《产业债行业比较体系专题之四：2013vs2016，三四线房地产为什么冰火两重天？》由会员分享，可在线阅读，更多相关《产业债行业比较体系专题之四：2013vs2016，三四线房地产为什么冰火两重天？（17页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、本研究报告仅通过邮件提供给 华安财保资管 使用。1策略研究债券研究证券研究报告专题 报告 2017 年 8 月 30 日 2013vs2016，三四线房地产为什么冰火两重天 ？ 产业债行业比较体系专题之 四 相关研究 四维行业比较体系的构建产业债四位行业比较体系分行业专题之序 2017.06.14 棚改货币化带动的投资将在今年见顶 -产业债行业比较体系专题之三2017.08.29 证券分析师 孟祥娟 A0230511090004 研究支持 李通 A0230117070001 本期投资提示： 这次不一样： 13 年全线回落， 16 年热点、非热点，明显差异。13 年调控后市场迅速全面回落，
2、16 年调控后一二线下行、三四线城市却逆势向上。 为什么不一样：单纯的棚改货币化、低库存、挤出效应均无法全面解释为什么不一样。我们试图寻找这次不一样的因素所在，但发现无论棚改货币化、去库存或者挤出效应均不足以解释全部现象： 1）棚改货币化对销售贡献较大，但无法解释其他增速， 15 年棚改力度超过 16年，但三四线爆发却发生于 16 年。 2）库存房价存在一定反比关系，但价格增速趋势扭转并非发生在库存低点，也并非发生在库存高点，而是往往发生于库存开始向下，并且经过一段时间之后。 3）中西部地区也有明显的量价上涨。非环热点城市的地区显然无法用挤出性需求来解释。 我们怎么看：我们建立了以政策驱动是触
3、发点，库存和供需平衡为阀门，房价预期为最终直接驱动因素的分析框架1）房价预期是最终的直接驱动因素：我们认为短期判断中，需求是最具有弹性的变量，而决定三四线需求的最重要的直接的因素是房价预期。 2）库存是打开正向循环的阀门：只有当库存相对下降，供需关系扭转时，地产商才能够抬升价格，投资者涨价预期的循环才能形成。 3）政策变动是触发点：短期的供求边际变化都是大部分由政策决定。 哪里不一样：库存、调控、信贷不一样1）经过 15， 16 年的棚改货币化推进和限制土地供应， 16、 17 年的库存和 2013 年完全不同。 2）13 年调控节奏是从“全面收紧”到“一二线升级调控、三四线部分放松”。 16
4、 年国庆期间调控主要针对热点一二线城市，强调“因城施策”。 3）库存下行推升涨价预期，信贷宽松为三四线居民加杠杆提供支撑。 未来怎么样：四季度加速向下，预计明年上半年供需根本扭转1）棚改进入下半场，未来三年棚改套数减少，难度加大，各省货币化比例计划没有明显提升。棚改货币化比例提升最主要约束仍是资金，今年资金供需矛盾明显增大。 2）三四线土地供应大幅上升，企业拿地积极，预计在未来 1 年住宅供应明显增加。 3）调控扩散至部分三四线城市，未来缺乏涨价预期拖动需求下行。 4）信贷收紧，利率上行进一步抑制需求。 5）三四线销售已出现下降，后半年受高基数影响预计走低速度加快。我们认为四季度房产销售边际向
5、下，明年上半年供需将发生根本性扭转。届时投资过于激进的三四线地产商将面临较大的销售压力。 我们建议投资者应当回避同时具有以下特征的房地产企业： 1，业务集中于弱二线和三四线。2，高资产负债率，低货币资金，财务激进。 3，近一年集中投资了过多的项目。 4，当地去年有明显的销售放量，且库存较高，但当下面临销售增速放缓 。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 本研究报告仅通过邮件提供给 华安财保资管 使用。2债券研究 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 17 页 简单金融 成就梦想 1. 异于 13 年， 16 年调控后三四线逆势向上 . 4 2. 此次三四线城市量价
6、齐升的驱动因素可能是什么？ . 4 2.1 驱动因素是棚改货币化吗？ . 4 2.2 库存高低和房价抬升有相关性吗？ . 6 2.3 是挤出性需求造成的吗？ . 6 3. 以预期为落脚的三四线城市分析框架 . 6 4. 这次有什么不一样？ . 8 4.1 库存不一样：棚改叠加土地 供应限制，三四线去库存成效明显 . 8 4.2 政策不一样： 13 年收紧范围大， 16 年调控强调 “ 因城施策 ” . 9 4.3 信贷不一样：涨价预期下，居民得益于信贷宽松明显加杠杆 . 10 5. 未来怎么样？ . 11 5.1 棚改去化边际减弱，货币化安置受制于资金端提升有限 . 11 5.2 三四线土地供
7、应提速，企业补库存热情明显上升 . 12 5.3 调控扩散至三四线城市，涨价预期受到压制 . 13 5.4 信贷收紧，利率上行进一步抑制需求 . 14 5.5 三四线销售已出现下降，后半年受高基数影响预计继续走低 . 14 目 录 本研究报告仅通过邮件提供给 华安财保资管 使用。3债券研究 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 3 页 共 17 页 简单金融 成就梦想 图表目录 图 1： 13 年调控后市场全线回落 . 4 图 2： 16 年调控后市场分化，一二线回落，三四线上行 . 4 图 3：惠 州（三四线）价格增速趋势扭转发生于库存下降过程中，而非低点 . 6 图 4：九江（四
8、线）价格增速趋势扭转发生于库存下降过程中，而非低点 . 6 图 5：以预期为落脚的三四线城市分析框架 . 8 图 6： 14 年以来三四 线城市土地供应明显下降 . 9 图 7： 14 年以来三四线城市库存进入下行区间 . 9 图 8： 13 年全面调控后楼市同步回落，三四线受制于高库存放松调控后仍持续下落. 10 图 9： 16 年“因城施策”调控过程中，三四线城市表现分化 . 10 图 10：房贷是银行的优质资产 . 11 图 11： 16 年居民房贷增速高达 89% . 11 图 12： 17 年 7 月央行 PSL 累计新增 4168 亿元，同比下降 43% . 12 图 13：今年三
9、四线土地供应同比大幅增加 59% . 12 图 14：今年 三四线城市土地溢价率大幅上升至 52% . 12 图 15：三四线城市新开工同比上升 25% . 13 图 16：房贷利率上行从一二线发达扩散至弱二三四线 . 14 图 17： 销量领先价格半年左右时间 . 14 图 18： 7 月三四线城市销售同比大幅下降，后半年受高基数影响增速恐继续下降. 15 表 1：棚改货币化对全部住宅销售贡献的增速 . 5 表 2：棚改货币化对全部住宅销售贡献的增速 . 11 表 3：今年 4 月以来部分三四线城市开始出台调控 . 13 本研究报告仅通过邮件提供给 华安财保资管 使用。4债券研究 请务必仔细
10、阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 4 页 共 17 页 简单金融 成就梦想 1. 异于 13 年， 16 年调控后三四 线 逆势向上 13 年调控 后 市场 迅速 全面回落 ， 16 年调控 后一二线下行、三四线 城市 却 逆势向上 。 2013 年 2 月 26 日国五条出台，强调进一步完善现行住房限购措施，原限购城市扩大调控范围，其他房价上涨过快城市开始限购。随后各地纷纷出台细则， 46 城进入限购 状态。调控的效果也十分明显，一二三四线销售面积和价格应声回落。 但不同于 2013年的调控的各线城市全面回落，此次调控各线城市表现明显分化，一线、二线发达、二线其他城市销售面积同比增速 从去年 3 月的 38%、 88%、 57%持续下降至今年 7 月的 -36%、 -31%及 -15%，但三四线城市却逆势向上， 累计销售增速从去年年初的 2%上升至年末的 44%，并在今年 2 月到了 75%的高点 。 价格方面，同样是一二线回落、 三四线上行。 1
