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1、城建武清项目,北京中原投资顾问部,2009.11,2,纲要,一、项目观点提炼二、宏观环境研究三、住宅市场研究四、项目地块分析五、项目定位六、项目财务评价,3,观点提炼,武清经济基础薄弱，未来3年内很难达到天津市各区县平均水平。,企业不断进驻产业园区，将带动区域产业人口增加，将加大区域房地产市场需求；,未来潜在供应将达到414万平米，未来需求不足300万平米，未来区域住宅市场竞争激烈，形势严峻。,受生活成本影响，北京客户在短期内暂不会成为市场的主力购买客户,在蓝印新政的刺激下，虽然整体市场环境处于回暖态势，但地块周边项目价格增长缓慢；,4,观点提炼,上下园测算方案对比,经以上对比：建议地价在18
2、0万/亩以内，考虑拿该地块；超过180万/亩，风险较大。,5,纲要,一、项目观点提炼二、宏观环境研究三、住宅市场研究四、项目地块分析五、项目定位六、项目财务评价,6,宏观环境研究-武清位置在哪？,武清位于天津西北，地处京津之间的黄金走廊发展带，紧邻北京，户籍人口83万人，城区人口23万人。近五年GDP平均增长速度为15%。2008年武清GDP达到200亿元，占天津GDP的3.15%。,武清区经济相对落后于天津其它区县，但近五年的增速较快。由于其基础较差，因此，目前仍处于落后地位。,7,宏观环境研究-武清基本情况,位于天津西北，地处京津之间的黄金走廊发展带，紧邻北京，城区人口23万人,区位：武清
3、区位于天津市西北部，城区距北京市区71 km，距首都机场90 km，距天津外环13 km，距天津港71 km。面积： 1574平方公里，下辖29个乡镇街(5个乡、19个镇、5个街道)， 2000年6月撤县设区，武清城区规划面积129平方公里，已建城区面积30平方公里。人口：户籍人口83万人，其中城区人口23万人。,8,高速公路 已建成京津、京津塘、京沪、津保4条高速公路，拟建设京津塘三线、国道112、唐廊和宝武4条高速公路。铁路 京山铁路、京九铁路、津蓟铁路通过武清区，共设有6个站。快速轨道 京津城际铁路在武清设有车站，距北京20分钟路程，距天津10分钟路程。 规划市域轨Z2线和地铁4号线连接
4、天津和北京市区。,密集的交通网络使得武清价值倍增，具有较大发展潜力,宏观环境研究-武清交通网络,9,宏观环境研究-武清产业状况,近年来，武清第二产业发展较为迅速，形成以第二产业为发展支撑，以园区经济为主体的发展模式。,10,宏观环境研究-武清产业状况,武清开发区：自1991年开发建设，规划总面积24.8平方公里，现阶段已经基本形成了以汽车及零部件制造、机械制造、新型材料、生物医药、电子信息为主的产业群落。吸纳直接就业近6万人，间接就业3万余人，带动配套企业100余家。入驻企业：建区18年来，共引入50个国家和地区的企业700余家园区入驻率：60%武清逸仙科学工业园：自1993年开发建设，规划面
5、积10平方公里，功能定位为以贴片、注塑、冲压、组装为主的电子产品配套产业园，从业人员入驻企业：目前，已入驻国内外企业多达270余家，从业人员近7000人。园区入驻率：50%,产业园的发展为区域带来大量进驻企业，就业将带动更多居住性需求，为区域房地产市场发展提供动力。,武清开发区、武清逸仙科学工业园均为天津国家级产业园，对承接天津第二产业起到巨大作用，2006年它们累计实现国内生产总值47亿元，增长35%；完成销售收入143亿元，增长29%；实现税收15亿元，增长50%；,11,武清扼守未来天津市15年规划的“一轴两带三区”的发展主轴上，承接京津发展带未来15年规划中，武清将成为京津之间重要的现
6、代化加工制造业基地,宏观环境研究-武清整体规划,未来15年规划， 武清将达到60万人口,人口的增长将带动未来于居住需求,12,城市结构布局,一带四区 三纵三横一带：运河风貌带四区：高新技术产业区 国际物流产业区 生态型宜居生活区 军事用地区,2020年，规划城区人口60万，蓝印户口政策将继续推动城市发展。,人口规划,宏观环境研究-武清新城规划,13,三纵 京津公路 翠亨路 京福支线三横 福源道 雍阳道 前进道,三纵三横,城市结构布局,宏观环境研究-武清新城规划,14,杨村街道,地块基本分布在京杭大运河的东西两岸，具有一定景观优势。杨村旧城改造项目地处武清中心城区，基础设施较为完备，明年供应3个
7、地块周边道尚在规划中。全部地块供应500万平米建面，5-8年供应完毕，明年供应70万平米建面。,宏观环境研究-武清杨村旧城改造,15,宏观环境研究-旧村改造拆迁政策,拆迁户所占武清人口比例：1/4左右主房1：1还迁按两倍面积补偿，配房经评估作价，进行货币补偿；主房还迁面积均增至190平米，根据拆迁房屋的新旧程度就行评估，按照600元/平米、1200元/平米、1400元/平米标准进行购买。,16,宏观环境小结,武清是作为天津未来发展轴心的重要组成部分，对天津的影响将不断增加，至2020年，预计武清经济将上升到一定高度；,虽然受天津15年大规划利好因素的影响，但武清经济基础薄弱，未来3年内很难达到
8、天津市各区县平均水平。,随着产业园区的发展与完善，进驻企业不断增加，将带动区域产业人口同时提供更多就业机会，将加大区域房地产市场需求；,杨村旧城改造将加速武清城市化进程，加速房地产市场发展。,17,纲要,一、项目观点提炼二、宏观环境研究三、住宅市场研究四、项目地块分析五、项目定位六、项目财务评价,18,凡在武清区购买新建商品房总价在40万以上、并且一次性付款者，都可以申请办理天津蓝印户口（临时户口），满两年后即可转为常住户口。凡在本市参加普通高考的蓝印户口考生，须在报考前三年的10月1日前取得本市蓝印户口，并取得本市普通高中正式学籍，在学籍校就读三年，持有本市普通高中毕业证书。同时蓝印政策具有
9、时间的不可控性，不可能永久实行。,蓝印户口新政（2009年2月调整，4月受理）,促进房地产市场成交政策,对房地产市场影响：新政实施后，推动了天津市房地产市场成交，并且武清区多个在售住宅项目销售速度明显加快；七月以后，第六城项目出现单月销售超百套的业绩。出现这种现象的原因主要为通过获取天津蓝印户口，使参加高考的考生中榜几率更大。,19,住宅市场研究,天津住宅市场总览,在蓝印新政的刺激下，天津房地产市场呈现显著回暖，迎来了一个新的阶段性快速成长期。09年3月份后，成交量同比大幅攀升，月均成交量在100万平米以上，月成交价格在6500-7700元/之间。,天津市商品住宅成交走势,20,住宅市场研究,
10、武清住宅市场总览,武清区房地产市场走势与全市一致，在蓝印新政的刺激下，市场处于快速回暖期。 09年3月份后，成交量同比大幅增长，月均成交量在7-9万平米左右，2009年1至9月份成交量达63.29万平米，现阶段全区均价已基本处于4500元/平米水平。,武清区商品住宅成交走势,21,住宅市场研究,武清住宅市场主要在售项目,武清区住宅市场在售项目较少，目前市场竞争力较弱，各个住宅项目差异性较小，其中以保利上河雅颂的西班牙建筑风格在区域住宅市场中最为突出。,市场档次梯度尚在形成阶段，尚未出现具备号召力的标杆级项目。上河雅颂虽占据市场形象高度，但受产品同质性所限，难成市场标杆级。,22,武清在售住宅项
11、目区位图,住宅市场研究,23,住宅市场研究,保利上河雅颂,北岸尚城,第六城,京津时尚广场,24,武清在售住宅项目供应情况,住宅市场研究,区域在售住宅项目供应规模达141.6万平米，其中住宅部分达96.6万平米；未来仅保利上河雅颂还有两期待推，则至少35万平米有待开发；多为大盘项目，产品形式单一且同质，洋房、别墅等高端产品类型尚无,单一、同质的产品形式,25,武清在售住宅项目价格及成交情况,住宅市场研究,在售项目销售均价在5000-6500元/不等，主要集中在6000元/以上；整体成交速度偏快，基本可以保障在70套/月以上；保利上河雅颂其产品、形象以及开发商品牌优势位居区域成交价量首位,26,武
12、清在售住宅项目市场分析,住宅市场研究,紧邻本案的在售住宅项目，价格越低，月成交套数越高,27,松鹤园：高层18层、多层4层（为主）,颐安花园：9层、6层（为主）,栖仙公寓：6层（为主）、11、18、24层,典型社区：1、栖仙公寓：5500-6000元/平米2、杏林公寓：5000-5500元/平米3、翠景花园：5500-6000元/平米4、和平里：5000-5500元/平米5、广厦里：4900-5200元/平米6、颐安小区：4900-5200元/平米,三级市场成交活跃，需求空间较大,住宅市场研究,武清二手住宅售价水平,武清城区二手房售价水平集中在5000-5500元/平米,28,武清在售住宅项目
13、需求情况,价格相对较高的在售70年普通住宅以当地改善型客群为主；在售项目销售价格的高低与当地居民置业客群成正比例增长；在售项目销售价格高低与蓝印户口需求人群的数量呈反比例增长,住宅市场研究,29,按每月20天工作日计算，在此购房的北京客户，仅城际铁路交通成本这一项，每月每人就要支出1600元（40*2*20=1600元）。,未来区域对于北京客户吸引的最大阻力点交通成本目前，京津城际全程票价定为58元，北京至杨村票价预计为40元。,而距离天津最近的北京大兴，2室1厅的租金均价1200元/月，稍高租金约1600元/月。,区域对北京客户的吸引力,住宅市场研究,受生活成本影响，北京客户在短期内暂不会成
14、为市场的主力购买客户，但仍有投资的可能性,30,住宅市场研究,市场结论,在蓝印新政的刺激下，市场整体环境处于回暖态势，未来一段时间内仍将保持良好供需状态；,现阶段，竞争压力较小，缺乏真正具备号召力的标杆领袖项目；,目前住宅供应规模达96.6万平米，多为大盘项目，产品形势较为单一，同质化现象明显，以100-120平米左右的大户型产品为主；,在售项目销售均价在5000-6500元/不等，主要集中在6000元/以上，整体成交偏快，基本可以保障在70套/月以上，紧邻本案的在售住宅项目，价格越低，月成交套数越高；,价格相对较高的在售70年普通住宅以当地改善型客群为主，在售项目销售价格高低与蓝印户口需求人
15、群的数量呈反比例增长，蓝印户口新政对区域房地产市场发展起到了巨大推动作用。,31,根据天津土地交易中心显示：2008年武清区共出让9块居住用地，住宅总供应总建筑面积达169.68万平米2009年武清区共出让12块居住用地，住宅总供应建筑面积达121.83万平米,根据08/09年居住类用地成交情况，未来武清住宅市场未来潜在供应达到291.51万平米，加上保利上河雅颂后续两期待推的35万平米及17.5万平米存量，再加上旧城改造项目明年待推的70万平米，未来潜在供应将达到414万平米，未来区域住宅市场竞争激烈，潜在竞争压力不容忽视。,住宅市场研究,未来潜在供应,32,住宅市场研究,未来潜在需求,城镇人均住房面积为30平方米；至2020年武清规划城区人口60万，按平均人口增长计算，未来3年需求300万平米住宅面积，不能消化未来3年内的潜在供应（414万平米）。2009年1至9月份武清区住宅成交量为63.29万平米，按09年最高月份成交量计算，2009年全年成交量不到100万平米，未来3年均按照100万平米成交量计算，未来3年成交总和不超过300万平米，但仍不能消化未来3年内的潜在供应（414万平米），同时蓝印政策具有不确定性，因此区域未来住宅市场面临较大风险，将呈现供大于求的局面。在杨村旧城改造的影响下，随着未来拆迁力度的加大，旧城居民对商品住宅的居住需求将有所收缩。,
