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1、 XX市投资咨询中心编制 -1- 第一章 项目提要 1.1 项目名称 某物流园建设工程 1.2 承担单位 某汽车运输集团有限公司 1.3 建设地点 某市 1.4 建设性质 新建 1.5 建设内容及规模 本项目总用地面积为 143 亩（折合约 95332m2），总建筑面积26856m2。根据项目的建设性质和规划要求，整个园区规划为三大区域，一是仓储区 17485m2(其中冷冻冷藏库 4371m2)，集存货、理货冷冻冷藏功能，年储存量 4 万吨；二是物流商务中心 9346 m2，为 11层框架结构，主要有物流信息服务功能、商务办公功能、物业后勤服务功能；三是货运车辆停车区 40000 m2，车位
2、106 个，满足进出车辆的要求，同时具有集装箱拆拼装箱、还箱等服务功能；通道出入卡 25 m2，配置符合监管要求的卡口设备（电子栏杆、电子读写设备、电子识别设备、电子监控设备、电子地磅等），并配套建设市场信息系统。项目建成后，年交易量可达 22 万吨。 1.6 建设期限 2009 年 08 月2010 年 12 月 1.7 总投资及资金筹措 本项目总投资 5680 万元，其中：工程费用 3253 万元，工程建 XX市投资咨询中心编制 -2- 设其他费用 2019 万元，预备费用 187 万元，专项费用 221 万元。其资金筹措方式为：自有资金 2840 万元，申请银行贷款 2840 万元。 1
3、.8 项目效益 现代物流是一个多元发展的复合型新兴产业，是一个生产性的服务行业，加快发展现代物流业，建设现代物流中心，对提速某新型城市化进程，推动产业、物流、商贸三大中心全面繁荣具有重大的现实意义。项目通过运用全新现代服务业管理信息理念，对货运物流过程进行多要素的计划、实施和控制，将运输、仓储、整理、配送、信息等环节有机结合，形成完整的供应链，从而为用户提供高效率、多功能、一体化综合服务，有利于产销信息和市场信息的沟通，促使生产企业提高产品质量，调整产品结构，增加名优和适销产品的生产供应，对于建立、健全和完善以市场为导向、规范交易、公平竞争的物资流通体制具有积极的促进作用。项目的建设，是适应现
4、代物流业发展趋势，推进雁峰区工业化和城镇化进程的一项有利措施，是支持物流市场机制建立的需要，对有效带动项目区域商业市场的健康发展，优化资源配置，改善投资环境，实现经济社会可持续发展，提升城市综合实力和竞争力具有重要的意义。 1.9 主要技术指标 主要技术经济指标 序号 指标名称 单 位 指 标 备 注 1 总规模 万吨 22 2 用地面积 亩 143 折合约 95332m2 3 总建筑面积 m2 26856 其 中 仓储区 m2 17485 其中冷冻冷藏库4371m2 XX市投资咨询中心编制 -3- 综合服务区 m2 9346 通道出入卡 m2 25 5 容积率 0.45 6 建筑密度 % 1
5、9.4 7 绿地率 % 28.5 8 项目总投资 万元 5680 9 投资利润率 % 22.46 10 投资利税率 % 27.15 财务内部收益率 % 22.20 所得税前 投资回收期 年 5.89 所得税前 11 财务净现值 万元 3612 所得税前 财务内部收益率 % 17.35 所得税后 投资回收期 年 6.64 所得税后 12 财务净现值 万元 2038 所得税后 13 盈亏平衡点 % 59.75 第二章 项目建设的必要性和可行性 2.1 项目由来 现代物流的发展是经济发展到一定阶段的产物，特别是后工业化社会对通过资源、劳动生产率获取利益的能力和潜力得到极大挖掘后，对流通环节利益的获得
6、既有动力，也是现实的途径。从现代物流发展的规律分析，其发展的推动因素主要来自于企业发展战略的改变、企业物流能力的培养需要、物流新技术的应用和物流服务的专业化分工与协作等几个方面。在经济发达国家和部分经济发展 XX市投资咨询中心编制 -4- 水平较高的发展中国家和地区，企业除注重技术、产品、市场和客户开发能力的培植外，更为注重维持稳定而有效的供应链、使产品的服务更贴近用户、建立即时供应系统、实现零库存等物流战略的建立。当前，物流业已成为世界现代流通领域的重要组成部分，也是加快城市经济循环，提高流通效益的重要环节。 某省某汽车运输集团有限公司是一家以道路客运、物流为主业的专业运输企业，是某地区运输
7、规模最大，线路覆盖面最广，管理服务较为完善的大型专业运输企业。鉴于以上因素，该公司为利用现有的运输规模，进一步完善自身的物流体系，拟在某市白沙洲大道与铜桥港交汇处建设某市某物流园，完善基础设施及服务功能，并配套建设信息系统系统，建成一个具有现代化配套设施，集交易、配送、信息、服务为一体的专业化仓储和物流基地，对于建立、健全和完善以市场为导向、规范交易、公平竞争的物资流通体制具有积极的促进作用。 2.2 项目建设的必要性 (1)项目建设是引导和转化某市潜在物流需求的需要 物流活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互适应、相互满足。虽然某市及其区域内当前存在着巨大的物流需求，但相当的物
8、流需求是一种低水平的物流需求，表现为相当部分传统商业企业与生产企业仍保持着以自我为中心、“大而全”、“小而全”的传统经营组织模式，尚未认识到通过联合规划与作业，形成高度整合的供应链体系改善目前的生产供应与产品销售；企业在生产、销售的经营活动过程中对建立在供应链管理基础上的跨企业、跨行业的联合重视不够，在推行各自的技术标准。管理标准、工作标准时尚未意识到建立共同的物流标准的重要性，真正意义上的物 XX市投资咨询中心编制 -5- 流需求难以形成。 随着某市整体经济的发展，这种初步意义上的物流需求将必然向现代高水平的物流需求转化，在这一转化的进程中，提高某市在物流服务供给能力方面的水平是至关重要的。
9、本项目建成后将有力地加强现有铁、公、水、航的设施衔接以及交通运输设施与库、场设施的衔接，使现有物流资源得以合理整合，基础设施及其技术装备的运作水平得以提高。 (2)项目建设是支持有效的物流市场机制建立的需要 物流的市场化与经济发展的市场化程度直接相关，同时也与市场开放、管制相关联。有效的物流市场机制建立要求市场更加开放，管制更加合理和科学，物流活动具有网络化的特点，物流中心只是其网络上的一个结点，需要网络上各个结点之间相互开放彼此的物流服务市场，便于企业在较大的市场范围内进行兼并、重组以资本运作为手段的企业经营网络建设，并为开展网络化物流经营活动提供与商流相适应的高效物流服务。同时，物流服务活
10、动存在着一系列委托与被委托。代理与被代理的关系。服务的无形化特点、各种复杂的费率协商、服务的标准和衔接、物权的转移、控制和结算的主体等，往往涉及多个方面，需要强有力的制度保障和执行机制，包括市场准入与汰出机制、市场保障机制及商业信用机制等等。 建立集中服务运作的物流园区，可在一定程度上为改善信用体系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践，有助于改善当前商业信用不健全的情况，支持和强化货主对物流服务需求的积极态度，减少自营物流，扩大物流服务的市场需求不足。 因此，某物流园的建设与运营，对某市与省内和周边重要的经济中心城市实现市场管制的合理化和科学化，建立良好的市场秩序，
11、XX市投资咨询中心编制 -6- 形成对物流服务企业活动的良性规范与积极引导，具有十分积极和现实的意义。 (3)项目建设是促进区域经济发展的需要 物流业发展程度已成为衡量一个国家、地区综合国力和现代化程度的重要标志，发展物流业是推进城市工业化、城市化、市场化和国际化进程，进而提升综合实力和国际竞争力的重要举措。物流业是不断启动市场，促进需求、消费，推动国家经济增长的重要动力，加快发展物流业，有助于降低物流成本，提高物流效率；有助于推动比较优势转化为竞争优势；有助于改善发展环境，满足社会多样化的服务需求；有助于实现集约式发展，提高经济竞争能力和人民生活质量。项目的建设，对提高城市经济运行效率及城市
12、在经济区域的地位和作用具有积极的意义，可促进常宁市现代物流的发展和物流产业的培育，从而产生新的经济增长点，为经济的可持续发展提供新的产业成长支持，为常宁提高经济发展水平创造良好的产业布局与发展环境。 2.3 项目建设的可行性 2.3.1 编制依据 某物流园建设工程项目可行性研究报告于2009年6月由某汽车运输集团有限公司委托某市投资咨询中心编制，经过现场勘察和充分调查，收集有关资料后研究论证完成。 本报告主要以下列文件和基本资料为编制依据： (1)印发关于促进我国现代物流业发展的意见的通知（发改运行（2004）1617 号） (2)中共某省委某省人民政府关于促进生产服务业加快发展的指导意见（湘
13、发（2007）9 号） XX市投资咨询中心编制 -7- (3) 某省人民政府办公厅关于进一步加快现代物流业发展的若干意见湘政办发200741 号； (4)某市现代物流发展“十一五”规划； (5)某物流园总平面图 (6)国家发改委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）； (7)其他有关的规程、规范、标准及项目的有关基础资料。 2.3.2 编制范围 (1)通过对项目拟建地区经济发展和市场现状等进行调查，论证项目建设的必要性及有利条件。 (2)确定项目选址用地与总平面规划。 (3)通过调查和测算分析，确定项目建设规模和工程技术初步方案。 (4)估算项目总投资，提出资金来源与筹措方案，拟定
14、投资计划和实施进度安排建议。 (5)定性分析项目的经济效益和社会效益。 (6)从技术、经济、环保、社会等各方面论证项目建设的必要性，经济上的合理性和技术上的可行性，提出研究结论和建议。 2.3.3 项目建设的优势分析 (1)政府有关部门大力推动物流发展 在国家层面上，2004 年国家发改委等九部委出台关于促进我国现代物流发展的意见。根据意见的要求，由国家发改委牵头，商务部等13个政府部门和中国物流与采购联合会、中国交通运输协会，组成了“全国现代物流工作部际联席会议”。此举标志着我国推动物流发展的综合协调机制在中央政府层面开始形成。同时还出台了取消国际货代企业经营资格审批、扩大设立保税物流基地、
15、降低车辆 XX市投资咨询中心编制 -8- 通行费收费标准、启用新版联运发票、放宽国内航空货运市场准入门槛、允许跨国采购集团以独资形式开展出口业务等举措。2004 年7 月中华人民共和国道路运输条例开始实施，全国各地全面开展了联合“治超”工作。这一系列文件的出台和工作的开展，大大促进了我国现代物流业的发展。 某市政府对物流业发展的支持更加务实具体。某市现代物流发展“十一五”规划，提出了把某市建成全国物流区域中心城市、某一级物流节点城市，其中某物流园也是整个某市物流规划的一个组成部分。 2交通优势有利于现代物流产业的加速发展 项目建设地点选择在某市白沙洲物流园与城市外环线相连的南郊大道西侧，北邻白
16、沙洲工业区，南邻白沙洲汽车客运站，距某市最大物流园区(某市深圳物流园)不足一公里，东邻京珠高速和 107国道，西通衡昆高速和 1807 省道，距某湘江千吨级码头不足五公里路程，交通位置极为便利，地理位置十分优越。 3物流市场需求迅速增长 2008 年，某市经济总量占全省总量的 9%，而货运量只占全省的6.8%；全省每亿元 GDP 货运量 9.2 万吨，而某市只有 7.0 万吨。某市货运周转量占全省的 7.3%；全省每亿元 GDP 货运周转量 938.8 万吨公里，而某市仅为 766.5 万吨公里。这两个指标分别只有全省的76.1%和 81.6%。近几年，某市经济持续稳定增长为城乡居民收入水平的提高奠定了良好的基础，2008 年城镇居民人均可支配收入突破12000 元，农村居民人均纯收入突破 5600 元。随着居民收入的增长，个人消费日趋旺盛，消费结构升级。某作为省内第二大人口城市，有着独特的消费需求环境：从
