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1、华清冠县教育北路项目可行性研究报告,2008-5-22,报告逻辑分析图,客户目标,可行性研究,分析方法,项目结论,针对冠县教育北路项目是否具有投资价值进行研究,本体研究,明确本项目的优劣势，是项目定位的基础条件,宏观经济研究,研究冠县经济基础和发展，是房地产发展的基础,房地产市场研究,分析冠县房产发展状况，是项目定位和经济测算的依据,项目机会分析,结合本项目入市时间，研究市场现象，是项目定位的直接依据,项目初步定位,根据以上综合分析，明确项目定位，是经济测算的直接依据,项目经济测算,通过经济效益分析等，判断本项目的经济可行性,可研结论和风险提示,结合宏观经济和房地产市场，对本项目全面考虑，提出
2、项目投资建议,报告大纲,一、项目本体研究二、投资环境研究三、项目机会研究四、项目初步定位五、经济测算及可行性分析,3,项目本体研究,4,4,地处冠县县城核心区外围西北角，非传统居住区认知，位置稍显偏远。,县政府,冠县县城中心区,项目地理位置,本项目位于冠县县城西北部，紧邻教育路北端和北环路，距离县城传统中心区约2公里，骑自行车时间约10分钟；项目地处冠县高三里庄，项目北面即为村庄，与农村的联系较为密切；到本项目交通成本较高，在县城内部交通成本为1元，到本项目需要2元。,项目紧邻省道北环路，是进出冠县的必经之路，为冠县的城市形象大道。,本地块,省道北环路为双向四车道,规划中的白杨路,生产路,教育
3、北路,交通状况,较为平整的教育北路,凸凹不平的生产路,路况平整宽敞的北环路,北环路绿树成荫，成为冠县人散步的地方,交通便捷，到县城和聊城通达性好。周边北环路、教育路等路网通达性好，交通极为便利，可实现与县城、聊城的密切联系；北环路为冠县形象大道，路况和环境都较为优越。北环路为双向四车道，两旁拥有行人和自行车道，道路宽阔，路况平整。道路上绿树成荫，成为冠县环境较好的地方之一。,北环路周边高楼林立，广场点缀，成为展现冠县城市面貌的门户。,环境优美的金冠广场,冠县公路局办公大楼,冠县国税局大楼,北环路沿案正在兴建的高层住宅,目前周边生活氛围不浓厚，步行尺度内生活配套缺失，未来金冠商场开业后，会有大幅
4、改观。,项目周边环境,项目南侧的林地,项目西侧的果园,目前项目周边以农田为主，居住人口较少，生活氛围不浓厚项目东北侧的小区，尚未入住，其商业配套，金冠商城尚未建设。09年项目入住后，周边配套和居住氛围将大为改观。,金冠商场,北环路,名仕花园,果园,生产路,空地,加油站,果园,项目南侧的空地，未来要建住宅小区，东北部在建的高层住宅为名仕花园，有4万平米的商业,教育北路,地块方正，内部为现状果树，无特殊资源,地块内部的待拆迁的民房,地块内部的果树,本地块,省道北环路为双向四车道,规划中的白杨路,生产路,教育北路,地块内部的梨树,长约500多米,宽约200多米,本项目为冠县大规模、拥有学校教育资源的
5、中高容积率住宅项目,项目经济指标,项目用地性质中，含有2.1万建筑面积的经济适用房，将对项目的形象和价格有一定的影响。,项目本体资源评价,11,紧邻冠县形象大道北环路，周边环境和发展前景较好；项目属于目前冠县大规模项目，规模优势明显；地块方正，拥有学校教育配套资源。,在传统认知内，地块位置稍显偏远；步行尺度内，周边配套稍显薄弱，生活氛围不浓；地块内含有经济适用房，将对项目形象和价格造成一定折损。,优势,劣势,12,投资环境分析,12,城市宏观背景研究冠县房地产市场研究,冠县位于河北、河南和山东的交界处，是山东省东西向发展经济轴的西大门。,城市概况,冠县位于冀鲁豫三省交界处，属于聊城境内。 冠县
6、位于山东省最西部，在全省东西主要经济发展轴线胶济发展轴线的西端，与冀鲁豫三省交界，属于聊城市管辖区；县内路网交织，到达济南、北京、青岛等城市便利。 东距京九（聊城）40公里，西距京广（邯郸）80公里，济聊馆高速公路、329省道横穿东西，京九、京开公路纵贯南北，联接京九、京广、京沪等铁路主干线的邯济铁路穿越县境实现了“一个半小时上天（济南机场），五个小时下海（青岛港口）、进京（北京）” ；,冠县,冠县属暖温带季风大陆性气候，春夏秋冬四季分明，年平均气温13.1 ，拥有两个“AAA”级景区。,城市概况,冠县属暖温带季风大陆性气候，春夏秋冬四季分明。 冠县地处北纬36223642、东经1151611
7、547之间，冠县年平均气温13.1，年均气温时数为2630小时，无霜期198天，年均降水量592毫米，年均大于10的有效积温4500，全县土壤以潮土类为主，占耕地面积的84.9%，土壤有机质0.95%，全氮0.062%，全磷0.068%，全钾1.6%，PH值7.1-8.5。冠县拥有两个“AAA”级景区。 一是冠州梨园风景区。一期工程投资1000万元，目前二期工程正在规划设计，力争打造“中华第一梨园”。二是马颊河森林旅游风景区。景区为省级湿地保护区，集观光旅游、休闲度假、商务会议、健身娱乐、温泉洗浴为一体的平原森林景区。,马颊河温泉度假村,冠县旅游景点分布图,冠县农林业资源丰富，是国家粮棉油生产
8、基地，形成林果、蔬菜、畜牧、油料四大支柱产业,城市概况,冠县是著名的“鸭梨之乡”，农林业资源丰富 冠县是国家粮棉油生产基地县、著名的“鸭梨之乡”和毛白杨繁育基地，培植形成了林果、蔬菜、畜牧、油料四大支柱产业：林果、蔬菜、畜牧和油料四大支柱产业，占农业总产值的70% 其中，各类树木8000万株，木材蓄积量138万立方米；有果园面积30万亩，果品年产量3亿斤；瓜菌菜面积40万亩，年产量20亿斤，斜店乡被誉为“江北黄瓜第一乡”，灵芝产量占全国总产量的三分之一；畜禽存栏量885万头（只），肉蛋年产11.1万吨；花生种植面积稳定在30万亩以上，年产量1.4亿斤；,冠县占地200平米，拥有1900年历史的
9、千年梨树王,灵芝,灵芝,黄瓜丰收,全国毛白杨研究基地,2007年，冠县总人口约75万，其中农业人口占绝对主力，约为68.5万，占总人口的90%强。,城市概况,【数据来源：聊城统计手册(2007)】,农村人口占绝对主力，2007年占总人口的90.4% 自2005-2 007年，冠县农村人口一直在全县人口中占绝对主力。2007年，城市人口仅占约9.62%，约为7.3万人，占比90%强的人口在农村；城区面积狭小，占全县面积的2.1% 冠县全县总面积1152平方公里，耕地113万亩，城区面积25平方公里，占总面积的2.1%人口居住以自家盖的平房为主，多层住宅还尚未全面普及。,冠县街边的平房,冠县城区面
10、积,冠县经济落后，多年以来是山东省重点扶贫县，也是国家级贫困县。,17,宏观经济水平,2 007年，聊城市GDP总值为1022.96亿元，人均可支配收入12401.28元，在山东省17地市中，分别排名第14位和15位，经济排名较为落后；,【数据来源：聊城统计手册(2007)】,【数据来源：聊城统计手册(2007) 】,冠县经济较为落后， 2007年全县GDP总值为94.06亿元，在聊城市辖区一区一市六县中，排名倒数第二，距倒数第二阳谷县，还相差约14亿元。多年以来，冠县一直是山东省贫困县、国家级贫困县；,聊城市经济在山东省排名较为落后,冠县经济在聊城市排名倒数第二，与倒数第三阳谷县差距较大。,
11、2007年冠县年人均可支配收入为10019元，人们生活处于温饱阶段。,宏观经济水平,年人均可支配收入与居民贫富阶层划分,温饱阶层：生活处于贫困线以上，能满足日常生活所需，但没有达到宽裕程度，发展和享受类消费非常有限的生活形态；年人均可支配收入为300015000元；,2007年，冠县人均可支配收入为10019元，与2006年相比，增长37.35%（备注：自2006年始，冠县统计局开始增加年人均可支配收入统计类项）；根据国家统计局对年人均可支配收入划分标准，冠县人民生活水平处于温饱阶段；,相关政策连接,2005-2007年冠县年人均可支配收入,【数据均来源冠县统计年鉴】,近年来工业稳步增长，形成
12、了纺织、冶金、农副产品加工、农机配件四大产业，其中三大产业分别由三家企业支撑。,宏观经济发展,【以上数据来源冠县统计年鉴】,工业对经济的贡献率逐年增加， 三大产业中工业呈逐年增长态势。工业企业无国家重点扶持企业，多为民营企业，企业发展靠自身的经营。纺织服装、冶金加工、农副产品加工三大支柱产业，分别由冠星集团、冠洲集团和冠宜春酒业三大企业支撑。农机配件加工以私营企业为主，目前已有300多家，成为经济发展的重要力量。,冠洲集团是冠县冶金板材加工的支柱企业,冠星集团是冠县纺织加工的支柱企业，是冠县的纳税大户,冠宜春酒业是冠县农副产品加工的支柱企业,农机配件加工主要以私营企业为主,冠星集团和冠洲集团是
13、冠县两大支柱产业，其发展一定程度上决定了冠县经济的发展。,宏观经济发展,冠宜春酒厂，拥有员工500名，总资产6000万元，为冠县的支柱产业，其门前的道路，也被命名为冠宜春路。 目前，随着竞争的加剧，酒厂经营日渐衰退，经济难度逐年增加，经济效益相对较低。,冠星集团，民营企业，纺织加工企业，总资产9.8亿元，员工7500人，其中工程技术人员285人，2007年，年生产销售收入约31亿，利税2.73亿，为冠县最大的支柱产业。,冠洲集团，冶金加工民营企业，总资产26亿元，高级工程人员367人，员工1700人。,农机配件加工主要以中小型企业为主，近两年发展较为迅速。,宏观经济发展,冠县轴承加工，最近两年
14、发展比较迅速，主要是加工农机产品配件，尤其在清水镇，已经成为清水经济的“半壁江山”了。-清水镇党委书记,农机配件加工是冠县发展较早的行业，也是规模以上企业户数最多的一个行业，全县有规模较大的机械加工企业300余家，其中规模以上企业达到47户，主要生产各类农用车、各类棉机、各类轴承及农机配件等。-冠县县委,冠县经济主要以民营企业为主，大型国有企业数量只有一个。目前，冠县拥有贾镇汽车及配件加工、北陶镇轴承加工、万善乡冶金板材生产等优势产业2007年，全县工业企业总产值中，个体私营经济总产值占比96%，成为地方经济的重要支撑力量.,工业中四大产业均以劳动密集型企业为主，对高收入人群数量支撑较弱。,冠
15、星集团，纺织加工企业，员工7500人，其中工程技术人员285人。 普通员工收入为800-900元左右。,冠洲集团，冶金加工民营企业，高级工程人员367人，员工1700人。普通员工收入为1000元左右。,冠县轴承加工企业以振兴机械厂为龙头企业,振兴机械厂拥有固定资产200万，职工136人，管理技术人员9名。普通员工月收入为700-800元左右。,宏观经济发展,人口结构呈梯形，出现一部分富裕人群，高收入人群相对缺失。,23,人口结构,缺失,中高收入人群,中端人群,低端人群,政府高级官员，隐性收入较多，年收入超过10万以上；中大型私营企业主老板，年收入20万以上，倾向于在聊城买房。目前，冠县此类人群
16、数量稀少，尚未形成阶层，相对缺失,乡镇干部、普通公务员、教师、医生等工薪阶层，家庭年收入5万以上，有改善居住或为子女受教育进城购房需求；个体及私营业主及富裕农民，以经营轻纺、养殖等行业，家庭年收入5万以上；,普通城镇居民，家庭年收入3万以下；乡村农民，家庭年收入在3万以下；,冠县作为五线县域城镇，人口结构及置业需求呈现以下特点：,县城规划“东扩北展”，本案处于北部新城区，但目前未看到明显的扩展迹象。,城市发展,未来城市布局结构,县城核心区,城市定位：根据政府2003-2020年城市规划，建设以机电、轻纺、绿色农业为支柱的生态型城市；城市发展布局：“产业向东、生活北扩、老城优化”。近期工业用地向东，生活用地向北；远期工业用地向北，生活用地向南；城市形成“一心、二带、三轴、五片”城市布局结构。,
