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1、 01 市场简报 写字楼及商铺 2017年7月Savills World Research Hangzhou概述2017年上半年钱江新城板块租金和出租率均明显上升，然而下半年该板块的大量新增供应将给该子市场带来巨大压力。 三个甲级写字楼项目于2017年上半年交付，新增供应面积21.9万平方米。 全市甲级写字楼空置率稳定在17.7%，半年环比微幅上升0.6个百分点。 2017年上半年甲级写字楼平均租金达到人民币每平方米每天5.0元，半年环比上升0.3%。 2017年上半年杭州主城区有三个新零售项目开业，新增零售面积28万平方米。 全市购物中心空置率半年环比下降4.8个百分点达到6.5%。 全市购
2、物中心首层租金半年环比下降0.3%至人民币每平方米每天17.6元，新项目入市带来的竞争导致个别旧项目租金小幅下降。 “来福士中心在2017年第二季度入市，这是首个由国际知名开发商在钱江新城开发的项目。” 简 可，第 一 太 平 戴 维 斯 研 究 部图片：钱江新城板块02 市场简报 | 杭州写字楼及商铺 2017年7月写字楼市场市场概述 2017年第一季度杭州市国内生产总值达到2,508亿元，实际同比增长8.1%。服务业生产总值增长显著，达到1,515亿元，占2017年第一季度杭州国内生产总值的60.4%。杭州市政府继续推动将杭州打造为区域金融和资产管理中心。2017年上半年杭州甲级写字楼净吸
3、纳量为17.2万平方米；2016年全年净吸纳量为29.4万平方米。上半年入市的新项目取得良好的入驻表现以及钱江新城板块不断上升的租赁需求共同导致了上半年的高吸纳量。杭州甲级写字楼租金同比增长1.5%至人民币每平方米每天5.0 元。核心商务区租金同比下跌1.1%，非核心商务区租金同比上升2.9%。钱江新城板块的租金保持稳健增长，租金同比上升5.2%。供应和需求2017年上半年有三个项目入市，一个位于核心商务区，另外两个位于非核心商务区，合计新增供应面积21.9万平方米。建银中心位于武林区域，写字楼面积4万平方米，这是前建设银行省总部的改造翻新项目。座落于钱江新城的来福士中心由新加坡的凯德置地集团
4、开发，项目总建筑面积38.4万平方米，写字楼面积5.92万平方米，其中销售面积2.33万平方米，租赁面积2.59万平方米。来福士中心是一个综合体项目，另外包括商场、公寓以及一家酒店。最后一个入市项目为远洋运河广场，位于城北区域，写字楼面积12万平方米，另外包含了商场、酒店和服务式公寓。在需求方面，专业服务类、金融公司和IT企业的需求仍保持活力；来自房地产开发与制造行业的承租量有明显增加。 同时，全国范围内对P2P行业以及互联网金融行业进行整治，杭州当地政府也抬高了对此类非传统金融企业在杭州注册公司以及开建办公室的门槛。导致武林和黄龙区域都出现明显的非传统型金融企业需求变缓的迹象。甲级写字楼租金
5、和空置率杭州甲级写字楼租金在2017年上半年保持稳定， 半年环比仅上升0.3%至人民币每平方米每天5.0元。钱江新城部分项目凭借高品质以及集聚相应，租金稳步上升，该板块租金增长也带动了非核心商务区在上半年实现半年环比上升1.7%。同时，传统商务区通过给予租金折扣来吸引并留住租户，导致租金半年环比下降2.2%。杭州甲级写字楼2017年空置率半年环比小幅上升0.6个百分点达到17.7%。各子市场情况来看，武林板块空置率由36%下降至22%，但仍为全市空置率最高的子市场。 空置率的大幅下降主要是因为部分新项目在2017年上半年出租表现强劲，例如2016年第四季度入市的汇金国际。由于新兴板块钱江新城的
6、竞争压力，黄龙和庆春板块空置率分别半年环比上升3.7个百分点和1.1个百分点。同时，整治P2P行业也对黄龙区域产生较大的影响。非核心商圈中，钱江新城板块交通设施，商务氛围双双改善，加上租金相对其它子市场较低，吸引越来越多企业来此办公，钱江新城区域甲级写字楼空置率半年环比下降1个百分点达到15.9%。然而，钱江新城板块持续的新增供应也让该区域的空置率维持在高位。写字楼市场展望2017年下半年核心商务区预计将有数个项目入市，合计新增供应量将达到33.45万平方米，其中会有30.4万平方米在钱江新城板块。预计入市的项目包括在钱江新城的万银双子中心、高图 2甲级写字楼租金指数，2011年第一季度至20
7、17年第二季度来源：第一太平戴维斯研究部90100110120130140150Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q22011 2012 2013 2014 2015 2016 2017Q1/2011=100黄龙武林庆春钱江新城图 1甲级写字楼供应、需求和空置率， 2005年-2017年上半年0%5%10%15%20%25%30%35%050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,00005 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 1H17平方米供应量(左轴
8、)净吸纳量（左轴）空置率（右轴）来源：第一太平戴维斯研究部来源：第一太平戴维斯研究部图 1写字楼租赁成交主要案例，2017年上半年租户 项目 商务区商业面积（平方米）浙银资本 来福士中心 钱江新城 1,800融信集团 华联UDC时代广场 钱江新城 1,500泰禾集团 华联UDC时代广场 钱江新城 1,500竞技世界 西子国际 庆春 1,300中国银联 汇金国际 武林 800龙湖地产 华联UDC时代广场 钱江新城 750市场简报 | 杭州写字楼及商铺 2017年7月03 德置地和杭州平安金融中心还有位于武林的国大城市广场。钱江新城子市场的大量新增供应将会提高该子市场的空置率，也会为其持续增长的租
9、金带来负面影响。其他子市场预计会通过调整租金来保持竞争力。零售市场市场概述2017年第一季度杭州社会消费品零售总额达到1,253亿人民币，同比增长9.4%。杭州旅游业仍然受到G20峰会后的积极影响，2017年第一季度累计接待客流量3,100万人次，实现旅游收入506亿元，分别同比上升13.4%和16.1%。2017年上半年杭州主城区有三个新项目开业，新增零售面积28万平方米，其中杭州国大城市广场和来福士中心位于核心商圈，滨江宝龙城位于非核心商圈。供应和存量杭州国大城市广场位于武林区，总商业面积为6万平方米，共12层。项目花费一年半的时间扩容并且重新定位，从传统的百货大厦转变为现代的购物中心。国
10、大城市广场凭借其地理位置优势以及品牌认知度，成功吸引了约143个品牌的入驻，其中20%的品牌为首次登陆杭州或者浙江省，其中包括了Brookstone和GDFS。作为来福士中心综合体的一部分，来福士中心商业在2017年4月入市，商业总面积8万平方米。以时尚潮流定位，来福士中心吸引了一大批时尚设计师品牌以及潮流生活品牌。滨江宝龙城位于滨江区，商业面积14万平方米。这是宝龙集团继在下沙、萧山和富阳区之后开发的第四个项目。滨江宝龙城已经成功获得大量熟知品牌例如GAP、ZARA、优衣库、丝芙兰等的入驻。租金和空置率全市优质购物中心首层租金同比增长3.1%，半年环比下降0.3%至人民币每平方米每天17.6
11、元。核心商圈租金半年环比小幅下降0.5%至人民币每平方米每天27.0元。非核心商圈和郊区租金分别半年环比下降0.2%和0.3%达到12.8元每平方米每天和13.0元每平方米每天。租金的小幅下降是由于新入市项目对现存项目造成竞争的结果。杭州优质购物中心空置率半年环比下降4.8个百分点至6.5%。庆春板块空置率下降23个百分比，这是由于利星1157等最近新入市的项目在上半年出租率大幅提升而导致。钱江新城板块空置率半年环比大幅下降11个百分点，新入市的来福士中心项目获得高入驻率。同时，板块内的万象城也进行了一系列的品牌升级，包括无印良品从600平方米扩张到1,000平方米，新增加了Muji To G
12、o和Muji Kids，这些升级转变都使得万象城的出租率实现积极上升。零售市场展望七个全新购物中心项目预计于2017年下半年开业，商业面积共计83.1万平方米。其中70.1万平方米位于非核心商圈。尽管预计新增供应中有一大部分可能会延迟交付，2017年下半年的新增供应量仍然会很高，将直接导致市场空置率上升，租金有所下降。 图 4零售租金和空置率，2016年第四季度和2017年第二季度来源：第一太平戴维斯研究部0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%036912151821242730核心商圈非核心商圈全市人民币每平方米每天2016年第四季度租金（左轴）2017年第二季度租金（左轴）20
13、16年第四季度空置率（右轴）2017年第二季度空置率（右轴）图 3主城区零售供应和存量，2000年 2017年上半年00.40.81.21.622.42.80100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,00000 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 161H17百万平方米平方米购物中心供应(左轴)百货商场供应(左轴)总存量（右轴）来源：第一太平戴维斯研究部市场简报 | 杭州写字楼及商铺 2017年7月04 Please contact us for further information Sa
14、vills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 700 offices and associates throughout the Americas, Eur
15、ope, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort ha
16、s been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.James MacdonaldDirector, China+8621 6391 Research Agency 来源：第一太平戴维斯研究部图 2主城区未来项目，2017年下半年租户 项目 商务区商业面积
