《2011年亿达第五郡调研》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2011年亿达第五郡调研（30页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1,版权声明：本文仅供与客户沟通使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。由于未经过市场调要与详尽的研究分析，本资料的结论与分析不能作为世联地产的正式成果。,亿达第五郡调研分享,一、项目基本信息二、典型产品分析三、竞争PK,纲要,项目基本信息,区域规划,新城核心机场新区将成为甘井子区的启动区，作为机场新区整体规划的启动区，第五郡将凭借自身优势，逐步成为新区的文化、娱乐、商业活动中心 ；区域政治中心 甘井子区政府整体迁入第五郡项目2号地。区政府办公楼、公安局、检察院、法院、图书
2、档案馆、公共服务大厅等于2010年竣工并投入使用；,区域规划特点：,项目基本信息,项目总体规划,总占地：46万平（一期5号地11万平，二期4号地5万平，三期3号地9万平，6号地12万平）总建面：60万平（一期5号地11万平，二期4号地6万平，三期3号地12.5万平，6号地8万平）整体容积率：1.24总户数：3252户（一期5号地979户，二期4号地631户，三期3号地1038户，6号地604户）在售面积区间：90-250平建筑规划：Block围合组团、景观组团建筑形态：多层洋房、小高层、高层建筑风格：南加州风格 （一期二期）、法式、意式风格（三期）园林：坡地立体景观、成树园林,项目基本信息,在
3、售产品信息,除三号地的B5-8，六号地14#未推售外，其余楼栋 均在售；在售均价：18000-20000元/平（6号地标准层） 15000元/平（3号地）,未推售,未推售,项目基本信息,产品户型配比,7,项目销售情况,8,项目销售情况,产品信息,劣势点：a.入门处学习区设置不合理，处于噪杂地段，不适合读书，相当于无学习区；b.主卧门正对卫生间门，风水不好；c.主卧开间3.3米、次卧开间仅2.7米，空间尺度小；,大华锦绣华城 二期G6户型100-101两室两厅一卫,PK优势：a. 次卧南北两侧有窗，通风好；b.主卧开间3.5米，次卧3米，空间尺度感强，舒适性较好；c.南北双向阳台设计；d.2+1
4、户型，飘窗赠送，空间灵动；,三号地F1户型 87.9-90.9平 两室两厅一卫,产品信息,劣势点：a.110多平只设计成2室户型，但卧室开间仅3.6米，大部分空间被狭长走廊浪费掉；b.卫生间距离卧室较远，使用不方便；c.无学习区空间，功能不完善；,三号地C1户型 113.9-114平 两室两厅一卫,大华锦绣华城 二期B6户型 110-111 三室两厅一卫,PK优势：a. 主次卧南北通透，通风好；b.书房与南侧阳台连接，空间灵动可变；c.南北双向阳台设计；d.主卧赠送飘窗，且为全明户型，采光、通风效果好；,产品信息,劣势点：a.卫生间距离卧室较远，使用不方便；b.卧室与书房的位置比较集中，私密性
5、较差；c.书房的通风效果较差；,三号地D2户型 124.2平 三室两厅一卫,大华锦绣华城 二期B5户型 118-124 三室两厅一卫,PK优势：a. 主次卧南北通透，通风好；b.书房与南侧阳台连接，空间灵动可变；c.南北双向阳台设计；d.主卧赠送飘窗，且为全明户型，采光、通风效果好；,产品信息,劣势点：a.无独立保姆间设计，仅有一处入户门，主仆之间私密性低；b.主卧开间3.9米，空间尺度不强；c.狭长走廊加内玄关设计比较浪费空间；d.仅有一个外阳台，赠送面积小；,大华锦绣华城 二期D7户型203 五室两厅四卫,PK优势：a.奢华五居室设计，客厅4.8米开间，空间尺度感强； b.配有保姆间，保姆
6、间配有独立入户门及卫生间，私密性强；c.主卧、主卫赠送270度转角飘窗，空间灵动；d.主卧配有独立衣帽间；e.每个卧室都配有独立的卫生间，方便、私密性强。,三号地A1户型 200.9平 四室两厅三卫,产品信息,劣势点：a.入门处无玄关；b.卧室与书房的位置比较集中，私密性较差；c.书房的通风效果较差；,六号地D2户型 115-125平 三室两厅一卫,大华锦绣华城 二期B5户型 118-124 三室两厅一卫,PK优势：a. 主次卧南北通透，通风好；b.书房与南侧阳台连接，空间灵动可变；c.南北双向阳台设计；d.主卧赠送飘窗，且为全明户型，采光、通风效果好；,产品信息,劣势点：a.入门处无玄关，狭
7、长走廊浪费空间；b.主卧、次卧相邻，私密性较差；c.南北阳台空间较小；,六号地B户型 145-155平 三室两厅两卫,大华锦绣华城 二期B7户型142-145三室两厅两卫,PK优势：a. 入门处玄关设计独特，配有独立入户电梯；c.主卧赠送270度转角飘窗，景观视野极佳；d.主卧、客卧分离，私密性强；e.超大阳台、露台设计，方便储物、休闲。,项目基本信息,项目配套,交通配套：项目周边还有多条公交车，有到星海湾区域的如：542路、37路，到中山广场的701路、 532路、 710路，到马栏广场的716路，到周水子、华南的“第五郡陆港物流”等公交线路，但除了“第五郡陆港物流” 以外，其余车站均需要步
8、行至兰花小区车站；商业配套：共有12万平商业，其中1号地、3号地建有集中商业区，5号地建有风情商业街；教育配套：社区专属幼儿园、还有与教委倾力打造的区内最好的实验小学、育文中学，3号地东侧还建有甘井子区图书档案馆；会所配套：（暂定）位于6号地，建有一个休闲会所；公园：6号地东侧规划有15万平明珠公园；,早教中心,实验小学,甘区行政楼,竞争PK,【项目价值梳理】 （该项目的价值点）15年一站式教育体系； 80万册图书档案馆；甘紧邻区政务办公中心、行政广场；15万平明珠公园；12万平商业配套；建筑讲究细节、品质感、生活化；成熟社区，业主口碑好。,竞争PK,分析维度一：品牌,第五郡项目开发商为大连本
9、土企业亿达集团，年销售额近40个亿，虽号称发展了26年，但是这么多年除了大连，仅在东北三省有几个项目，且并不知名，尚未走进北京、上海之类的大城市做项目。,本项目的开发商大华集团年销售额过百亿元，是亿达集团的3倍还要多。大华集团自1988年创建至今，本着深耕上海，拓展全国的发展战略稳步前进，在上海这样的一线城市，有多个公交站点路名是以大华及大华项目来命名的。大华集团一直以大盘的运作方式积极参与城市的运营，目前已相继进入了武汉、南京、沈阳、西安、大连、海口、泰州等全国十几个大中城市。在大连，政府愿意把庙岭老城区改造工程交给大华却没有交给本地的开发商就充分说明了大华集团是真正具有成熟经验和强大的大盘
10、运营能力的优秀企业。,竞争PK,第五郡项目建筑面积仅60万平米，分为6期开发，其中4号地、5号地已经售罄，剩余开发用地不多，可选择的位置也相对较少。,分析维度二：规模,大华锦绣华城项目总建面为150万平，接近三个第五郡那么大。相比大连人最引以为傲星海广场，其总建面也不过110万平，而本项目比一个星海广场还要大，因此也足以引起政府的关注度及重视度；目前项目开发到第二期，剩余开发面积较多，供选择的位置也较多；,竞争PK,第五郡项目位于西部机场新区，周边发展还尚不成熟，买菜难，无医疗机构，且没有高校林立的人文气息；从交通方面看，第五郡项目距离青泥洼桥15公里，距离西安路商圈10公里，虽然对外宣称仅需
11、要20-30公里路程，但是途径西北桥、香炉礁等极其拥堵路段，交通情况较差；,分析维度三：地段、交通,大华锦绣华城项目位于软件园核心区域，因紧邻高校，周边不仅配套丰富，且高知、人文气息浓郁；从交通方面看，大华锦绣华城项目距离青泥洼桥11公里，距离西安路商圈8公里，单从路程上看就近了许多，而且周边交通通达性良好 ；,论坛业主语录：“为买一根葱也得开车2公里，不开车去趟市内要倒3边车，等个出租要半个小时，老人感个冒跑到最近社区也要开车接送，我很无奈”,竞争PK,第五郡项目商业体量为12万平，商业形态有集中商业，也有风情商业街。虽然商业体量也非常大，但是相比大华锦绣华城项目20万平商业综合体，还是有一
12、定差距。,分析维度四：商业配套,20万平究竟是多大？青泥洼桥的麦凯乐建面为5万平，那么我们的商业配套就是4个麦凯乐那么大。这么大体量的商区是不像那些小的商区那样，随便什么店铺、什么样的经营者都能入驻的，所以这也保证了商区人员的质素及商铺品牌、规模。而且商业区距离居住区有一定的距离，避免噪声影响。,本项目商业体量为20万平，紧邻主干路，是一个集国际化BLOCK风情商业街、时尚百货、餐饮美食、休闲娱乐、体育健身、假日酒店、文化艺术等于一体的一站式聚集中心。大华集团商业协作的伙伴有家乐福、乐购 、一兆韦德、必胜客、肯德基、苏宁电器、哈根达斯等众多知名商家，这里就是未来整个大连西部区域的核心商圈。,商
13、业部分,商业,商业,商街,竞争PK,分析维度五：会所,第五郡项目目前规划一个会所，但只是暂定，还未最终敲定，而且会所的功能、体量均未定。日后住在第五郡，是否会有愉悦的休闲场所暂时还是未知数；,大华锦绣华城项目拥有多个主题会所，如泳池健身会所、伯爵私人会所、邻里人家大会所及谈股论金商业会所，会所各种运动休闲设施一应俱全，为您提供最方便、最尊贵的健康生活。功能完善的会所配套是我们大华锦绣华城项目所独有的，也是其它项目所不可比拟的。,分析维度六：户型及价格,第五郡项目在售产品从户型上看，均有一条狭长的走廊，这种户型不仅浪费面积，而且与客户以往居住的户型有很大差异，居住起来不习惯；第五郡在售多层均价1
14、8000-20000元/平，而高层也达到15000元/平，价格相对较高，高层总房款最少140万，多层最少200万。,大华锦绣华城从户型上讲比较多样化，会满足您不同的需求，而且首创2房变三房户型，有10%左右的附加空间；在售高层均价12500元/平，多层15000元/平，总房款客户承受能力较强，最低在120万-150万之间。,竞争PK,问题一 飞机噪音：第五郡项目距离大连周水子国际机场仅2.5公里，飞机起降会有一定的噪音影响，而且会干扰电视信号；问题二 货车噪音：项目周边的红韵路，每天会有大货车经过，不仅噪音扰民，而且会有交通安全隐患；问题三 路面凹凸、灰尘：小区周边道路凹凸不平，而且由于经常有
15、大型货车经过，会扬起很多灰尘；,分析维度七：周边环境隐患,论坛业主语录：“小区周边道路今挖明填到处凹凸不平，灰尘漫天需要天天洗车天天拖地，夜晚10点后大货呼啸直到凌晨4、5点钟，我很愤怒！”,第五郡南侧路街灰突突的,路面上整日可见的大型货车,23,样板间实拍,六号地D2户型 115-125平 三室两厅一卫,客厅,餐厅,24,样板间实拍,六号地D2户型 115-125平 三室两厅一卫,主卧,卫生间,25,样板间实拍,六号地D2户型 115-125平 三室两厅一卫,书房,次卧,26,样板间实拍,六号地B户型 145-155平 三室两厅两卫,客厅,餐厅、厨房,27,样板间实拍,六号地B户型 145-155平 三室两厅两卫,次卧,客卫,28,样板间实拍,六号地B户型 145-155平 三室两厅两卫,衣帽间、主卫,主卧,书房,29,样板间实拍,六号地B户型 145-155平 三室两厅两卫,Thank you!,
