000-20000金桥（碧云）10000-15000预计至08年底，全市城市别墅市场仍将有8-10万的未来供应上市。浦东仍将占据市场供应主体，但受开发时间较早影响，市场土地供应已呈现饱和态势，未来供应出现明显减少。同时伴随着市区土地储备的日益减少，城市别墅项目益发稀缺。普陀、宝山10000-20000闵行、长宁、徐汇10
11、000-20000新江湾城10000-20000板块别墅市场竞争分布西北工业物流区复地美墅大华蓝郡祥和星宇花园阳光威尼斯金地格林世界板块市场是围绕着西北工业物流区所形成的城市别墅集中区域其中复地美墅、祥和星宇花园以及大华颐和华城和本项目产生直接竞争，而金地格林世界对本项目产生干扰竞争板块别墅市场走势板块别墅市场供求价格走势025005000750010000125001500017500平方米8000100001200014000160001800020000元/平方米供应面积8884成交面积4528.84764.5 10264 11222 14745 8984.64408.9 12637成交
12、均价11354 11496 11136 12005 10267 9993.9 12155 173460701 0702 0703 0704 0705 0706 0707 0708板块别墅市场成交稳定，去化速度不断加快，3、4 、5、8月份更是突破10000平方米成交量，市场需求强烈从07年1月至今，板块别墅市场成交均价增幅52.78%，月度增长率6.6%，高于全市别墅增涨幅度板块别墅市场现状产品稀缺将加速价格提升，联排类产品去化最快项目名称 供应物态总套数（套）总面积（ ）可售套数（套）可售面积（ ）去化率 总价 成交单价金地 格林世界联排 208 44410 8 1696 96.15% 24
13、0-300 13915叠加 180 33365 5 945 97.22% 140-200 11433独栋 144 43186 16 5661 88.89% 260-450 16821祥和星宇花园 联排 39 8686 32 7116 17.95% 300-450 16469大华颐和华城联排 54 11868 2 439 96.30% 400-700 21753叠加 32 6788 4 964 87.50% 280-400 15504复地美墅 联排 28 4900 28 4900 0.00% 未定 -合计 685 153203 95 21721 86.13%多层洋房原本集中在内环外中环内的副城市
14、中心区域,伴随着中心城区土地资源的日益紧缺, 新的多层洋房项目多集中在宝山、嘉定、闵行等土地资源充沛城郊区域。多层洋房外延趋势明显市场机会 多层洋房市场分布多层洋房走势量跌价升，需求强烈0701-0708 多层洋房量价走势020000400006000080000100000120000140000160000平方米500055006000650070007500800085009000950010000105001100011500元/平方米建筑面积 37081 38872 60352 61062 112151 139915 94899 55079 成交均价 9621 9733 9573 1
15、0314 10192 9414 10618 11009 0701 0702 0703 0704 0705 0706 0707 0708上海多层洋房市场在经历了5、6月的成交高 峰后，市场受供应不足的影响，出现了量跌价升的情况，市场需求较大。从07年1月至今，上海多层洋房成交均价呈现稳步 增涨的态势，共增幅14.42%，月度增长率1.8%。多层洋房未来供应南汇周康20000-30000高桥、高行20000-30000预计至08年底，全市多层洋房市场仍将有30万左右的未来供应上市。其中外环以外区域将成为市场供应主力，而外环以内区域则供应明显减少，预计在15万平方米以内，市场需求较大。普陀、宝山20
16、000-30000闵行、松江20000-30000五角场、中原20000-30000板块多层洋房现状板块市场可售面积稀少，同质化竞争影响小项目名称总套数（套）总面积（ ）可售套数（套）可售面积（ ）去化率 面积 成交单价祥和星宇花园 10 1137 8 8777 20.00% 98-130 14808大华颐和华城 47 5056 0 0 100.00% 90-155 15504合计 57 6193 8 8777 85.96%项目SWOT分析S（Strength，优势） 坐享11号轨道线路所带来的便利交通 商业配套完善，已形成以易初莲花为中心的集中商业圈 产品品质较高 项目规模优势w（Weakness，劣势） 地处普陀、嘉定交界 消费能力较低 周边居民以动迁人群为主
