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1、洛阳市二手房交易注意事项 办事指南 2014 年 12 月 08 日 来源：本地宝0【导语】：关于洛阳市二手房交易注意事项是什么？洛阳市本地宝小编搜集了关于洛阳市二手房交易注意事项的信息，希望对您有所帮助！基本注意1、产权清晰产权证上的房主与卖房者是否一致;搞清楚所卖房屋的性质;产权证上所确认的面积与实际面积是否相符;验证产权证的合法性与真实性。2、产权的完整性确认产权的完整性就是要判断其房产有没有抵押，包括私下抵押?共有人等。以避免在过户后出现不必要的争议与纠纷。3、房屋质量观察房屋的结构，建筑与装修材料。看房屋的内外部结构是否被改动过;是否有私建部分;是否有占用走廊或阳台等;牵涉到阳台的面
2、积怎么算的问题。4、居住空间观察房屋的内部结构是否合理;是否适合居住;活动空间大小等。5、装修配置看原房屋装修的水平、程度如何;确认房子的供电设施、供气管道、水管等是否有老化现象;电话线、宽带的安装是否完备等。6、物业管理了解该区水、电、煤、暖的价格及缴费方式，是上门代收还是自己去缴;观察电梯是否可以正常使用;了解该区的停车场、小区绿化的基本情况;当地保安水平怎么样，观察一下保安是否有责任心等。7、房屋历史了解该房是哪年盖的，还用多久的土地使用期限;有哪些人住过，有什么用途;还有原住户在当地的信用情况;是否有欠交物业费、水电费等。8、邻里情况邻里关系是影响居住舒适与否的重要因素。在买房前应该要
3、拜访上下左右的邻居，了解他们在此的居住情况;与居委会和传达室的值班人员聊天，了解情况。9、房屋价值通过对市场上的功放的反复比较判断房屋的价值;委托信得过的中介公司进行价值评估;银行提供按揭时会作出价值评估，这个价格可以看成房屋的最低保值价。10、贷款条件二手房的贷款有具体的要求。具体的要依据所在省市的相关规定。11、产权的交接需要找个双方都信得过的单位，如信誉较好的担保公司，等过户完成后再将房款转入卖方账户。五大注意1、不仅要看总价还要看单价按照二手房交易的惯例，卖房标价往往标的是房屋的总价，而不像一手房销售标明房屋的单价。因此，某些二手房看上去会让购房人觉得总价很低，比较划算。如果仔细分析二
4、手房的使用时间开发商、居室面积等因素，它的单价并不比相应地区的一手房单价低。在购买二手房时，购房者要注意计算单价，并和周边的新房价格做个比较，做到对市场全面了解。2、不仅要看房龄还要看质量一些购房者在购买二手房的时候，往往对于房龄比较关心，忽略了房屋的具体质量。在有些购房者看来，越新的房子就一定越好，越老的房子就越差。其实不然。每一套房子由于建楼盘筑材料、施工工艺、施工质量不同，质量存在差异。现实生活中，有些房子虽然年头不长，但由于种种原因，质量不尽如人意;有些房子虽然建设较早，但历久弥坚。在选择二手房的时候，购房者更须仔细考察房屋的质量，而不单是房龄。3、不仅要看房子还要看物管要想在购房后的
5、居住中获得满意的生活质量，良好的物业管理是必不可少的。某些社区的业主与物业公司之间矛盾重重，纠纷时常发生。这会对购房者入住后的生活产生不良影房产响。有些小区的物业费用比较高，购房者的生活成本就会相应提高。在购买二手房时，要注意物业服务的质量，以及自己对物业费的承担情况。4、不仅要看小区还要看周边许多二手房购买者往往比较在意小区的绿化、保安、清洁、生活配套等细节，但对周边的环境则不太重视。根据汉宇地产市场研究中心的记录显示，某些二手房，由于社区规模不大，生活、商业配套无法做到齐备，绿地面积也有限;但是周边的街区公园面积可能很大，还有许多生活、商业配套设施供周围的住宅小区共享。这在很大程度上弥补了
6、该小区的不足，房屋成交价格往往高于同类产品。而有些二手房所处的小区各方面条件都不错，但周围正在进行大规模的拆迁改造，建设新的房地产项目，施工带来的干扰和不便要持续一两年时间。购买这样的二手房，就要做好一定时期内生活不便的准备。5、不仅要看眼前还要看将来大多数二手房购买者在购房时会将短期的各种问题考虑得很周全，但对较长时间以后的许多事情就考虑得不是很全面了。某些小区目交通出行条件不理想，但一两年后轨道交通设施就会贯通。面对这样的二手房，如果价格合理，短期内的不便又能承受，建议购房者不妨购买下来。如果购买者家中有老人，今后，家庭附近有否医院可就诊很重要。这种情况下，购房者需对周边的医疗条件和医院的
7、位置应注意考虑。还有一些购房者购买二手房是为了阶段性居住，将来还要出售或出租，这就需要对所购二手房未来出售或出租的市场行情有预先的判断，眼光要放长远一些才行。入住注意1、看清交房清单当前的二手房市场上大多是一些带装修的房屋，在签约时，请各位业主与买家把附送的物品列明清单及数量，对于一些家电产品建议列明型号、牌子等，方便收楼时核对物品是否与合同相符。2、要检查单位室内各项设施是否有质量问题买家在收楼时须注意查看工程质量，如门、窗、天花、墙壁、地面的质量，有否渗漏等(特别对于楼龄长的物业);检查水、电是否正常，用水通道是否畅通等。检查室内各项设备是否工作正常，如有任何问题旧业主须配合新业主维修，否
8、则可能新业主要承担负责正如案例所提及的费用问题，收楼后发现原业主欠下了数千元的费用，要找业原业主追讨时已经无法联系了，只好自认倒霉，所以请各位买家在收楼时，必须确认原业主已结清水电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等费用，以免自己承担不必要的费用。3、收楼证明是否齐全对于一些多年未入住的新楼，买家收楼时要检查验收楼盘交付使用的证件是否齐备，同时对于一些所谓收楼费用，例如维修基金等，必须清晰知道业主是否曾缴交过，以免造成自己的损失。4、户籍是否迁出对于名校物业，有部分的原业主把物业出售，但户籍仍挂在已出售的物业，新业主在收楼时，如果想用该物业的户籍时，及时要求对方按时把户籍迁出，否则新业主无法
9、找派出所接收户籍。5、发票是否齐全。买家成功收楼后，通常客户都要办理一些过户手续，例如过户的税单、有线电视、电话、网络等转名手续的发票是否齐全，否则买家无法使用相关的服务。装修注意1、二手房毕竟是老房子，有很多地方已经出现老化的现象，所以装修二手房也还是应该改找专业的人员对房屋的装修进行一个细致的规划，对整个房屋装修进行一个布局，装修设计也是必不可少的，最好还是找专业的设计师来帮助我们完成装修设计。还应该对整理的墙面，天花板等要进行仔细勘察，看看有没有明显的裂纹，有没有脱落的现象，如果有的话，要先对基础层进行修补，选用修补的涂料最好使用环保内墙腻子，不仅环保无毒，粘着性、渗透性都是很好的，这样
10、就能够为后期的装修提供便利。2、二手房装修最为重要的除了上面讲解的墙面的装修外，其次就是门窗最为重要了，与其他地方相比，门窗出现的情况是最多的，如门窗变形、起皮等等状况的发生，这样的化必须全部换成新的，如果情况好一点的，我们可以在门窗的表面贴上一层装饰面板再次使用，防盗门窗、钢制门窗主体开裂、锈蚀，表面漆膜剥落的话，就要按照相应的办法改造，要是实在不能够使用了就换新的吧。3、在二手房装修时，顶面、墙面的改造重点应该放在装饰的材料上面，很多墙面都是涂料，时间过久的房子会出现粉化、生霉、开裂等等现象，我们在装修的时候应该注重对这些问题的处理，如果处理不好，后期的装修就会出现问题，我们后期刷上新涂料
11、就会影响效果，所以墙面的处理是非常重要的，我们在装修二手房时候应该把这些问题处理好了在进行装饰。阅读提示|在二手房交易中，先过户，卖房人担心拿不到房款；先付款，买房人担心拿不到产权证。今后，洛阳市二手房买卖双方不必再为“买方不敢先付款，卖方不愿先过户”的问题困扰。4 月 1 日起洛阳市存量房网上签约和存量房交易结算资金监管暂行办法将正式施行，自此，市民二手房交易将更安全，洛阳将如何执行该办法？昨日，记者就此采访了相关主管部门负责人。 名词解释 存量房：指已购买或自建并取得房屋所有权证书的房屋。 存量房网上签约:指通过网上交易系统进行挂牌委托，发布房屋出售信息，并对达成交易意向的房屋，由交易双方
12、当事人通过存量房网上交易系统签订合同的存量房交易行为。 存量房交易结算资金监管：指存量房交易双方为保证交易结算资金安全，通过合同约定由交易结算资金监管机构代管买方当事人应付的交易结算资金，并在完成产权登记后，按照约定，向卖方当事人代付应得交易结算资金的行为。 【现状】 二手房市场发展快，房产经纪公司问题多 据了解，从去年开始，洛阳二手房交易市场日趋活跃，交易量也有所增加。据洛阳市房管局公布的数据表示，2011 年，二手房住宅交易 12000 套，交易金额 15.87 亿元；2012年，二手房住宅交易 10994 套，交易金额 18.37 亿元；2013 年，二手房住宅交易了 16084套，交易
13、金额 37.54 亿元。 但是，面对二手房市场飞速发展，洛阳各房产经纪机构却未得到有效监管，致使投诉率居高不下。据不完全统计，2013 年至今，洛阳市房管局共接到投诉房产经纪公司电话197 个，通过市政府 110 联动受理各项信访来帖 165 件，其中多为冻结房源交易、骗贷、“跳单”、“一房二卖”等情况。 【新政】 二手房“支付宝”，4 月 1 日起实施 面对二手房交易市场现状，如何让买卖双方安全完成交易成了最受关注的话题。经过调查发现，最有效的办法就是找一个放心的房款监管部门，化解交易的房屋权属风险和房款交易风险。洛阳正是在此基础上出台的洛阳市存量房网上签约和存量房交易结算资金监管暂行办法。
14、据悉，该办法将于 4 月 1 日起开始施行。 据洛阳市房管局市场科科长杨新兴介绍，存量房网上签约和存量房交易结算类似于市民平时用的“支付宝”。即卖房者经过备案后，二手房源会挂到网上进行公示，待买房者与卖房者达成交易意向后，由买房者将购房资金交付给资金监管机构，等双方交易完成后，资金监管机构再将购房资金交付给卖房者，这就可避免很多不必要的麻烦。 【亮点】 买卖二手房，更安全、快捷、有保障 房源备案：有效避免虚假信息 根据办法规定,房管局要建立全市存量房网上交易系统和存量房交易结算资金监管系统，届时，存量房房源信息将统一发布。房产经纪机构也需取得房地产经纪机构备案证书后才能从事存量房业务。“这意味
15、着房产网签、资金监管等，必须经过相关部门审定才能办理相关业务。”杨新兴告诉记者，这在很大程度上保证了存量房交易的安全性。 杨新兴坦言，类似一房多卖甚至房源信息虚假等问题，现实中确实存在。“这主要是因为二手房交易市场供求信息不透明、买卖双方交易过程相对盲目等造成的。”杨新兴说，还有就是市场上少数中介公司资质不清、证照不齐，通过避免交易双方见面，通过自己中间传话，赚取差价也是导致一些二手房交易不顺利的原因。 此外，记者注意到，只需通过网签系统输入房产证号、产权人姓名、身份证号信息，就能够核实产权人、房屋面积、是否限制等信息。如果网签成功，同套房源无法再次生成买卖合同，转卖给其他人。因此，房源信息虚
16、假、一房两卖等问题将得到有效遏制。 买卖合同：网上可自动生成 此外，办法中还指出，存量房买卖合同将在网上自动生成。值得一提的是，通过房地产经纪机构促成交易的，需由房地产经纪机构负责网上打印存量房买卖合同和交易结算资金监管协议文本；交易双方当事人自行达成交易的，由“办事大厅”网上签约窗口负责网上打印存量房买卖合同和监管协议文本。经网上备案信息系统备案的买卖合同内容不得更改。 交易双方当事人在申请房屋转移登记前终止交易，因司法限制等其他原因需注销买卖合同的，应持终止交易协议、买卖合同文本及相关资料，到“办事大厅”网上签约窗口办理注销手续。 杨新兴告诉记者，在存量房交易过程中，只需在存量房备案信息系统输入信息，买卖合同号就能自动生成。通过中介促成交易的，则房地产经纪机构应当为交易双方当事人提供存量房买卖合同网上签约操作服务，待存量房买卖合同经双方当事人确认后，才能到行政大厅房管局窗口进行网上签约操作。 资金监管：避免房款引纠纷 对于市民最关注的如何交易问题，办法
