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1、富林地产罗村项目前期可行性研究策划报告,二OO八年五月十八日,序 言,通过对富林地产罗村项目的实地勘察及对附近同类型项目的深入分析研究，结合我司对本项目的深度把脉，本次前期策划主要是从以下几个篇幅进行针对性的分析研究：,第一篇市场研究篇第二篇项目分析篇第三篇项目定位篇第四篇产品设计篇第五篇营销策略篇,【富林地产罗村项目】发展策划七步走,第一篇市场研究篇,一、项目所在区域状况分析二、项目所在区域板块细分理解三、项目所在区域房地产市场分析,一、项目所在区域状况分析,罗村基本概况,2005年罗村区域经济发展数据,罗村面积只占南海区4.1%;流动人口约8万人,占南海区10.1%;区内人口密度高达316
2、9人/平方公里.,传统工业重镇，经济实力雄厚,城镇中心人口密度、居住密度大，外来人口多。,罗村支柱产业及发展规模,原来的传统工业重镇，产业结构重心倾向于玻璃制造、照明及针织生产。现在重点进行产业升级重组，另外以商务物流为主的第三产业近年发展非常迅猛。,玻璃生产（近50家企业）,照明生产（近100家企业）,全区拥有企业400家，登记工商企业达1800户，包括区内各大企业的中高管理层，本项目具备吸纳客户约5000户；07年11月1日，罗村街道办事处召开了“陶瓷、玻璃行业专项整治工作会议”，决定用两年到两年半的时间，将辖区内全部的陶瓷企业和70玻璃企业实施异地转移；最新规划了500亩土地全力打造集生
3、产、销售、科研、商业服务于一体的灯饰电光源科技专区；同时，占地350亩、总投资达5亿元的美居世界装饰材料广场也即将投入使用。,针织生产（近150家企业）,罗村整体战略站位,8,位于佛山市南海区中部，东临桂城通广州，南接禅城通顺德，西接狮山通粤西，北接大沥通花都，交通优势明显，交通便利；广茂铁路、桂丹路、325国道、禅西大道、广佛-佛开高速公路、佛山一环等主干道横穿境内；,地理位置得天独厚，是广州西翼和西江流域辐射和拓展的重要枢纽之一，在广佛区域协作中担当起整合珠三角内部和提高整个区域综合竞争力的关键角色。,罗村城市交通发展规划,不断完善交通路网系统，大大增强区域整体竞争力，奠定罗村的重要地位。
4、新路网规划建设，进一步拉近罗村与禅桂中心，使罗村更积极融入禅桂中心组团。,外部交通路网,内部交通路网,罗村未来整体发展规划,“一轴两片区，三产齐翼腾飞 ”发展方向未来两年将桂丹路罗村城区段，打造成第三产业聚集的商贸高地，以桂丹路东西走向为轴线，建立罗村南北两个片区。罗村街道重点围绕新中心城区打造“一河两岸”商贸核心区。按规划，罗村未来两年将把中心城区2公里长的桂丹路发展为高档酒店、写字楼、文化娱乐休闲的商贸高地，引导罗村辖区的大企业总部进驻，形成一条商贸“黄金轴线” 。构建大商业大物流格局，迅速推动第三产业大发展 今后要重点加强第三产业的建设，全面构筑大商业格局。充分利用我街优越的区位优势和基
5、础优势，承接广佛中心城区城市功能的扩散与转移，全力发展第三产业， 提升产业档次，重点发展商贸业、物流业和房地产业，形成以专业批发市场为特色，房地产和酒店商务服务相配套的集群式产业体系。 调整产业结构，构筑新型工业发展体系 现有工业发展体系进行调整变革，构筑新型工业体系格局和发展目标。通过强有力的规划协调和土地资源整合，将现有的多种产业齐头并进的市场自由发展局面逐步调整为有计划、目标定位明确、重点突出、相互协调关联的雁式产业群。,区域重新定位，向商贸业发展，重新规划、重点建设，主力发展房地产业、商业及大型专业市场，务求积极融入禅桂一体化，对房地产发展起到关键推动作用,罗村目前城市化进程,城中村现
6、象,镇中心现象,新规划效果,城市化建设进程发展缓慢，当地原居民及外来从业人员对其认可度相对不高，认为在禅桂及狮山两大组团以外，不是佛山城市发展的重点。,罗村目前整体居住现状,整体城市面貌老旧，居住较落后，房地产发展尚未成熟，缺乏高品质项目出现加上工厂众多，从整体镇区形象看来，并不具备居住优越感。,区内原居民居住环境,区内商品房居住环境,区域状况研究分析启示,二、项目所在区域板块细分理解,罗村区内板块划分,根据目前罗村区内的居住及产业现状细分成“两大中心、四大片区”：,罗湖城区,罗湖北区,街边片区,双联片区,双柏片区,务庄片区,罗村区各内板块现状分析,罗湖城区广茂铁路以南，沿江北路至罗穆公路以西
7、路段 ，为目前罗村传统的核心居住区、商业中心，配套齐全，居住氛围成熟。,居住情况中心城区内常住人口合计约28400人，总户数8200户 ，居住多在早期的低档商品房及城中村房改房，治安及居住环境较为一般，且居住密度过大，换房置业存在较大量需求。,可挖掘的目标客户：城区换楼客、城中村入城客及个体经营企业主。,罗村区各内板块现状分析,罗湖北区管辖范围为桂丹路以北、沿江路至罗穆路以东，属现阶段罗村新发展的居住区域,区内聚集了雅居豪庭、碧翠豪城、金湖花园、俊雅苑、豪景花苑、俊雅名园 等中高档居住项目。,居住情况总人口8316人 ，约共2800户，由于属新规划居住区，区内住宅项目入住时间不长，因而重复购买
8、可能性偏低。产业情况罗村城北工业区与新居住发展区连成一体，城北工业区域属罗村政府新规划发展的工业园区，区内以中大型低污无污企业为主，对居住尚不构成直接影响，目前该工业园区的招商引资基本完成，各大企业的中高管理层将是我们可以重点挖掘的目标客户。,可挖掘的目标客户：工业园区内企业中高管理层及部分区内重复购买。,罗村区各内板块现状分析,双联片区联星、联和片区，与禅城区、桂城街道、大沥镇接壤 ，交通优势明显，为目前罗村主要的商务物流及五金、电器生产区。,产业情况片区为罗村主要的商务物流及五金电器生产区，区内聚集大规模专业市场，各中大型生产企业，大批的中高管理层，收入也较为可观，是可挖掘的重要目标客户。
9、,可挖掘的目标客户：专业市场及企业管理层，另外入城客及换楼客也是主要的目标客源,居住情况片区内合共人口约40000人左右，外来人员约占30000人，为当地原居民的三倍左右，居住较集中在城中村，临近工厂区，污染较大，居住环境较差，治安不稳定，区内要部分中低档住宅，存在一定升级居住需求，另外入城客也是我们可以吸纳的客户群体。,街边片区街边村位于罗村街道东南部，面积 3平方公里，下辖12个村民小组，户籍常住人口4356人。,产业情况片区用工业生产逐渐过度商务物流，新规划的大型专业市场目前正发展迅速，私企业主、企业管理层及个体经营业主是本区可挖掘的主要客户。,罗村区各内板块现状分析,可挖掘的目标客户：
10、入城客及专业市场个体经营企业主。,罗村区各内板块现状分析,双柏片区位于罗村街道西部，面积6.8平方公里，现有常住人口3500多人。,产业情况片区陶瓷、玻璃、照明及针织生产为主，区内拥有企业约共160家，2005年区内工业总产值超16亿元 ，区内企业管理层是本案可以重点吸纳的目标客源。,双柏片区可挖掘的目标客户：区内企业的中高管理层,务庄片区罗村区内最早的工业区，辖区总面积6.35平方公里，常住人口1266户，总人口3801人，外来人口1万多人。,产业情况现有企业80多家，主要以生产玻璃、陶瓷、电光源为主 ，2005年区内工业总产值10.1亿元 ，区内企业管理层是本案可以重点吸纳的目标客源。,罗
11、村区各内板块现状分析,双柏片区可挖掘的目标客户：原居民及企业管理层。,罗村区各内板块现状分析启示,三、项目所在区域房地产市场分析,罗村近年房地产发展走势分析,近两年，罗村街道整体批出面积均在7-8万之间，整体供应未算激烈；07年的批出面积尽管较06年有所降低，但由于小户型产品占相当比例，因而批出套数呈现跨越上升发展；得益于区内消费力释放及禅桂跨区外流置业两大支撑，07年成交拉升明显，全年成交住宅1408套，较06年上升达50%；由于07年住宅主要成交集中于时代倾城，因而成交均价出现跳跃式拉升。随着区域发展的不断完善，将有更多的禅桂客户置业罗村，年成交有望达20-25万,区内房地产尚处于初级发展
12、阶段，未来区内供应及成交将继续稳定上升发展,禅桂房地产发展分析,近年禅桂整体供应面积均大于成交面积，“供过于需”情况积聚严重，随着新项目的不断入市，未来供应将持续增加，区内竞争不断升温，将有可能威胁到附近周边镇街市场；区内集中以中高端产品供应为主，对周边镇街（含罗村）中高端客户吸聚明显，直接吸纳镇街中高端购买，客户群激烈争夺再度升级；根据供求关系，禅城成交基本为90万，桂城60万，短期内突破难度较大；近年禅桂楼市成交稳健，价格不断上升，进入07年，楼价疯狂飚升，随后宏观调控，市场急转直下；经历07年楼市大逆转后，目前整体禅桂市场处于理性回调阶段，市场观望浓厚，成交低迷，价格不断向下调整；禅桂楼
13、价回调，进一步截流跨区客户，对罗村的房地产发展将带来一定的影响；,整体楼市回调，楼价逐渐回归理性，截流跨区置业客户同时也分流罗村中高端客户,同区竞争分析,同区竞争项目分布图,时代倾城（在售）中恒海晖城（在售）金湖广场（将售）翠湖绿洲花园（将售）新世界大沥项目（停工）,同区竞争分析,时代倾城,同区竞争分析,中恒海晖城,同区竞争分析,翠湖绿洲花园,同区竞争分析,金湖广场,金湖广场,同区竞争分析,新世界大沥项目,地址：佛山南海大沥大浩湖度假区,同区竞争分析,同区项目,竞争剖析,规模对比,客户对比,价格对比,产品对比,区位资源对比,建筑园林对比,快慢销产品对比,推售时间对比,通过以下八项目指标，分别对
14、同区竞争的在售及将售项目进行交互竞争剖析：,同区竞争，大盘林立，在整体规模上，本项目并无明显优势。,同区竞争分析,项目规模对比,在区位发展上，本项目具备明显优势，资源对比上，本项目也具备相当竞争力。,同区竞争分析,区位资源对比,集中以紧凑型产品为主，自住型产品（110-160）存在一定市场空间。,同区竞争分析,主力产品对比,古典欧陆建筑风格及地中海园林成市场主导，故本项目的建筑风格及园林风格应尽量避免重复。错位竞争更能引领市场，可考虑更高档的法式、英式及新现代简约风格。,同区竞争分析,建筑园林对比,目前市场最受欢的是单价在4000-4500元/之间，二房总价在26-30万，三房总价在35-50
15、万的单位，故在单价及总价上的把控对于销售的成败尤其重要。,同区竞争分析,销售价格对比,畅销户型面积集中在72-78的二房，100-120的三房，均属于紧凑户型。,同区竞争分析,快销产品对比,快销产品对比,客户定位以中低端为主，主要来源禅桂，对罗村区内中高端客户挖掘尚未充分。,同区竞争分析,目标客户对比,项目推售时间周期较长，09年至2012年为主力供应期，市场竞争持续激烈。,同区竞争分析,推售时间对比,板块竞争综合分析,竞争板块区位分布抽象图,南庄板块,狮山板块,大沥板块,张槎板块,乐从板块,禅桂板块,罗村城区,禅桂中心片区,南海西部片区,板块竞争综合分析,狮山板块分流罗村区内中高端客户同时也
16、争夺禅桂中心外流置业客户。,板块竞争综合分析,大沥板块分流罗村区内中高端客户（中低端客户影响不大）。,板块竞争综合分析,禅桂板块重点分流罗村区内中高端客户（佛山中心组团，凝聚力巨大）。,板块竞争综合分析,乐从板块共同争夺禅桂中心外流置业客户（佛山新城区，区位优势明显）。,板块竞争综合分析,张槎板块共同争夺禅桂中心外流置业客户（地属禅城，客户更容意接受）。,板块竞争综合分析,南庄板块共同争夺禅桂中心外流置业客户（新发展区，区位较罗村优越）。,区域房地产市场研究分析启示,49,市场机会区内具备购买力，可挖掘客户基数较大。区内在售均为中高及中端项目，高端项目市场缺口明显。区内在售产品以中小户型为主，中等舒适自住户型存在市场缺口。相对禅桂，整体存在1000-2000元/的价格差距。区域发展不断完善，前景看好，对禅桂及罗村各分片客户均具备一定吸聚力。,
