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1、目录 第一部分 项目总论.3 1.1项目背景.3 1.2项目概况.4 1.3可行性研究报告编制依据.8 1.4可行性研究结论及建议.8 第二部分 市场研究.10 2.1宏观环境分析.10 2.2全国房地产行业发展分析.10 2.3本市房地产市场分析.10 2.4板块市场分析.12 2.5项目拟定位方案.14 第三部分 项目开发方案.16 3.1项目地块特性与价值分析.16 3.2规划设计分析.17 3.3产品设计建议.18 3.4项目实施进度.22 3.5营销方案.23 3.6机构设置.24 3.7合作方式及条件.25 第四部分 投资估算与融资方案.26 4.1投资估算.26 4.2融资方案.
2、34 第五部分 财务评价.37 5.1财务评价基础数据与参数选取.37 5.2财务评价（方案1）.37 5.3财务评价（方案2）.39 5.4财务评价结论.39 第六部分 不确定性分析.41 6.1盈亏平衡分析.41 6.2敏感性分析.42 6.3风险分析.43 第七部分 综合评价.45 7.1社会评价（定性）.45 7.2环境评价（影响及对策）.45 7.3公司资源匹配分析.45 第八部分 研究结论与建议.46 8.1结论.46 8.2建议.46 第九部分 附录.47 9.1附件.47 9.2附表.47 9.3附图：.48 第一部分 项目总论 第一部分 项目总论 1.1项目背景 这一部分主要
3、应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。 1.1.1项目所在区域发展情况 城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境。 1.1.2项目发起人及发起缘由 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文
4、化园、政府重点工程等。 1.1.3项目投资的必要性 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3-5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）； 公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义； 第一部分 项目总论 1.2项目概况 1.2.1项目名称 1.2.2项目建设单位概况 1.2.3项目地块位置及周边现状 地块位置 地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市
5、中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。 宗地现状 1）四周范围； 2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； 3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； 4）地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响； 5）地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 第一部分 项目总论 6）土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地； 7）地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。 附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据； 地
