“炒地皮”北京房地产的症结

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1、 海量免费资料尽在此土地“炒地皮”北京房地产的症结“炒地皮”是引发北京房地产的领域一系列问题的症结束所在。比如房地产泡沫、金融机构不良资产增加、土地闲置、房价居高不下、 土地资产流失、行业腐败等等。不久前，国务院下发了关于加强国 有土地资产管理的通知，在上一次房地产泡沫破灭所造成的苦果还 没咽下、新一轮房地产热方兴未艾之际，这一文件的发布耐人寻味。土地市场出了什么问题目前我国国有土地资产总量在 25 万他元左右。据保守估计，每年国有土地收益流失近 100 亿元。据悉，北京土地资产流失是全国最高的。北京房地产开发领域涉及土地的各种违法违规行为是导致国有 土地收益流失的源头。这些专法违法违规行为有

2、多种表现形式。一是土地的所有权名义上为国家所有，但实际上掌握在那些有权的政府官员手中。土地管理法规定，土地使用权可以通过协议、 招标、拍卖三种方式出让。这就为某些钻法律空子的官员上下出让打 开了方便之门，很多时候、很多地方土地出让就只有协议一种，而且 不仅土地管理部门有权。协议出让土地，土地管理部门以外的部门或 某个官员一句话、一张纸条也可以堂而皇之地把地批给某个单位和个 人，而所有这些协议几乎都在幕后进行，即使采用招标或拍卖方式， 很多时候也都变成了一场“秀”。广西的成克杰临死前还为自己给人 批地拿人回扣“理直气壮”地辩护：社会上做生意都是这样的。成克 杰们已把国有土地当成了自己的私有财产，

3、把自己变成了商人。二是协议方式虽为土地管理法所允许，但由于都在幕后交易，事实上就成为房地产开发商向政府寻租的温床。同时，像北京这样的 地方，土地只出让给本地有开发权的房地产公司，外地或本地没有开 发权的企业要想取得一块地的开发权就只能同这些手中储备了大量 土地的土地爷们合资合作成立项目公司，一般开发权一项就占到总投 资的 5%15%，这样一来，土地还没动，土地成本就增加了 5%15%，而这笔收基本与政府无缘。北京某大型开发公司负责人称，北京有 70%以上的房地产公司并不实际开发，就靠倒卖土地开发权过日子。更有甚者，许多大型房地 产公司下属子公司之间还相互“对敲”，抬高土地成本。据了解，目 前在

4、亚运村北五环附近，某些地块的转让费已高达每平方米 2500 元 左右。去年，北京曾拍卖过光华木材厂的土地，当拍卖价超过 2900 元时就已无人竞标，说明这个地段一手地的实际价格水平更低。三是通过行政划拨的土地。一方面，划拨范围没有严格控制，另一方面，一划出去就收不回来了。据悉，国土资源部将制订具体的划 拨用地目录。四是为了招商引资，不惜以牺牲国有土地收益为代价，随意减免地价，挤占挪用国有土地收益，结果往往引来一些土地高消费项目， 如山庄、别墅、高尔夫球场等。五是不少土地使用者擅自改变土地用途，增加容积率，逃避应补交的土地有偿使用费，如把住宅改成商业。开发商又起圈地风在国务院通知下达以前，北京市

5、成立了土地整理储备中心，中心的成立向北京房地产市场发出一个信号：今后北京的土地出让将从协 议的主向招标拍卖过渡，要拿地的开发商将站在同一起跑线上。在北京房地产市场热火朝天之际，这个中心的成立不啻浇了一壶油。于是，一些本来就在到处打听谁有土地的京内外开发商展开了一 场圈地竞赛。据不完全统计，首创与朝阳区签下呼家楼中央商务区 120 万平方米的土地后，其拥有的短线或中长线的储备土地已达到 413.3 万平方米；华远在大兴黄村启动华远“新市镇”计划的第一个项目120 万平方米的“翡翠城”，天鸿与朝阳长营乡 240 万多平方米的土地协议也将达成；城建在西三旗环岛附近拿到了一块近 100 万平方米的地。

6、福建金源 250 万平方米的世纪城三期启动在即，香港金马与第一构件厂达成协议，即将启动 60 万平方米的一个新社区，广州珠江去年已在京城投资了占地 20 万平方米的珠江骏景，又拿下了占地 23.45 万平方米的煤炭一厂项目和占地约 24 万平方米的绑子井项目等，不久前又与北京化工实验厂正式签署了 25.68 万平方米的土地转让合同。在中央商贸区，目前传出的消息显示，金地国际花园占地 38 万 平方米，大连万达项目建筑面积达 40 万平方米，建 SOHO 建筑面积 70 万平方米，银泰世贸中心占地 5.5 万平方米，北京财富中疏占地 9.6 万平方米，万通新城国际基地面积 140.84 万平方米

7、。能否跟上深沪步伐目前国内地产市场比较规范的地方是深圳、上海、广州、杭州等地。比如广州，土地出让大都采用招标拍卖方式，而且拍得者在受让 土地后的 7 天内，就要支付土地出让金总额的一半余额也必须在半年内付清。其他如福建、海南、南京等地都已对经营性用地实行招 标拍卖。深圳市的土地管理走在全国前列：1998 年成立土地开发基金由政府垄断土地一级开发市场；率先在全国实行提前公布土地一级市 场供应计划；率先在全国建立土地有形市场，进行土地挂牌交易。深圳、广州、杭州、南京等地的经验有供北京借鉴的地方，如土地部门与规划部门密切合作，改变过去计委立项、规划部门选址、土 地部门跟在后面办手续的被动状况，如土地

8、使用权出让包括行政划拨 土地转让的招标拍卖、提前公布年度土地出让计划、控制土地供应总 量、建立土地基金、垄断土地一级市场等。北京市成立的土地储备中心，今后也将承办全市土地后备资源的调查、统计和规划，建立本市土地储备库，依法征收集体土地，收回、 收购、置换、储备、开发供应国有土地，并对土地进行招标、拍卖。 要实现这样的目标，既要尽快制定相应的政策法规，如土地的招标拍 卖；又要有足够的财力用于土地一级开发，在北京地产市场，政府缺 少用于土地一级开发的资金始终是个难题，如果政府不能从源头控制 住土地供应的闸门，就很难解决土地多源头、多渠道供应的现状。北京最特殊的地方，就是有很多中央党政军机关企业事业

9、单位。这使北京很难堵住行政划拨的口子，也很难收回他们手中的划拨用地。 据北京市有关人士介绍，北京市可供开发土地基本掌握在五路储侯手 中：首先，城镇危旧房改造的土地市场供应权，掌握在各区县手中。 其次，各委办局系统自已占用的土地虽然是土地使用者，但也在行使 处置权。第三，部分可供开发利用的土地掌握在大的开发企业手中， 例如望京、方庄、南磨房小区等。第四，新征土地基本由各经济开发 区掌握，北京周边有 20 多个开发区，如亦庄、上地开发区等，开发区握着这些土地的转让权。第五，近郊一些乡的开发企业，将集体土 地征用后，直接投入市场。 显然，北京不是深圳，哪路诸侯都不好惹。要实现从土地储备中心一个渠道进

10、水、一个池子蓄水、一个龙头放水、要走一段很长的路。摘自：中国经营报 从 33 个试点城镇看我国地价特点 中国地大物博，有 960 万平方公里的土地。在 960 万平方公里的土地上，城市土地占了一定的比例。如何把握城市土地价格水平呢？城市基准地价是大动脉。目前我国大多数城镇的基准地价不统一，这使国家很难在宏观上把握城市地价整体水平。为此，从 1999 年开始，国土资源部土地利用管理司会同中国土地勘测规划院联合立项，对 33 个城镇的土地价格进行了抽样勘查，并总结出我国城镇土地价格的规律和特点。1、与经济水平相吻合从对 33 个城镇分析看，我国城镇地价水平呈东高西低、南高北低的特点。我们把东西向和

11、南北向比较，把东南方向和西北方向的连线为轴线，将城镇地价水平划分为四个区域，即城镇地价最高区、城镇地价次高区、城镇地价较低区、城镇地价最低区。地价最高区有上海市、浙江省、福建省、广东省、江苏省、山东半岛地区、辽东半岛等地区；地价次高区有安徽省、江西省、湖北省、湖南省、海南省、山东省、辽宁省、吉林省、黑龙江省、天津市、北京市部分地区；地价较低区有广西壮族自治区、云南省、贵州省、重庆市、四川省、河北省、河南省；地价最低区包括西藏自治区、陕西省、山西省、内蒙古自治区、宁夏回族自治区、甘肃省、青海省、新疆维吾尔自治区。从城镇的局域性和地价区域性的特点来看，同一地价水平区域内地价水平并不是绝对平均的，不

12、同等别的城镇平均地价水平有差别，同一等别的城镇由于不同类型和不同位置，平均地价水平也有差别，如北京，作为全国的政治、文化、经济中心，虽然在区域上位于地价次高区，但其特殊性使其商业、住宅、工业基准地价均居全国首位；成都作为西南重要省会城市，虽然属于地价较低区，由于经济水平相对同区域内其他市城市较高、城市规模较大、人口压力大，商业用地和住宅用地的价格在全国位居前列。再有，所划分地价区之间地价水平的变化不一定是连续渐变的，也存在断裂带，如在城镇地价最高区和城镇地价次高区之间的安徽、江西两省，由于整体经济水平对地价的影响，城镇地价水平比起湖北、山东、辽宁等省要低一些。但是，总的来说，东高西低、南高北低

13、的趋势是存在的。实际上，这种地价分布特点是很客观的，它基本上与我国经济发达程度相吻合。这充分说明，地价水平的高低是由一个地区的社会经济发达程度决定的。2、有明显分布特征线城镇地价水平特征线分布特点有两层含义：一个是同一特征线上分布的城镇地价特征较趋一致；另一点是同一特征线上分布的城镇地价水平呈某种变化规律。 从整体上看，城镇地价水平有几条明显的分布特征线。一是沿海开放城市线，主要包括北海、海口、珠海、深圳、厦门、温州、宁波、青岛、大连、丹东等城市。这些城市的地价具有相同的特点：一方面受沿海经济的影响，地价水平明显高于临近的内地同类城市；另一方面地价的增长速度比较接近。这些城市的地价同样遵循着南

14、高北低的变化趋势，最高点在深圳，丹东地价最低。这条特征线代表了沿海开放城市地产市场发育较快、地价相对较高的特点。二是长江沿岸城市线，主要有上海、南京、合肥、武汉、长沙、重庆、成都等城市。这些城市的地价水平反映了我国中南部地区自东向西地价由高到低的基本特点。在这条线上，中间的合肥市有一些特殊，地价水平低于西部的其他一些城市。从基准地价上看，成都高于武汉、长沙、重庆等地，但它们所代表的周边地区的地价水平，通过对一些地产市场行情的分析，低于其东部地区。三是京广、京哈铁路沿线及周边，主要有广州、长沙、武汉、郑州、石家庄、北京、沈阳、长春、哈尔滨等城市，是我国南北贯通的交通线路。从总体上说，这条线反映了

15、我国城镇基准地价南高北低的趋势。我们排除北京的特殊性，并以北京为切点，将特征线分割成两段：一段是京广线段，除长沙地区略有异同外，按照地理位置，地价水平严格遵循着南高北低的规律；另一段是京哈线段，有两个特点，一是整体地价水平要高于京广线段的河南、河北等地，二是该线段地价水平呈两头高中间低的特点。这些特点一方面与东北地区自成一体的地理及经济环境有关，另外，由于辽宁地区部分城镇有沿海经济的带动及老国有经济的作用，经济发展相对较快。哈尔滨由于有边贸经济、特殊地理位置及资源环境的作用，经济发展相对稳定。 四是西安至乌鲁木齐的西北线，主要有西安、兰州、西宁、乌鲁木齐等城市。这条线可以看成是我国大西北地区的

16、一条走廊。西北线的地价水平依然是遵循东高西低的特点。另外，这条线上的城镇整体地价水平较低，而且落差较大。西安市在这条特征线上，所占的位置最重要，地价水平最高，西宁地区的地价较低，甚至低于新疆的乌鲁木齐地区。西北线地区由于地处我国的西北部，自然、经济环境差，经济不发达，致使地价处于全国较低水平。3、分布有地域特征一般来说，在一定地域内，地价水平具有分层控制的特点。从全国的情况看，可以从宏观上将地价水平分成三个特征层面。第一层面由全国性特征点构成，主要有北京、上海、广州、深圳。这四个城市的地价为全国最高水平，如最高级别商业基准地价都在每平方米 10000 元以上。这一层面的特征点是，这些城市在经济上的辐射范围为全国，影响力大，活力强，特别是北京，是全国政治、经济、文化中心，是重点层面之中的重点，地价水平最高，居全国首位。第二层面为地区性特征点构成，将全国分为五个特征区，即东南经济发达地区、中南地区、华北地区、西北地区和西南地区等。东南经济发达地区有典型代表的城市是