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1、山东泰安考察项目开发可行性分析,2010-04-25,项目开发方向思考,泰安印象,城市概况,开发背景分析,项目地块分析,项目分析,汇报思路,CONTENTS,城市资源,山东省中部著名旅游文化城市，总面积7762平方公里，2009年末全市常住人口548万人。,区位：北靠济南，南连济宁，西望聊城，东临莱芜、临沂。 面积：7762平方公里人口：全市2009年末常住人口548万人,其中城镇人口264.2万人。,城市概况,山东省东西部大开放的结合部，鲁中经济区的核心。,战略地位：华北、华东沿海、黄淮海大平原等不同地域的结合部，紧邻省会，与省会同属鲁中经济区的核心。行政区划：泰山区、岱岳区、新泰市、肥城市
2、、宁阳县、东平县个县市区。,济南,泰安,城市概况,以“一轴一线，六条绿带”为特色，形成“一个中心，六大组团”，拥抱泰山的“半月形”宜居城市格局。,城市规划特色：一轴：指联结泰山与泰城的登山中轴线。一线：是位于傲徕峰下的新时代发展线，向南延伸至泮河，北部是城市的行政中心，中部为文化、商业设施，南部是水面开阔的中央公园。六条绿带：指源于泰山，流经泰城，汇入大汶河的六条自然河流绿化风光带。,城市概况,城市格局：一个中心：即由岱庙和火车站为主的旧城中心区和以时代发展线为主的新城中心区构成的中心地区。六大组团：即围绕城市中心地区布置的六大功能组团。,青山环抱，绿水相依，冬无严寒，夏无酷暑中部宜居城市,【
3、宜居环境】泰安属温带半湿润大陆性季风气候区，年平均气温13,7月份气温最高，平均26.4，1月份最低，平均-2.6。冬无严寒，夏无酷暑 ；雨水充沛、空气湿润、气候温和的特点，适宜居住。,五岳之首泰山,优质水资源,城市资源,会当凌绝顶，一览众山小以泰山为代表的“风景旅游城市”,城市资源,泰山，世界自然与文化遗产； 泰山，中国旅游圣地40佳； 泰山，中华十大名山； 泰山，世界地质公园； 泰山，国家5A级旅游景区； 泰山，“中华国山”；,大汶口文化龙山文化遗存泰山封禅文化道、儒、佛三教合一。泰山民俗文化,历史悠久，底蕴深厚，著名的“历史文化名城”,岱庙,城市资源,山为骨 水为韵 绿为脉 文为魂 依托
4、旅游和文化，借势交通枢纽和经济核心，打造国际旅游名城,城市印象,地块一位于泰安市时代发展线上，地块二位于泰安市旅游经济开发区，地块三位于规划中的天颐湖度假村。,开发背景分析,地块二：旅游经济开发区泰山风景名胜区的延伸和互补，泰山-济南-曲阜”山水圣人“旅游圈重要的旅游服务接待基地，以旅游度假、休闲娱乐、民俗商贾、文化体育维护的复合型旅游度假区。,地块一：时代发展线泰安市政府于1992年确定的城市发展规划，由此拉开了城市西移大发展的序幕，推动城市较快发展。,地块三：天颐湖度假村位于城市“一轴一线”主导发展方向的“时代发展线”尽端，面积15.1平方公里，以“碧水绿谷、现代休闲、乡村田园”的发展理念
5、打造旅游度假区。,泰山旅游风景区,开发背景分析,综合评定：利用我们的资源，发挥我们的优势，坚持开发指导原则，完成我们的目标。,会当凌绝顶，一览纵山小,1、泰山风景名胜区：世界性自然和文化遗产，具有世界级的影响力和吸引力；2、自然景观：莲花山公园、泰安牛山国家森林公园、峙山风景区等。3、历史文化：大汶口文化遗址、齐长城、泰山碧霞祠、泰安岱庙、曲阜孔庙、普照寺等4、城市现状：进入快速发展阶段,碧霞祠,普照寺,开发背景分析,综合评定：我们的机会和目标,服从泰安市“国际旅游名城”的整体发展目标，在利用丰富的现有旅游资源的基础上，打造旅游服务配套，提高泰安市旅游经济收入，提高旅游名城形象，为国际旅游名城
6、的建设“锦上添花”。,泰安市：国际旅游名城泰山风景区具有千年的历史，凝聚了厚重的历史文化底蕴，具有世界级的影响力和号召力。,地块一：市中心高档配套区，适合开发高端物业。,地块一分析,开发方向：市中心拥有完善配套、便利交通的高档住宅区泰安市标杆住宅区,位于市政府旁，周边高档楼盘集中,地块二背靠“天下第一山”泰山风景名胜区，有天然的天平湖自然景观，周边项目均为度假型配套。,天平湖南侧：中青旅综合用地规划内容：两个五星级度假酒店及旅游聚集中心,天平湖湖景,天平湖西侧：现有高尔夫练习场,天平湖,地块二分析,地块二的资源：1、泰山风景旅游名胜区； 3、天庭乐园，省级十佳乐园；2、天平湖湖景资源 ； 4、
7、现有的高尔夫练习场；,天平湖北侧：天庭乐园,地块一的四个组团环形分布于泰安市泰山南麓脚下的天平湖周边，环境优越，旅游资源丰富。,泰安市区西部的旅游经济开发区核心地段,1.泰山旅游风景区：世界级自然和文化遗产2.天平湖：湖是泰山脚下的一颗璀璨明珠，是开发区的核心和最具吸引力的资源条件。3.天庭乐园：山东省十佳乐园，国家AA级景区,1.京沪铁路：至北京3.5h，至上海6h;2.京沪高铁：至北京1.5h，至上海2.5h；3.京沪、京福高速：至北京5h,至上海8h；4.至机场1h,国际机场可直达香港、韩国、新加坡、日本等；5.区域内规划中的环湖路、滨湖路灯绿化观光道；,泰安市政府基于”建设经济文化强市
8、，打造国际旅游名城“目标而制定的一系列优惠政策。,区域定位是泰山风景名胜区的延伸和互补，泰山-济南-曲阜”山水圣人“旅游圈重要的旅游服务接待基地，以旅游度假、休闲娱乐、民俗商贾、文化体育维护的复合型旅游度假区。,地块二分析,地块二充分利用现有的地理位置优势及自然资源优势，以项目价值最大化为目标，在国际旅游城的发展方针指导下做综合配套。,C组团：未来的国际高尔夫运动场，度假、商务、社交的国际平台,B组团：企业集团度假会议中心一个享受尊贵、体验奢侈的商务交流盛宴,D组团：度假村综合商业配套一个体验完善配套的综合度假商务区,A组团：“杰出华人书画家交流中”文人墨客思想汇集宝库,开发方向思考,地块三位
9、于未开发成熟的泰安市高新技术开发区南，未来目标是打造以天颐湖为中心的综合旅游度假区。,地块三分析,天颐湖,天颐湖西侧：现有的天庭乐园,天颐湖湖景,地块三的利好：1、泰安市旅游城市名片的辐射和影响； 3、天颐湖湖景资源；2、比邻高新技术开发区； 4、待开发区域，利于整体规划；,高端人才汇聚区,集综合娱乐配套和综合生活配套为住的综合居住区，泰安市的世外桃源。,开发方向思考,D组团,滨海旅游圣地,会议度假中心,附录内容,CONTENTS,泰安市交通发达，在省内综合运输网络中占有重要地位。,泰安市交通发达，在省内综合运输网络中占有重要地位。京沪铁路和规划的京沪高速铁路纵穿南北，市域内的泰辛、磁莱铁路与
10、京沪铁路连接成环。正在建设中的京沪、京福高速公路也从城市西南部经过，104国道、泰莱一级汽车专用线及泰临公路等穿越本市。,京沪高铁建成后，泰安到北京只需2个小时，到上海只需3个小时。,泰安交通,至北京,至首尔,至上海,至省内各城市,从右面的图表可看出第三产业的比重每年都有增加，从06年的32%不断增加到09年的35.50%，第一产业从06年11.50%连续降到09年的9.9%，以制造加工业为主的第二产业比重一直较大，却有小降的趋势。从中可以看出泰安市的产业结构在不断的优化调整，充分发挥当地的旅游产业优势。,泰安产业,收入逐年上涨，人均可支配收入近2万元。,2009年，市区居民人均可支配收入17
11、672元，比上年增长9.8%；人均消费性支出12319元，增长5.0%。市区居民恩格尔系数为34.6%。农民人均纯收入6600元，增长9.2%；人均生活消费支出3870元，增长8.3%，农村居民恩格尔系数为38.1%。在岗职工平均工资25630元，增长17.3%。,泰安综合实力 经济发展速度稳步上行。 服务业发展势头强劲。 物价总水平保持平稳。 商品零售价格上涨 0.6%。 劳动力就业形势稳定。 民营经济蓬勃发展。,泰安经济,经济发展速度稳步上行，消费品市场繁荣活跃。,经济发展现状：经济发展速度稳步上行。初步核算，2009年全市实现生产总值(GDP)1715.7亿元，按可比价格计算，比上年增长
12、13.6%，增幅比上年提高0.2个百分点，一、二、三季度累计增幅分别为8.7%、11.1%和12.2%，呈逐步回升态势。消费品市场繁荣活跃。全市实现社会消费品零售总额556.4亿元，比上年增长19.2%。消费热点持续升温。围绕提升生活质量的消费热点继续升温。,2009年居民消费热点增长表,泰安经济,旅游资源丰富，开发潜力巨大，泰山与济南、曲阜共同构成了“一山一水一圣人”的旅游区。,旅游资源：泰安市旅游资源丰富，开发潜力巨大，泰山与济南、曲阜共同构成了“一山一水一圣人”的旅游区。800里水泊东平湖，国家森林公园徂徕山等尚待开发。泰安市2009全年共接待海内外游客2345.9万人次，旅游总收入18
13、8.1亿元，分别增长25.6%和31.1%。在这些海内外游客中，国内游客2321.8万人次，旅游收入177.8亿元，分别增长25.6%和29.9%；境外游客24.1万人次，增长26.5%，旅游外汇收入15050.2万美元，增长58.1%。,泰山,泰安旅游,以泰山为依托，重点向西、向南发展，重点建设南部新城区。,城市发展方向 城市建设以向南发展为主、重点建设南部新城；东、西依托泰山、岱岳两区适度发展；严禁跨越环山路向北发展。改善中心市区生活环境 老城区以优化功能布局，改善居住环境和名城保护为重点。重点建设南部新城区 南部新城区近期发展是4万人口，将来计划发展10万人口，从人口的规模来讲，对房地产
14、的发展有非常大的促进和带动作用。,泰安房地产,市区主要分为四大重点板块，普通住宅价格在30006000元/之间，高档物业在6000元/以上。,市政府板块：高档物业集中，产品以多层建筑及别墅为主。生活配套、教育配套、医疗配套齐全，社区比较成熟；二手商品房/新项目均价已过6000元/，,长城路沿线板块：距市政府较近，规划为为中心商务区，建筑以高层住宅位主，及部分商务公寓、写字楼；价格档次在3500元/左右，且有一定升值空间,岱宗大街板块：核心居住区域，周边生活、医疗、商业配套已相当完善，居住氛围浓厚，产品以多层为主；价格基本在5000元/以上,开发区：西部开发区及南部高新区居住氛围不够浓厚，周边配
15、套不足，多为社区自带配套；均价在3000元/左右，近几年内价格提升较快,泰安房地产,2010年3月泰安市市区商品住房预售备案项目有11个楼盘。均价为4062元/平方米 ；均价最高的楼盘是华府天地小区，均价为9950元/平方米；均价最低的楼盘是华新家园小区，均价为2477元/平方米；成交量最大的为华新家园小区,共预售了57套、5895平方米。,2010年3月泰安市市区商品住房预售备案项目表,房产交易市场总量呈明显增长趋势，企稳回暖迹象显现，交易结构趋于合理，市场比较健康,泰安房地产,2010年3月泰安市市区商品房预售备案情况,2010年3月泰安市市区商品房预售备案同比、环比均有较大幅度增长，商品房预售备案面积、金额环比分别增长41%、51%，商品住房预售备案套数、面积、金额环比分别增长6%、11%、12%。商品房均价同比上涨16%，商品住房均价同比上涨30%，环比基本持平。,泰安房地产,泰安市市区二手房交易情况表,2010年3月二手房交易量同比、环比全线下降，但二手房、二手住房交易均价均大幅上涨，其中二手住房交易均价同比上涨57%，环比上涨47%。,2010年3月份泰安市区二手房市场价升量跌。,泰安房地产,汇报结束 Thanks!,深圳市恒基泰房地产投资有限公司,
