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1、东 盛 写 字 楼 项 目 租 赁 策 划 方 案,DONG SHENG XIE ZI LOU YING XIAO CE HUA FANG AN,大北方营销策划有限公司 地址 黄河三路579号 电话0543-2111580 2191036 网址http:/,推 广 案 名,东 盛 . 商 务大厦5A级商务中心 . 精英商务港 开启财富新引擎,大北方营销策划有限公司,楼 盘 档 案,项目案名: 东 盛 商务大厦 物业类型: 写 字 楼 项目地址: 黄河三路,渤海七路交界处 占地面积: 0.37公顷 总建筑面积: 8070平方米 设计单位: 滨州市规划设计研究院 开发公司: 滨州市东盛置业有限公司
2、,大北方营销策划有限公司,项 目 地 址,本案,大北方营销策划有限公司,市 场 情 况,一、东盛商务大厦处在中心商业区,目前这里正是商务、行政和文化中心,这片区的写字楼项目发展蒸蒸日上,虽自然风景一般,但由于与生俱来的片区优势,所以均价相对其它片区较高,而且写字楼相互比地段、比价格、比服务,竞争相当激烈。 特别是一些假日酒店如:速8、悦家等快捷酒店也推出写字间服务,对写字楼也带来了一定的压力!,大北方营销策划有限公司,区域市场研究,商务写字楼参考案例滨州供销大厦地 址:黄河三路 渤海七路规 模:11层面 积:3100米2租 金:1.5万2万(南北有差别)车 位:拥 挤物 业:门卫+保洁入驻企业
3、:滨州市供销社、温州商会、东营商业银行、期货公司、房地产公司,大北方营销策划有限公司,商务写字楼参考案例黄河三角洲粮食批发市场,地 址: 黄河五路 渤海五路层 数: 9层 面积: 600米2 /层(单间20-50平米)租 金:25万/年/层14间租赁期限: 13年车 位: 充足物 业: 只有门卫和清洁工入驻企业: 保险公司、期货投资公司、担保、 房地产公司等,大北方营销策划有限公司,商务写字楼参考案例朝阳大厦,地 址: 黄河三路 渤海五路面 积: 8000米2单层面积1600平米层 数: 5层车 位: 拥 挤方 式: 租售物 业: 门卫保洁公司进驻企业:服装公司、网校、工程公司,大北方营销策划
4、有限公司,商务写字楼参考案例联邦商务港,地 址: 渤海六路 黄河三路面 积: 5000米2规 模: 4层车 位: 拥挤物业管理: 门卫+保洁公司租 金: 每平米每天6-8角进驻企业: 装饰公司、担保公司、 赛诺置业、 滨惠科贸、 天汇燃气、电子公司,大北方营销策划有限公司,市场情况,二、东盛CBD座落于中心区内,其发展不但为滨州的商业提供平台,更有助于提升滨州在市内、外的形象。 CBD的规划,为在这里建筑赋予了与生俱来的尊贵血统,注入了国际化和现代化的全新元素,其地段与环境都是城市的精华。所以它的地段价位格外的高昂。随着CBD的发展,必将出现大量与整个CBD相匹配的高品质商业项目。,大北方营销
5、策划有限公司,CBD(中央商务区) 情 况,1、 现代意义上的商务中心区是指集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构,拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施,具备完善的市政交通与通信条件,便于现代商务活动的场所。 2、在一定意义上,一个城市的CBD区已经成 为一个城市的代名词,它代表着整个城市的 最精华的区域。,大北方营销策划有限公司,项 目 研 究,滨州市东盛商务大厦座落于黄河三路,渤海七路交界处,商圈半径200米以内有工商银行、建设银行、农业银行、农村信用社、邮政银行、恒丰银行,东营商业银行等金融机构,既本大厦位于滨州市的金融中心,另外,本大厦的东面是渤海七路,也是滨州市最繁华的商业街
6、;西面有学校、书店等文化中心,北面有银座、中百等商城,南面有黄河二路220国道,周边交通网发达,商业配套齐全,已有多家单位在此达成联合入驻的办公意向。,一、优越的地理位置,大北方营销策划有限公司,项 目 情 况,占地面积 0.37公顷总建筑面积 8070平方米其中地上部分 3597.1平方米层数15层停车位55个(地面停车14个,建筑底层停车14个,地下停车27个,大北方营销策划有限公司,业态分布,一层、二层 品牌加盟连锁经营店,大北方营销策划有限公司,三五层 商务式写字间,大北方营销策划有限公司,六 层 格力空调,大北方营销策划有限公司,七层 东 盛 置 业,大北方营销策划有限公司,八- 十
7、四层商务式写字间,大北方营销策划有限公司,十五层 多功能厅,大北方营销策划有限公司,项目的SWTO分析,优势: 地段、位于CBD中心、实力地产商、升值潜力大、有专业的写字楼物业公司,提供系统的服务,使本项目的特点,针对性强 。劣势: 自然景观一般、社区配套还在完善与规划中,大北方营销策划有限公司,项目的SWTO分析,机会点: 市场潜力大,专业的CBD商务大厦、酒店相互交融,相互衬托,使本项目领先一步。针对CBD的特性量身打造的配套商务体系,针对性,适用性强。 威胁点: CBD作为商务区与生活住宅区存在较大的差别,生活配套与氛围不够成熟。,大北方营销策划有限公司,项目的目标客户,1、小型企业办公
8、、民营公司、小型商业公司、撰稿人、摄影师、书画家、律师等 意向用途:配备给内部具有高级职位的雇员或特殊地位的有高级职称雇员(外籍 人士) 2、商务人士、城市白领、企业骨干、精英人士 意向用途:自用,大北方营销策划有限公司,目标客户分析,事业特性: 各个企业、公司的领袖人物,顶梁柱,财富精英,占据高级职位,年薪达五万以上,家庭月收入不低于1万。他们经常性的接受大都市化的信息,是现实主义者. 生活意向:寻求居住与工作的和谐,达到事业与生活间平衡的极致。,信息接受: 他们热衷于广告描绘的场景中看到自己的理想生活模式,因而获得极大的乐趣。对实用主义和娱乐消遣性的信息比较感兴趣。他们积极的寻求专门为他们
9、准备的媒体、信息和城市主流报。,大北方营销策划有限公司,核心均价,市场比较法拟订实收均价按照目前的市场形式,本项目同等档次的物业的市场核心均价约在1-1.2元/之间;本区域的写字间均价应在1.2-1.3/之间;,大北方营销策划有限公司,出租策略,1、低价入市,逐步攀高;快速出租,速战速决。2、合理价格配合优惠付款方式。3、开租期合理让利,集聚人气。4、各促销期间的额外折扣,作为项目租赁的高潮。,大北方营销策划有限公司,本 案 推 导 结 构,市场分析,市场分析点,项目分析,项目卖点,人群分析,锁定目标群,项 目 定 位,项 目 命 名,项 目 广 告 语,项 目 传 播 策 略,攻 击 实 施
10、,我公司将服务全程,控制实施节奏, 制定相应策略完成推广任务,大北方营销策划有限公司,宣传推广策划 之项目定位,东 盛 商 务 大 厦,大北方营销策划有限公司,宣传推广策划 之 项目广告语,掌 握掌握城市的核心掌握人生的成功机遇掌握全市最优的商务配套资源掌握便捷交通带来的高效商务 一切尽在掌握中 !,大北方营销策划有限公司,宣传推广策划 之 项目广告语,向我靠拢!,大北方营销策划有限公司,写字楼装修建议,装修标准公共部分大堂楼梯:踏步铺高级石材,栏杆采用实木扶手及钢化清玻璃。首层大堂:地面铺高级石材,墙身铺高级大理石到天花底,吊造型天 花,配灯饰,安装空调设备。消防楼梯:梯级面铺耐磨防滑砖,并
11、配踢脚线,墙身扇灰扫高级乳胶漆,天花装吸顶灯。办公室前厅及走廊:每层电梯前厅地面及墙身铺贴高级石材,走廊地面铺优质抛光耐磨砖,墙身扇灰刷高级乳胶漆,吊轻钢龙骨方块天花,天花安装不锈钢格栅灯盘,并设公司名称指示牌。,大北方营销策划有限公司,宣传推广策划 之项目推广点,优势区位,都市商务心: CBD中央领域,中心区商业街上,购物公园一街之隔,金融机构比邻而居,周边交通网发达,商业配套齐全。商务办公、休闲 双会所: 尽显尊贵生活品位;双会所;商务会所+休闲会所,充分融入CBD独特人文气质。,大北方营销策划有限公司,宣传推广策划 之 项目推广,24小时管家式服务: 东盛商务办公楼,一切从您出发,用最到
12、位的价格为您进行精心的设计,全程做您的私人管家,为您提供性价比高的商务会所。,大北方营销策划有限公司,宣传推广策划 之项目推广,CBD物业投资潜力巨大:5A系统的设置 SA 安全防范系统 FA 消防自动化系统 CA 通讯自动化系统 OA 办公自动化系统 BA 楼宇自动化系统,大北方营销策划有限公司,宣传推广策划 之推广总策略,本项目作为5A级高档次写字楼,地段优势及高档化品质、生活方式将是宣传之重点1、以户外广告作为主力媒体,迅速建立项目的良好形象,引发关注。辅以电视广告,少量的报纸广告。 2、广告宣传的主力线分三条:一条是中心区的CBD优势位置;第二条是项目的大都市品质与一触即发的潜力;三是
13、发展商的地产实力与诚信。 3、举办一些与目标消费群相匹配的活动,在其商务界内得到认可。 (滨州企业家协会、工商联、服务业发展局等获得信息,梳理后,发展潜在客户),大北方营销策划有限公司,推 广 周期,1、市场预热期 2、内部预定期 3、公开租赁期 4、交付试用期,大北方营销策划有限公司,制定租赁策略,在项目未完工时,确定意向定租客户,防止客户流失,在正式租定前取得良好业绩,为正式定租打下好底气。通过几期形象广告、新闻发布会、开业典礼、“五一”活动使滨州市民对本项目有一定认识,趁势推出,先到先得的观念,势必产生一定的轰动效应。阶段性的价格抬升,让租户感到本项目的“升值潜力”开展市场调研,进一步监
14、测客户需求,为价格调整、销控提供及时的市场反馈,大北方营销策划有限公司,需要做的工作,楼层效果图楼盘租赁表和付款方式的确定与制作租赁处宣传品活动宣传单的设计制作宣传旗帜、宣传画册和横幅的设计制作场地道路指导牌得设计制作展板(两套,每套12张)的设计制作和摆放影视广告创意构思及拍摄制作报纸广告首期5期的设计、完稿、及定版围绕展销会其他促销宣传用品,大北方营销策划有限公司,内部定租流程,客户筛选 由于通过开发商和业务员积累第一批意向客户,但这部分客户可能对项目改进的租赁政策不了解,所以我们有必要对已登记的客户进行筛选,再次进行项目介绍,确保真正有诚意的客户在正式预定当日到来活动现场,营造火爆的场面。,大北方营销策划有限公司,