《成全机构-2008年嘉兴金都住宅项目营销战略与企划推广简报》由会员分享，可在线阅读，更多相关《成全机构-2008年嘉兴金都住宅项目营销战略与企划推广简报（78页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、嘉兴金都住宅项目营销战略与企划推广简报,2008-11-12 陈健 黄章林 周文婷 洪顺姬 徐崇 夏玉莹 方小燕 龚啸 刘道兵,题解,嘉兴金都住宅：不是一个盘在战斗,从项目视角，到企业视角,营销战略与企划推广：广告创意之上,方向大于位置，策略大于创意,目录,嘉兴金都住宅项目面临的困难,把脉。望闻问切。,成全机构的营销战略解决之道,开方。标本兼治。,基于营销战略的企划推广构想,抓药。药到病除。,面临的困难,01.金都佳苑的尾房大户型去化困难？,160平方米的三房，客户置业梯度消费的尴尬户型，厨房布局严重不合理，入户花园不可做独立房间使用，沿街第一排的噪音粉尘污染，硬伤巨大。现房，如何去化？,朗轩
2、,大公馆,九月洋房,面临的困难,02.金都九月洋房.朗轩中小户型如何再度高潮？,一房，两房，小三房，600多套的总供货量， 2010年交付 。7090时代全面到来，市场竞争白热化，此前嘉兴金都，大户型为王的形象口碑，中小户型产品，如何再度高潮？,面临的困难,03.大公馆.洋房.朗轩，三箭齐发，逆势而为？,39-279平方米；1房-复式；现房，期房；高层，花园洋房；嘉兴金都住宅产品，全线同步上市。即将到来的2009年，市场或将继续下行，企划，不只于平面设计，如何把握方向？,我们的优势,01.金都品牌口碑，社区形象，嘉兴首席！,杭州排名前三的品牌地产开发商，金都景苑，金都佳苑，九月洋房，进军嘉兴，
3、一路走来，喝彩不断。,我们的优势,02.金都住宅产品的品质细节，实景展示！,园林绿化，建材设备，配套设施，金都“专业构筑品质生活”，用事实说话，现场就是力量。,我们的优势,03.真正的国际社区，业主构成的高端性！,金都G3客户俱乐部，国际性业主众多，所以有“50万买房，100万买邻居”之说。市场持续低迷的情势之下，重复购买与推荐购买，重中之重。,营销战略,品牌高度 全盘思维 分兵突击,品牌高度：金都集团，嘉兴豪宅的第一品牌。全盘思维：金都佳苑，九月洋房，统一战略。分兵突击：尾房，洋房，小户型，分头行动。,战略一：整合,金都国际社区,金都佳苑大公馆 金都九月洋房 朗轩九月洋房,仅为嘉兴名流，构筑
4、品质生活,整合的理由最大化体现嘉兴金都26万平方米大规模高品质社区优势集中火力，全线推进，共生共荣市场需要新的兴奋点，产品本身没有新的大动作，只能依靠企划,战略二：变性,在家做生意,寻找金都佳苑大公馆160平方米大宅主人,特别的爱，特别的你！,变性的理由物业变性，增值减价，停盘等待三大解决大户型尾房问题的措施，变性最具可执行性酒店，服务式公寓，商住两用，三类变性之道，商住两用最具可能性，客群基础具备（仅为方向，有待论证）家庭教室。私人藏馆。私家SPA。宠物美容。画室。练功房。,战略三：集中,品质与客群,园林景观,建材设备,配套设施,业主构成,有一种生活叫金都！,集中的理由突出重点，拳头效益，金
5、都品牌力量的四大支撑三类物业类型推广诉求，侧重将会有所不同地段的抗性，户型的解析，促销的策略，留给置业顾问,企划推广构想,有效圈层，极致活动，分类广告,商住大公馆，改善大洋房，独立小户型，分兵三路；立足“品质与客群”绝对优势，年度系列主题活动；户外做社区形象,报纸打品质细节,直效说销售信息。,全盘形象,现有展销中心所有VI系统按照“金都国际社区”统一执行！中英日韩四国文字。,大公馆,洋房,朗轩,现场包装,营销活动,营销道具,媒体运作,全盘形象,现有金都人居展示馆需要更新换代充分利用，不可仅作摆设！,大公馆,洋房,朗轩,现场包装,营销活动,营销道具,媒体运作,全盘形象,2009嘉兴金都品质超越年
6、系列活动！公益性城市性品牌性,大公馆,洋房,朗轩,现场包装,营销活动,营销道具,媒体运作,全盘形象,将品牌、品质、客群，三部分内容整合，发布金都品质生活宣言可与媒体联合。,大公馆,洋房,朗轩,现场包装,营销活动,营销道具,媒体运作,全盘形象,将过往活动内容整合，做金都品牌生活全记录集锦式的广告片。,大公馆,洋房,朗轩,现场包装,营销活动,营销道具,媒体运作,全盘形象,春节赠送，定点派送金都国际社区珍藏版明信片可开展春节公关活动。,大公馆,洋房,朗轩,现场包装,营销活动,营销道具,媒体运作,全盘形象,户外“大牌化”诉求社区整体形象。见设计稿。,大公馆,洋房,朗轩,现场包装,营销活动,营销道具,媒
7、体运作,以全新形象，全盘联动，塑造金都在嘉兴的标杆形象创意发散点：金都品质为基三盘联动，金都国际社区客户需求为引嘉兴人都想住在金都,全盘形象,在实体空间里面的，多种用途的概念展示！把“多功能定制大公馆”做详细讲解。画架形式,摆放在参观户型内,大公馆,洋房,朗轩,现场包装,营销活动,营销道具,媒体运作,全盘形象,互动活动“非诚勿扰”,寻找金都佳苑大公馆,160平方米大宅主人。仅限60人,要有特别要求！,大公馆,洋房,朗轩,现场包装,营销活动,营销道具,媒体运作,全盘形象,金都佳苑大公馆,新生意.活空间图册。非一般空间要求的生活全面展示，名家设计，导引嘉兴国际潮流。,大公馆,洋房,朗轩,现场包装,
8、营销活动,营销道具,媒体运作,全盘形象,特别人群系列。创意源自“非诚勿扰”活动见设计稿。,大公馆,洋房,朗轩,现场包装,营销活动,营销道具,媒体运作,以客户身份，以强制和标语式的语录直接击中目标客户群创意发散点：以非一般的户型需求为总出发点变劣为优 以非一般的目标客户为人物模拟直击客户 以强制型的客户语言为创意手段时尚直观 以纯字体的设计形式为整体表现简洁醒目,全盘形象,样板房全面生活场景化！接待细节全面品牌化。以龙湖为榜样,大公馆,洋房,朗轩,现场包装,营销活动,营销道具,媒体运作,全盘形象,围绕庭院，露台，车库，展开系列“洋房生活盛宴”一场活动，一组大片！,大公馆,洋房,朗轩,现场包装,营
9、销活动,营销道具,媒体运作,全盘形象,一场活动，一组大片！复古式明信片，老业主与新客户，俱乐部沟通的桥梁。,大公馆,洋房,朗轩,现场包装,营销活动,营销道具,媒体运作,全盘形象,生活场景系列。创意源自“洋房卖点”客群之“国际社区”。见设计稿。,大公馆,洋房,朗轩,现场包装,营销活动,营销道具,媒体运作,洋房生活场景化，以庭院、露台、车库为生活场景地，以名宅、洋人、名车为主角，突出金都国际住区的国际化和交流感，为前别墅时代的洋房客户造梦。创意发散点：洋房生活三大买点 庭院亲子关系 露台朋友相聚 车库爱车无忧,全盘形象,样板房全面互动！留言墙、照片墙。以时尚酒吧餐厅为榜样,大公馆,洋房,朗轩,现场
10、包装,营销活动,营销道具,媒体运作,全盘形象,嘉兴金都全新作品“MINI豪宅 朗轩”上市新闻发布会。2009年度作品,大公馆,洋房,朗轩,现场包装,营销活动,营销道具,媒体运作,全盘形象,针对首次置业客户所需汇编完全生活手册周边配套设施详细图列。,大公馆,洋房,朗轩,现场包装,营销活动,营销道具,媒体运作,全盘形象,MINI豪宅系列。创意源自比较优势：既有“大社区”+“小房子”见设计稿。,大公馆,洋房,朗轩,现场包装,营销活动,营销道具,媒体运作,深度传达朗轩九月洋房MINI豪宅的概念， 创意发散点：我们的小户型，比较竞争个案，关键所在：金都的，国际社区的。以建材、园林、配套等楼盘内功为创意出
11、发点，每个均提炼出6大豪宅式买点。将18条豪宅标准加以线条化、图形化，以强烈的对比展示“小房子，大豪宅“。,有关营销节点,原则：齐头并进，分类突击！,200811200812 主力推广九月洋房。200812200902 朗轩全面启动，视蓄客情况，可分楼栋开盘。200903200906 大公馆全面启动，不做集中开盘方式。200906观形势而再行定夺！,有关销售策略,策略原则：出货是硬道理！,本报告主要为企划推广的思考，有待与甲方正式合作后，与销售部门密切沟通，再行商讨。,有关营销费用,分配原则：户外第一，现场为王，直效主力！,具体执行方案，有待正式合作后草拟。,PPT好看，讲稿更多内容！,成全机构愿与嘉兴金都一起分享思想。,过冬难，战略伙伴很重要！,成全机构愿与嘉兴金都一起共度难关。,感谢聆听,THANKS,
