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1、浅析房地产的“小镇化”发展 大二策略研究中心 2017.07.07 1 2 目 录 01 02 03 04 05 特色小镇 是什么 特色小镇 发展思路 “小镇化”的 案例研究 中原思考 附件： 中原操作案例 01 特色小 镇是什么 特色小镇概念 概念定义 1 4 特色小镇概念 特色小镇 是指依赖某一特色产业和特色环境因素 （ 如地域特色 、 生态特色 、 文化特色等 ） ， 打造的具有明确产业定位 、 文化内涵 、 旅游特征和一定社区功能的综合开发体系 。 它不是单一的旅游景区 ， 或产业园区 ，也不完全是建制镇 ， 而是旅游景区 、 产业聚集区 、 新型城镇化发展区三区功能合一 、 产城乡一
2、体化的新型城镇化模式 。 特在产业 特在功能 特在形态 特在机制 双特产业 特色产业 +特色旅游 产城乡一体化 功能聚集区 特色风貌小镇 企业为主体的市场化的城镇运营开发机制 依赖某一特色产业和特色 环境因素， 打造的具有明确产业定位、文化内涵、旅游特征和一定社区功能的综合开发体系。 1 5 概念定义 浙江省省长李强在 2014年 10月首次公开提及 “ 特色小镇 ” 。 目前在特色小镇的建设上 ， 浙江省走在了全国的前列 ， 参照其对于特色小镇界定的概念特征 ， 可总结为： 功能定位： 相对 独立于市区 ， 区别于行政区划单元和产业 园区 ， 具有明确产业定位 、 文化内涵 、 旅游和一定社
3、区功能的发展空间平台 。 覆盖面积 ： 特色 小镇规划面积一般控制在 3平方公里左右 ， 而建设面积一般控制在 1平方公里左右 。 投资要求： 特色 小镇原则上 3 年内要完成固定资产投资 50 亿元左右 （ 不 *宅和商业综合体项目 ） ， 所有特色小镇要建设成为 3A 级以上景区 。 以上的特征在一定程度上也指导了目前国家关于特色小镇的一般要求 。 独立于市区，规划面积在 3平方公里，建面 1平方公里左右， 3年内完成固定资产 50亿投资 1 6 概念区分 特色 小镇相比于特色小城镇在行政划分、功能定位上都有显著的区别。 1 7 评定标准 特色小镇 评分指标 产业发展(25分 ) 美丽宜居
4、(25分 ) 文化传承(10分 ) 服务便捷(20分 ) 体制机制 (20分 ) 特色小镇认定标准特点： 1、以评“特色”为主，评“优秀” 为辅 2、以定性为主，定量为辅 02 特色小 镇发展思路 政府态度 建设模式 发展逻辑 发展基础 开发模式 1 9 政策指引 从 16年起，中央多次正式发文，力推特色小镇发展 住建部 住房 城乡建设部 国家发展改革委 财政部关于开展特色小镇培育工作的 通知 住建部 关于 做好 2016年特色小镇推荐工作的通知 发改委 国家 发展改革委关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导 意见 住建部 住房 城乡建设部 中国农业发展银行关于推进政策性金融支持小城镇建设的 通
5、知 住建部 住房 城乡建设部关于公布第一批中国特色小镇名单的 通知 发改委 关于 实施“千企千镇工程”推进美丽特色小（城）镇建设的 通知 发改委 国家 发展改革委 国家开发银行关于开发性金融支持特色小（城）镇建设促进脱贫攻坚的 意见 住建部 住房城乡建设部 中国建设银行关于推进商业金融支持小城镇建设的通知 发改委 千企千镇工程实施导则 住建部 住房城乡建设部办公厅关于做好第二批全国特色小镇推荐工作的通知 住建 部 房 城乡建设部关于保持和彰显特色小镇特色若干问题的通知 住建部 关于 拟公布第二批全国特色小镇名单的公 示 2017-07-27 2017-07-27 2016-07-01 2016
6、-08-03 2016-10-08 2016-10-10 2017-05-26 2017-05-15 2017-04-01 2017-01-13 2016-10-11 2016-12-12 1 10 开发模式 政府 -引导 市场 -运作 企业 -主体 社会 -参与 顶层设计 制度 建设 执法治理 决定性作用 特色小镇的主角 参与 /监督 进行产业培育 创造制度 环境 建设基础 设施 提供公共 服务 加强社会治理等 通过市场配臵资源 寻找市场机会 进行 资源 整合 发挥自身优势 共同参与 实时监督 特色小镇的建设不仅是政府的行政行为 ， 而是以政府为主导 、 以市场为主体 、 社会共同参与的主办
7、运营商开发模式 。 政府以顶层设计 、制度建设 、 服务管理为主要任务 ， 把控整体方向 、 创造制度环境 、 建设基础设施 、 提供公共服务；企业 （ 小镇开发运营商 ） 通过资源整合以及市场化的运作管理方式 ， 成为特色小镇建设中的主角；而与特色小镇息息相关的当地居民 ， 则承担参与与社会监督的责任 。 特色小 镇是 以政府为主导、以市场为主体、社会共同参与的主办运营商开发模式。 1 11 发展逻辑 对于政府来说，特色小镇是推进供给侧结构性改革的重要平台，是实现新型城镇化的重要抓手，是促进城乡统筹的重要手段，是推动经济和产业转型升级的主要动力。其目的是要通过特色小镇的发展，促进产业发展升级
8、、推动城镇化发展进程、带动新农村建设，摆脱传统城镇发展中依靠土地开发及基础设施建设拉动的增长模式，搭建一个创新创业的空间，实现自我造血功能，从根本上改善民生 。 特色 小镇的发展需要满足政府在产业化、城镇化、带动性方面的发展诉求。 政府诉求 实现功能 具体工作 产业化 城镇化 打造特色产业集群 增加就业人口 增加政府税收 打造城镇核心功能 实现产 城一体化 完善基础 设施配套与社会公共服务 特色产业的选择、导入与培育 旅游产业的 集群化发展 城镇 核心区的 形成 特色产业园区的建设与运营 旅游 项目的开发与运营 土地一级 开发 城市基础设施 建设 房地产 开发 城市商业开发与运营 城市 公共服
9、务设施开发与运营 1 12 建设模式 企业是特色小镇开发的一大主体，更是市场化运作体制下弥补政府短板、激发市场活力的重要角色。其价值一方面体现在资本能力上，企业以强大的资本能力及融资手段，通过 PPP模式，能够解决政府建设资金不足的问题；另一方面体现在市场化的运营模式上，企业有着敏锐的市场观察力、较强的风险管控能力以及强大的项目运营能力，可以很好的弥补政府在小镇运营上的缺陷。但无论提供何种服务，企业追求的是与其付出相匹配的利益。 通过企业资本能力来弥补政府短板、激发市场活力。 土地整理 土地 一级 开发 特色产业园区 建设与产业运营服务 休闲旅游度假区开发运营 住宅房地产 开发 城市公共 服务
10、设施开发与运营 工程 +土地增值收益 工程 +土地增值收益 1）产业地产销售 +产业地产租赁收益 +产业服务运营收益（孵化、培训、管理、金融服务等） 2）产业发展服务收益（招商佣金或税收分成或 落地投奖励等） 旅游项目的运营 收益 房地产销售 收益 工程 + 土地增值收益 企业角色 企业盈利来源 1 13 发展基础 1、特色产业真实有效的落地发展是最重要的前提基础 产业发展，带来的是人们生产与收入方式的变化，保证了农民离开土地后按照城镇方式生活的基础，产业一直以来被认为是城镇发展的背景与推动力。以特色产业本身为基础，在纵向维度上，往上向研发延伸，往下向应用、营销、管理、服务延伸；在横向维度上，
11、与旅游、教育、会议等泛旅游产业广泛融合，实现全产业链聚集，形成小镇产业结构，从而构成人口与要素集聚的前提和基础。但由于小城镇产业要素支撑不足，产业发展非常困难。 2、人流聚集引导消费聚集是泛旅游产业发展的基础 以“旅游吸引核”为基础，通过旅游的“搬运”功能，将会形成大规模的外来游客的聚集。游客的到来就意味着消费的形成，而人们在旅游过程中的消费，已经超越一般理解的旅游消费，是一种复合消费结构：不仅包括景区门票等直接消费，还包括农产品、艺术品、收藏品、文化纪念品等购物消费，以及文化体验、娱乐活动、运动康体、养生理疗、养老服务、会展培训、祈福修学等服务消费。有消费需求，就会有市场供给，有市场供给就会
12、形成产业生产。因此，游客的消费聚集为泛旅游产业的发展提供了基础条件。 3、人口聚集是新型城镇化落地的基础 特色产业的发展带来了大量的长期居住型就业人口，泛旅游产业的发展聚集的是中短期流动性人口以及部分服务产业人口。人口的聚集必将产生生产、生活、休闲、娱乐、居住、教育、医疗等多种需求，由此便催生了商街、商业综合体、居住社区、度假社区、学校、医院、银行等系列生活配套设施以及公安、工商、市政等政府公共管理服务机构的产生，形成了基础设施配套完善、社会公共服务健全、城市管理人性、相关政策合理完善的宜居环境。 特色小镇是以产业落地、人口聚集、引导消费作为前提基础 1 14 发展基础 以 特色产业为引擎的聚
13、集结构，主要包括“产业本身 +产业应用 +产业服务 +相关延伸产业”四个层面。 以 机器人产业为 例： “产业本身” 即机器人的生产制造、科研、设计、系统集成等 ； “产业应用” 包括工业领域的机器人工业 4.0、医疗领域的机器人康复医疗陪护、休闲领域的机器人娱乐表演等 ； “产业服务” 则包括机器人交易服务、机器人会议服务、机器人教育培训等 ； “相关延伸产业” 可以与旅游、影视、文化等领域结合，打造机器人主题乐园、机器人影视产业园、机器人博物馆等。 1 15 开发模式 特色小镇开发包括一级土地、二级土地、产业及相关链条、城镇配套等内容。 特色小镇商业模式 土地一级开发 土地二级开发 产业项
14、目开发 产业链整合开发 城镇建设开发 土地一级开发 土地升值收益 园区地产 城市 地产 旅游地产 特色产业项目开发 旅游产业项目开发 项目运营获得收益 两大产业链：泛旅游产业链和特色产业链； 两大产业链相互支撑，构建区域产业生态圈 城市服务：公共交通服务、社会服务等 城市 管理：城市只能管理、政府政策等 城市 配套：银行、学校、医院等 03 “特色小镇”案例分析 华夏幸福基业 万科良渚文化村 万达文旅城 1 17 特色小镇与房地产小镇区别 小镇 特色小镇 房地产小镇 功能定位 ： 相对独立于市区 ， 区别于行政区划单元和产业园区 ， 具有明确产业定位 、 文化内涵 、 旅游和一定社区功能的发展
15、空间平台 。 覆盖面积 ： 特色小镇规划面积一般控制在 3平方公里左右 ， 而建设面积一般控制在 1平方公里左右 。 投资要求： 特色小镇原则上 3 年内要完成固定资产投资 50 亿元左右 （ 不 *宅和商业综合体项目 ） ， 所有特色小镇要建设成为 3A 级以上景区 。 功能定位 ： 房地产大盘 、 区域综合运营往 “ 小镇 ” 定向发展 。 覆盖面积 ： 约 100-500万平 ， 无具体要求 。 投资要求 ： 开发商承担前期拿地成本以及项目首期开发投入 ， 后期主要依靠销售回款可持续发展 。 营业收入 ：前期核心收入来源于房地产销售 ，后期依靠配套运营增加年固定收入 。 华夏幸福 基业 固安工业区 1 19 1998年 起步 2002年
