《[行业深度研究报告]房地产开发行业三季报点评：规模平稳、盈利提高、负债攀升》由会员分享，可在线阅读，更多相关《[行业深度研究报告]房地产开发行业三季报点评：规模平稳、盈利提高、负债攀升（11页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 行业点评 /房地产开发 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 1 1 一、 板块三季报 ：结算规模平稳、盈利水平提升、销售投资分化、负债大幅攀升 我们按 1）商品房销售业务收入占营收 80%以上， 2）有 2013-2017 年完整三季报， 3） 2013-2017 年无重大资产重组，为标准在地产板块中选取样本公司 70 个，在样本不含绿地（ 2015 年借壳上市）、招商（ 2015 年资产注入）、华夏幸福（商品房销售业务收入占比不到 80%）的情况下， 2017 年前三季度样本总营收占板块营收 49%，样本市值占板块总市值 43%（ 2017/11/7） 。 1、 利润表：
2、结算规模平稳、盈利水平提升 1) 2017 年前三季度 营收 增速由正转负 板块 前三季度 营收 增速在 2016年大幅跳升至 45.5%后 2017 年由正转负降至 -1.2%，其中有去年基数高的缘故，从绝对值来看依然是近年相对较高的水平，同时我们认为也有龙头房企今年竣工结算主要集中于四季度的原因。考虑到政策压制下 2017年销售增速快速下滑，板块在高基数的压力下 2017、 2018年 营收增速 或将大幅放缓。 2) 盈利水平大幅提升 尽管前三季度营收增速小幅下降，但板块毛利率大幅提升，由 2016年的 19.5%升至 23.2%，仅次于 2013年的水平，我们认为主要是受益过去两年楼价超
3、预期的上涨。随着高地价的项目进入结算期，未来 毛利率依然有下降的压力。另一方面， 2017年前三季度板块三费率出现小幅提升，按销售收入口径测算，由 2016年的 5.4%升至5.8%。 3) 投资收益 影响加强 ， 少数股东 损益 影响减弱 2017年前三季度投资收益占营业利润的比重攀升至 17.0%，为近几年的最高水平，而另一方面，少数股东损益占净利润的比重小幅回落。随着企业间的合作增多， 投资收益与少数股东损益对业绩的影响 或将继续增加。 图 表 1 板块利润表主要指标 指标（样本量： 70） 2013Q3 2014Q3 2015Q3 2016Q3 2017Q3 营业收入 /亿元 2,72
4、8 3,058 3,494 5,085 5,026 营收增速 /% 12.1 14.3 45.5 -1.2 毛利率 */% 23.9 21.7 21.8 19.5 23.2 三费率 /% 9.8 10.1 10.0 8.4 10.1 三费率 #/% 6.2 7.4 6.8 5.4 5.8 营业利润 /亿元 426 431 494 658 802 行业点评 /房地产开发 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 2 2 营业利润增速 /% 1.0 14.6 33.3 21.9 投资净收益 /营业利润 /% 9.6 15.2 15.2 14.1 17.0 净利润 /亿元 317 326
5、362 471 590 净利润增速 /% 2.9 11.1 30.1 25.1 归母净利润 /亿元 284 293 301 368 483 归母净利润增速 /% 3.3 2.8 22.3 31.2 归母净利润 /净利润 /% 89.5 89.8 83.1 78.1 81.9 净利率 $/% 10.4 9.6 8.6 7.2 9.6 *扣除税金后 #分母为 当期现金流量表中 销售商品及提供劳务收到的现金 $净利率 =归母净利润 /营收 资料来源： Wind, 中国银河证券研究部 图表 2 板块营收、营业利润及归母净利润增速 图表 3 板块毛利率、三费率及净利率 图表 4 板块投资收益及少数股东权
6、益情况 资料 来源： wind、中国银河证券研究部 2、 资产负债表及现金流量表： 销售投资分化、负债大幅攀升 1) 存货 去化放缓，销售增速减慢 2017年前三季度存货周转率出现下滑，但从过去 4年来看依然维持高位，仅次于 2016 年前三季度的水平。- 1 0 . 0-1 0 . 02 0 . 03 0 . 04 0 . 05 0 . 02 0 1 4 Q 3 2 0 1 5 Q 3 2 0 1 6 Q 3 2 0 1 7 Q 3营收增速 /% 营业利润增速 /% 归母净利润增速 /%2 3 . 9 2 1 . 7 2 1 . 8 1 9 . 5 2 3 . 2 6 . 2 7 . 4 6
7、 . 8 5 . 4 5 . 8 1 0 . 4 9 . 6 8 . 6 7 . 2 9 . 6 -5 . 01 0 . 01 5 . 02 0 . 02 5 . 03 0 . 02 0 1 3 Q 3 2 0 1 4 Q 3 2 0 1 5 Q 3 2 0 1 6 Q 3 2 0 1 7 Q 3毛利率 * /% 三费率 # / % 净利率 $ / % 三费率 /%9 . 6 1 5 . 2 1 5 . 2 1 4 . 1 1 7 . 0 8 9 . 5 8 9 . 8 8 3 . 1 7 8 . 1 8 1 . 9 -1 0 . 02 0 . 03 0 . 04 0 . 05 0 . 06
8、0 . 07 0 . 08 0 . 09 0 . 01 02 0 1 3 Q 3 2 0 1 4 Q 3 2 0 1 5 Q 3 2 0 1 6 Q 3 2 0 1 7 Q 3投资净收益 / 营业利润 /% 归母净利润 / 净利润 /% 行业点评 /房地产开发 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 3 3 存货去化速度放缓一方面是由于 结算增速放慢，另一方面也是因为 加大投资导致存货不断提升 ，存货增速由去年同期的 15.7%升至 18.8%。 2017年销售市场与土地市场出现分化， 从报表上看， 2017 年前三季度销售收入同比增速出现较大幅度收窄，除了有基数高的原因之外，我们
9、认为在政策调控下销售放缓也是重要的原因。尽管销售增速大幅放缓， 但土地市场表现火热， 2017年前三季度经营支出同比增速达 39.6%， 我们 认为主要 原因是 1）在政策支持下一线城市土地供应大增， 尽管销量大幅下滑但 考虑到房企对一线城市的长期看好，土地投资需求旺盛， 2）随着重点二线城市快速去化，房企有相对较强的补库存动力， 3）尽管大部分三四线城市依然处于去库存阶段，但部分基本面较好的三四线城市今年以来也经历了快速去化的过程，在这部分城市房企预计也会有补库存的需求。 2) 负债率大幅攀升 随着有息负债的增加，板块 2017年三季度末净负债率由 2016年三季度末的 87.6%攀升至 1
10、15.9%， 剔除有息负债后的资产负债率也由 69.4%升至 72.7%，两者均 创近 4年新高，但从货币覆盖 短期有息负债来看，依然维持在 1 以上为 1.34。 图 表 5 板块资产负债表及现金流量表主要指标 指标（样本量： 70） 2013Q3 2014Q3 2015Q3 2016Q3 2017Q3 货币 /亿元 2,416 2,449 3,088 4,714 5,288 货币增速 /% 1.4 26.1 52.7 12.2 存货 /亿元 14,427 17,476 19,090 22,079 26,222 存货增速 /% 21.1 9.2 15.7 18.8 预收款 /亿元 6,023
11、 6,424 7,319 9,562 12,396 预收款增速 /% 6.7 13.9 30.7 29.6 短期有息负债 /亿元 2,138 2,856 3,552 2,691 3,947 短期有息增速 /% 33.5 24.4 -24.2 46.7 长期有息负债 /亿元 4,306 5,736 6,359 8,911 11,757 长期有息增速 /% 33.2 10.9 40.1 31.9 销售收入 #/亿元 4,313 4,128 5,126 7,905 8,718 销售收入增速 /% -4.3 24.2 54.2 10.3 经营支出 */亿元 4,114 4,072 3,778 4,79
12、6 6,697 经营支出增速 /% -1.0 -7.2 26.9 39.6 经营性净现金流 /亿元 -740 -952 -140 1,268 -479 存货 /总资产 69.7% 70.7% 67.0% 62.6% 57.9% 存货周转率 /次 0.140 0.131 0.133 0.176 0.144 货币资金 /短期有息负债 1.13 0.86 0.87 1.75 1.34 短期 /长期 0.50 0.50 0.56 0.30 0.34 净负债率 /% 87.6 114.4 109.0 87.6 115.9 行业点评 /房地产开发 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 4 4
13、 剔除预收后的资产负债率 /% 68.7 70.6 70.4 69.4 72.7 #销售收入即销售商品及提供劳务收到的现金 *经营支出即购买商品及接受劳务支付的现金 资料来源： Wind, 中国银河证券研究部 图表 6 板块 存货仓位及增速 图表 7 板块 存货周转率 及 预收款增速 图表 8 板块销售收入及经营支出增速 图表 9 板块有息负债结构及货币覆盖率 图表 10 板块净负债率及剔除预收后的资产负债率 资料来源： Wind, 中国银河证券研究部 6 9 . 7 % 7 0 . 7 % 6 7 . 0 % 6 2 . 6 % 5 7 . 9 %2 1 . 1 9 . 2 1 5 . 7
14、1 8 . 8 05101520250 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %4 0 . 0 %5 0 . 0 %6 0 . 0 %7 0 . 0 %8 0 . 0 %2 0 1 3 Q 3 2 0 1 4 Q 3 2 0 1 5 Q 3 2 0 1 6 Q 3 2 0 1 7 Q 3存货 / 总资产 存货增速 /% （右）051015202530350 . 0 0 00 . 0 2 00 . 0 4 00 . 0 6 00 . 0 8 00 . 1 0 00 . 1 2 00 . 1 4 00 . 1 6 00 . 1 8 00 . 2 0 02 0 1 3 Q 3
15、 2 0 1 4 Q 3 2 0 1 5 Q 3 2 0 1 6 Q 3 2 0 1 7 Q 3存货周转率 / 次 预收款增速 /% （右）- 2 0 . 0- 1 0 . 0-1 0 . 02 0 . 03 0 . 04 0 . 05 0 . 06 0 . 02 0 1 4 Q 3 2 0 1 5 Q 3 2 0 1 6 Q 3 2 0 1 7 Q 3销售收入增速 /% 经营支出增速 /%1 . 1 3 0 . 8 6 0 . 8 7 1 . 7 5 1 . 3 4 0 . 5 0 0 . 5 0 0 . 5 6 0 . 3 0 0 . 3 4 -0 . 2 00 . 4 00 . 6 00 . 8 01 . 0 01 . 2 01 . 4 01 . 6 01 . 8 02 . 0 02
