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1、青岛市进入机会及李沧区旧村改造项目可行性研究报告,易居（中国）上海克而瑞信息技术有限公司南京机构2009年5月,1,呈中南集团,2,1.青岛城市宏观环境,2.房地产市场概况,3.房地产发展趋势,4.四地块详细解析,6.投资初步可行性结论,5.投资价值与风险评估,3,报告总结论一,注：右图为我司根据全国35个大中城市的统计数据，包括行业环境、市场基本面、市场发展面和发展协调面以及未来需求面5个一级指标，30个二级指标，通过层次分析法和因子分析法评价而成的结果。下同,青岛的城市竞争力与房地产可持续发展潜力均处于三线城市的较高水平，适宜进入。,在三线城市当中，青岛住宅市场活跃程度较高，而且由于城市外
2、向型经济的跨越式发展，未来城市经济加速发展和人口快速导入都为青岛住宅和商业地产的开发增添更加巨大的动力。与其它三线城市比较而言，具备更高的投资价值。,报告总结论二,5,我们建议，四地块的拿地时序为：,地块C双峰山李村河片区改造项目,地块A大枣园南岭社区改造项目,地块B上王埠东王埠桃园改造项目,地块D南王埠金水路片区改造项目,地块C属于青岛CLD规划范围，且环境资源得天独厚。一旦项目形象能够成功树立，必将获得丰厚收益。,地块A顺应青岛北拓发展方向，周边配套相对成熟，但周边重污染环境短期难以改变。如果后期产品力凸显，将能获得较多的潜在客群，且可实现快速去化。,地块B区位良好，但地形地势条件较差，且
3、周边大盘竞争激烈，近期入市风险较大。,地块D虽然可取得较高投资回报率，但市场成熟度偏低，如果出让地价能够控制在合理范围，建议做为储备地块以期后续开发。,地块C投资回报50%风险程度,1,2,3,4,地块A投资回报32%风险程度 ,地块B投资回报33%风险程度 ,地块D投资回报43%风险程度 ,投资回报,风险程度,强,强,弱,各地块在报告下文中只简称编号,6,1.青岛城市宏观环境,2.房地产市场概况,3.房地产发展趋势,4.四地块详细解析,6.投资初步可行性结论,5.投资价值与风险评估,7,青岛城市宏观环境,青岛是中国东部沿海中心城市，未来将打造山东半岛群龙头城市，李沧地处青岛中心位置，未来将承
4、接主城人口居住功能。李沧区内二、三产业相对发达，但与青岛其它所辖区市相比，无论在经济总量、居民收入等方面均处于比较落后的地位。但商贸业一直是李沧区的优势产业。随着“环湾保护，拥湾发展”战略的实施，李沧西部将成为该区“拥湾发展”的主力。大交通的规划（轨道交通、快捷路网） 将缩短南北距离，缓解李沧区居民的出行难题，并拉动市民到李沧置业。,青岛全市总人口761.56万人，市区276万人李沧人口46万人（含11万外来人口）,全市2008年GDP增速17.16%，李沧区仅3.59%全市2008年房投增速15.73%，李沧区达51.42%李沧零售额增速与全市持平，为22%李沧人均可支配收入达到全市水平20
5、464元,青岛城市发展战略为“环湾保护、拥湾发展”李沧西部打造胶州湾东岸核心商务区中部打造青岛北部商贸中心东部打造青岛中央居住区交通规划将对对城市扩容产生长远影响,魅力青岛潜力李沧,1,城市概况,自然地理：山优海美,气候宜人,8,青岛市地处山东半岛东南部，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤地处北温带季风区域，具有明显的海洋性气候特点。空气湿润，温度适中，四季分明全市海岸线总长870公里，其中大陆岸线730公里，占山东省岸线的1/4，城市的三大特色经济港口经济、旅游经济、海洋经济无不依托于海洋,青岛,1,城市概况,城市地位：东部沿海中心城市,9,中国著名品牌之都中
6、国重要的纺织、轻工、化工生产基地之一综合经济实力在全国城市中居第11位，在15个副省级城市中居第5位 中国北方旅游大市2008年全市旅游总收入325.23亿元，增21.11%，其中国内旅游总收入281.79亿元，增长21.01%；国际旅游收入5.43亿美元，增长23.57%。中国对外贸易强市青岛港全年列中国第五位矿石、原油等吞吐量列中国第一位口岸外向度75%，列中国第一位 交通强市高速公路总里程全国高速公路总里程的六十分之一，占全省六分之一青岛市高速公路发展水平在全国同类城市中名列第一，并已初步达到发达国家水平。,奥帆基地,第一海水浴场,国家历史文化名城/国际港口城市/滨海旅游度假城市中国14
7、个沿海开放城市和8个国际会议城市之一,1,城市概况,青岛辖七区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛）五市（胶州、即墨、平度、胶南、莱西）。李沧区东邻崂山区，西濒胶州湾，南与四方区相邻，北与城阳区接壤，位于青岛市中部，是青岛城市中心连接外界以及城市纵深发展的必定选择。,行政区划：李沧是青岛主城北大门,市北区 29平方公里/54万人,四方区 35平方公里/43万人,崂山区 389平方公里/19万人,黄岛区 277平方公里/ 32万人,城阳区 553平方公里/50万人,李沧区 98平方公里/35万人,市南区30平方公里/50万人,1,城市概况,人口特征：李沧将承接主城人口居住功能,截至2008
8、年末，全市户籍总人口761.56万人。其中市区276万人，增长0.25%；五市(县级)485.3万人，增长0.6% 。人口自然增长率缓慢，仅1.73。李沧区现辖11个街道办事处，126个社区居委会，面积98平方公里，人口46万人（户籍人口35万，流动人口11万），区域内分布有大量的东北人和朝鲜族人，主要为分布在李村中小企业外来务工人员。规划到2020年，青岛将建成超1200万人口的超大城市，市区人口要达到550600万人。未来将以导入外来人口为主。,青岛主城人口的工作、生活目前聚集在市南、市北和四方三区。而三区目前可供开发住宅用地较少。随着青岛“北拓、东进”的推进，以及李沧中央居住区的规划，土
9、地资源丰富的李沧将主要承接其它三区人口外扩的主城人口居住功能。,1,城市概况,交通布局：立体路网，四通八达,12,公路：基本形成以高速公路和一级公路为骨干，二级、三级、四级等公路为补充，功能完善、层次分明的公路网络体系。全市122个乡镇（街道办事处）均实现了晴雨通车，通公路的行政村达到100%。铁路：基本形成以胶济、蓝烟、胶黄、胶新铁路为骨架的铁路网络体系。其中，胶济铁路是青岛港通往腹地的主干道，胶新铁路是我国东部沿海铁路大通道的重要组成部分。港口：基本形成以青岛港为核心，胶南大湾港、鳌山港为补充的港口体系。其中，青岛港是我国能源运输的枢纽和大宗散货的集散中心、全国对外贸易的重要口岸，是国家综
10、合运输体系中的主枢纽港之一。航空：青岛流亭机场是我国华东地区重要的干线。机场开通航线94条、年旅客吞吐能力787万人次、年货邮吞吐量11.6万吨。,青岛与上海、广州、天津、大连并称为中国五大外贸口岸。青岛既是华北南部、华东北部和西北地区进出口物资的主要集散地，也是太平洋国家与欧亚大陆国家联系的纽带。目前初步形成港口、铁路、公路、航空并举的对外交通网络体系。,李沧GDP低速增长,2005到2008年全市经济发展较快，增速保持在17%以上，位居全国大中城市前列，GDP的增长主要来自大量基建投资、旅游业以及日韩资投资的纯劳动密集型加工制造业等，高附加值的服务业（如金融、高新IT技术）发展则相对缓慢。
11、而李沧区是青岛传统工业聚集区, 以利润较低的重工业企业为主, 2008年受全球经济下滑、市场需求不足等诸多因素影响，工业生产增速呈现回落走势。国际大环境影响下，GDP低速增长，预计随着十大行业经济刺激计划的落实，以及2009年城市基础建设的大力投入，GDP将得到很大提升。,13,2,宏观经济,李沧四大工业集团：青岛汽车青岛碱业钢铁集团青岛石化,14,2,宏观经济,近年来，李沧的房地产市场投资力度明显加大，特别是2008年投资额增幅明显，在全市的比重也在逐年增加。,房投力度：李沧房投增长明显,零售额：李沧增速与全市持平,社会消费品零售总额连续三年增幅上涨，李沧的增速高于全市总体水平。在经济增速放
12、缓的大背景下，青岛市社会消费品零售总额却稳步增长，可见消费者对后市经济仍然充满信心，这对商业地产的发展是个重大利好。商贸业一直是李沧区的相对优势产业。李村商圈的维客、北方国贸、利客来多年位列青岛十大零售企业销售额排行榜。,15,2,宏观经济,16,2,宏观经济,可支配收入：李沧增速高于全市水平,李沧的居民可支配收入目前基本达到青岛全市平均水平，未来消费潜力较大。,青岛作为山东省经济发展的龙头、全力打造半岛城市群龙头城市，未来随着工业化程度的进展，大量产业工人将成为青岛购房的主要潜在客群。,3,城市规划,总体规划：环湾保护、拥湾发展,立足环胶州湾地区发展，构建以环胶州区域为核心圈层，以即墨、胶州
13、、胶南为内圈层，以莱西、平度为外圈层的拥湾发展格局，并以中心城区为核心，沿三条区域城镇发展轴（往济南、烟台、日照三个方向）对更广阔的地区形成经济辐射，形成全省“一体两翼”和海洋经济战略格局的核心圈层，着力推进山东半岛区域一体化进程。,莱西,平度,即墨,胶州,胶南,18,四方、李沧至城阳环湾区域积极实施老工业区的产业转型和空间重组，按照多组团、紧凑式、疏密相间的复合规划理念，升级换代都市产业，建设以高端生活服务业、都市工业、总部经济、文化创意产业、海上旅游为主体功能，集工、商、住一体的现代化滨海城市组团。目前，李沧西部的新客站及周边片区的详规已经出台，将开展工矿企业的搬迁改造，打造集金融、办公、
14、商务、物流、餐饮等服务业于一体的区域核心区。,相关阅读：李沧西部将成为该区拥湾发展主力,3,城市规划,四方、李沧至城阳环湾区域,“环湾保护、拥湾发展”战略的实施，使李沧从青岛的“后院”走向“前厅”，成为大青岛核心圈中最具潜力的活力城区,交通规划：对城市扩容产生长远影响,19,3,重庆路将建设贯穿市区南北的快速公交系统;青银高速李沧收费站将北移至城阳区，与环胶州湾高速公路一起打造成市区快速内环。2020年之前将建成M2、M3、M1地铁，2020年之前将建成的M2、M3、M1地铁，将在李沧的中西部设立多个站点。,在整体城市形象和市民居住环境方面，明显的南北差距一直是阻碍市民到李沧置业的门槛，青岛大
15、交通框架战略的实施将成为破解这一困局的关键。,M2：一期（20092014）M3：二期（20132017） （北到金水路）M1： 三期（20162020）,四横三纵快速路网,轨道交通建设规划,城市规划,20,西部打造胶州湾东岸核心商务区西部是拥湾发展的桥头堡，胶州湾东岸核心商务区将从这里崛起。中部打造青岛北部商贸中心中部有上百年历史的李村大集，商业文化积淀厚重，是青岛的北部商贸中心。东部打造青岛中央居住区东部有市区仅有的一片可供大规模开发的土地，将建成青岛的中央居住区。,3,城市规划,李沧规划：两区一心,A,B,C,D,21,相关阅读：李沧西部打造胶州湾东岸核心商务区,3,城市规划,建设,中部
16、区域主要是指重庆路以东、青银路以西（图中红色框架内），人口约15万人，面积约26平方公里，主要包含湘潭路、虎山路（虎山片区除外）、李村、浮山路4个街道办事处。,相关阅读：李沧中部打造青岛北部商贸中心,3,城市规划,郑家商圈：重点发展金融、会展、总部经济等高端服务业，努力建成集商务、旅游、服务于一体的现代化商务区。,东李商圈：全力建设鞋帽、服装、高档家具、文化产品专业规模市场，打造立足青岛、辐射半岛城市群的专业消费市场群。结合东李旧村改造，在九水东路两侧，建设东李特色商业街区。,A,B,C,D,中心商圈：重点发展商务商贸、金融保险、餐饮娱乐业，打造综合购物、餐饮娱乐、文化休闲、商务办公四大功能区。,沧口商圈：大力发展现代物流业。结合青岛火车新客站拆迁改造，建设（鲜、干）海产品、服装、崂山土特产品、特色小商品、特色餐饮五大街区。沧口飞机场地块建成集商贸、文化、服务机构以及商务办公酒店、公寓、居民楼等为一体的青岛北部中央商住区。,
