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1、东方威尼斯温泉森林公园 够抚- 1 -够抚够抚营销推广策划书够抚东方威尼斯温泉森林公园够抚总体市场与环境够抚够抚东方威尼斯温泉森林公园 够抚- 2 -够抚1 . 总体市场分析 够抚够抚宏观环境 够抚有利因素 够抚 国内经济平稳增长，国民生产总值继续保持着良好的增长态势，江西省今年前三季度国内生产总值增幅达 10.1，比去年同期增加 1.6 个百分点。上半年，南昌市实现地区生产总值 411.48 亿元，比上年同期增长 16.1%。够抚 8 月 7 日，南昌市政府出台关于进一步促进房地产持续健康发展的补充通知，从增加土地投放量、扩大购房贴息受惠范围、 实行交易手续费减半等方面，做出了许多新规定。受
2、政府出台利好政策等因素影响，南昌及周边地区楼市重新开始活跃，成交量大幅回升。 够抚 随经济的健康发展，高尚品质住宅主力消费群体范围日渐扩大。 够抚 市政交通逐步完善，住宅郊区化已被市场所接受。 够抚够抚不利因素 够抚 “国八条”政策的出台及其相关新 闻媒体的不断 报道，使得并不专业的消费者对未来的房价走势看不准，摸不透，绝大多数有购房需求但又不迫切的消费者，选择的是观望和持币待购， 这在一定程度上弱化了楼盘的去化速度。 够抚 随着南昌市这几年房地产市场的快速发展及楼盘的不断增多，竞争日趋激烈，消费者的选择也越来越多，越来越理性。 够抚东方威尼斯温泉森林公园 够抚- 3 -够抚够抚1-1 近年南
3、昌市房地产相关数据汇总表（2002-2004 年度） 够抚够抚够抚项目 够抚年度 够抚房地产投资额 够抚（亿元） 够抚住宅竣工面积 够抚（万平方米） 够抚住宅销售面积 够抚（万平方米） 够抚销售收入 够抚（亿元） 够抚2002 年 够抚 35 够抚 210.41 够抚 126.9 够抚 26.18 够抚2003 年 够抚 56 够抚 250 够抚 203.9 够抚 49.71 够抚2004 年 够抚 85.2 够抚 257.1 够抚 244.82 够抚 63.92 够抚够抚够抚够抚 三年内各种指标呈现持续加速态势平均增长率：年销量 40%，销售收入 59%。够抚 三年内共出售商品住宅 575.
4、62 万平方米，平均年销量为 191.87 万平方米，其中 2004 年销量最多。 够抚 年均竣工面积 239.17 万平方米。 够抚够抚够抚够抚够抚够抚东方威尼斯温泉森林公园 够抚- 4 -够抚够抚1-2 2005 年市场现状分析 够抚够抚1-2-1 供应情况 （1-8 月份） 够抚够抚截至 8 月底房地产开发统计 够抚主要指标 够抚 合计 够抚 上年同期够抚 增幅 够抚完成投资额（亿元） 够抚 42.6够抚 41.38 够抚 2.95%够抚住宅 够抚 32.6 够抚 29.63 够抚 10.02%够抚商品房施工面积（万平方米） 够抚 622.78够抚 795.38 够抚 -21.7%够抚竣
5、工面积（万平方米） 够抚 63.85够抚 130.04 够抚 -50.9%够抚够抚够抚 依据数据显示，在经历一系列国家宏观调控政策的“ 洗礼”后南昌房地产前 8 个月，开发力度有所减缓，完成投 资 42.6 亿元，投 资增幅较上年同期增长 2.95%，较上半年增幅提高 9.73%。够抚 受调控政策的影响，截至 8 月底南昌房地产市场供应量与去年同期相比有所下降。 够抚够抚够抚够抚东方威尼斯温泉森林公园 够抚- 5 -够抚够抚1-2-2 未来潜在供 应情况 够抚 2005 年全市计划供地 4000-4500 亩，南昌市区增加交通便利、配套 设施完善的中低价位普通商品住房用地供应。对于类似别墅等高
6、档住宅项目用地，将鼓励安排在南昌市周边区县。 够抚 8 月 7 日，南昌市政府出台关于进一步促进房地产持续健康发展的补充通知，从增加土地投放量、扩大购房贴息受惠范围、 实行交易手续费减半等方面，做出了许多新规定。受政府出台利好政策等因素影响，南昌楼市重新开始活跃，成交量大幅回升。间接拉动了市场的供应量的提升。 够抚够抚够抚1-2-3 需求情况 够抚够抚8 月份当月份相关数据统计（含四县） 够抚主要指标 够抚 合计 够抚 上年同期够抚 增幅 够抚较上月增长 够抚商品房交易面积 够抚 24.91够抚 24.7 够抚 0.84%够抚 45.76%够抚住宅 够抚 23.97 够抚 20.77 够抚 1
7、5.39%够抚 51.23%够抚商品房交易金额 够抚 7.08够抚 6.42 够抚 10.3%够抚 60.18%够抚住宅 够抚 6.5 够抚 4.57 够抚 42.33%够抚 69.97%够抚够抚够抚东方威尼斯温泉森林公园 够抚- 6 -够抚够抚2005 年 1-8 月份成交套数图示（市区） 够抚1518105268515021-5月份均值 6月份 7月份 8月份0500100015002000当月成交套数够抚够抚够抚 今年 3 月份国家出台了一系列宏观调控政策。这些政策的出台，让全国的房地产市场都受到了一定影响。尤其是今年 6 月和 7 月，南昌市房地产市场消费者观望气氛浓厚，成交量大幅萎缩
8、。据统计， 6、7 两个月市区商品住房的成交量仅为 1052 套和 685 套。 够抚 相关资料显示：多数城市房地产市场截至 8 月底仍处于观望期，未能走出低谷。而整个市场开始重新启动且商品房销售量环比增幅超过 50%的仅有 4 个城市，包括南昌 1.2 倍、合肥 79.26%、无锡 62.75%、哈 尔滨 57.84%。这表明南昌房地产市场复苏快速，排在全国前列。商品房交易量大幅回升。 够抚够抚东方威尼斯温泉森林公园 够抚- 7 -够抚够抚1-2-4 需求 总量预测 够抚 2005 前三季度年南昌市经济发展，国内生产总值比上年同期增长 16.5%，综合考虑国家宏观经济调控对全国房地产市场的影
9、响，预测南昌市（含周边地区）城镇居民基本的住房需求为 260310 万平方米。 够抚 按照南昌市城镇居民住房的年需求量按预计 10%的递增比例，可预测2005 年城镇居民住房的年需求量约为 260-310 万平方米。 够抚够抚1-2-5 需求 结构 够抚 南昌市平均年净增人口约 10 万人，按 40%新增人口需新建住宅，每人20-25 平方米的标准计算，对住房的需求量约为 80-100 万平方米。 够抚 2005 年 1-5 月全市市区交易的 91.6 万平方米商品住宅中，外地居民购买的为 24.5 万平方米，比重为 27%。保守估 计 2005 全年以及未来几年内外地居民在南昌购房比例可保持
10、 25%，预计其对南昌市住房的消化量约为 65-80 万平方米。 够抚 南昌正在进行的花园城市建设和改造旧城工程，将产生大量的拆迁户需要重新安置，致使今年拆迁安置用房的需求量大增。预计拆迁、危改户以及原无房户和未达标户对住房的年度需求量约为 115-130 万平方米。其中约 60%此类人群意向选购经济适用房产品。 够抚够抚够抚够抚东方威尼斯温泉森林公园 够抚- 8 -够抚够抚1-2-6 市场 需求特点（2005 年上半年） 够抚够抚 上述数据显示南昌市商品房市场高价位、大户型住房所占比例较大，从商品住房供应情况看，2005 年 1-5 月单价在每平方米 3000 元以上的高价房供应量占总量的
11、47.9%，单套面积在 120 平方米以上的占总量的 65.1%；从预销售情况看，2005 年 1-5 月单价在每平方米 3000 元以上的占总销量的 72.2%，单套建筑面积在 120 平方米以上的占总销量的 63.7%。够抚 结合图表分析 120-150 平方米为南昌市场热销户型。 够抚 总价 30-50 万元是目前购房者能够承受的房屋总价范围。 够抚 其中南昌高收入阶层、二次置业（卖旧房买新房）群体、外来购房者消化的中高档楼盘占有相当一部分比例。 够抚价格 够抚（元/m 2）够抚预销售量 够抚（万 m2）够抚所占比例 够抚（%）够抚单套面积 够抚（m2）够抚预销售量 够抚（万 m2）够抚
12、所占比例 够抚（%）够抚1500 元以下 够抚 10.7 够抚 11.7 够抚 60 平方米以下 够抚 2.99 够抚 3.3 够抚1500-2000 元 够抚 6.97 够抚 7.6 够抚 60-80 平方米 够抚 1.67 够抚 1.8 够抚2000-2500 元 够抚 7.82 够抚 8.5 够抚 80-100 平方米 够抚 14 够抚 15.3 够抚2500-3000 元 够抚 20.2 够抚 22.1 够抚 100-120 平方米 够抚 14.6 够抚 15.9 够抚3000-4000 元 够抚 34.31 够抚 37.5 够抚 120-150 平方米 够抚 33.42 够抚 36.
13、5 够抚4000-5000 元 够抚 7.31 够抚 8.0 够抚 150-180 平方米 够抚 13.74 够抚 15.0 够抚5000 元以上 够抚 4.28 够抚 4.6 够抚 180 平方米以上 够抚 11.2 够抚 12.2 够抚东方威尼斯温泉森林公园 够抚- 9 -够抚够抚1-2-7 价格走 势 够抚2251272228073213.56 3239.7420622438261130503127.22002年 2003年 2004年 2005年1-7 月 2005年8 月20002100220023002400250026002700280029003000310032003300商
14、品房预售均价（元/ 平方米） 商品住房预售均价（元/ 平方米）够抚 南昌房价经过连续三年大幅攀升，今年上半年增速开始放慢，房价增幅有较大回落。总体看来，南昌市房地产市场将呈现平稳发展的态势，房地产投资增幅较上年有较大回落，逐渐趋于理性，房价涨幅逐渐趋缓，供求关系将逐渐趋于平衡。 够抚 根据调查今 8 月份全市市区商品房预销售均价为 3239.74 元平方米，较上年 1 至 7 月预销售均价高出 26.18 元平方米，增幅为 0.85%，其中，商品住房预销售均价为 3127.20 元平方米，较今年 1 至 7 月份预销售均价高出 76.78 元平方米，增幅为 2.52%。够抚 南昌房地产市场已由
15、 8 月份呈现出了回暖态势。依据 8 月南昌房地产市场价格指标种种数据显示，南昌楼市已经走出 6、7 月的“阴霾” ，开始“拨云见日” ，利好政策刺激消费也同时得到了体现。可以预测，南昌房价今年仍将有小幅上升，但会逐渐趋于稳定。 够抚东方威尼斯温泉森林公园 够抚- 10 -够抚够抚1-2-8 市场 走势分析图 够抚够抚南昌市商品住宅施工面积、新开工面积、竣工面 积、销售面积情况 够抚够抚2002 2003 2004 2005（1-6 ）0100200300400500600700800900施工面积 新开工面积 竣工面积 销售面积够抚（资料数据采集 2002 年2005 年上半年） 够抚东方威
16、尼斯温泉森林公园 够抚- 11 -够抚营销推广策划书够抚东方威尼斯温泉森林公园够抚市场竞争分析够抚够抚够抚东方威尼斯温泉森林公园 够抚- 12 -够抚1.竞争区块分析 够抚够抚 直接竞争区块： 够抚市区、安义县及新建县西部产品 够抚 间接竞争区块： 够抚南昌其他区县产品 够抚按照地理位置作为评判标准 够抚够抚够抚够抚够抚东方威尼斯温泉森林公园 够抚- 13 -够抚够抚2.详细描述 够抚够抚项目名称 够抚 翡翠山庄 够抚 物业位置 够抚 新建望城 够抚发展商 够抚 南昌英豪房产有限公司 够抚 策划代理 够抚 够抚物管公司 够抚 南昌通达物业 够抚 物业管理费 够抚 0.8 元/平方米 够抚物业类型 够抚 别墅 够抚 工程进度 够抚 现房 够抚规划设计 够抚 省设计院 够抚 园林规划 够抚 够抚绿化率 够抚 60 够抚 容积率 够抚 0.36 够抚占地面积 够抚 260 亩
