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1、关于城市大拆迁及其带来问题的调查报告学校： 盐 城 工 学 院学院： 人 文 学 院班级： B 中 文 112成员： 张旭 1111101212曾干 1111101213刘义芝 1111101214沈智韵 1111101215一、研究背景： 近年来，伴随着我国经济高速发展和城市化进程的加快，城市房屋拆迁数量急剧增加，进入快速发展阶段，同时也引发了一系列的问题。拆迁不仅涉及到社会经济的发展和城市建设，还涉及到个人和群体利益，更关系到社会的稳定繁荣。这就使得城市房屋拆迁进化为现代化进城中不能回避的一个热点问题。然而，现行法律的不完善和政策的缺位已不能全面应对拆迁实践中出现的新情况、新问题，不能担负
2、起调整公权力和私权利，保护被拆迁人合法权益的重任。为此，我们小组在这方面进行了调查研究。 二、 研究目的：通过调查了解城市拆迁过程中的突出问题，加以分析，并结合现有拆迁法律法规加以阐述，提出可行对策，缓解各类矛盾。 三、研究方法： 观察法、问卷法、实地访查法。四、研究时间：8 月 10 日至 8 月 25 日 五、小组分工： 照片、数据等资料的整理：张旭、刘义芝问卷调查的制作：刘义芝、曾干材料的总结：张旭、曾干课件的制作：曾干、沈智韵、刘义芝报告的撰写:沈智韵、张旭汇报人：沈智韵 六、研究问题： （一）近年来拆迁过程中表现突出的问题: 1政府在拆迁中的职能“越位”、“错位”、“缺位”现象十分严
3、重 （1）政府职能越位。政府部门未能实现与拆迁单位、拆迁评估机构的有效分离。政府部门直接或间接参与到拆迁的具体事务中去，过多地介入拆迁人与被拆迁人之间补偿问题的具体解决过程。 （2）政府职能错位。一些地方政府没有把维护最广大人民群众的根本利益作为拆迁工作的出发点和归宿，为吸引城市投资，给予房产开发商诸多的特权和优惠，不尊重普通群众的财产权和基本利益。对群众反映的问题不够重视，处理不及时；有的地方政府和部门不能依法行政，在未经拆迁当事人申请、缺乏公开的听证程序下，滥用行政裁决和擅自实施强制拆迁。采用恐吓、停水、停电等手段强迫居民进行搬迁，使得行政权力的行使缺乏法律的有效约束，导致了群众的极大不满
4、。 （3）政府职能缺位。城市拆迁管理工作的规范性、透明度不够，拆迁规划没有充分听取被拆迁人的意见，在规划审批前没能以适当形式予以公示，群众的知情权未得到充分尊重。近几年来，反映城市拆迁问题的信访、上访事件呈逐年递增的趋势，拆迁纠纷主要集中在拆迁补偿是否合理、拆迁方式是否合情上。城市拆迁工作中政府职能定位不合理，政府对城市拆迁工作的监管力度不够，是造成城市拆迁工作中诸多矛盾和问题存在的主要原因。 2.法律法规缺位、不完善 （1）拆迁补偿标准规定不明，实际补偿价格过低。城市房屋拆迁管理条例第一十九条规定，“拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人(包括代管人，国家授权的国有房屋及其附属物的管理人)
5、，依照本条例的规定给予补偿。拆除违章建筑，超过批准期限的临时建筑不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿。”第二十条规定，“拆迁补偿实行产权调换，作价补偿或者产权调换和作价补偿相合的”其中未见明确的补偿标准。开发商兴建的商品房的销售价格，除土建成本外，通常包含了土地出让金，市政建设配套费，支付给原居民的补偿费、装修成本、经营成本及开发商期望得到的利润。从两种价格构成元素对比来看，补偿价格严重偏低，因而导致被拆迁人的基本利益受损。 （2）强制拆迁行为在立法上不规范，缺乏具体操作程序，赋予了地方政府过大的自由裁量权。 （3）新出台的物权法导致在拆迁实际操作过程中，少数被拆迁人往往以它保护
6、私人财产不受侵害为由，漫天要价，得不到满足就不给拆迁。 3.拆迁评估问题 由于每个城市的评估机构数量有限，而且都依靠和政府管理部门的亲缘关系揽业务，因此城市房屋拆迁估价市场表现出明显的垄断特征；由于城市房屋拆迁估价业务利润丰富，大多数拆迁估价机构为利益相互恶性竞争；有的评估机构为了承揽评估业务，按照委托人的要求或与拆迁人串通，做不实评估，违规出具虚假评估报告，评估价格与市场价格差距较大，严重损害了被拆迁人的合法权益，造成拆迁评估混乱无序。 4.拆迁补偿隐性不公现象严重 我国现行的有关土地及拆迁问题法律法规有宪法、物权法、城市房屋拆迁管理条例。而拆迁补偿的核心是补偿价值的标准问题，然而遗憾的是，
7、条例中关于拆迁补偿这一引发纠纷的核心问题的规定简单而模糊，对于拆迁项目及拆迁标准均未做出具体的规定，这就造成了补偿不公，特别是一些隐性不公的情形，经过大量资料研究，发现以下两种情形占主导地位：一是违章建筑界定难、拆除难，导致补偿标准执行难。政府有关职能部门没有对被拆迁人的建筑是否为“违章建筑”进行确认，拆迁人不愿意支付足额的补偿，被拆迁人抵制拆迁，给予补偿又没有政策标准。二是有些拆迁人为了赶进度，减少延期拆迁造成的经济损失，被迫对部分“难缠户”、“钉子户”给予超额补偿，引起前期被拆迁人的心理失衡，由此引发纠纷。 5.历史遗留问题 一是由于历史原因造成的手续不全、无权属证书的房屋，在拆迁时按违章
8、建筑拆除，导致被拆迁人不能得到合理补偿。二是对住宅改为营业性用房多年未办理变更手续的房屋，拆迁时按住宅用房补偿，引发大量的拆迁纠纷。另外，一些被拆迁人在上访时反映，曾多次到主管部门申请办理使用性质变更手续，但主管部门之间互相推诿，无人受理。 6.拆迁引发的社会问题突出 当前的“圈地热”比 20 世纪 90 年代初期有过之而无不及，造成农用地特别是优质耕地不断减少，威胁我国的粮食生产安全，破坏生态环境。主要表现在：农民失地现象严重；因城市拆迁问题上访呈递增趋势；在被拆迁户中，低收入、低补偿款的拆迁居民比例呈增加趋势；违法拆迁在人民群众中造成极其恶劣的影响等等。 此外，拆迁安置房建设滞后，被拆迁人
9、的居住权无法的得到保障，个别拆迁人因不同原因实施违法违规拆迁也是引发矛盾的导火线之一。 （二）拆迁过程系列问题的原因分析：1.项目决策的盲目性和审批的封闭性项目决策制度化不够而随意性太大。由于城市开发资金的缺乏及认识上的差距，往往项目前期缺少科学合理的可行性论证，更多的是体现领导意志，“一任领导，一任规划”，这是目前较常见的中国特色领导特权。由于对领导干部考核机制的限制，当一任新领导到位后，往往都会通过改变城市形象着手来凸显政绩。而地方城市建设资金来源单一，要想改变城市形象，只能从地中生财，往往地处黄金地段的老城区成为首选之地。通过大规模的拆迁和外迁人口，以及土地性质的改变和提高容积率来获得高
10、额的土地收益，从而实现城市形象的大改变；或者通过与开发商的合作，只要开发商认为项目是盈利的，且有改造投资开发意向，地方政府领导就会拍板，有关部门进行例行审查，经过“绩效分析”及“可行性论证”等等（书面上看基本上每个项目都是盈利的，至于后期如何就无人去验证），这样前期的论证就算完成，项目也就此即告成立；或者政府拿出土地“招商引资”，开发商觉得有利可图，则一拍即合，项目随之开始。城市规划也随之跟进作大幅度调整，不管其科学与否，这种朝令夕改的规划目前是普遍存在的。审批程序的封闭性带来很大的负面作用。首先，作为项目最直接、最重要的当事人之一的居民，往往在毫不知情的情况下被列入拆迁改造范围，由于完全是在
11、外力推动下被动拆迁，居民对于改造的时间、政策、安置地点、补偿方式等等一无所知，完全处于被动状态，也容易产生与政府对抗的心理。而圈入拆迁范围这也意味着即使暂时不拆迁，居民不得对自己的产业进行任何建设及买卖的行为。如要拆迁则也有可能面临短时间内必须迁出的局面，有如“被驱逐”的心理感受，很容易导致社会冲突；其次，在建设过程中，居民的话语权被剥夺，民意表达缺少合适的途径，不但原有的居民所留恋的城市特色及社区网络未被保留，连居民自身对补偿及安置住房的需求也不能被体现，这为以后的实质工作的开展埋下隐患，而开发商为了提高开发效益，往往偏重提高容积率，不但挤占大量公共空间，也使得旧区改建后，城市形象却未见明显
12、提升的尴尬局面。2.补偿安置要求和供给的矛盾动迁安置市场化与居民理想化的补偿要求差距越来越大。在当前条例的拆迁制度下，由于强制拆迁的存在，任一地块一旦划入拆迁范围，该区块内所有房屋都无法避免被拆的命运，既然无法决定房屋命运，被拆迁户只能在拆迁补偿和安置上尽量为自己争取更大利益，“动迁改变命运”成为居民坚定的信念。另外，房地产评估市场的不规范也是造成拆迁矛盾的重要因素。首先，估价方法问题。一般来说，房屋拆迁评估应尽量使用市场比较法。考虑到部分城市拆迁量较大，为了加快评估进度，减少评估工作量，有些省份在地方条例中规定了“基准价格、修正”的估价方法。但在实践中，地方城市政府往往并未根据城市房价变化及
13、时调整基准价格，造成评估价格与市场价格相差甚远。有的城市不经过市场评估，而是由政府公布区位价、房屋重置价、装修补偿标准等，造成补偿标准背离市场价格。另外，由于房价上涨过快，而标准价调整滞后，导致补偿价格远低于市场价，对被拆房屋的价格评估远未市场化。其次，目前有资质进行评估的单位几乎都是政府人员转制而来，他们与政府之间的关系是千丝万缕的，这种关系直接影响到评估结果的公正性。即使不是政府自己的评估机构转入，评估机构的选定和最终评估结果也不一定能保证结果的公平性，因为众多评估机构间的市场竞争使得他必须体现委托人的意志，以期获得下个项目的委托权，而之前评估一般都由拆迁人直接委托，这种评估价格的公正性是
14、值得怀疑的。浙江省的条例在 2007 修改后，对房地产评估机构的选定由拆迁人与被拆迁人共同选定，这点在一定程度上改善了双方敌对的矛盾。3.行政权力的越位随着城市化建设的推进，为解决严重的资金需求，政府开始寻求民间资本进入危旧房改造，而同时又担心在市场化的手段下拆迁效率太低下，于是与开发商站在了同一利益战线，不遗余力地去推进拆迁。在当前房地产持续升温的前提下，掌握了土地就等于掌握了财富，获得土地使用权的一种方式就是进行拆迁开发，所以开发商也愿意付出这种“租金”来游说政府将某块土地划入规划范围进行拆迁，并获得拆迁许可证。另外，代表政府行使管理权的官员也可能会为自己收取“租金”的私利而与开发商结成利
15、益同盟，以实现公共利益为掩护，对被拆迁人的利益进行剥夺。根据条例规定，政府有关部门负责审核拟订拆迁计划、发放拆迁许可证、协调和裁决拆迁人与被拆迁人之间的纠纷，并不具有参与拆迁的权力。但实践中，政府出于不同目的会想方设法保证逝迁的顺利进行，有的地方由政府直接组织拆迁指挥部，来促进项目的实施。从另一个角度来看，行政权力的“越位”还表现为剥夺了被拆迁人安置补偿方式的选择权。一些地方政府为了提高拆迁效率，下发文件规定对被拆迁户一律采取货币补偿方式，还有的地方虽然规定城市房屋拆迁安置补偿有产权调换和货币补偿两种方式，却规定产权调换只能异地安置，也有些地方采取抓阄的方式确定回迁或者外迁，把被拆迁户的正当要
16、求通过玩游戏般的运气来决定，严重侵犯被拆迁人安置补偿的选择权。 4.公共利益被滥用新通过的物权法对因公共利益而征收公民个人的房屋设置了严格的界限，规定了公共征收应遵循的基本原则，但对商业拆迁却没有规定。为了公共利益，被拆迁人在获得适当补偿后，必须配合拆迁，否则政府可以进行强制拆迁。而与公共利益无关，单纯的商业开发的拆迁，从理论上讲，只能由拆迁双方当事人达成的一致意愿而进行，一般不适合进行强制。但“公共利益”的界定上，我国现行法律没有明确规定和具体标准，这既给地方政府借口公共利益滥用强制权力带来方便，也容易使被拆迁人被误当成漫天要价的无良市民。物权法第四十二条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”。从上述条款可以看出，物权法关于拆迁问题与相关法律、法规无大区别
