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1、仁达专题 “北上广”房地产投资回报率调查分析北京仁达房地产评估有限公司于 2009 年起开始房地产资本化率调查研究工作，至今己发布 6 期北京市 资本化率调查报告。从 2013 年 4 月（本期）开始， 调查范围扩展到北京、上海、广州三个城市，并在原有资本化率调查方案基础上增加了五年持有后转售模型。、 城市整体资本化率水平及区域差异表 1 2013 年 4 月北京、上海、广州房地产投资回报率调查结果总览指标 物业类型 北京 上海 广州普通住宅 2.0% 1.9% 2.4%高档住宅 2.2% 2.1% 2.6%写字楼 5.1% 4.1% 4.0%直接资本化率商铺 4.7% 4.8% 2.7%普通
2、住宅 5.3% 5.9% 4.7%高档住宅 1.6% 1.4% 2.3%写字楼 10.3% 13.6% 6.3%租金增长模式下内部收益率商铺 5.4% 9.1% 7.4%普通住宅 17.3% 16.2% 23.8%高档住宅 17.8% 8.8% 16.8%写字楼 21.3% 12.6% 12.8%2008-2013 年 5年持有后转售内部收益率（税前）商铺 - - -普通住宅 6.7% 7.5% 5.8%高档住宅 2.8% 2.8% 3.2%写字楼 13.0% 16.2% 9.5%2013-2018 年 5年持有后转售内部收益率（预测）商铺 7.7% 11.3% 12.7%备注： 1、2008
3、 年商铺价格有效案例数据量不足，未测算 2008-2013 年持有后转售内部收益率；2、租金增长模式及 2013-2018 年转售预测，选取近 12 年租金涨幅。当前市场整体资本化率较低，但租金增长下长期持有或转售物业收益率较高。由总览 表可以看到，当前住宅市场资本化率较低，租金收益普遍较低。而租金增长模式下内部收益率反映了长期持有物业并出租的社会平均收益率，更能反映长期持有房产的真实收益，其中高档住宅由于近 12 年租金涨幅较小造成收益率偏低，而其他物业租金增长下收益率均高于当前资本化率。另外由于近五年价格快速上涨，增值收益高使得 2008-2013 年 5 年持有后转售收益率处于高位。表
4、2 住宅分区域资本化率北京 上海 广州物业类型城区 郊区 城区 郊区 城区 郊区普通住宅 1.9% 2.1% 1.9% 1.9% 2.4% 2.6%高档住宅 2.1% 2.5% 2.1% 2.0% 2.5% 2.8%表 3 写字楼商铺典型区域资本化率北京 上海 广州物业类型 CBD 金融街 中关村 陆家嘴 徐家汇 中山公园 天河 越秀 珠江新 城写字楼 5.6% 6.0% 5.3% 3.6% 4.1% 3.8% 4.2% 3.9% 4.0%商铺 5.4% 3.9% 5.0% 4.1% 5.7% 4.6% 2.6% 2.7% 2.4%北京、广州郊区住宅市场相对城区泡沫化程度较小；上海则未表现出明
5、显差异。数据也反映了目前郊区住宅对购房者具有很强的吸引力，一方面，城区住宅价格上涨迅猛，远远超过了居民的购买能力；另一方面，近几年城镇化建设发展迅速，郊区基础配套设施逐 渐完善，居民在郊区置 业 需求加大。写字楼商铺资本化率区域性差异明显。对比城市间差异，广州写字楼、商 铺的资本化率低于北京和上海。另外，由于写字楼、商铺对区域商务氛围和成熟度要求较高，各城市不同区域差异明显，造成物 业收益水平高低不一。二、不同物业市场收益差异及投资选择图 1. 资本化率/租金增长下内部收益率与安全利率、风险收益率住宅市场存在严重泡沫，写字楼租金强势上涨，租金收益超过住宅本期“北上广 ”三城市的住宅 资本化率均
6、低于一年期存款利率，租售比指 标远低于国际标准，侧面反映了住宅房价与其真实价值背离的现状，住宅市场目前存在的泡沫现象较为明显。近两年，写字楼租金快速上涨，租金已 处高位，其 资 本化率高于长期国债到期收益率，租金收益高于住宅。在自有资金比较充裕的情况下，投资写字楼可以通过租金回收高于银行存款的收益。普通住宅租金增长快，收益高于高档住宅；长期投资首选写字楼，慎选高档住宅近年来，普通住宅租金涨幅远高于高档住宅。在租金增长模式下， “北上广”高档住宅收益率仍低于一年期存款利率，而普通住宅收益率均高于五年定期存款利率。在自有资金比较充裕 时，可 选择普通住宅进行投 资，但普通住宅收益率仍低于五年以上贷
7、款利率，贷 款投资会降低收益。在租金增长模式下，写字楼收益率最高，尤其北京上海写字楼收益率要高于房地产信托预期年化收益率， 长期投资写字楼仍然是较好的选择。三、目前房产增值是投资收益主要来源，未来将回归理性图 2. 5 年持有加转售内部收益率（2008-2013，自有资金）/(2013-2018,自有资金)预测与安全利率、风险利率由于价格的快速上涨，目前房产增值带来的收益明显2008-2013 年“ 北上广” 各物 业持有后转售的收益率普遍较高。与写字楼相比，住宅的转售增值收益更为明显，除上海高档住宅以外，其他均高于沪深上市公司平均净资产收益率。图 3. 北京房地产 5 年转售收益率（税前，全部自有资金）未来住宅市场去投资化明显，写字楼市场向近郊部分转移且投资更为理性就住宅而言，近五年价格快速上涨，但受 “限购、限贷”等政策影响， 预期未来投资投机性购房需求将得到一定的遏制，很难再通过转售获取接近之前的高收益，住宅市场去投资化效果将更加明显。就写字楼而言，由于城市中心写字楼供需矛盾不断加剧，租金已在高位徘徊。未来在城市化建设的推动下，郊区市政设施建设逐步完善，写字楼市场将向近郊部分转移。写字楼租金在经过 了 2011 和 2012 年快速上涨后，2013 年写字楼租金增长幅度明显趋缓，受京郊写字楼供应的影响， 预计 未来 5 年，写字楼租金价格稳中有升，投资逐步进入理性 期。
