《中原：2013年郑州市房地产市场总结(更新至11月)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中原：2013年郑州市房地产市场总结(更新至11月)（44页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、郑州市 2013年市场总结报告营销策划部 2013.12.5Poly Real Estate 2013目录 宏观经济背景分析 郑州市城市定位解读 13年 郑州市商品住宅市场总结 企业竞争格局及机遇（全市商品房排行榜 ） 2014年 房地产市场预测宏观经济背景分析12014年 中央经济工作201 年 中央经济 的工作会议 提出了明年经济工作的六项任务，其中首要任务是 “ 加强和改善宏观调控，促进经济持续健康发展。 ”推进城镇化调整结构保障 民生加强调控核心内容深化改革全面深化经济体制改革，坚定不移扩大开放。要深入研究全面深化体制改革的顶层设计和总体规划，明确提出改革总体方案、路线图、时间表。充分
2、利用国际金融危机形成的倒逼机制，把化解产能过剩矛盾作为工作重点，总的原则是尊重规律、分业施策、多管齐下、标本兼治。坚持房地产市场调控政策不动摇。加强民生保障，提高人民生活水平。要按照“ 守住底线、突出重点、完善制度、引导舆论” 的思路做好民生工作。有序 推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好 。把 生态文明理念和原则全面融入城镇化全过程，走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。总基调：稳中求进 ，以提高经济增长质量和效益为中心定调： 稳中偏紧； 特点：适度进行预调、微调货币政策趋于放松 年信贷规模 万亿 ， 1年 信贷 规模万亿。 201年 受信贷政策 相对紧缩影响 ，信贷规模可能达到
3、8 -8. 万亿 元。货币前景预期存在较大 分歧，市场 对货币当局放松货币的预期继续弱化 , 货币 “ 稳中偏紧 ” 早已成为市场共识。在市场整体认为存贷利率在未来 2-6季度保持不变的同时 ,对未来货币市场的预测存在 较大分歧 。钱 荒后货币市场加速挤泡沫 ,将致资本市场和实体经济延伸去泡沫 ,货币政策组合重心将更由紧数量移向低利率 ,现金类资产仍具较佳配置价值 。一般来说年末两个月信贷会缩量，但是 11月 6200多亿元的新增信贷和 1.23万亿的社会融资总量还是超出市场预期的。这一则反映企业信贷需求相对尚可，二则可能是由于央行试图维持货币环境的基本稳定，加上外汇流入加速流入，最终使银行的
4、信贷约束并没有想象中的那么紧。财政政策定调2014年宏观经济政策总基调为坚持 “稳中求进 ” 扩大内需 培育增长“进 ”已不同 开拓市场 刺激投资重 “拓 ”出口 立法税收 推进城化坚持调控调结构 年产业调整工作重点：充分 利用国际金融危机形成的倒逼机制，把化解产能过剩矛盾作为工作重点，总的原则是尊重规律、分业施策、多管齐下、标本兼治。尊重规律、分业施策、多管齐下、标本兼治放开中小城市的户籍限制房地产税的立法和扩大试点中央和地方的财税分配和平衡机制容许集体土地上市流转，和国有土地同权同价政策提炼201 年 对房地产的调控2013年房地产价格的持续上扬将引发房地产宏观调控政策的重新定位，从而抵消
5、改革对于房地产的利好。201年 ，郑州市保障性安居工程任务 为套；目前 已基本 建成套。全省 开工建设各类保障性住房和棚户区改造安置住房 40万套 ,基本建成 30万套。其中新增廉租住房 3.7118万套、新增公共租赁住房 22.0357万套、建设经济适用住房 1.8604万套、城市棚户区改造 11.2988万户、国有工矿棚户区改造 0.6157万户、林业棚户区改造 0.0787万户、垦区棚户区改造 0.3989万户。土地 收入 成为行业 “诟病 ”，未来有望被房产税所替代。土地财政受 房地产成交量大涨的影响，房企纷纷加大了拿地补仓的 “ 步伐 ” ，各地土地出让金也随之水涨船高。而土地出让金
6、则有力地支撑了地方财政收入的增长， “ 土地财政 ” 现象挥之不去 。它 不仅使地方政府过分依赖房地产，还可能引发房地产腐败、地方非法圈地等诸多问题 。不过可以推测，未来 房产税可能会替代 “土地财政 ”备注：土地收入为 201年 1-12月份预估数据，可能与后期政府公布的数据有一定的出入，仅供参考。排名 城市 土地收入 同比变化1 上海 %2 北京 %3 杭州 %4 重庆 %5 广州 % 天津 % 南京 % 武汉 % 郑州 %我国发展仍面临不少风险和挑战，不平衡、不协调、不可持续问题依然突出，经济增长下行压力和产能相对过剩的矛盾有所加剧，企业生产经营成本上升和创新能力不足的问题并存，金融领域
7、存在潜在风险，经济发展和资源环境的矛盾仍然突出 。宏观经济政策总结矛盾 机遇 发展郑州市城市定位解读2国务院关于郑州市城市总体规划的批复国函 2010 80号：郑州是河南省省会， 国家历史文化古城，我国中部地区重要的中心城市，国际重要的综合交通枢纽。确定中原经济区及中原城市群的国家战略地位及郑州市中部地区重要的中心城市地位，表明郑州市的城市定位已上升到国家的战略，郑州对河南省城市、中部经济区的辐射力将逐渐增强，同时带动郑州市经济的发展。中原城市群长三角城市群环渤海城市群武汉城市圈皖江城市带关中地区郑州中原城市群拓展期中原城市群拓展期2011年 10月 7日，国务院发布 国务院关于支持河南省加快
8、建设中原经济区的指导意见 中原经济区正式纳入规划， 标志着中原经济区建设已正式上升到国家战略层面。 该区域的功能定位是： 国家重要的粮食生产和现代农业基地，全国工业化、城镇化和农业现代化协调发展示范区，全国重要的经济增长板块，全国区域协调发展的战略支点和重要的现代综合交通枢纽，华夏历史文明传承创新区。 中原经济区 是指以 河南省为主体， 包含 山西、安徽、山东省部分地区的综合性经济区。 中原经济区作为国家层面重点开发区域，位于全国 “ 两横三纵 ”城市化战略格局中陆桥通道和京哈、京广通道纵轴的交会处， 包括河南省以郑州为中心的中原城市群部分地区 城市发展定位郑州 “ 十一五 ” 期间 GDP一
9、直保持着较高的增长率 ,2012年 GDP总量 超过 5547亿 。 “ 十二五 ” 规划 GDP到 2015年将达到 8800亿 ,实现年均增长率为 15%。经济总量与中部六省城市相比，郑州市城镇居民收入还处于较低水平“ 十二五 ” 规划郑州城镇人均可支配收入将达到 30400元，年均增长率 12%，人均可支配收入及增长率均有较大的提高，未来城市居民购买力将不断提高居民收入水平高速铁路： 3小时经济圈建成 “ 双十字 ” 铁路客运枢纽和四纵五横四辐射的“ 米 ” 字形客运专线网络，形成到北京、上海、天津、武汉、西安的 3小时铁路客运交通圈。 2020年实现 “ 30、 60、 120、 15
10、0” 分钟的中原经济区交通辐射区；以郑州为中心，轨道交通为骨干的半小时、 1小时可到达周边 8个城市。3-4小 时 全国通达城际交通： 半小时、一小时 1+8中原城市群郑州轨道交通网络交通枢纽立体城市交通由 6条线路组成，总长 188.25公里，为 “ 三横两纵一环 ” 的网状结构；一号线： 09年 6月动工、 2013年年底投入试运营、二号线： 2010年 12月动工、 2015年完工；三号线： 2014年有望动工， 2018年通车四号线：计划开工时间 2015年， 2020年 6月竣工五号线：预计 2011年动工， 2016年通车六号线： 2020年前后开建团 城立体网络交通郑州市都市区规
11、划了十个组团。将构建以主城区为核心，高速公路、干线公路、快速路、城际铁路和地铁等多种交通方式互通、通达便捷的团 -城立体交通网络。到 2020年，打造 10分钟团 -城通勤圈。未来 5年将新增 21条 350公里，形成以主城区为核心，向 “ 东南西北 ” 放射的 “ 6762” 格局。备注：以上规划来自于：郑州未来十年交通规划中原城市群交通规划中原 火车拉出来的城市！结论一郑州作为全国重要的交通枢纽城市和物流中心、中原经济区的核心城市、中原城市群的中心城市、历史文化古城科教重地，具备良好的发展基础，存在较大的发展潜力。结论二随着中原经济区、中原城市群的发展及城区轨道交通等基础建设的进行，未来几
12、年内将是郑州市发展的关键时期，经济的发展、与周边城市交通网络的完善、城区轨道交通的建设，将大大提高郑州的城市价值，提高郑州的聚集效应、进而提高城市化率。城市发展前景总结结论三随着人口的增长、城市化率的提高，将为郑州市商品住宅的刚性需求打下良好的基础。13年 郑州市商品住宅市场总结3房地产投资房地产投资占固定资产投资比例始终保持在 28%左右，房地产投资相对理性；2010年 以后郑州城市化进程加快，房地产 GDP占 GDP比重不断增加，房地产业成为郑州重要支柱产业。无数据房地产施工、新开工商品房新开工面积及施工面积的比值在 1/3左右，目前的房地产投资情况仍处于较为理性的状态，但 11年新开工的
13、情况来看， 11年新开工量有所减少，对于本年度市场的调控，开发商预期发生了一定的改变。从施工量与销售的对比来看， 09年、 10年、 11年的比重已经达到了 4.51、 5.49、 12.74，超过了 4的临界值，在一定程度上预示未来的 12年、 13年商品房供应量将有明显的增加。06年 11 年郑州市新开工量与施工量对比图07年 13年 郑州市商品房施工面积对比图07年 13年 郑州市商品房新开工面积走势图07年 13年 郑州市商品房施工面积与销售面积对比图无数据商品房量价水平2013年 ，全市商品房供应量 为 564.1万 ，同比下降 了 2.1%；成交量 为 1084.8万 ， 同比增长
14、 10.54%，限购限贷等调控政策导致商品房 成交量没有出现 较大幅度 的 增长 ； 成交价格 为 7451元 /， 同比下降2.29%，商业办公价格的提升促使商品房成交价格增长幅度有所提高。年度 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年销售面积（万） 787.32 950.06 681.44 1161.22 1151.06 659.91 981.37 1084.8同比变化 31.35% 20.67% -28.27% 70.41% -0.87% -42.67% 48.71% 10.54%销售均价（元 /） 3232 3927 4465 49
15、10 6138 7940 7626 7451同比变化 8.97% 21.50% 13.70% 9.97% 25.01% 29.36% -3.95% -2.29%销售额（亿元） 254.46 373.09 304.26 570.16 706.52 523.97 748.39 808.30同比变化 43.13% 46.62% -18.45% 87.39% 23.92% -25.84% 42.83% 8%供求关系 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 1-11月预售面积（万） 511 544 673 920 808 641 783 676.43 887.59 661.32同比变化 58% 7% 24% 37% -12% -21% 22% -14% 36% -25.5%销售面积（万） 496.30 532.39 715.44 832.42 568.14 994.89 961.66 476.62 846.87 612.27供求比 1.03 1.02 0.94 1.11 1.42 0.64 0.81 1.462 1.05 1.08商
