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1、1,北沙滩综合楼项目可行性研究报告,2008.3.28,2,应贵方要求，在这次提报中，我们只阐述重要的观点以及结论，而详尽的论述过程和参考资料，在已呈递的书面报告和附件中各有说明。,3,汇报目录,一.政策分析,二.项目分析,四.项目建议,三.财务分析,1.国企之间划拨地转让是否可行2.完成转让过程需要的时间3.转让过程中将发生的费用4.项目转让与买楼的市场区别,1.项目宏观市场环境2.项目区域市场环境3.项目解读,1.考虑出让金下财务分析2.不考虑出让金下财务分析（50年）3.不考虑出让金下财务分析（40年）4.写字楼自持情况下财务分析,4,政策分析,一.政策分析,1.国企之间划拨地转让是否可
2、行2.完成转让过程需要的时间3.转让过程中将发生的费用4.项目转让与买楼的市场区别,参考中华人民共和国城市房地产管理法等相关法律条文：从政策本项目是可以进行转让的,5,针对本项目的特殊情况：即划拨用地使用权转让，我方提出如下解决方案先出让再转让,中国农业机械化科学研究院（以下称“农机院”）通过补交出让金的方式改变土地使用权性质后，再与贵方办理土地使用权转让。土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让,政策分析,6,政策分析,操作流程示意,农机院补出让是整个土地使用权转让过程中的一个环节,农机院与其上级主管部门协调，获取上级主管部门批准,农机院向北京市国土部门申请，补办土地出让金,
3、农机院与贵方完成土地使用权转让,1,2,3,7,根据本项目特点，划拨土地使用权补办出让手续应按协议出让事项办理 协议出让包括以下三种情况：新建项目有产权证的现状项目出让的新竣工的现状项目补办出让的本项目适合第三种情况即新竣工的现状项目补办出让的,政策分析,注意事项1：补出让时按协议出让办理,8,注意事项2：中企划拨地是否可以不办理补出让，而直接转让？,从国有资产管理角度，理论上是可以实现的。但就本项目而言，转让双方能否得到上级主管部门批准，转让项目是否属于“可以不办理土地使用权出让手续”，需要贵方咨询上级主管部门。而且根据北京市国土资源局土地利用处的意见“国企间的资产调拨涉及到土地时，实质上也
4、是一种土地转让行为，划拨用地须补出让”。,9,政策分析,1.国企之间划拨地转让是否可行2.完成转让过程需要的时间3.转让过程中将发生的费用4.项目转让与买楼的市场区别,补出让金需要的时间为3-4个月，完成土地使用权出让、转让预计在半年左右,政策分析,10,政策分析,1.国企之间划拨地转让是否可行2.完成转让过程需要的时间3.转让过程中将发生的费用4.项目转让与买楼的市场区别,转让过程中支付给政府的主要费用包括出让金及契税，其中契税为出让金的3%，由土地使用方支付,政策分析,11,本项目预期需要补交的土地出让金 =宗地楼面毛地价*建筑面积 =楼面毛地价*地上建筑面积+1/3*楼面毛地价*地下经营
5、性面积 =996*34873+1/3*996*19085 =41069728元（约4100万）,注：以上测算结果仅作参考，实际需要补交的出让金及契税以北京市国土资源局评估结果为基准,政策分析,出让金及契税预算,本项目预期要交纳的契税=补交土地出让金*3% =4100*3% =123万元,12,政策分析,出让金测算说明,出让金测算按楼面毛地价与建筑面积的乘积计算 其中楼面毛地价计算依据应用2002年北京市基准地价测算宗地价格方法,13,宗地楼面毛地价预算,宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价期日修正系数年期修正系数因素修正系数 =660*1.312*1*1.15 =996元/平米 1000元/平米
6、其中：适用的基准地价为660元/平米 期日修正系数为1.312 年期修正系数为1 因素修正系数为1.15,政策分析,注：宗地楼面毛地价测算过程在本次提交的书面报告中有详细阐述,14,项目转让的受让方在处置该项目时不受二手房相关政策限制通过买楼方式取得的物业在处置时将受二手房相关政策限制,政策分析,政策分析,1.国企之间划拨地转让是否可行2.完成转让过程需要的时间3.转让过程中将发生的费用4.项目转让与买楼的市场区别,15,汇报目录,一.政策分析,二.项目分析,四.项目建议,三.财务分析,1.国企之间划拨地转让是否可行2.完成转让过程需要的时间3.转让过程中将发生的费用4.项目转让与买楼的市场区
7、别,1.项目宏观市场环境2.项目区域市场环境3.项目解读,1.考虑出让金下财务分析2.不考虑出让金下财务分析（50年）3.不考虑出让金下财务分析（40年）4.写字楼自持情况下财务分析,16,项目分析,项目分析,1.项目宏观市场环境2.项目区域市场环境3.项目解读,17,1.北京住宅市场交易最为活跃，但受政策调控影响，造成了现阶段住宅市场整体疲软，出现浓厚的观望情绪和明显的“拐点”迹象，住宅市场整体销售价格和销售量出现了明显的下滑；2.由于国家对于住宅市场的集中的政策打压，使得写字楼市场保持了相对平稳增长，其销售价格和租金平稳增长；3.随着北京奥运的举办，在奥运经济带动下，北京酒店市场前景光明。
8、,宏观市场分析总结,项目分析,18,项目分析,1.项目宏观市场环境2.项目区域市场环境3.项目解读,项目分析,19,项目分析,区域市场分析总结,1.区域住宅产品类型丰富、潜在供应相对稀缺，市场价格和销售速度高于写字楼水平；2.亚奥区域连接中关村与东部区域，同时受北京奥运经济的带动作用，区域写字楼的租金涨浮明显，近两年的年涨浮超过30%，表现出良好的升值潜力3.受北京奥运的带动作用，区域酒店行业的发展良好，酒店的租金和出租率均有明显增长，且随着奥运后旅游、会展业的发展，预期酒店市场将继续保持良好的增长势头。,20,项目分析,项目分析,1.项目宏观市场环境2.项目区域市场环境3.项目解读,21,区
9、域解读,位于亚奥核心区，极具升值潜力,项目分析,22,地址：朝阳区北沙滩1号东侧：新开通的奥运会主 道路之一林翠路南侧：新改造的奥运主 干道大屯路西侧：八达岭高速公路北侧：国务院机关事务管理局 部长楼,项目分析,区位分析,23,项目分析,项目基本情况,24,项目分析,项目物业构成情况,25,Strengths优势分析,Opportunities机会分析,Weaknesses劣势分析,Threats威胁分析,1、项目外立面为玻璃幕墙，外观时尚，具有档次感；2、项目平面布局合理，核心筒于一侧，利于平面分割；3、项目位于北京奥运核心区，区域价值成熟，交通配 套便捷丰富。,1、车位及自建房面积过大，造
10、成分摊面 积过大，整体使用率极低；2、商业面积占总面积的三分之一以上， 是本项目的销售难点；3、由于自建面积和商业面积较大，造成 优质销售资源过小。,1、由本项目土地性质决定，本项目在操作过程中存在较大的政策可行性风险；2、虽然奥运区域初步成熟，但是由于区域没有集 中的产业支撑，整体商务商业氛围薄弱，写字楼类的商用物业存在明显的价格瓶颈；3、本项目的收购成本决定了项目的最终收益，较高的收购成本会造成亏损。,1、奥运区域价值的逐步成熟区域价值极大.2、2007年底国家对于住宅产品大力度的宏观调控，使得公建立项的项目成为新的地产市场机会点；3、随着北京奥运会的举办，使得北京的国际影响力加大，促进北
11、京经济旅游等行业的迅速发展，对于写字楼和酒店的需求量增大。,项目分析,SWOT分析,26,汇报目录,一.政策分析,二.项目分析,四.项目建议,三.财务分析,1.国企之间划拨地转让是否可行2.完成转让过程需要的时间3.转让过程中将发生的费用4.项目转让与买楼的市场区别,1.项目宏观市场环境2.项目区域市场环境3.项目解读,1.考虑出让金下财务分析2.不考虑出让金下财务分析（50年）3.不考虑出让金下财务分析（40年）4.写字楼自持情况下财务分析,27,财务分析,价格/租金假设,采用市场比较法，预测本项目各物业预期入市价格如下：,28,方案假设,财务分析,29,一、不考虑出让金情况下（50年折现）
12、方案比较,30,一、不考虑出让金情况下（50年折现）合理收购价格,根据写字楼市场情况，在合理年限约为2530年的情况下，依据方案三的资金测算情况，其合理收购价格区间为10550元/平米11500元/平米，测算结果如下：,当收购价格10550元/平米：,当收购价格11500元/平米：,31,二、不考虑出让金情况下（40年折现）方案比较,32,二、不考虑出让金情况下（40年折现）合理收购价格,根据写字楼市场情况，在合理年限约为2530年的情况下，依据方案三的资金测算情况，其合理收购价格区间为10550元/平米11500元/平米，测算结果如下：,当收购价格10550元/平米：,当收购价格11500元
13、/平米：,33,三、考虑出让金情况下（40年折现）方案比较,34,三、考虑出让金情况下（40年折现）合理收购价格,根据写字楼市场情况，在合理年限约为2530年的情况下，依据方案三的资金测算情况，其合理收购价格区间为9550元/平米10530元/平米，测算结果如下：,当收购价格9550元/平米：,当收购价格10530元/平米：,35,四、写字楼自持情况下财务分析,36,汇报目录,一.政策分析,二.项目分析,四.项目建议,三.财务分析,1.国企之间划拨地转让是否可行2.完成转让过程需要的时间3.转让过程中将发生的费用4.项目转让与买楼的市场区别,1.项目宏观市场环境2.项目区域市场环境3.项目解读,1.考虑出让金下财务分析2.不考虑出让金下财务分析（50年）3.不考虑出让金下财务分析（40年）4.写字楼自持情况下财务分析,37,本项目定位最为重要的三个关键点：1、能够使核心价值最大化的产品奥运区域价值2、最大限度规避核心问题的产品使用率极低，可销售资源短缺3、受项目不确定因素最小的产品收购成本的高低,项目建议,38,结论：1、四种经营方式在核心价值的发挥方面没有太大的差异；2、写字楼自持出租受核心问题与不确定因素的影响最小；3、公寓式酒店出售受核心问题与不确定因素的影响最大。,根据对不同方面的产品定位及分析得出：,项目建议,39,THANKS,
