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1、“ 质量好不好，客户说了算 ”工程 管理 部张英超2015-3-15 2015 年交付观感规则宣讲内容提要：l 交付评估 A1版规则变化解析l 交付评估总结（户内装饰）l 交付评估总结（园林）l 交付 评估总结（公共区域）l 交付 评估总结（外立面）l 2014年度交付评估数据分析学标杆，在行动 唐山金域蓝湾：工人生活区1.1 交付评估 A1版规则解析n 评估日期： 评估 工作必须在项目交付前 7-25天内完成，各公司须提前 60天向区域品质部上报参评项目，区域以抽签方式确定项目评估 日期。n 计算原则： 交付评估体系综合分计算： 户内装修 （ 50%） +室外景观 （ 20%） +公共部位（
2、 15%） +外立面 （ 15%）n 注意事项： 1、消除不同装标的影响； 2、明确评估标准； 3、细化评估准则n 测区选择： 户内不同装修标准及装修单位随机各抽取 5%套数，抽样总数不少于 10套不多于 15套；地下室车库全部进行测评； 地下室的电梯厅抽测 2个；楼层电梯厅随机抽取 5个；首层大堂抽取 3个；全部外立面观感测评，每一栋楼外立面得分取平均分 。学标杆，在行动 唐山金域蓝湾：工人生活区1.2 交付评估 A1版规则解析n 延期交付硬性指标： 有 下例情况 之一需 整改后进行交付 ：1、装修施工未完成 ；2、无空气质量检测报告 ；3、消防管道不具备使用功能 ；4、电梯无专业机构出具的
3、复检报告 ；5、小区正式围合未完成 ；6、小区道路未完成 ；n 园林评估受季节因素影响 :北方 入冬后室外软景已采用防冻措施保护情况下，可不评软景；降雪后可不评室外景观；n 交付前如未提供竣工备案资料，则直接给予 “ 差 ” 评；n 标准工期：项目实际工期超出集团标准工期 10%以上，不具备评优条件（参照集团发布的 2010版标准工期计算原则）。n 2013年 10月 1日起 ，万科质量评估体系增加交付观感评估底线标准，各项 目四项观感得分均不得低于底线标准，否则将延期交付。年度 交付质量目标 集团交付观感基准线户 内 观 感 公共部位 外立面 园林2014 集 团 底限要求 70 60 60
4、 60区域底限要求 72 64 64 63集 团 最高成 绩 88.16% 81.06% 85.00% 85.10%北京公司平均成绩 78.85 72.09 75.69 77.702015 集 团 底限要求 75 70 70 70交付评估底线分数交付评估底线分数1.3 交付评估底线分数内容提要：l 交付评估 A1版规则变化解析l 交付 评估总结（户内装饰）l 交付评估总结（园林）l 交付 评估总结（公共区域）l 交付 评估总结（外立面）l 年度交付评估数据分析学标杆，在行动 唐山金域蓝湾：工人生活区2.1 交付评估 A1版各项指标 室内装修观感（ 50%）室内装修观感评估n入户 空间及水电设备
5、n户内装饰n门窗 /栏杆 /新风 系统n安装部品n保洁n四纵四横。n A1版将户内装饰分为六大项进行评分，其中总占比中户内装饰最高，分项占比中，保洁、四纵四横占比最高。学标杆，在行动 唐山金域蓝湾：工人生活区2.2 交付评估 A1版各项指标 室内装修观感（ 50%）室内装修观感评估n 入户空间及水电设备（入户空间及水电设备（ 15%）n 户内装饰（ 30%）n 门窗 /栏杆 /新风 系统（ 10%）n 安装部品（ 15%）n 保洁（ 15%）n 四纵四横（ 15%）。入户门： 1、表面平整、无破损、无 污染 2、门锁安装牢固、开关正常、关闭后门扇不松动 3、门吸安装牢固、功能 正常； 4、门扇
6、开启后与相邻墙面 /部品无碰撞； 5、门框收口顺直对讲机、安防、配电箱、管道： 1、功能正常 2、保洁到位（箱内整洁） 3、安装方正、无破损开关面板、插座、照明： 1、相序测试 左零右相，接地在 上 2、短路保护 测试 3、横 平竖直、表面无破损、无 污染 4、灯具无断档 5、并列面板无高低差 6、对应开关标识正确n入户空间及水电设备（入户空间及水电设备（ 15%） -交付交付 评估扣分项评估扣分项1、入户门门框存在划伤 1、户内电箱开启存在异响 1、采暖 散热器固定 螺栓 与壁纸收口粗糙1、 面板与壁纸 之间缝隙 过 大 1、 地 暖分集水器管根污染 严重 1、 同 标高开关面板存在高低差n
7、入户空间及水电入户空间及水电 设备（设备（ 15%）1、手动报警器收口粗糙，顶部浮灰未清理1、户内可视对讲安装歪斜 1、顶棚灯带光影不均匀1、红外探头国定不牢靠 1、插座面板涂料污染、顶部浮灰未清理1、管道存在漏水现象学标杆，在行动 唐山金域蓝湾：工人生活区2.3 交付评估 A1版各项指标 室内装修观感（ 50%）室内装修观感评估n 入户空间及水电设备（ 15%）n 户内装饰（户内装饰（ 30%）n 门窗 /栏杆 /新风 系统（ 10%）n 安装部品（ 15%）n 保洁（ 15%）n 四纵四横（ 15%）。地板： 1、表面平直、整洁、无 损伤 2、铺设牢固、行走时无异响、蹬地无明显起灰 ； 3
8、、无大小头、无明显色差 4、踢脚线无明显钉眼涂料： 1、目测阴阳角方正 2、表面顺平、无色差、无污染、无破损、无裂纹；墙、地砖： 1、表面平整、顺直 2、砖面无色差、无破损、无空 鼓 3、勾缝饱满、色泽 均匀 4、接缝高低差小于 0.5mm 5、无污染 6、空鼓按 “ 处 ” 计，如同一处空鼓面积大，视脱落风险酌情处理，最高全扣地面石材 ： 1、无明显色差 2、表面光洁，用手触摸无高低差顶棚： 1、目视顺平、线条顺 直 2、无色差、无裂缝 3、无污染、无锈斑n户内装饰（户内装饰（ 30%） -集团禁止做法集团禁止做法1、户内木地板蹬地起灰 1、木踢脚线存在起皮、破损现象1、木地板保洁不到位1、
9、墙面涂料存在污染1、踢脚板钉眼未处理，且拼缝存在大小头1、墙面涂料阴角线条不顺直n户内装饰（户内装饰（ 30%） -集团禁止做法集团禁止做法1、过门石保洁不到位 1、墙地砖交接部位处理不到位 1、墙面瓷砖存在破损现象1、窗台石与墙面交接处收口粗糙1、顶棚与墙砖交接部位线条不顺直1、墙面壁纸拼缝较为明显学标杆，在行动 唐山金域蓝湾：工人生活区2.4 交付评估 A1版各项指标 室内装修观感（ 50%）室内装修观感评估n 入户空间及水电设备（ 15%）n 户内装饰（ 30%）n 门窗门窗 /栏杆栏杆 /新风系统（新风系统（ 10%）n 安装部品（ 15%）n 保洁（ 15%）n 四纵四横（ 15%）
10、。户内门： 1、表面无破损、无 污染 2、门锁安装牢固、开关正常、关闭后门扇不松动 3、门吸安装牢固、功能正常 ； 4、门执手无划痕，门缝无大小头门套： 1、表面光滑平整、线条顺直，接缝严密 2、无裂缝、翘曲和损坏 3、木饰面与墙面之间不打胶；铝合金 /塑钢门窗： 1、表面无污染、无明显划伤 2、启闭操作正常，推拉门移动顺畅平稳 3、门窗四角无渗漏水 迹 4、门窗外泄水孔无 堵塞 5、门窗密封胶粘结牢固、完整、顺 直。 n门窗门窗 /栏杆栏杆 /新风系统（新风系统（ 10%）1、栏杆与地面收口处理粗糙 1、窗框周边打胶不顺直 1、 户 内门套线存在划痕1、户内门合页处存在破损、起皮现象1、窗框
11、型材拼接处存在高低差 1、风口进气阀周边收口粗糙学标杆，在行动 唐山金域蓝湾：工人生活区2.5 交付评估 A1版各项指标 室内装修观感（ 50%）室内装修观感评估n 入户空间及水电设备（ 15%）n 户内装饰（ 30%）n 门窗 /栏杆 /新风系统（ 10%）n 安装部品（安装部品（ 15%）n 保洁（ 15%）n 四纵四横（ 15%）。橱柜 /收纳： 1、门板平整、无破损、无污染、无 色差 2、柜门与柜体缝隙对称一致，执手对齐 3、开启关闭无异响 4、柜内隔板平整、牢固 ； 5、整洁 6、五金件安装齐全，使用功能正常淋浴区： 1、安装牢固、玻璃有 CCC标志 2、墙体连接处打胶严密、平整、宽
12、窄 一致 3、使用专用工具检测溢水口通畅 4、浴缸表面完好无划痕、安装牢固、排水 正常 5、打开浴缸检修孔目测干净整洁；水电功能： 使用功能正常、保洁处理到位、打胶顺滑饱满、无划痕损伤、 地漏无跨缝设置且地漏内部无杂物 n安装部品（安装部品（ 15%）1、吊柜边角存在破损现象 1、台面周边打胶粗糙 1、厨房油烟机与顶棚缝隙存在大小头1、柜体存在破损现象1、 玄关 柜贴脸与墙面缝隙过大 1、座便器与墙面间隙过大n安装部品（安装部品（ 15%）1、角阀装饰盖与墙面缝隙过大 1、淋浴屏打胶处理粗糙 1、厨房水槽内保洁不到位1、地漏跨转设置，且收口粗糙1、等电位联接端子箱存在锈蚀 1、浴霸与顶棚缝隙过
13、大学标杆，在行动 唐山金域蓝湾：工人生活区2.6 交付评估 A1版各项指标 室内装修观感（ 50%）n 保洁及四纵四横实测相关要求如下：n 保洁为重复性打分（ *重要 * ）需提高保洁标准。n A1版中取消了专门实测实量，只保留了四纵四横项。共选取 4处进行实测，客厅、主卧的两处窗帘盒净高实测及两处开间进深实测。若一处不合格在该项中扣除 25分，那么在一套房室内装修分数中将扣除 3.75分。假如选取了 10套房，每套房室内都扣除了 3.75分，那么交付评估的综合分数将减少 1.875分。内容提要：l 交付评估 A1版规则变化解析l 交付评估总结（户内装饰）l 交付评估总结（园林）l 交付 评估
14、总结（公共区域）l 交付 评估总结（外立面）l 年度交付评估数据分析学标杆，在行动 唐山金域蓝湾：工人生活区3.1 交付评估 A1版各项指标 园建 观感（ 20%）n 整个园建观感中共包含软景、硬景、软硬景交接三大分项，其中软景分项权重最大。软景中分项权重最大的是草坪项，硬景当中权重最大的项为铺装项。学标杆，在行动 唐山金域蓝湾：工人生活区交付评估 A1版各项指标 室内装修观感（ 50%）n 园建观感各 分项中 主要存在问题如下：支撑不规范，不统一地被植物栽植稀疏 ,部分斑秃 /露土。软硬交接部位处理不到位 、 路面砖存在 缝 格大小不一、对缝不严密、崩边等现象。 高杆灯立杆刮伤较多，个别基座螺栓存在生锈 现象 ，根部草坪露土个别灌木存在 枯萎 、漏土。 草坪存在踩踏破损、露土等现象。3.2 交付评估 A1版各项指标 软景植物评分（ 20%）3.3 交付交付 评估观感比对评估观感比对 -软景（乔木支撑）软景（乔木支撑）n 乔木 支撑 部分：道路两侧等可视面支撑杆材料均匀一致，支撑点一致，朝向一致，树穴大小一致，无土壤裸露。得分： 乔木支撑统一、美观（ 85） 丢分： 支撑材料对观感的影响n 参照 北京万科景观工程质量控制要点 对 乔木支撑 的做法要求执行！n 评估要求： 1、乔木支撑 标准； 2、树坑 普遍 整洁； 3、无苗木枯死、 枯萎。3.4 北京万
