云房数据-2017年7月北京房地产市场报告

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1、2017年 7月房地产市场月报北京、环北京云房数据研究中心2017年 8月市场篇宏观背景目录一目录三目 录房企篇目录二 经济面：经济总体平稳，房地产投资高位震荡 政策面：加大培育租赁市场，“租售同权”入市3经济面 |二季度经济 总体平稳，郑州 GDP增速明显城市 地区生产总值（亿元）2季度同比增速1季度同比增速2016年同比增速北京 12406.8 6.9% 6.9% 6.7%郑州 4040.23 8.1% 8.3% 8.4%天津 9386.87 6.9% 8.0% 9.0%西安 3304.8 7.8% 7.6% 8.5%重点城市生产总值情况6.7 6.9 6.9024681002000004

2、00000600000800000全国生产总值及同比增速情况国内生产总值（亿元） 国内生产总值同比增速（ %）4经济面 |房地产投资额 高位震荡 ，西安增速高达 19.5%8.5%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%0.020000.040000.060000.080000.0100000.0120000.02016年1-02月2016年1-03月2016年1-04月2016年1-05月2016年1-06月2016年1-07月2016年1-08月2016年1-09月2016年1-10月2016年1-11月2016年1-12月2017年1-02月2017年1-03月2017年1-0

3、4月2017年1-05月2017年1-06月全国房地产开发投资额（亿元） 同比增速-4.4%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%0100020003000400050002016年1-02月2016年1-03月2016年1-04月2016年1-05月2016年1-06月2016年1-07月2016年1-08月2016年1-09月2016年1-10月2016年1-11月2016年1-12月2017年1-02月2017年1-03月2017年1-04月2017年1-05月2017年1-06月北京房地产开发投资（亿元） 同比增速-0.8%-10.0%0.0%10.0%

4、20.0%30.0%40.0%050010001500200025002016年1-02月2016年1-03月2016年1-04月2016年1-05月2016年1-06月2016年1-07月2016年1-08月2016年1-09月2016年1-10月2016年1-11月2016年1-12月2017年1-02月2017年1-03月2017年1-04月2017年1-05月2017年1-06月天津房地产开发投资（亿元） 同比增速19.50%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%050010001500200025002016年1-02月2016年1-03月2016年

5、1-04月2016年1-05月2016年1-06月2016年1-07月2016年1-08月2016年1-09月2016年1-10月2016年1-11月2016年1-12月2017年1-01月2017年1-02月2017年1-03月2017年1-04月2017年1-05月2017年1-06月西安房地产开发投资（亿元） 同比增速2季度房地产投资同比增速 全国 8.5% 北京 -4.4% 天津 -0.8% 西安 19.5%5政策面 |中央定基调“稳”字当头，推进长效机制加快完成7月 24日，中央政治局年中会议释放房地产发展清晰信号，“ 加强金融监管协调，稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立

6、长效机制 ”。 房地产市场的平稳发展与长效机制密切联系，因此加快推进长效机制迫在眉睫。2016年中央经济工作会议2017年 3月2017年 4月中央政治局会议7月 24日中共中央政治局会议加快研究建立符合国情，适应市场规律的基础性制度和长效机制加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制要加快行政促进房地产市场稳定发展的长效机制要稳定房地产市场，坚持政策连续性、稳定性，加快建立长效机制中央频繁推进长效机制建设6政策面 |房地产长效机制手段多样化，加强租赁市场是未来调控趋势房屋租赁市场保障房供应土地制度和供地制度财税金融赋予租房资源属性 (就近教育资源），稳定属性（长期住），财富属性（可以

7、抵押）加大保障房供应 ， 切实保护居民的居住情况土地的供应是房地产长效机制的基础调控信贷 ， 健全税收完善信息平台 包括不动产登记平台 、 住房租赁平台房地产长效机制是通过“稳房价”来抑制房地产市场泡沫，主要从 加强租赁市场，加大保障房供应，提高土地供应，改进财税金融，建立住房信息平台 五种手段进行综合调控。7政策面 |金融政策基调维稳，未来金融货币保持稳定中性要实施稳定中性的货币政策 ， 保持流动性合理适度 ， 基本稳性 ，为实体经济营造良好的货币金融环境中国金融稳定报告（ 2017）要推动经济去杠杆，坚定执行稳健的货币政策，处理好稳增长、调结构、控总量的关系。7月 14日，全国金融工作会议

8、召开继续实施稳健中性的货币政策7月 4日， 2017中国人民银行座谈会未来金融货币保持稳定中性7月 4日，中国人民银行发布的 中国金融稳定报告（ 2017） ，提出 “稳健中性的货币政策”和“宏观审慎管理，防控金融风险”是央行下一步经济政策中的两个着力点； 7月 14日，全国金融会议召开，要求坚决执行稳健的货币政策，首次提出控总量。8政策面 |调控新手段层出不穷，土拍条件多样化调控新手段A土拍条件加强新政 B上海出台 售房摇号 细则，若违规一律暂停网签；成都规定：不得以 “精装修”名义 变相抬高房价；广州租房新政：允许将商业用房按规定改成租赁住房；北京调控“杀手锏”： “ 243号文件”督促

9、389地产项目尽快入市；温州新政 :开盘实名制 严查捂盘惜售中介炒房；成都为 人才提供公寓 租 5年以不高于入住市价买 。上海推全国 首例“只租不售”宅地 ，出让模式发生改变；青岛再出土地出让新规： 网上达最高限价抓阄确定竞得人；石家庄土拍试点 “双限双竞、十年限售”。9政策面 |广州 租赁 “组合拳”出台，加速租赁市场的发展赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益 ，保障租购同权租购并权职工提供房屋租赁备案证明可申请提取住房公积金，提高公积金的提取限额上调公积金提取限额对个人出租住房的，缴纳增值税比例有 5%-1.5%；对个人出租住房月收入不超过 3万元的， 2017年底可按规定免

10、征增值税政策税收优惠经规划行政主管部门批准，其土地使用年限不变， 可改建租赁住房，不得销售允许将商业用房等按规定改造成租赁住房负责统筹全市政策性住房的 投资、融资、建设和运营管理。成立广州住房租赁发展 投资有限公司 广州市加快发展租赁市场工作方案 主要措施汇总7月 19日，广州市出台 广州加快发展租赁市场工作方案 ，大力扶持住房租赁市场发展，内容提到主要从以下三个方面进行调控： 保障租赁双方权益、支持租赁居住方式；增加租赁住房供应、满足新增住房需求；壮大现代租赁产业、形成新的经济增长级。10政策面 |广州出台租赁新政后，全国刮起“租购同权”风自广州出台租赁调控政策后， 住房城乡建设部会同国家发

11、展改革委、等八部门联合印发了 关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知 ，对 12个城市进行试点， 加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场， 主要措施包含 培育机构化、规模化住房租赁企业；建设政府住房租赁交易服务平台；增加租赁住房有效供应；创新住房租赁管理和服务体制。太原广州深圳南京厦门杭州武汉成都 合肥沈阳郑州佛山肇庆租赁试点城市覆盖情况沈阳： 租房随迁子女可就近入学武汉： 酒店写字楼或可改建出租住房，可用公积金付房租，承租人子女有望就近入学无锡： 9月起租房也可申请落户广州： 首个公有物业出租平台上线杭州： 今年将建成政府住房租赁平台南京： 房产租赁交易服务平台年内建成沈

12、阳： 就业子女入学明年底前实现购租同权济南： 取消购房落户限制11政策预测 |房地产市场政策以稳为主，租购同权或将全面展开房地产市场政策以稳为主租赁市场加快发展政策维稳+加大租赁市场培育 未来政策收紧的大趋势不会改变 ， 调控监管仍然从严； 央行将继续实施稳健中性的货币政策 、防范金融风险 。 未来 ， 租赁市场将会逐渐规范化； 租赁房供应充足 ， 租购同权或将全面展开上市房企监测宏观背景篇目录一目录二目 录市场篇目录三 拿地限制条件频现，房企联合拿地增多，只租不售模式初现 并购数量及规模加速提升，“双万”主演并购大戏 房企 7月密集发债，海外融资创新高拿地限制条件频现，房企联合拿地增多，只租

13、不售模式初现地产公司 位置 总价 备注隆基泰和 保定市西二环西、七一路南 2017-030号地块 16.57亿元该地块首次采用“ 限房价竞地价，限低价竞房价 ”的“双限双竞”出让方式。且要求竞得人需告知购房人，在取得不动产权证之日起 10年内不得买卖 。金地、保利联合体 南京市淳化 G21商住地块 22.2亿元地块要求 装配式建筑面积的比例为 100%，建筑单体预制装配率不低于 30%。竞得者须配建建筑面积不少于 6600平方米的人才房，建成后无偿移交江宁区政府。金茂、国瑞、世茂联合体北京市丰台区西铁营村 0501-634等地块 78.7亿元金茂、国瑞、世茂联合体报上限 78.7亿元，溢价率

14、49.9%，综合楼面价 4.06万元 /平方米， 加54%自持 竞得。远洋、首创、世茂联合体北京市大兴区瀛海镇 YZ00-0803-0512、 YZ00-0803-0514、 C07-3地块47.9亿元经过 37轮角逐，远洋 +首创 +世茂联合体以47.9亿元 +26%自持比例 拿下该地块，溢价率49.69%。上海张江(集团 )有限公司、上海嘉定新城发展有限公司上海市浦东新区张江南区地块、 嘉定区嘉定新城 E17-1地块7.24亿元/4.24亿元上海首批“ 只租不售 ”地块，当天成交两块，均由国企竞得。2017年 7月房企典型拿地情况7月，在核心一二线热点城市土地日益稀缺及“ 限房价竞地价竞自

15、持 ”的土地方式频繁出现的背景下， 房企联合拿地 逐渐增多。上海首先开启 只租不售 模式。并购数量及规模加速提升，“双万”主演并购大戏2017年 7月高总价并购案例地产公司 收购标的 收购价格 收购项目万科 广国投 551亿广国投总额达 38.58亿元的三笔债券及利息，评估值达 404.41亿元的广信房产 100%权益，以及评估值 3.78亿元的广州分公司 100%权益。万科 普洛斯公司 168亿有限合伙人为厚朴、高瓴资本、 SMG、中银投及万科地产（香港）所控制或持有的主体，万科占有限合伙权益约 21.4%融创中国 万达 438.44亿元 西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等 13个文旅

16、项目 91%股权富力地产 万达 199.06亿元 万达旗下的 76家城市酒店的权益及烟台万达（烟台万达文华酒店）的 70%权益远洋 中银资产包 32亿元中银集团投资有限公司旗下的 6个子项目，即 北京硅谷亮城 4号楼、北京钻石大厦、上海大宁商业广场、上海海兴广场、成都华敏翰尊大厦、沈阳百利保大厦典型品牌房企 规模化扩张加速 ，行业 集中度增加 。 7月多家房企发起收并购案例， 万科、万达 导演了并购大戏，其中万达集团与融创中国、富力地产创出中国房地产 史上最大规模 的交易纪录。房企 7月密集发债，海外融资创新高152017年 7月典型房企业融资情况虽然融资渠道收紧、成本提高， 7月以来，各房企仍加紧下半年的融资步伐。中国建筑、龙湖地产、绿城中国、碧桂园等 创造了海外融资新高 ，万科、华润置地等陆续发行人民币债券。当前形势下来看，成功发行债券的是拥有更强的销售回款能力和更加稳健的财务水平