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1、房地产形势分析,全球经济持续动荡,中国经济形势复杂,房地产行业陷入调整,四川中远瑞银投资管理有限公司,后的房地产趋势,世界经济概述全球经济面临重大不确定性,政策因素引领市场走向 在最新一期的世界经济展望中，IMF认为“全球经济已进入一个新的危险阶段。全球经济活动减弱并进一步失衡，市场信心近期大幅下降，下行风险逐渐增大。”面对全球复杂多变的金融形势，IMF将2012年全球增长率将从2010年的5%以上降至4%左右，与2011年6月份报告数据相比，下调了0.5个百分点先进经济体的经济复苏进程远未如先前人们预测的那样乐观，其面临的结构性问题比意料的更为棘手，改革计划和实施均陷入更深困境。席卷全美的“
2、占领华尔街”抗议活动不断升级，英国民众发起“占领伦敦证交所”活动，巴黎、马德里、首尔、雅加达等地也将举行示威。这些都反映了各国民众对目前金融体制的不满和迫切希望改革的心态，也表明这些国家经济复苏状态尚未有良好改善。 新兴经济体尽管经济增长依然强劲，但经济前景的不确定性再次增加，抑制通货膨胀和保持经济增长成为大多数新兴经济体政府不得不面对的两难抉择。,全球经济持续动荡,美国：受周期和结构性矛盾的制约，预计2012年美国经济继续维持2%左右温和复苏正面信号：自2011年三季度以来，美国经济连续释放向好信号连续数周美国失业数据显示近期美国就业市场出现改善；2011年10月通胀数据也自年初以来首次趋于
3、缓和，达到3.5%；新屋营建许可在2011年初开始震荡向上，房地产市场持续低迷状态略有改善。负面因素：美国失业率过高的问题难以在短期改善居民房地产负债过度，政府债务占GDP比重超过90%以上居民资产负债表的修复和美国政府支出在高负债压力下难以扩张，是美国经济增长的长期压力，并将深刻影响其短期经济走势；房地产和欧债危机的演变将是美国经济在2012年的重要风险，也是影响全球经济的重要因素。,四川中远瑞银投资管理有限公司,全球经济持续动荡,欧洲：主权债务危机继续发酵并引发社会动荡，威胁到欧元甚至全球货币体系的稳定。 2012年，欧洲经济面临巨大的增长压力，预计全年增长在1%以下。尽管从居民和政府的资
4、产负债表来看，欧洲的债务并不如美国严重，但由于缺乏像美国在世界经济和货币体系中的强势地位，欧元区国家难以将自身的问题向全球输出。虽然欧洲有着统一的货币，但是缺乏统一的财政，欧元区内国与国之间经济发展水平和竞争力高度不平衡，公共负债压力差距巨大。以2011年上半年的数据为例，欧元区17国政府债务8.1万亿欧元，其中欧州五国总计政府债务3.3万亿欧元，约占欧元区政府债务的41%。欧债危机风暴不仅使全球金融市场持续动荡，而且使欧洲国家的总理们接连下马，更加剧了欧洲经济的不稳定性。2012年上半年是欧洲主权债务高风险国家还本付息进入高峰期，意大利2012年24月国债到期规模达到平时水平的2倍。欧债危机
5、的解决仍然是一个长期问题，2012年欧洲经济面临巨大的增长压力，是全球经济的一个重大风险点。若没有得力的政策措施出台,巨大的债务清偿压力可能给全球经济带来新的冲击,四川中远瑞银投资管理有限公司,全球经济持续动荡,新兴市场：受欧债和美债影响，经济政策开始向防止衰退、刺激经济发展转变。伴随欧债危机向实体经济冲击的进一步渗透，作为资源出口国和制造品出口国的新兴经济体国家，经济增速有所放缓，通货膨胀高位运行。如：巴西2011年9月CPI升至7.3%，制造业PMI降至45.5的景气指数之下；印度制造业PMI降至50.4，在衰退边缘徘徊，但CPI持续下降；俄罗斯CPI高位徘徊，2011年8月同比上涨8.2
6、%，制造业PMI降至50，达到衰退临界点。由于经济前景不确定性的增加，新兴市场国家的经济政策正慢慢转向：由控通胀防止经济过热向防止经济衰退转变。当前，尽管新兴市场国家通货膨胀有所下行，但依然处于高位。考虑到2012年全球经济下行的风险，发达经济体可能再次进入货币放松的阶段。全球通胀走势存在高度的复杂性和不确定性，进一步加剧了新兴市场经济体政策选择的难度。,四川中远瑞银投资管理有限公司,全球经济持续动荡,结 语在打断骨头连着筋的全球经济一体化背景下，外部经济环境的持续动荡将使中国很难独善其身，国内经济已经越来越多地经受出口萎缩，贸易保护，输入性通涨等问题的困扰,四川中远瑞银投资管理有限公司,全球
7、经济持续动荡,2011年宏观经济运行态势,当前中国经济面临的问题,中国经济形势复杂,2011年宏观经济运行态势,中国经济增速中长期主动回落，社会发展尚有一个较长的适应期1月17日，国家统计局公布了2011年经济数据，全年GDP增速为9.2%。工作报告设定的2012年经济发展目标为7.5%，整个十二五期间的GDP发展目标为7%，意味着整个十二五期间的GDP增速将呈现前高后低，持续下行的态势，习惯了高速发展的中国经济，将面临痛苦的适应过程,四川中远瑞银投资管理有限公司,中国经济形势复杂,2011年宏观经济运行态势,工业生产平稳较快增长，企业利润继续增加全年全国规模以上工业增加值按可比价格计算比上年
8、增长13.9%，39个大类行业增加值全部实现比上年增长。东部地区增加值比上年增长11.7%，中部地区增长18.2%，西部地区增长16.8%，显示了中国中西部地区正在高速崛起的发展态势,四川中远瑞银投资管理有限公司,中国经济形势复杂,2011年宏观经济运行态势,固定资产投资保持较快增长，投资结构继续改善全年固定资产投资比上年名义增长23.8%(扣除价格因素实际增长16.1%)。其中，国有及国有控股投资增长11.1%。显示拉动中国经济占主体地位的仍然是民营企业东、中、西部地区投资比上年分别增长21.3%、28.8%、29.2%。显示社会资本逐步向中西部地区转移的特征，在西部大开发的政策导向及出口萎
9、缩的背景下，中西部地区将更多地承担拉动中国经济发展的历史重任,四川中远瑞银投资管理有限公司,中国经济形势复杂,2011年宏观经济运行态势,2011年，我国广义货币(M2)的同比增长率为13.6%，落后于名义GDP增长率。货币化指数(M2/GDP)为1.8，与2010年基本持平，但与世界多数国家相比仍然偏高，2012年防通胀任务依然不容乐观。12月末，广义货币(M2)85.2万亿元，比上年末增长13.6%，增速比上年末回落6.1个百分点；狭义货币(M1)29.0万亿元，增长7.9%，回落13.3个百分点；流通中现金(M0)5.1万亿元，增长13.8%，回落2.9个百分点。全年金融机构人民币各项贷
10、款余额54.8万亿元，新增人民币各项贷款7.5万亿元，比上年少增3901亿元。人民币各项存款余额80.9万亿元，各项存款增加9.6万亿元，比上年少增2.3万亿元。,四川中远瑞银投资管理有限公司,中国经济形势复杂,2011年宏观经济运行态势,市场物价同比上涨，7月份后同比涨幅连续回落全年居民消费价格比上年上涨5.4%。其中，城市上涨5.3%，农村上涨5.8%，整体高于年初政府预定的4%的目标，居民实际购买力下降明显。,四川中远瑞银投资管理有限公司,中国经济形势复杂,2011年宏观经济运行态势,全年工业生产者出厂价格比上年上涨6.0%，全年工业生产者购进价格比上年上涨9.1%，2011年7月份以后
11、生产者物价指数(PPI)增速都呈现出急剧下降的趋势，这将有助于缓解成本上升所带来的压力,四川中远瑞银投资管理有限公司,中国经济形势复杂,2011年宏观经济运行态势,小结：尽管我国经济速度将逐渐回落，但经济运行仍然在正常区间，特别是中国经济中长期平稳较快发展的基本面仍然没有变，GDP年均7%的目标，在世界范围来看都是很高的，由于中国城镇化、工业化、市场化，这些过程都没有完结，中国经济增长的基本动力格局就没有变在三大需求方面，投资增长在高位平稳增长，消费增长出现缓慢下降趋势，最近几个月房地产、家电、家具、音像器材和汽车销售同比增长明显下降，出口增长也有较大回落。总体上判断，未来我国经济增长依然是投
12、资拉动型。保持多年高速增长的中国经济突然减速，可能带来诸如部分行业实体企业大面积亏损甚至破产，就业压力上升等问题,四川中远瑞银投资管理有限公司,中国经济形势复杂,当前中国经济面临的问题,1.主权债务危机影响加深，外部经济环境有所恶化2012年，世界经济格局呈现出三个显著的特点：一是政治周期与经济周期叠加。二是国际协调与合作更加困难。三是结构调整的长期性与短期目标的冲突。这些因素都深刻影响世界经济的走向一方面，发达国家公共需求萎缩和私人需求不足，都会进一步减弱中国的外部需求。另一方面，一些发展中国家，利用比中国更加低廉的土地资源和劳动成本，生产与中国相同的劳动密集型产品，并向美欧等发达国家大量出
13、口，对中国形成了强大的替代效应。因此，在对我国的需求萎缩和供给替代压力下，2012年我国出口增长将更加严峻。,四川中远瑞银投资管理有限公司,中国经济形势复杂,当前中国经济面临的问题,2、不可控因素多，通胀压力依然较大。 尽管从2011年7月CPI冲顶后连续回落，但刺激价格上涨的不可控因素仍然较多。 首先，2008年以来货币超经济发行形成的流动性过剩，给经济增长排放了过多的潜在刺激因素，短期内我国的流动性过剩压力还比较大。 其次，输入型通胀的压力依然存在。美联储在实施了两轮量化宽松货币政策之后，又宣布延长4000亿美元的国债期限；同时，欧洲领导人为了应对主权债务危机将欧洲金融稳定基金（EFSF）
14、规模扩大到1万亿欧元。美国继续推行宽松的货币政策和EFSF扩容，都会使金融市场形成大量流动性，会加大人民币升值压力，提高中国的出口商品价格，抬高国内物价，加剧通货膨胀。 再次，劳动工资成本不断上升和基础商品价格上调，推动物价上涨的压力将继续存在。2010年我国有31个省市区上调最低工资标准，2011年又有21个省市区再次上调最低工资标准。同时水油气价格上涨的压力依然不减。这些都会给物价上涨形成压力,四川中远瑞银投资管理有限公司,中国经济形势复杂,当前中国经济面临的问题,3、适度从紧的货币政策环境，抑制了中国经济的进一步增长。 2010年2月以来，我国已经连续12次上调存款准备金率，五次上调利率
15、，另外加上公开市场操作、窗口指导、货币掉期等金融措施，已使货币供给环境由过去的适度宽松转向从紧。 这使得向上的经济增长遇到了货币笼头的约束，特别是中小企业融资难的问题相当严峻，在国内经济周期性调整和国际经济前期暗淡的背景下，单纯依靠一刀切的货币调控已经难以从根本上解决问题 2012年以来的下调存款准备金，降低首付利率水平被视为货币政策转向适度宽松的信号，但总体来看，流动性紧张的局面并未改变。,四川中远瑞银投资管理有限公司,中国经济形势复杂,当前中国经济面临的问题,4、地方债务和资金体外套利，导致金融系统性风险上升。房地产收入降低，导致地方债存在偿债风险 中国银行国际金融研究的统计数据，截止20
16、11年4季度，中国政府债务负担约占GDP的43.69%，大多数地方政府都寄希望于土地出让和房地产开发带来的收入进行偿还，但是，当前以及今后土地流拍、房地产“双降”必然使地方政府的非预算收入减少，偿还债务能力降低，由此将使地方债务矛盾暴露，风险增加。大量资金脱离监管进行体制外套利2011年下半年以来，人民币存款增长速度明显减缓，四大银行存款都出现负增长。在货币紧缩背景下出现如此现象，表明大量资金脱离金融监管进行体制外套利活动。大企业和小金融公司参与参与高息放贷活动银行资金通过理财、信托投资等形式流向民间，一些国有企业、大型企业、上市公司从国有银行获得资金后大量贷给中小企业和民营企业开展套利，一些小贷公司、担保公司、典当行、寄售行和民间金融也利用货币紧缩环境大肆筹资并高息放贷。这些脱离正规渠道监管的金融活动蕴藏着很大的风险。,四川中远瑞银投资管理有限公司,
