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1、从最新房地产信息中分析出的当下经济形式 房地产投资下行是否会对宏观经济带来不利影响？本文采用定量分析方法测算了房地产投资放缓对 GDP 增长的影响，分析最新房地产信息。楼市对 GDP 的影响力下降作为国民经济的重要组成部门，房地产业对 GDP 的增长影响较大。在最新房地产信息分析中，以投资为例，自 1998 年住房制度改革以来，其占固定资产投资的比重年平均保持在 20%左右。这是因为，房地产行业的关联性较强，无论是对产业链中上游的钢铁、水泥、有色、机械等行业，还是对产业链下游的家具、金融等行业都有较大影响。同时，部分地方政府的财政收入过度依赖于土地出让金收入，这使得地方政府财政收入及债务状况与
2、房地产市场的发展紧密相连。冀云襄博士畅销书思维致胜著者！中国公文写作培训标杆人物！武汉大学中文专业，博士！18 年机关、媒体与企业界公文写作实战经历！冀云襄博士武汉大学中文系科班出身，博士学位！公文写作实战专家，18 年在机关、媒体和大中型企业从事并主管文字工作！原中国经济导报编审，曾任某广电系统国家行政机关主任编辑！从历史上看，房地产对宏观经济确实有重要影响。1999-2013 年，房地产业对 GDP 增长的贡献率年均约为 9.9%，平均每年拉动 GDP 增长 0.96 个百分点。但从趋势上看，房地产业对宏观经济增长的影响有所减小。2014 年预计房地产投资对 GDP 增长贡献率为 9%，对
3、 GDP 增长拉动为负的 0.33 个百分点。“断崖式”下跌的可能性较小房地产市场景气的逆转，尤其是房地产价格的过快和大幅下行，往往容易触发恐慌情绪，加剧经济金融市场在最新房地产信息分析中，动荡，甚至引发危机。对比日本、美国和东南亚各国房地产泡沫崩溃的经验教训，我们认为，我国发生“断崖式”下跌可能性较小。首先部分地区房价上涨过快，但并不存在明显的、全局性泡沫。其次，我国依然处于城市化快速发展期。2013 年，我国城市化率为 53.3%，根据城市地理学家诺桑姆关于城市化增长“S 曲线”理论，未来我国城市化依然处于加快发展期。按照目前年均 1.1%的增长速度，在最新房地产信息分析中，人均住房建设面
4、积 32.9 平方米，每年带来潜在新增住房需求近 5.4 亿平方米，占年均销售面积的一半多。第三，居民负债率水平较低为市场的调整留下回旋余地。2013 年，我国居民信贷余额占 GDP 比重约为 28%，远远低于 2008 年美国居民 94%的负债水平。最后，我国资本账户还处于相对管制状态，在最新房地产信息分析中，这减少了汇率变化、热钱冲击对房地产市场的影响。总的来说，考虑到上述的基础和条件，当前我国的房地产市场调整可能以“小幅渐进、区域分化、有涨有跌”的方式进行。此轮调整可能会持续 2-3 年在最新房地产信息分析中，如果以房地产投资增速的变化来划分房地产周期的变动，可以看到，过去 16 年来，
5、我国每隔几年就会发生一次调整。这些调整主要与政策变化、信贷条件及外部冲击有关，其中政策是最主要的影响因素。总的来说，1998 年以来，房地产市场大致经历了四轮调整，每轮调整的时间大约 3-5 年。第一轮为 1999-2002 年。在这一阶段，房地产市场开始启动，投资迅速增长，年平均投资增速约为 21.3%。第二轮在 2003-2005 年。为抑制 2003 年以来出现的房地产投资过热，政府主要采用收紧土地供给和降低信贷等方式来促进房地产市场平稳发展。在此背景下，房地产投资由 2003 年顶峰时的 30.3%下降至 2005 年的 20.9%。此轮调整过程中，海南等房地产市场受到了较为严重的冲击
6、。第三轮在 2006-2009 年。在此阶段，房地产市场逐渐修复，并于 2007 年再次迎来了房地产投资的快速增长，当年房地产投资增长 30.3%，成为仅次于 2010 年的次高增速。在此背景下，调控政策加码，重点通过打击囤地、提高首付等方式抑制投资过热。此后，房地产投资增速开始下行。但是 2008 年金融危机的爆发，使得这一进程被打破。2009 年上半年，随着利率打折等一系列救市措施的出台，房地产投资和销售再次快速增长，房地产市场急剧升温。第四轮为 2010-2012 年。在销售爆发式增长和信贷大规模投放双重带动下，2010 年房地产投资大幅上涨，达到 33.2%的历史最高涨幅。在此背景下，
7、调控全面加码，涉及土地供给、限购、信贷、税收、二手房交易等。受此影响，房地产投资从 2011 年开始逐步下行，并于 2012 年达到阶段性底部。最近一轮调整于 2013 年启动。在最新房地产信息分析中，受前期累积性需求的报复性反弹和各地变通执行调控政策的影响，2013 年房地产投资再次出现了快速上涨。但是，受政府加强对影子银行问题的治理，在最新房地产信息分析中，房地产企业资金链趋于紧张；同时，个人住房贷款的可获得性也有所降低，这种偏紧的信贷条件导致房地产投资在今年上半年出现了较快下行。未来一段时间，由于信贷趋紧、销售下滑等原因，本轮调整可能会持续 2-3 年。但是，在最新房地产信息分析中，在新的“分类指导”调控政策作用下，区域性的供求失衡矛盾有望得到缓解，银行业对首次置业、保障性住房等领域的信贷支持仍将保持稳定甚至扩大，房地产投资及销售或将在 2016 年前后有新的表现。但是，与上一轮增长不同，新一轮增长或将呈现中速增长、双向波动、差异化发展、形态更叠的“新常态” 。结语：在最新房地产信息分析中，房地产投资下行确实会对 GDP 增长带来一定的不利影响，但发生断崖式下跌可能性较小，此轮调整可能会持续 2-3 年。
