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1、天津滨海新区响螺湾众多房企项目烂尾、封盘成“空城” 今天去那边办事，出租车上随手拍的，拍了一点点，很多震撼的阑尾场面因为坐在车里没拍到，出租车司机说最近几年就这样，当初上马的时候场面非常壮观，一片工地干的热火朝天，现在几年没动静了，一片片的空架子，半拉子楼，也没人在继续施工。司机还说，某人下去之后更没人理了。滨海新区烂尾楼貌似是中国最大的阑尾楼群了吧？PS.这边污染特别严重，到处是化工厂，焚烧厂，北京污染可以吧？这里比北京污染的厉害多了！塘沽，大港的癌症比例特别特别高.城镇化是目的而非手段，强硬推进城镇化就是赤裸裸的剥夺农民土地， “农民流转了土地到城里上班不知道有多舒服”是赤裸裸的无耻欺骗，
2、必将受到历史的谴责。 “城镇化”跟“大炼钢铁” 、 “文革”一样，是一场恶劣的运动。如果将中国的城市新区建设比喻为一辆高速行驶的过山车，那么急速上冲的快感却随着国家级新区天津滨海新区响螺湾商务区众多项目的烂尾、封盘而到达一个临界点。近日，有市场消息称，位于响螺湾商务区的中海国际大厦已经封盘，而与其同区域的天津碧桂园凤凰酒店也已停工多时。封盘与停工据天津业内人士介绍，中海国际大厦销售中心曾于 2010 年 11 月开放，并于 2011 年 9月开盘推出酒店式公寓、写字楼以及商铺，但当时销售情况并不理想。“去年夏天，中海国际大厦开始打算整售，当时有消息称，他们可能找到了买家。 ”长期关注天津滨海新
3、区的业内人士续称，不过至今，整个项目并没有进一步的销售动作，目前处于封盘状态。与中海国际大厦的封盘相比，总建筑面积达 30 万平方米的碧桂园凤凰酒店开发进度更为缓慢。翻阅资料发现，早在 2009 年 2 月，该项目就已开工建设，原定竣工日期为 2011 年 2月。与碧桂园凤凰酒店同区域的其他项目相关人士介绍称，2011 年该项目主体结构封顶，但并未完成内部及外立面装修。2011 年底开始停工，至今仍未复工。另有知情人士透露，碧桂园凤凰酒店停工大概一年多，今年将会开始做幕墙，预计明年底竣工。停工的项目大部分是临时的，存在大问题主要是中钢、金银塔等。“在响螺湾商务区，开发商是在 3、4 年前拿的地
4、。拿地那时，开发商都是比较积极的。但是，拿完地之后，开发商进入这个区域才发现并不是自己想象的配套以及成熟度。因而后续的开发进度缓慢，很多项目停工、封盘。其实，这在两三年之前就已经很常见了。 ”天津中原地产投资顾问部投资分析经理焦仲伟如此表示。相关统计数据显示，截至目前，响锣湾商务区已开工建设 39 个项目，共计 48 栋楼宇，而目前，处于封盘亦或停工的项目约占 30%。同质与过剩作为滨海新区中心商务区起步区，响螺湾商务区被当地政府定位为中国的“曼哈顿” ，旨在建设 47 幢摩天大楼来打造一个新的金融中心，将复制纽约的洛克菲勒中心、甚至是双子塔。然而，梦想照进现实无疑仍需更多的时间。“远处，一座
5、座时尚气派的大楼，一派繁华都市 CBD 的气质，一片理想与期许的乐土，那里就是响螺湾 ，希望不要演变成北方最大的鬼城 。 ”这是天津业内人士参观响螺湾商务区之后的直观感受。有国外媒体就认为，现实中的响螺湾与真正的曼哈顿也有着诸多不同。他们直指，天津并非投行和律所的天然中心。响螺湾首批 12 个摩天大楼的办公面积相当于四个帝国大厦，虽然政府目前为在天津设立办事机构的私募股权公司提供税收优惠，来吸引租客，尽管取得一定成效，但私募股权公司不倾向于雇用那么多人。而研究人士看来，政府过度主导致使响螺湾商务区乃至整个滨海新区的投资过度超前，是造成目前区域发展停滞的一个主要原因。“行政因素影响太严重。不管是
6、中新生态城，还是于家堡、响螺湾，如果要通过市场来消化这些存货，最少 10 年以上。 ”该人士如是说。与此同时，产品雷同，同质化现象严重也是响螺湾商务区面临的一个重要问题。天津中原地产投资顾问部投资分析经理焦仲伟指出，产品基本上都是商务酒店、写字楼、公寓，没有纯住宅的产品，而且每个项目的体量都比较大（10 万-50 万平方米） ，因而供应量严重过剩。“这也导致了很多项目在开发、销售过程中遇到阻力，开发商的投资力度也就逐渐减弱，进而出现停工、封盘的现象。 ”焦仲伟如此表示。而对于该区域未来的发展，泰达建设集团北京分公司副总经理徐晋认为并不乐观， “现在的响螺湾一片冷清，各开发商都把写字楼拆了当住宅
7、卖。配套设施缺乏，别说遥不可及的轨道交通，海河隧道都是遥遥无期。 ”房企主动停工还是烂尾？天津响螺湾暂成“空城”3 月中旬，天津海河旁的风刮得刺骨。刚拉开的夜幕，将密密麻麻的水泥高楼罩住，高高的塔吊立在裸露的空楼顶上，见不到几盏灯。写着承建商名字的施工挡板后，少数工地传出施工声，此外几乎没有其他声响。如同走在黑暗的钢筋森林，除了偶尔有一群建筑工人，少见行人。这里是天津响螺湾商务区。2006 年开始到此寻梦的房地产企业，如今“攥”着他们在这里的项目，徘徊在“十字路口” 。夜幕下的空城“昨日陆家嘴，今日响螺湾” 、 “本埠建筑，国际标杆”沿着迎宾大道往南走，左手边就是正在建设中的响螺湾商务区，项目
8、的施工挡板上，这样的宣传语和潦草喷写的“打眼” 、 “叉车”一样醒目。被广告牌围成的院子里， “金银塔销售展示中心”依托在一座四层的还只有“骨架”的空楼上， 第一财经日报记者走近一看，这个展示中心的旋转玻璃门上挂着锁链，里面没有人，两侧的花坛里，满是被丢弃的黑色小花盆和枯草。这个“预计将于 2012 年初开盘”的金银塔项目，目前仍只是水泥框架。在不远处的海河边，一盏高高的路灯下堆满沙土，挡板后面，依稀可见一座弧形外观的高层建筑，没有装修，四下无人。出租车司机说：“到了，这就是将来的天津滨海碧桂园希尔顿酒店。 ”响螺湾在塘沽当地人口中唤作“坨地” ，因为这里原先多是荒地，即便有房子也全是平房。从
9、天津市中心的天津站乘上九号线地铁，一路向东，约 50 分钟后到塘沽站，从塘沽站的下一站市民广场出来，行车 6 公里左右，过了海河开启桥，就进入了响螺湾商务区。河对岸，是于家堡金融区。出租车司机小卜告诉记者，晚上没什么出租车愿意去响螺湾，因为偏僻，人也不多，白天过河时，如果遇上提桥，还要排队等候。2006 年，天津市将响螺湾这块 1.7 平方公里的区域划出来，计划将 34 个地块“分配”给 25 个省市和 9 个中央级企业，这些单位将成为具有政府背景的“招商团” ；当年 4 月，天津滨海新区选择了 10 个合作项目进行签约，签约总建筑面积达 171 万平方米，总投资额119 亿元，主要目标是建成
10、外省市、中央企业驻滨海新区的办事机构、集团总部和研发中心的集中地，包括商务办公、宾馆酒店、公寓、商业等建筑群，与于家堡金融区形成功能互补。进驻响螺湾的企业名单中，不乏知名开发商，包括中船重工、五矿置业、内蒙古奈伦、富力地产、碧桂园等。官方数字显示，截至今年 1 月，响螺湾 10 栋楼宇建成使用，20 栋主体封顶。“除了五矿和浙商大厦外，整个响螺湾基本没有现房。 ”在一个商业地产项目从事销售的梁洁是土生土长的塘沽人，她向记者介绍，目前响螺湾写字楼均价 1.2 万1.3 万元/平方米，公寓商住两用，产权 40 年，与住宅价格差不多，写字楼面积在 300 平方米左右，目前每平方米的日租金 2.2 元
11、。记者在现场走访时，整个响螺湾中心区域只发现了一家超市，没有餐馆，建好的底商大部分都空着，上面贴着的招租广告布满灰尘。“浙商大厦是响螺湾第一个完工的楼盘，当时的底商价格为 2.2 万2.5 万元/平方米，现在单价超过 4 万元/平方米。 ”梁洁说，这一区域的底商买主，多为内蒙古鄂尔多斯和山西人。烂尾还是主动停工？海河南岸，还有一个备受关注的项目，是中海国际广场。3 月 16 日晚，记者在这里发现，占地面积 0.86 公顷的高层建筑已经封顶，但看不到装修的痕迹，也没有灯光。一熟悉该项目的知情人士向记者透露，这一项目 2009 年打桩，2010 年承建商进驻，下面两层是商铺，3 到 14 层是写字
12、楼，15 层以上是公寓。目前公共部位的精装已经完成，户内精装没有开始，这几天正在办工程移交手续，办完移交后将引入物业。“响螺湾这边停工的多，但当时开发商进驻时土地基本上没花钱，所以像中海这个建筑面积 5.7 万平方米的项目，包括土地、建筑、装修可能也就 4 亿5 亿元。 ”该人士还透露，去年曾有山西买家希望购买整层，但因价格分歧没有签约，而开发商方面则想整栋脱手。“房子如果不卖出去，电器之类的如果不使用，就坏掉了。 ”该人士分析，既然即将引进物业，中海这一项目的开发节奏应该不会太慢，只是“不着急” ，根据市场情况决定进度。他还告诉记者，中船重工的项目已经装修完毕，盘锦和兴大厦则被陕西煤老板整栋
13、买走。对于已经“停工”一年的碧桂园项目，当地开发商人士评价不一。有说法称，这一项目封顶后，由于冬季不适宜装修，会在今年清明之后开始装幕墙，并在年内开始内装。一承建商人士对记者说：“五星级酒店装修费用高，但碧桂园并不缺这笔钱，如果火起来，应该会很快装修好，委托第三方管理，投入运营应该没有问题。 ”碧桂园内部人士则回应称，项目并没有停工， “只是进展比较缓慢” 。忐忑中心怀希望“说是像陆家嘴，但跟上海没办法比，究竟能不能旺起来，还是个问题。 ”老高在响螺湾做了 4 年工程，以承建商的眼光看来，他说，这里楼宇密集，缺乏绿地、公园等配套，都是建的小户型公寓和写字楼，市场如何消化还有待考量。“要么成为先
14、烈，要么成为榜样。 ”滨海浙商大厦是响螺湾商务区第一个实现封顶的项目，时任销售总监杨东曾对媒体这样说。“当时当作陆家嘴来开发，现在没有当时那么乐观了。 ”在响螺湾进行项目开发的企业中，一家北京的商业地产开发企业高管在电话中向本报记者透露：“刚开始拿地的时候，政府的开发决心很大，鼓励开发商进入，2008 年后遭遇楼市大环境下滑，不少企业便根据自身资金和项目计划调整了开发节奏。 ”但对于未来的项目销售，该高管仍表示看好，她说：“这一区域长期来看还是能发展起来的，只是浦东当时的发展用了多久，这里也需要多久，关键看当地政府的决心吧。 ”“现在交通严重制约。 ”作为北京一地产公司在当地某项目的策划负责人
15、，陈江（化名）如今已在天津待了两年了，她对本报记者说，这一区域配套还不成熟，基本没有学校，企业可能会根据整个区域发展趋势，确定项目开发节奏。“由于去年市场比较冷，加上繁华区域硬推无益，我所在的公司去年就没有把天津的这一项目作为重点。 ”但在陈江看来，随着三横三纵道路今年 6 月底全部完工，隧道修通，交通配套的改善会大大带动这一区域的人气。陈江说，这一区域的发展前景没有问题，当地政府对整个滨海区域的建设抓的力度非常强，在帮企业招商，有些去年没有启动的项目，今年也准备动工， “今年会有所不同” 。工信部网站信息显示，今年天津滨海新区上马的重点建设项目将达 1080 个，总投资超过 1 万亿元，其中大众变速器、中石化 LNG、陶氏化学和高银 117 组团等总投资 50 亿元以上重大项目达 31 个，保证长城汽车二期、富士康、SM 滨海广场等 330 个项目尽快投产。2012 年滨海新区生产总值达 7200 亿元，工业总产值约为 1.4 万亿元，实现了三年翻番的目标。目前，滨海新区经济总量在全国城市排名中，除直辖市外已经超过了南京、大连、沈阳、宁波，位列全国第九。
