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1、 公园路梁钊林公园东侧改造地块块 项目可行性分析报告 天地行营销策划有限公司 二零零九年5月29日 目 录 一、市场环境及项目背景 （一）城市宏观环境 （二）房地产市场状况 （三）项目开发背景 二、项目概况 （一）地块所处区域环境状况 （二）地块现状 （三）地块四至情况 （四）地块交通条件 （五）地块周边配套 （六）项目SWOT分析 三、项目整体定位 （一）项目档次定位 （二）项目产品类型 （三）价格定位 （四）项目客户定位 四、建设用地及总体规划意向 （一）项目地块规划控制指标 （二）项目总体规划意向 五、项目建成后的社会效果分析 （一）完善CBD城市配套功能，形成区域CLD （二）完善城市
2、次中心教育、商务、商业等配套功能 （三）改善城市居住环境，为城市居民提供高品质生活 （四）提升片区景观价值，打造高尚居住片区 六、项目资源利用及生态环境分析 （一）基地建设 （二工程建设 七、项目投资分析及风险性控制 （一）项目开发建设进度安排 （二）项目投资估算及资金筹措 （三）楼盘销售及经营收入测定 （四）盈利能力分析及风险防范建议 八、项目可行性分析结论 （一）经济效益评估 （二）可行性分析结论 一、市场环境及项目背景 （一）城市宏观环境 1、陈村投资环境优势日益凸显 陈村地处珠三角的中心和广佛都市圈群内，是广州、佛山、顺德、番禺、南海交通交汇处，是顺德的“北大门”，总面积50.9平方公
3、里，下辖8个居委会和7各村委会，常住人口7万多人，流动人口5万多人。 陈村镇历史悠久，自古人烟稠密、物产丰富、商业兴旺、交通发达、自古即为商贾云集之地，曾与广州、佛山、东莞的石龙镇合称“广东四大名镇”，有“陈村谷埠”之称；又因盛产花卉，素有“中国花卉第一镇” 的美誉； 2006年全国小城镇综合发展水平1000强中陈村镇名列第54位。近两年来，陈村把营造良好的投资环境作为深化改革、扩大开放的战略举措，加大城市建设力度，不断完善城市功能，先后荣获国家卫生镇”、“省文明示范镇”、“省民间艺术之乡”、 “省教育强镇”、“广东最美乡村自然生态类旅游示范点”等称号，使陈村的环境优势更为凸现。 2、城市交通
4、四通八达 其中 105 国道、佛陈公路、白陈公路等国道、省道纵横贯穿境内，到广州新机场仅需45分钟车程，距南沙港、顺德港约20公里，距佛山港8公里，距北滘港10公里，距容奇港 28 公里，距三山港 10 公里，上述河港均有客飞翔船及集装箱船直抵香港或世界各地。此外，还有广珠高速公路纵穿境内，距珠海仅 110 公里。交通运输极为便利 陈村随着广佛同城，应该是最大的受益者” 陈村离广州不远，离禅桂也很近。随着城市规划的进一步完善，做为与番禺的交接口，离佛山只要十分钟车程。这些都为陈村将来的发展做了良好铺垫。 陈村将在未来的几年内，升值潜力不可估量。价格的洼地，投资的环境，将是陈村最大的代名词。 对
5、外交通系统 区域性干道系统 轨道系统 城际交通 高速公路、快速路 干线道路 铁路 城际轨道 -沿海城市 广珠高速,广明高速 -广州 -佛山 佛陈公路 -顺德 一环 打造一小时生活圈 连接广佛的重要纽带 公路密如蛛网：105国道、佛陈公路、白陈公路等国道、省道纵横贯穿境内，对外交通基础良好，已经实现与珠三角城市生活圈的“零距离”。 铁路运输覆盖陈村附近，广州新火车站近在止尺。 空港可直达国内多个大城市：距北滘港10公里，距容奇港28公里，距三山港10公里， 以上港口有庞大的客群抵达世界各地。 陈村，已形成由港口、高速公路、铁路、内河航运构成的立体交通网络，与佛山规划局沟通，近几年将着力打造佛山一
6、环的交通规划。即使陈村的交通枢纽变得更加一体化。 3、陈村经济强势增长 2007年，陈村GDP实现59.15亿，经济发展进入快车轨道，GDP、工业产值、商贸、财政收入以及居民存款等核心指标的增长居全国镇区前列，呈现良好发展局面。同时，城市化进程加快，新农村建设取得扎实成效， “广佛价格洼地效应”和后发优势凸显，国内外知名企业纷沓而至，抢滩布局。尤其可观的是，全镇的人均存款 79.16亿元大关，是一个有钱有发展的人居重镇。 初步统计，2007年陈村国民经济主要指标完成情况如下： 工业生产总值153.2亿元,农业生产总值6.08。合计：159.28亿 税收入库6.23亿元 全镇存款额达79.96亿
7、元 居民人均可支配收入21340元 城市生态绿州，是一个宜居的花乡之镇 “国家卫生镇” “省文明示范镇” “省民间艺术之乡” “省教育强镇” “广东最美乡村自然生态旅游示范点 陈村正处于广州新客站带动的广州南部产业物流中 心，老牌的佛山禅城文化政治中心，以及顺德等镇的产业群中心，三大中心 组成的“广佛南金三角”枢纽位置！同时，陈村优美的环境，是广佛都市圈里唯一以绿色GDP著称的生态中心，千年花乡陈村，将成为广佛南新城 4、 陈村人口现状 人口松散，常住人口7万，流动人口5万，但人均存款额都是排位前沿，人均存款额21340元 人口的松散表明的人口结构还要不断完 善，人口素质还须提高。随着佛山城市
8、化进程的提速，预示着陈村房地产价格洼地市场存有的巨大商机。 5、佛山总体规划布局 5.1 陈村市区域功能定位 与广州对接，与大良容桂组才对接，与佛山相连的金山角 佛山城市规划为“多级组团，轴向发展”及“25 组团”的空间结构，城市发展形成以中心组团为“掌心”，大良容桂组团、九江龙江组团、西江组团、狮山组团西南组团、大沥组团为五指的指状发展空间增长关系。 在此趋势下，陈村作为广州外圈层对接口，与广州，佛山，大良容桂组团一起组成金三角，成为了佛山向广州地区传递辐射带动力的重要“门户” 。陈村在产业发展上，将全面提高生态环境质量和资源利用效 率，成为具有国际影响力的千年花卉中心 。 在这“二+五组团
9、”主题框架结构下，预计15年，建设成新佛山。 “簇群模式、多级格局、组团城市。 其三大组团功能定为分别为： 狮山-小塘组团 ：以南海软件科技园的建设为契机，加强与小塘城区的协调联片拓展，建成南海区的新的副中心。要注意加强组团东北部的区域绿地的保护和建设。 西南组团： 依托国道321、324线，以西南为基础，组团式拓展，形成市域西部的重点组团，强化其对西部区域的辐射。为更好地保护城区北部的森林公园、荷花世界等自然生态环境，控制其向北部扩展，待条件成熟再适时跨江发展。 西江组团 ：以荷城、三洲为基础，组团式拓展，形成市域西南部的重点组团。结合西樵山旅游资源的整合，加强对西江两岸的开发，塑造成一河两
10、岸的城市新景象。 黄岐-盐步-大沥-松岗组团 ：依托国道321、324、325线，发挥紧靠的区位优势，加强相互间的协调联片拓展，形成市域东部的重点组团。协调好与广州的联系，强化大沥-松岗与黄岐-盐步的分工协作，加强组团发展的整体性。 龙江-九江-沙头组团 ：以国道325线、佛开高速及规划建设的珠二环为依托，以相互间的短距离联系为纽带，以初具分工与协作的产业整合为契机，进行组团式拓展，形成市域南部的重点组团。 （二）房地产市场状况 1、总体发展概况 历经三个阶段，00年自建房为主，老镇街铺，镇区单体楼等 在01的陈村形成以碧桂园为龙头的地产开发商，但整个陈村的地产还是属于以自建房为主，而碧桂园的
11、目标客户也是佛山客，少量陈村本地人在此购房。 至目前，东悦酒店开发的花地湾项目开售。但并打破碧桂园在陈村市场销售龙头的局面。 陈村的市场是一个具有潜力的市场，是一个不成熟的市场，是一个有消费潜力的市场。是佛山后花园，广州连接口的大市场。 2、佛山土地市场成交一般,陈村土地占时没有成交 根据佛山市五区国土局公布数据量示,在4月份有13宗地块出让,出让面积42.7万,其中商住7宗,5宗工业用地,商业用地25.75,工业用地15.73 商住用地 工业用地 其它 合计 区域 宗数 面积/ 宗数 面积/ 宗数 面积/ 宗数 面积/ 禅城 1 76997 0 0 0 0 1 76697南海 2 95366
12、.7 1 36832.2 1 12870.5 4 145069.4顺德 1 772.36 1 41730.94 0 0 2 42503.3高明 0 0 0 0 0 0 0 0三水 3 84372 3 78784 6 163156合计 7 257508.1 5 157347.1 1 12870.5 13 427425.7陈村土地供应情况 预供地表 宗地号： 199087-005 状态： 接受申请 出 让 人： 佛山市国土资源局、佛山市顺德区土地房产交易中心 坐落位置： 佛山市顺德区陈村镇信用社佛陈路南侧3号地块 地块面积： 10251.14 地块用途： 城镇住宅用地兼容商服用地 使用年限： 城镇
13、住宅用地70年，商服用地40年 容积率： 3.0 建筑密度： 30% 就整个佛山市场而言,虽然佛山采取了勾地性质针对性出让土地,可以防止流拍现象的发生,但土地市的回热,还须要看整个 房地产市场的经济环境及整个宏观市场的回暖。 陈村目前土地市场基本上是小地块，无太大地 块可以规划拍卖，可以预测未来镇区潜在竞争楼盘较少。 （三）项目开发背景 区前景预测 不大，产业以花卉业主，流动人口有限。但随着广佛同05年 2008年 2010年 1、城市化进程与片陈村区扩张速度有限，人口流动城，广州新火车站的建立，广佛轻规。陈村的发展空间作为佛山的后花园，城市绿洲。陈村的发展前景将是无限的估量。 1.1陈村城市
14、人口增长规划 时间点 20总人口数 95万 12万 15万 1.2 2005年 2010年 2020年 市域城市化水平 时间点 城市化率 63 74 83 1.3 人均居住面积 证住房供给平均每年满足约 2.7 万个新增家庭的需要，2010年以2006-2010 年，应保后应保证每年平均提供约 3 万套住房。2010 年规划近期人均居住面积达到 35 平方米，2020年远期人均居住面积达到38-40平方米。由此带来的巨大住宅面积需求是支撑陈村地产发展的强劲动力。 2、陈村片区索引 片区独具规划和区位优势，陈村将区分为三个区，即新行政区，区镇区和新发展区。新行政片是指新政府为首的行政区域，为陈村
15、目前中 心区CBD，老镇区，是以陈村医院为首的片区，区内老建筑多。根据陈村镇详细规划2000-2020规划范围， 陈村的老镇区，将形成以本项目为首的后续发展 区域，周边有陈村医院，是老镇区中心地带。主要服务镇区产业的人群 佛陈路 白陈本案新发展区 老镇区 新行政片区 陈村镇规划总面积 88.6 平方公里，老镇区新增居住区占地面积预计为 35 万平方花地湾碧桂花城佛陈路 白陈米，规划中规定本地块建筑限高为70米，如此，老镇区中心区形成良好的布局，组成陈村3个不同功能分区， 以陈村人民政府所在地为起点的景观轴线，即 市政府行政中心区（含各级行政区域 花卉生态休闲区 综合发展区（以顺连广场为首的发展
16、区域） 。 本项目处于顺连广场附近，离广州新火车 站近在止尺。未来的陈村核心区域，属于老镇区的中心区内。可以承接老中心区的发展辐射，项目左右逢源，具有较好的发展机遇和优势。 3、片区前景预测 佛山后花园中心组团的第一站，一环以内 未来城区繁华地带， 集合住宅. 社区商业街。购物中心 .酒店 .公寓等的城市综合体社区。 地块周边有部分住宅用地未出让，未来几年将使以顺连广场为核心区域CLD（中央居住区域）。CBD的拉动将给CLD的发展注入强劲动力。 佛山的后花园，广州的南门，顺德的北门 项目发展方向： 陈村老核心区域，项目发展成为一 环以内未来老城区繁华地带，集合住宅社区、社区商业街、购物中心、 酒
