DT-02交接验收管理【上海世茂第一太平】

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1、 第 1 页 共 11 页 基础设施管理 设施设备交接验收管理 文件编号：SS/ED/002/A-0编制者：王琳琳 审核者：王富生 批准者：田佐平 实施日期： 2009/2/16目 录 一、 公共设施设备交接验收工作流程 - - 第 2 页二、 竣工验收与物业交接验收的区别 - - 第 2 页三、 工程竣工验收国家相关标准规范 - - 第 3 页四、 物业正式验收接管应要求提供的资料 - - 第 4 页五、 物业正式验收交接程序 - - 第 6 页六、 物业交接验收的隐蔽工程检查要点 - - 第 8 页七、 物业接管时的设备操作培训要求 - - 第 9 页八、 相关记录 第 11 页1 物业验

2、收接管要求提供的图纸资料 2 工程图纸接管签收单 3 设施设备资料交接签收单 4 竣工图纸及设备资料接管汇总登记表 5 设施设备总体验收交接签证单 6 公共设施设备自查单 7 设备机房验收记录单 8 消防设备验收记录单 9 电气工程验收记录单 10 空调设备验收记录单 11 给排水设备验收记录单 12 公区设施验收记录单 13 设备验收交接记录表 14 交接验收维保整改单 15 维保整改消项确认单 第 2 页 共 11 页 一、公共设施设备交接验收工作流程 安全及功能性 缺陷，不验接 项目 应 提 供 的移 交 资料1、设施设备移交清单；2、设施设备图纸及设备资料； 3、 设施设备移交日程计划

3、表物 业对移 交 资料的 核 对检查1、物业核对设施设备资料移交清单； 2、凡缺必须提供的资料，物业发文协调。验收移 交 方 式流 程 约定1、项目提供系统资料、设备培训安排 2、确定移交方/接管方人员及联系方式 现场 实物 清点检验1、设施设备现场实物检查初验 2、设施设备现场实物清点核验项目督促限 期整改消项 有问题需时间改 物业无责代管 项目督促整改 缺陷多需先代管不具验收条件 具备验收条件 复验不合格 合格或基本合格 第 3 页 共 11 页 二、竣工验收与物业交接验收的区别 正确认识和区分竣工验收和物业验收的区别，有助于物业服务中心配合开发商做好物业验收接管工作。 1.0 验收的目的

4、不同 1.1 竣工验收是检验建设工程是 否达到国家相关规范要求、是否符合国家有关建设工程法规标准与合同约定的设计标准要求。 1.2 物业验收是在政府有关职能 部门和监理公司竣工验收合格的基础上，以物业设施安全运行和满足使用功能为主要内容的接管再验收。 2.0 验收的要求不同 2.1 竣工验收是以施工单位通过 自检、监理公司、开发商及其政府建设工程管理部门的技术规范性检测验收为主，含概建设工程各个阶段、隐蔽工程、中间和最终的竣工验收。 2.2 物业验收由于受技术手段、 测试工具等多种原因所限，物业无法对工程内部结构、隐蔽工程定量技术参数等进行检查和测试，是以使用功能性和外观性的验收为主。 3.0

5、 验收交接的条件不同 3.1 竣工验收交接的首要条件是 工程按设计和合同要求全部施工安装完毕，经监理公司、政府相关职能管理部门的技术规范性检测验收，达到国家规定的工程质量标准。 3.2 物业验收交接的条件是在竣 工验收合格，试运行正常，所有供电、暖通及通排风、消防、给排水、等设施设备均能正常运作，房屋门牌编号等已经正式确定后的接管再验收交接。 4.0 验收交接的对象不同 4.1 竣工验收交接是由施工单位向开发商移交完成竣工验收的物业。 4.2 物业验收交接是由开发商向物业服务公司移交竣工验收合格后的物业。 5.0 验收交接的意义不同 5.1 竣工验收的通过，标志着建设工程的施工安装/调试/检测

6、/验收全面合格完成。 5.2 物业验收的通过，标志着物 业服务公司正式接管整个物业，进入物业管理实务运作的开始。 第 4 页 共 11 页 三、工程竣工验收国家相关标准规范 序号 国家标准规范名称 国标代码 1 建筑工程施工质量验收统一标准 GB50300-20012 屋面工程质量验收规范 GB50207-20023 地下防水工程质量验收规范 GB50208-20024 建筑地面工程施工质量验收规范 GB50209-20025 建筑装饰装修工程施工及验收规范 GB50210-20016 建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范 GB50242-20027 通风与空调工程施工质量验收规范 GB50

7、243-20028 建筑电气安装工程施工质量验收规范 GB50303-20029 建筑电梯工程施工质量验收规范 GB50310-200210 消防和火灾自动报警系统施工及验收规范 GBJ303/GB5016611 供配电系统设计规范 GB50052-9512 电力装置的继电保护和自动装置设计规范 GB50062-9213 建筑物防雷设计规范 GB50057-9414 15 【注】物业验收交接时还应注意复核：项目的建设工程合同的交付约定条款 第 5 页 共 11 页 四、物业验收接管应要求提供的资料 在物业验收接管前，项目开发公司应提供物业的各种技术资料和竣工图，合同与协议中的技术指标和维保条款

8、等给物业服务公司。若验收时尚未完成竣工图，应提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明，竣工图最迟必须在免费保修期开始后的六个星期内提供。 物业服务公司需依据所提供的技术资料， 对物业的公共设施设备进行验收接管和操作、维保管理，按常规工程项目情况，项目开发公司应提供以下技术资料，但不限于此： 1.0 建筑、结构、装修方面的资料 1.1 总平面图、建筑和结构图。 1.2 装修图(包括所有天花、地面、墙面、门窗及幕墙等材料表) 1.3 质监、规划、消防、环保及园林管理等政府职能部门的验收报告。 1.4 土建、装修、建材和五金等供应商及厂商资料。 1.5 房屋面积测量报告 1.6 房屋沉降测试报告 1

9、.7 防水工程的及盛水试验报告 1.8 隐蔽工程验收鉴证单 1.9 其他国家建设工程规定交接的资料。 2.0 弱电系统方面的资料 2.1 各弱电系统的操作和维护保养手册 (包括屋宇自动控制系统、消防自动报警系统、防盗监控系统、电话和综合布线系统、背景音响系统、车库管理系统等)； 2.2 各弱电系统图、平面图； 2.3 弱电系统设备明细表、承包商资料及产品合格证； 2.4 消防局、技防办、有线电视台等政府职能部门的验收合格证明； 2.5 设备原理图、电脑软件程序和说明等。 3.0 电气系统方面的资料 3.1 高低压变配电设备操作和维护保养手册 第 6 页 共 11 页 3.2 电气系统图、平面图

10、、隐蔽工程验收资料及说明。 3.3 电气设备明细表、承包商资料及产品合格证。 3.4 各种用电设备调试、测试验收报告。 3.5 避雷装置系统图、测试报告、防雷办验收报告。 4.0 给排水方面的资料 4.1 喷淋、消火栓水系统设备操作和维护保养手册。 4.2 消防水、给水、排水系统图、平面图及电气控制图。 4.3 消防喷淋、消火栓、给排水系统设备明细表。 4.4 消防验收批文，卫生防疫、排水检测和质验站等政府职能部门验收报告。 4.5 消防水系统试压、调试及验测报告，产品合格证及承包商资料。 4.6 污水处理系统竣工图纸，卫生防疫站验收批文。 4.7 蓄水池、水箱的水质检测报告。 5.0 空调系

11、统方面的资料 5.1 空调系统、送排风系统操作和维护保养手册。 5.2 空调及送排风系统图、平面图及电气控制图。 5.3 空调设备系统的试压、调试、试运行报告。 5.4 空调机组、新风机组、风机盘管等设备明细表、产品合格证及承包商资料。 6.0 动力设备方面的资料 6.1 锅炉、应急发电机等设备操作和维护保养手册。 6.2 锅炉房、应急发电机房平面图，煤气调压站、煤气管道系统图。 6.3 锅炉、应急发电机、电梯等设备的调试检测报告、产品合格证书。 7.0 工程合同/协议（物业服务公司需要明确掌握：合同/协议中的技术指标和维保范围、维保期限、维保责任等条款） 8.0 其他项目开发公司、工程承包商

12、，物业服务公司认为需要提供的资料。 第 7 页 共 11 页 五、物业正式验收交接程序 根据项目的施工进度和业主入住的情况不同，房产开发商一般要求物业公司对其物业的部分楼层建筑装修、设备和系统进行验收接管，但物业项目的最终移交应在通过政府有关职能部门和房产开发商的竣工验收基础上，以物业公司验收通过为准。 1.0 物业正式验收交接的条件 1.1 提供被验收物业的竣工图(若尚未完成峻工图，应提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明)。 1.2 提供被验收的设备、系统的操作说明、保养手册及其他有关资料。 1.3 提供或出示政府有关职能部门验收证明。 1.4 提供必要的专业技术介绍和操作维护培训； 1

13、.5 提供所有测试、检验和分析报告。 1.6 提供与承包商(或供应商)签署承包(供应)合同中有关技术和维保条款。 1.7 提供承包商、供应商的地址、联系电话及联系人资料。 2.0 不具备物业验收交接的情况 2.1 严重违反国家有关法规。 2.2 未能通过有关政府职能部门的合格验收。 2.4 设备机房不能完全独立封闭。 2.5 其他可能危及设备正常运行和人身安全的。 3.0 缺陷整改 对在验收中发现的各种问题包括工程未完事项、工程缺陷或由于成品未能有效保护导致的受损等情况，物业服务公司应做好详细的缺陷记录，供房产开发商督促承包商(或供应商)进行整改，对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。对问题较严重

14、的，则向开发商建议暂缓验收交接，待整改完成后重新验收。 4.0 系统设备的试运行 若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收， 但由于业主入住需要必须开启运行 第 8 页 共 11 页 某些系统设备，物业服务公司一般仅做实物验收，并严格按房产开发商的书面要求进行管理和操作，在此期间，技术上仍由承包商(供应商)负责把关，若发生任何问题或意外，除物业服务公司的人为原因外，责任由房产开发商督促承包商负责，对于重要系统设备必要时可签定临时试运行代管协议，明确相关各方的责任界面。 5.0 验收通过 被验收物业设施完好，系统设备运行情况正常，所有技术指标均达到国家相关规范标准或合同约定的要求，经有关各方书面确

15、认验收通过，由房产开发商督促承包商(或供应商)移交所有的钥匙、备品备件和专用工具等，正式交由物业管理服务公司接收管理。 6.0 保修期的确定 按正常情况，物业整体验收结束，正式进入保修期。但物业的正式验收交接往往是一段相当长的过程，在此期间，有些设备可能会因先期投入运行或其他原因已经进入保修期，故需要房产开发商与其承包商、供应商协议约定整个项目的保修期的起止日期，书面通知物业服务公司，而在此之前进入保修期的部分设备和系统，若需要签续保合同，房产开发商应酌情予以补偿。 第 9 页 共 11 页 六、物业交接验收隐蔽工程的检查要点 1.0 建筑结构部分 1.1 墙、柱、地坪各类建筑裂缝、空鼓。 1.7 通气管的堵塞、开裂、破损。 1.8 空调用的平台/支架、穿墙管、冷凝水管（外机位尺寸是否满足空调功率需求） 。 1.9 门洞/窗洞的方正；阳角/阴角处的方正。 1.10 预埋件的防腐，如：台盒架、预埋铁、接地桩等。 1.11