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1、本报告是严格保密的.,2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,可行性研究报告,济南天辰燕子山东路项目,本报告是严格保密的.,星彦认为,顾问的责任是：与客户一起找出答案经常向客户汇报项目进展，以获取及时指导和支持与甲方一起沟通交流，并提供一切必需的分析支持提供外部观点和普遍适用的经验，使之与客户的需要相适应保证以事实为基础，以成果为驱动力的工作方法,顾问的责任并不是：将答案告诉客户到项目结束前才向客户递交报告要求客户创造奇迹无视客户的专业知识和经验采用理论性的，以研究为驱动力的
2、工作方法,顾问的责任,本报告是严格保密的.,项目总用地约1.57万平方米；本次报告为项目开发方向的可行性研究，不涉及到项目具体定位； 本次报告主要研究项目发展写字楼方向及类写字楼方向的风险及收益；报告中引用到的数据均来自于星彦技术平台、政府官方网站或甲方提供，我方均认为其真实有效；本次研究中不考虑与拆迁相关诸因素。,深圳市星彦地产顾问公司济南天辰燕子山东路项目顾问专案组在与甲方充分沟通之基础上，确立如下条件作为本案的研究前提：,项目背景说明,本报告是严格保密的.,市场决定价值价值决定标准只有能与城市及区域相融，并为客户持续创造最大价值与最大生产力的，才能称为最好的项目,本报告是严格保密的.,在
3、项目的市场调研中，我们进行了广泛和有针对性的调查研究,市调内容,本报告是严格保密的.,根据贵我双方的协商沟通，整体工作计划安排如下,2008/5/23,2008/6/7,济南房地产市场整体判断写字楼市场分析发展写字楼可行性判断公寓市场分析发展公寓可行性判断,项目相关资源深入分析项目环境的深度研究类似案例研究项目发展战略制定项目整体定位物业发展建议项目风险评价,第二阶段项目定位及物业发展建议,第一阶段外出调研及可行性研究,项目可行性研究报告,15个日历天,15个日历天,2008/6/22,7个日历天,第三阶段项目报告调整阶段,深化研究，完善报告项目整体财务测算；,2008/6/28,项目定位及物
4、业发展建议（初稿）,项目定位及物业发展建议（终稿）,工作计划,本报告是严格保密的.,每一个项目都有自身独特的属性，星彦一向力求针对其独特属性而量身打造出相应方案,当地非成熟开发商开发的,省会城市,新老城区结合区域的,小规模体量,1,3,4,5,位于环渤海经济圈内,2,项目属性,公建用地项目,6,本报告是严格保密的.,对当地的熟悉和良好的人脉关系将便于项目的运作，但无开发经验，缺乏品牌价值,熟悉当地市场环境了解当地消费者特征良好的当地人脉资源可利用资源较多,1,缺乏房地产开发经验不具备项目操盘经验不具备项目产品设计、规划、成本控制能力品牌尚未塑造,本报告是严格保密的.,位于环渤海经济圈南翼，给项
5、目所在城市济南带来较大发展前景,环渤海经济圈：指以辽东半岛、山东半岛、京津冀为主的环渤海滨海经济带，同时延伸辐射到山西、辽宁、山东及内蒙古中东部。,环渤海地区是我国乃至世界上城市群、工业群、港口群最为密集的经济区之一。随着我国经济增长重心由南向北梯次转移，环渤海地区已经成为中国经济新的增长极。 世界经济增长的重心已转向亚太地区。环渤海地区地处东北亚的中枢，在该区域国际分工中起着重要的作用。,在环渤海经济圈中，济南处于济青产业带，北接京津冀、沈大经济带，南连长江中下游与大上海都市圈，具有成为京沪经济发展腹地和产业承接地的优势条件济南作为环渤海经济圈的中心城市之一，受到北京、天津影响、其中心地位并
6、不十分突出,2,本报告是严格保密的.,3,济南是山东省的省会，是全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，但目前地位和经济实力还不是很强,经济指标逐年增长,历史文化名城,济南市直接腹地范围为山东省西半部，仅限于山东省内，与省外的经济联系薄弱,目前济南城市发展的情况与副省级城市及山东这样一个大省的省会城市的地位不十分相称，并且其地位还受到周边城市的冲击,本报告是严格保密的.,项目位置,房地产开发的黄金定律：,地段决定一切！,“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市空间发展战略， 东部为城市主要发展方向项目所处东二环和经十路交汇处，主城区和东部新区的结合处，其城市核心区域价值不言而喻。,4,项目处
7、于城市主要发展方向上，需要充分考虑、挖掘、放大和利用地段价值。,东二环,经十路,奥体中心,行政办公中心,城市向东看,燕子山豪宅区,本报告是严格保密的.,小规模体量与济南在售写字楼项目的规模体量而言，本项目规模偏小，不具备规模优势。,5,本报告是严格保密的.,公建用地开发较之其他物业开发要复杂，需从市场、项目特性、利润与风险等多个角度加以考虑,6,项目为公建用地，可以发展多种方向项目地势高于地面23米，地块里有一定坡度，工程上会增加成本地块方正便于规划高耸的燕山立交极大降低了项目的商业价值周边高档楼盘云集，自然环境优美，有很高的居住价值,本报告是严格保密的.,项目区域情况项目交通便利，自然环境优
8、美，文化气息浓厚，已形成高档成熟的居住氛围,6,IT产业区,本报告是严格保密的.,项目四至情况,地块A,地块B,北侧：中建文化城,西侧：中建宿舍楼,西北侧：假日花园酒店,东北侧：中润世纪城,东侧：桥底市政公园,东南侧：学院商业街,南侧：行为科学学会,西南侧：中建宿舍楼,6,本报告是严格保密的.,现状与目标之间的差异构成了本项目需解决的核心问题,开发现状,开发商目标,二线省会城市，经济表现一般；城市新区和老区结合区域，商务配套不足，商务和商业氛围未形成；不具备规模体量优势；缺乏商业开发和经营经验无品牌知名度,R1,R2,？,速度是第一位的，快速回收成本风险可控下的利润最大化,问题：项目做何种方向
9、的物业，才能突破项目现有的不利因素，实现资金的快速回笼，以及较高的利润空间？,项目核心问题界定,本报告是严格保密的.,本次报告要解决的核心问题是，项目发展写字楼与类写字楼的可行性比较,我们该选择怎样的竞争方式？,开发写字楼的机会有多大？开发类写字楼的机会又有多大？,如何定位项目的主题？客户群特征怎样？价格如何确定？,我们项目该做成什么样的较为合适？,各位同仁，你们如何理解本项目的核心问题？,核心问题分解,本报告是严格保密的.,开发机遇分析,项目整体定位,物业发展建议,开发(类)写字楼的机会有多大？如何选择？,如何将定位应用到项目具体规划设计上来？,如何定位项目的主题概念、客户、价格？,整体分析
10、框架,本报告是严格保密的.,写字楼开发机遇分析,市场层面,经济层面,类写字楼开发机遇分析,政策层面,写字楼开发机遇分析,类写字楼开发机遇分析,下一步工作,写字楼开发机遇小结,经济层面,市场层面,下一步工作,类写字楼开发机遇小结,报告思路,本报告是严格保密的.,大区域视角分析,城市视角分析,板块间市场格局,区域间外来企业带来的商务需求市场的分析,这些需求在济南市场上，目前是如何分布的,城市内第三产业发展带来的商务需求分析,思路分析,板块内市场竞争,项目所在板块有哪些商务需求，又存在哪些竞争,本报告是严格保密的.,写字楼市场,写字楼市场分析,大区域视角城市视角板块间市场格局板块内市场竞争,本报告是
11、严格保密的.,区域增长极理论溯源与中国所对应的阶段现象,区域增长极理论：经济空间存在着若干中心、力场或极,产生类似“磁极”作用的各种离心力和向心力,从而产生相互联合的一定范围的“场”,并总是处于非平衡状况的极化过程之中 法国学者佩鲁(.) 经济空间:理论的应用,区域增长极存在两种效益：极化效应和扩散效应，影响和带动周边地区和其它产业发展。极化效应表现：资金、技术、人才等生产要素向极核聚集；扩散效应表现：生产要素向外围转移。在发展的初级阶段，极化效应是主要的，当增长极发展到一定程度后，极化效应削弱，扩散效应加强。,极核,外围,极化效应,扩散效应,星彦观点：目前中国三大经济区域处于极化效应占主导向
12、扩散效益占主导的过渡阶段，其具体特征为：生产型要素高速度向外围扩散，极核外围成为生产加工型产业的主区域服务型要素开始向外围扩散，但极核依然为服务型产业的主区域。,区域增长极,本报告是严格保密的.,长三角区域区域增长极现象,上海：作为长三角区域内的极核，已吸引了世界500强企业全部进驻，大部分公司将其作为总部服务平台和对外办事联络中心，而制造加工厂设置在周边区域。表现：金融、贸易、物流、服务等第三产业发达，促使当地的写字楼市场极为火暴。,周边区域：昆山、常州、无锡等周边区域均以上海为龙头，强化区域间、城市间的分工协作，区域经济增长迅猛。表现：产业以机械生产、加工制造为主，第三产业相对较弱，写字楼
13、市场表现一般。,长三角极核效应分析,本报告是严格保密的.,极核周边城市常州写字楼市场分析,九洲环宇,嘉业国贸广场,长三角极核效应分析,本报告是严格保密的.,常州写字楼市场高端产品销售周期长，销售难度大，且租售价格与中低档接近，入住率普遍不高,特征表现：常州写字楼产品处于初级发展阶段；市场上设施先进、配套齐全、规划合理、管理完善的写字楼较少；传统办公楼、商住楼甚至住宅大量存在，对商业化写字楼市场冲击很大；高档写字楼的租售价格与中低档写字楼差距不大；写字楼的销售周期较长，销售表现一般；整体入驻率不高，高档写字楼的入驻率明显不如中低档写字楼。,长三角极核效应分析,本报告是严格保密的.,珠三角区域区域
14、增长极现象,广州、深圳：作为珠三角区域内的两个极核，其金融、贸易、物流、服务等第三产业均较为发达。以深圳为例，福田中心区近几年出现了大中华国际、现代国际、诺德中心等大量5A级写字楼,周边区域：东莞、惠州、佛山等周边区域经济发展主要表现在加工制造等第二产业发展迅速，而第三产业则相对落后，写字楼市场表现一般。,珠三角极核效应分析,本报告是严格保密的.,极核周边城市惠州写字楼市场分析,双子星国际商务大厦(惠州首个5A写字楼项目）,隆生商业广场,世贸中心惠州第一高楼,珠三角极核效应分析,本报告是严格保密的.,惠州写字楼存在销售市场冷清，空置率大的问题，同时高端写字楼销售周期长,市场特征：品质开始得到提
15、升，配套先进完善，现楼租售双子星和世贸中心提出“5A”办公自动化概念，盛丰大厦则注重人性化和生态化。配有停车位、高速电梯、中央空调和先进的物业管理，提出纯商务写字楼理念。但销售周期均较长。客户群体多为中小成长型服务业公司客户群体多集中在一些第三产业的中小型公司。它们正处于事业发展的上升期，注重品牌形象，渴求高效的办公效率和明快的办公环境。少量高档写字楼也吸引了如中国工行、中国人保财险、中国交通银行等金融保险名业。空置面积增加，销售周期拉长 惠州新建的写字楼空置面积都比较大，双子星国际商务大厦空置率40%，隆生商业广场、大隆大厦的空置面积都比较大，隆生商业广场除了隆生本部进驻20-23层外，其他
16、可供租售的10-19层全部存在空置；大隆大厦除交通银行购置的办公楼层外，其他楼层除少量入住也基本空置，空置率约为40；一些写字楼2005年开盘现在还在售，销售周期延长。,珠三角极核效应分析,本报告是严格保密的.,环渤海区域区域增长极现象,北京：作为环渤海区域内的极核，北京新城市规划中放弃“经济中心”提法，强调打造宜居、服务型的现代国际都市。,周边区域：天津、济南等周边区域同样表现在第三产业发展相对不占绝对优势。商务办公市场表现一般。,环渤海极核效应分析,本报告是严格保密的.,区域分析启示,济南位于环渤海经济圈内，能带来一定的商务需求；但同时也是增长极核周边的外围城市，其商务需求的增长相对较为缓慢,
