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1、天马行空官方博客：http:/ ；QQ:1318241189；QQ 群：175569632目 录壹、市场篇 .1一厦门市房地产形势 .1二客层来源 .2貳、分析篇 .3一厦门市高层房地产分析 .3二厦门目前高层的现状 .3三酒店式公寓的现状 .4四市调个案分析 .5叁、产品篇 .6一项目概况 .6二项目经济技术指标 .6三项目周边配套情况 .6四项目 SWOT 分析 .7五产品定位 .8六产品定价 .9肆、行销篇 .11一总体策略 .11二价格策略 .11三行销通路 .12四业务执行 .13五行销架构及人员背景 .22壹、市场篇一厦门市房地产形势1供需基本情况厦门市房地产经过多年得发展，已呈现
2、出快速发展得态势，市场供需两旺，房地产开发投资快速增长、房屋销售量价齐升。2003 年厦门区域经济出现高开、高走、高增长得“三高”态势，经济发展迅速。厦门房地产市场是以住宅消费为主导。2003 年上半年来住宅成交量约占总成交量的 81.65左右，而且住房消费是国计民生大事，未来将会持续稳定发展。厦门市区房地产开发投资情况表类别 2003 年 同比增长房地产开发投资（亿元） 79.27 27.18房地产施工面积（万） 1290.19 17.84商品房竣工面积（万） 297.32 36.05商品房实际销售面积(万) 265.92 17.63%商品房预售面积（万） 212.71 16.33（资料来源
3、：厦门统计局）2003 年厦门 1290.19 万商品房施工面积中住宅施工面积918.22 万,占总施工面积的 71.17%,由此可见住宅物业是房地产开发的热点。2厦门经济环境根据国家统计局城市调查队昨天披露今年上半年全国 35 个大中城市城镇居民的人均可支配收入最新报告显示,厦门人均收入位居全国第七位, 因此厦门整体的经济环境是相当不错的, 这为厦门房地产的发展提供了很好的基础条件。二客层来源A.厦门本地客户。如工作了几年的年轻白领,对现有住房不满意需二次购房的客户。B.外地来厦购房者。这是一个需要重点关注的群体，因为厦门 70%的房产是有外地客户消化的，特别是来自泉州的客户。在外地来厦购房
4、者中根据用途又可分为自住客与投资客两种。 貳、分析篇一厦门市高层房地产分析1总体状况厦门的高层分布较为分散，主要散布在湖滨南路商业区、思北及沿海沿湖一带，另外江头一片也有少量高层建筑。随着房地产的发展以及岛内土地供应量的匮乏，高层目前呈现越来越多的发展趋势，由此推断厦门的高层、小高层住宅将越来越多。多层住宅只会在岛外地价相对较便宜的地区才会出现。高层的销售形式是随着城市的经济发展一步一步占据市场的主流的，这其中有以下几个支撑因素：A) 地价：城市用地的需求量越来越大，而供应量将严重不足，高昂的土地价格所能支撑的住宅物业只有高层这一种。B) 人口：城市人口的急剧膨胀以及土地的匮乏使市区必然出现更
5、多的高层C) 收入：目前高层市场逐渐升温，是由于经济的发展使他们的购买力将会有很大的提高二厦门目前高层的现状厦门的高层相对分散，反映了城市泛 CBD 商业圈及第二商业带的发达情况有一定水准。从目前开工的楼盘看，由于岛内土地稀缺，所以开工的楼盘几乎是高层与小高层建筑。这从另一个侧面说明了厦门的高层建筑将会呈放量增长的一个态势。三酒店式公寓的现状“酒店式公寓”属于投资性物业，在时下商铺投资火热的时候， “酒店式公寓”依靠其居住投资特色占据房地产市场一席之地。 由于受开发商的追捧， “酒店式公寓”最近成为楼市的一匹黑马。位于火车站和莲坂一带的裕发和官邸领一时之先，两家的楼房在今年春节前后开盘，每平方
6、米售价在 6000 元以上，至今都已售出 60以上。 市场是最好的导师，紧随裕发和官邸之后，莲坂附近目前已有不少开发商开始圈地，目标直指“酒店式公寓” 。集酒店、公寓和写字楼于一体的“酒店式公寓” ，让正在起步或发展阶段的境内外创业型公司、白领阶层对它情有独钟。 商务人流量是决定“酒店式公寓”是否兴建的最重要的条件。据统计，每年厦门铁路到发总量达 549 万人次，航空进出总人次达 425 万，每年来厦的国内外游客总计超过 1000 万人次，其中商务精英超过 20 万人次。因此， “酒店式公寓”周边必须有成熟的商务环境，交通方便，人流旺盛。裕发和官邸能抢先一步，引领厦门“酒店式公寓”的潮流，正是
7、因为他们都处于厦门的“黄金地段” 。 裕发广场地处繁华的富山商圈中心，湖滨南路、厦禾路、嘉禾路、莲前大道交汇于此，好又多、假日商城、未来的明发 MALL 等商业巨头聚集，引来游人如帜。其次，国贸大厦、莲富大厦、聚泰商业城盘踞于此，高端写字楼里企业林立、白领荟萃。 而官邸位于厦门火车站市中心的位置，毗邻灿坤 3C、世贸商城等商业机构，是厦门火车站富山商圈龙头重地，紧邻梧村长途汽车站、火车站，是厦门交通重地。 四市调个案分析(附市调表)从市场调查得出的结论来分析，目前厦门城市的均价在 4500 到5500 之间。其中湖滨南路，思北一带的房价由于交通便利，配套齐全，所以价格要领先厦门全市，几乎都在
8、5000 以上，面湖面海的房价更高，一般都要高出均价 700 到 1000 元一个平方。另外火车站及江头一带的房价在 4500 到 5000 之间，个别案子由于小区配套较高，均价稍高。比如汇丰家园虽然也处于金榜公园边上，不过由于小区规模大，配套齐，所以售价比同处金榜公园附近的美新广场高出近 1000 元一平米。厦门高层的单体数量较多，基本不部置社区环境，即使有也很简单。较突出的是汇丰家园，内部设立了运动场、游泳池等。而这种社区环境和配套很大程度上吸引了众多的消费者，增加了楼盘的卖点。说明高层住宅同样需要高档次的配套来满足消费者娱乐休闲的需求。叁、产品篇一项目概况本项目位于湖滨南路与后江埭路交汇处，处于厦门繁华商业区中心区域内。项目周边有多条公交线路经过，此外距火车站不足 4 公里，交通便利。项目的周边形成了多个居住小区，如聚祥广场、繁荣广场、新嘉园等都是非常成熟的居住社区，房地产
