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1、物业管理行业年鉴物业管理行业年鉴我市物业管理行业始于90年代初期，经过十几年的发展已经初具规模，它的社会效益、经济效益、环境效益日益显著，切实的起到了为百姓解难，为政府分忧的作用。2017年是我市物业管理发展历程中，尤为重要一年，根据国家物业管理条例，结合沈阳市实际情况出台了我市第一部物业管理的地方性规章，沈阳市住宅物业管理规定，为物业管理行业的发展奠定了坚实的法律保障。目前，我市物业管理已经渡过普遍推行的初级阶段，社会化、专业化、市场化的物业管理运行机制已初步形成，并取得了较好的效果，正向着新的深度发展。一、全市物业管理总体情况截至 2017 年底，我市建成住宅区3277 个，建筑面积 10
2、421.7 万平方米。其中：物业管理条例，结合沈阳市实际情况出台了我市第一部物业管理的地方性规章，沈阳市住宅物业管理规定，为物业管理行业的发展奠定了坚实的法律保障。目前，我市物业管理已经渡过普遍推行的初级阶段，社会化、专业化、市场化的物业管理运行机制已初步形成，并取得了较好的效果，正向着新的深度发展。一、全市物业管理总体情况截至2017年底，我市建成住宅区3277个，建筑面积10421.7万平方米。其中下发各区；二是与市财政局、市公积金管理中心联合研究制定了关于楼道整治工作资金归集程序的若干意见，为下一步楼道整治工程资金的归集，提供了标准、程序和依据；三是加强工作调度，市一级办公室抽调 21
3、名干部，分7 组与各区进行了对接。各区也成立了相应的领导机构和工作班子，并组成了工程组、资金归集组、宣传组开展了各项实质性工作，市楼道整治办公室印制下发了沈阳市住宅区楼道整治指导手册；四是本着试点先行的原则，在和平区进行了试点工程，在总结试点成功经验的基础上，全市各区共在 19 个住宅小区内完成示范样板工程，为整治工程全面铺开和全面完成打下了基础。五是城市建设发展“三分在建设，七分在管理”的工作要求，要巩固楼道整治工作成果，关键在于建立长效的后期管理机制。为此，我局已经向政府董文秋副秘书长提出关于明确我市住宅楼道整治后期管理责任建议的报告，提出了楼道后期管理的具体责任划分。今后楼道的管理工作，
4、将坚持“标本兼治，重在治本”的原则，发挥各方优势，切实形成市、区、街道、社区各负其责、共同参与的管理模式，以巩固、完善现有楼道整治成果。（三）街路粉饰美化工程为满足明年“世园会”的要求，打破原有的环境不协调状况，使沈阳的街路景观有一个根本的改变，在市局领导的指导下，沈阳市对重点街路及广场沿线（周边）建筑物进行了美化工程。全市街路粉饰美化工程计划 1473 栋，建筑面积 793万平方米。其中：粉饰工程 1044 栋，建筑面积 465.6万平方米；清洗工程 429栋，建筑面积327.4 万平方米；美化屋顶工程9 栋，建筑面积 0.7万平方米。目前，全市街路粉饰美化工程实际完成1490栋，建筑面积7
5、97.7 万平方米，竣工率 101。其中：粉饰工程 1061 栋，建筑面积 470.1万平1 2 下一页物业管理行业年鉴第2 页方米，竣工率102；清洗工程429 栋，建筑面积 327.6万平方米，竣工率100；美化屋顶9 栋，建筑面积 0.7万平方米，竣工率100；楼梯维修完成253 栋，建筑面积 143.9万平方米。街路粉饰美化工程是今年陈政高市长提出的六大城市管理工程之一，在市区各级领导的高度重视及相关各部门的密切配合下，多次组织召开工作协调会，解决工作中出现的困难与问题。市局在资金缺乏的情况下，向各区借资 300万元用于工程的实施。各区房产局也相应的成立了专门领导小组，并制定了详细的实
6、施细则，这些都为街路粉饰美化工程的顺利完成提供了良好的保障。为了保障街路粉饰美化工程的顺利进行，先后制定下发了沈阳市重点街路及广场沿线（周边）建筑物粉饰美化工程实施方案、沈阳市主要街路沿街建筑立面涂饰、屋顶美化工程技术质量指导意见、关于加强重点街路粉饰美化工程设计施工管理的通知等文件。为保证街路粉饰美化工程有序实施，加强制度化管理，确定了项目负责人制度、工程招投标制度、工程监理制度、安全责任制度、工程技术交底制度。同时，为了保证工程的实施质量，各区分别对工程在全市范围内进行了工程招投标，对招投标企业的施工资质、安全资质进行严格审核，选择正规、有实力的施工队伍进行施工。在选择施工企业的同时，各区
7、也选聘了监理资质高、服务质量好的监理公司进行全过程的监理，有效地保证了街路粉饰美化工程的质量和安全。（四）“平改坡”工程2017年我市房屋“平改坡”，以改善城市市容景观，提高居民居住质量为目标；坚持“统一政策、统一标准、区域负责”的原则，建立和完善工程实施体系和工作机制；通过科学选址、精心设计、规范施工，高起点、高标准地实施房屋“平改坡”暨旧住宅美化工程。“平改坡”全年房屋“平改坡”工程共施工21栋，建筑面积17.16 万平方米。其中沈河区 20 栋，建筑面积 17.11万平方米；和平区1 栋，建筑面积 0.05 万平方米。今年“平改坡”工程的工作标准，一是简洁明快，衬托周围主要建筑，实现建筑
8、形式和色调与周围建筑总体环境相协调；二是优化“平改坡”工程建筑结构设计，达到构造简单、施工方便，广泛采用新技术、新材料、新工艺，达到安全美观、经济适用；三是“平改坡”工程在科学合理地与原房屋功能结合的同时，保温隔热、屋面排水、防水、排气排烟、避雷、防火等各项施工符合国家规范标准要求。三、健全法规制度方面 20O3 年9 月1 日，颁布实施的国家物业管理条例对保障广大业主利益，规范物业管理活动具有十分重要的意义。但国家物业管理条例（以下称条例）出台以后，地方制订的配套法规、规章未能及时出台，解决物业管理工作中一些具体问题，无章可循。因此，2017年我们将立法工作作为工作重点，通过总结近年来的工作
9、，吸取其他先进城市的立法经验，在全市市民和物业管理行业同仁、有关专家的积极参与和大力支持下，出台了我市第一部物业管理地方性规章沈阳市物业管理规定（沈阳市人民政府第44号令），为我市物业管理行业健康、有序发展提供了基础保证。为配合规定的颁布实施，出台了业主大会和业主委员会建设的指导意见、沈阳市前期物业管理招投标管理规定、沈阳市物业管理企业诚信考核暂行办法、沈阳市主住宅区物业经理执业暂行办法四个配套文件，为规定的贯彻、实施营造了法制氛围，进一步奠定物业管理行业的法律基础。四、物业管理主要工作措施及成效（一）采取有效措施，进一步规范物业管理行为。一是规范物业管理招投标行为，进一步加大物业管理招投标的
10、监督和指导力度。为了更好的规范物业管理招投标行为，我局在今年颁布了沈阳市前期物业管理招投标管理规定，对符合招投标条件的，要全部实行公开招投标，使物业企业的选聘公开、公正、公平，同时增强物业管理企业的竞争意识和风险意识，促进物业管理逐步向市场化、专业化、社会化迈进。同时，开展了前期物业管理招投标的试点工作。对建筑面积 5万平方米（含5 万平方米）以上的住宅小区进行物业管理招投标；投标人少于3 个或建筑面积 5万平方米以下的住宅小区，经各区、县（市）物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。目前，“中街北苑”、“假日兰庭”、“融城时代”等 32 个住宅小区通过招投标
11、的方式选聘物业管理企业，使前期物业管理逐步得到了规范。二是加强物业管理的监督和指导。建立物业管理企业诚信档案和物业企业经理人信用档案及准入、退出制度。在严格物业管理资质审批的同时，加强对物业管理行为的监督和考核，对不符合标准的物业管理企业和经理人，随时取消其物业资质或从业资格。三是协调指导业主组建业主大会和业主委员会。根据国家物业管理条例，结合我市物业管理实际，出台业主大会、业主委员会组建程序等相关文件，充分发挥社区作用，行业主管部门和社区及物业管理企业密切配合，对具备条件的住宅小区，积极引导组建业主大会和业主委员会，充分履行其权利和义务，协调业主和物业管理企业的关系，做好物业管理工作。通过近
12、一年来的努力，我市244 个具备物业管理条件的住宅小区中有 173个住宅小区依法、依程序组建了业主大会和业主委员会，规范化率达到了71，初步形成了业主自治和专业物业公司管理的多元化管理模式。四是进一步加强资质管理，规范物业管理市场。2017年我们开展了“一个清理、两个整顿”和“规范物业管理排查”活动，经过小区办的内部核实，及与法规处的共同研究，依据国家物业管理法规，对资质证书已过期，未进行资质评定，多年未年检的 19 家物业管理企业依法取消了资质，挪用维修资金、服务水平差、业主投诉较多的12家企业提出了限期整改要求。有效的营造了市场氛围、净化了市场环境、规范了市场秩序。（二）全力解决好开发建设
13、遗留问题。房地产与物业管理是密切不可分的两部分，物业管理的完善可以使房产增值保值，但是目前开发遗留问题仍是制约我市物业管理的重要因素。这些问题百姓意见多，解决难度大，同时影响物业管理水平的提高。因此，我们会同小区办协调相关部门，细化问题、明确思路、明确责任单位、明确整改时限，坚持“条块结合，以区为主”的原则，加强协调，对存在的问题逐一进行整改，并逐一进行消号。目前，244个实行物业管理的住宅小区中，112 件开发遗留问题，已经解决 76 件。同时，为确保整改工作的顺利进行，本着边解决、边整改、边规范的方式，对在整改中比较好的 30个典型住宅区，我们深入住宅区进行调研、总结经验，在全市住宅区中进
14、行推荐，使该项工作起到很好的社会效益，得到了广大业主的一致认可。（三）深入住宅小区调研，探索全新管理模式。在物业管理中，普通住宅区是我市最大的管理难点。我们先后4 次深入住宅区进行调研了解情况，形成了普通住宅区管理的调研报告，积极探索抓好住宅区物业管理的有效途径和措施，同时，针对以上旧住宅区物业和房产存在的问题，我们邀请相关专家组成课题调研组：1、请沈阳建筑大学刘亚臣教授组织的调研组写了沈阳市“弃管房产、管理模式与对策研究”的报告。2、请沈阳工程学院王秀云教授写出了“关于对沈阳市查管房产实施物业管理”的调研报告。3、请沈阳师范大学鲁捷教授写出了“关于旧住宅区物业管理的几点建议”的调研报告。通过调研，结合住宅区的实际情况，初步提出了我市住宅区管理的四种模式。一是对项目较大，分期开发的物业项目，探索推广“百步庭”式的物业管理模式；二是对具备物业管理条件的住宅小区，实行规范化的物业管理；三是尚不具备物业管理条件的住宅小区，有计划、有步骤、有重点地进行改造，努力向物业管理过度；四是对暂不具备物业管理条件的住宅小区，建立以安全、保洁，维护公共秩序、共用设施设备，房屋维修为重点的保障性专项服务。
