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1、1,版权声明：本文仅供与客户沟通使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。由于未经过市场调要与详尽的研究分析，本资料的结论与分析不能作为世联地产的正式成果。,圣克拉调分享,一、项目基本信息二、典型产品分析三、竞争PK,纲要,项目基本信息,区域位置,位于高新园区软件园重要区域，项目周边高校林立，人文气息浓厚。依托高新园区的软件产业带，重点打造集产业，商业，居住于一体，是未来几年政府重点投资和发展的绿色硅谷中心。,项目基本信息,项目总体规划,北区,学校区,东方圣克拉(南区),项目
2、总建：55万平，包括南区、北区和西区。南区：总建筑面积: 20万平, 其中住宅14.3万平，商业 6千平；半地下车库面积5万平。北区：总建筑面积: 24万平， 其中住宅：15.1万平，商业建面：0.33万平， 物业中心：0.12万平， 幼儿园：0.51万平， 总户数：1240户 ， 由10栋26-29层高层组成。半地下车库面积810万平。学校:总建筑面积: 8.78万平, 其中学校5.18万平，地下停车库3.6万。,西区,项目基本信息,项目北区规划,1#,2#,26层：,191/117/191两梯三户1D-26,8#,191/191/118/118/191/191两梯三户2D-26,29层：,
3、3#,5#,7#,9#,6#,10#,11#,82/144/144/82两梯四户1D-29,144/82/82/121/121/82/82/144两梯四户2D-29,1,2,3,5,6,7,8,9,10,11,为北区开盘预售楼栋,项目基本信息,北区各类产品配比,首次推售以82平米、144平米为主力户型,产品信息,东方圣克拉 谦山阅E户型82两室两厅一卫（一期即将推售）,劣势点：a.双南向设计,不通风，夏天会很热；b.开放式厨房，只能做简单的料理，否则屋内油烟会很大；C.主卧开间3米，次卧仅2.7米，尺度小，舒适性差；d.次卧的门正对卫生间，风水上讲会犯冲，同时潮湿的暗卫也会影响居住者 的身体健
4、康；e.一步阳台的设计不够实用，尤其是高层，根本不敢出去；,大华锦绣华城 二期G6户型100-101两室两厅一卫,PK优势：a.主次卧南北通透，且次卧南北两侧有窗，通风好；b.厨房可做拉门设计，避免油烟散入房间；C.主卧开间3.5米，次卧3米，空间尺度感强，舒适性较好；d.主卧的门与卫生间的门在设计上是串开的，避免正对，讲究风水。同时，此户型为全明设计。,产品信息,东方圣克拉 谦山阅D户型144三室两厅两卫（一期即将推售）,劣势点：a.狭长的走廊浪费空间； b.主卧开间太小仅做到3.3米，舒适性差；c.一步阳台的设计不够实用，尤其是高层，根本不敢出去；d.书房的位置设计不是很合理，入门正对，私
5、密性不足。,大华锦绣华城 二期B7户型142-145三室两厅两卫,PK优势：a.户型方正，配独立入户电梯，多层房源得房率较高； b.主卧开间4.1米，超大空间，舒适性强；c.主卧赠送270度转角飘窗，配有独立衣帽间；d.主卧、客卧分离，私密性强；e.超大阳台、露台设计，方便储物、休闲。,产品信息,东方圣克拉谦山阅G户型117三室两厅两卫,劣势点：a.纯南向卧室，通风较差，闷热；b.暗卫，潮湿不通风；c.厨房位置设计不合理，影响卧室休息，且油烟容易散进客厅、卧室；d.书房无窗户，影响南北通风 ；,大华锦绣华城 110-111户型 三室两厅一卫,PK优势：a. 主次卧南北通透，通风好；b.书房与南
6、侧阳台连接，空间灵动可变；c.南北双向阳台设计；d.主卧赠送飘窗，且为全明户型，采光、通风效果好；,产品信息,东方圣克拉谦山阅G户型118三室两厅两卫,劣势点：a.纯南向卧室，仅有一面窗户，通风不好，较为闷热；b.暗卫，潮湿不通风；c.开放式厨房，不利于散油烟；d.客厅开间较大，但进深小，与居住习惯不符合，沙发距离电视的距离过远；,大华锦绣华城 110-111户型 三室两厅一卫,PK优势：a. 主次卧南北通透，通风好；b.书房与南侧阳台连接，空间灵动可变；c.南北双向阳台设计；d.主卧赠送飘窗，且为全明户型，采光、通风效果好；,产品信息,东方圣克拉谦山阅F户型191三室两厅两卫,劣势点：a.狭
7、长的走廊浪费空间； b.次卧、客卧开间较小，舒适性差；c.主卧、客卧紧挨，私密性差；d. 一步阳台的设计不够实用，尤其是高层，根本不敢出去；,大华锦绣华城 一期182户型四室两厅两卫,PK优势：a.奢华四居室设计，客厅4.8米开间，空间尺度感强； b.配有保姆间，保姆间配有独立入户门及卫生间，私密性强；c.主卧、次卧、主卫赠送270度转角飘窗，空间灵动；d.主卧培育独立衣帽间；e.超大阳台、露台设计，方便储物、休闲。,12,首开楼栋位置分析,11#位于东侧和北侧社区规划路交叉口，噪音较大，且规划住户较多，私密性低,5#、6#临近东侧社区规划路，且南侧有商业公建，噪音大,1#南侧既有商业公建也有
8、校区，噪音大,5#南侧有商业公建，且临近小区西入口，嘈杂,项目基本信息,项目配套,交通配套：公交线路3路、26路、901路；商业配套：3000平情景商业街，业态包括：超市、洗衣店、 咖啡馆等，满足业主生活的基本需求；教育配套：15年一体化教育；会所配套：4000平的会所；文化配套：约5000平文化长廊， 500平半山书吧；山体公园： 39万平山体公园 ，植被主要以黑松、山梨、 槐树为主。,竞争PK,【项目价值梳理】 （该项目的价值点）三山环抱，看海不近海； 39万平私家山体公园，根据服务人群定位为以家庭成员为主的健康 文化主题公园；经典法式园林，山水间自然与尊贵共享 ；社区规划5.18万平米幼
9、儿园、小学及中学，全程一站式教育；精工细节把控，亿达升级之作 ；区域大未来规划，城市发展新动力 。,竞争PK,本项目的开发商大华集团年销售额过百亿元，是亿达集团的3倍还要多。大华集团自1988年创建至今，本着深耕上海，拓展全国的发展战略稳步前进，在上海这样的一线城市，有多个公交站点路名是以大华及大华项目来命名的。大华集团一直以大盘的运作方式积极参与城市的运营，目前已相继进入了武汉、南京、沈阳、西安、大连、海口、泰州等全国十几个大中城市。在大连，政府愿意把庙岭老城区改造工程交给大华却没有交给本地的开发商就充分说明了大华集团是真正具有成熟经验和强大的大盘运营能力的优秀企业。,分析维度一：品牌,东方
10、圣克拉项目开发商为大连本土企业亿达集团，年销售额近40个亿，虽号称发展了26年，但是这么多年除了大连，仅在东北三省有几个项目，且并不知名，尚未走进北京、上海之类的大城市做项目。,竞争PK,东方圣克拉建面仅为55万平；南区规划有小高层、高层产品，而即将销售的北区仅规划有高层产品，产品类型单一；项目整体容积率2.23，绿化率42%；,分析维度二：规模、经济技术指标,大华锦绣华城项目总建面为150万平，是三个圣克拉那么大。相比大连人最引以为傲星海广场，其总建面也不过110万平，而本项目比一个星海广场还要大，因此也足以引起政府的关注度及重视度；二期产品线丰富，多层、小高层、高层都有，选择空间更宽阔；
11、本项目整体容积率为1.49，绿化率45%；居住舒适度优于圣克拉；,北区,竞争PK,东方圣克拉商业体量仅为3.1万平，位于小区内部，在招商方面存在一定的困难，知名的品牌和商家会将店铺选择在一个封闭的小区内吗？本身的客群数量就不足够支撑盈利。所以其商业一定是单一业态，仅能满足基本生活需要；而且商业部分位于南北区之间，必定有很大的噪声。,分析维度三：商业配套,20万平究竟是多大？青泥洼桥的麦凯乐建面为5万平，那么我们的商业配套就是4个麦凯乐那么大。这么大体量的商区是不像那些小的商区那样，随便什么店铺、什么样的经营者都能入驻的，所以这也保证了商区人员的质素及商铺品牌、规模。而且商业区距离居住区有一定的
12、距离，避免噪声影响。,本项目商业体量为20万平，紧邻主干路，是一个集国际化BLOCK风情商业街、时尚百货、餐饮美食、休闲娱乐、体育健身、假日酒店、文化艺术等于一体的一站式聚集中心。大华集团商业协作的伙伴有家乐福、乐购 、一兆韦德、必胜客、肯德基、苏宁电器、哈根达斯等众多知名商家，这里就是未来整个大连西部区域的核心商圈。所以即便住在圣克拉也需要来本项目的商业区休闲购物。,商业部分,竞争PK,东方圣克拉项目规划两所幼儿园及小学、初中、高中一站式教育体系。但是圣克拉的小学并不是之前承诺的理工附小，而是由高新园区联手理工大学共同打造的一个理工完全附属小学，无法保证师资及教学质量是否与理工附小一样。就像
13、圣荷西的格致完全附属学校，不论是师资及教学质量都远远不及格致本校；就学校坐落的位置而言，紧临北区，在早晚上下学的时候门前的交通拥堵问题较为严重，其次造成的噪音也影响北区居民的生活。从风水角度来说，学校是一个极阳的区域，白天阳气较重，而夜间阳气突然消失，这种变化在风水上是很不好的，会影响生活的稳定。,分析维度四：教育配套,大华锦绣华城项目也规划有两所幼儿园，其中一所还为公立幼儿园，其师资和教育配套都是由于民办幼儿园。还规划有九年制小学、初中，现在正于海事大学等多所知名学校接洽， 大华中小学的模式一定是原校得搬迁或是分校，而不会是圣克拉那种挂名的方式；学校距离居住区有一段距离，不会造成交通及噪音的
14、问题；,竞争PK,东方圣克拉项目南区规划有12万平山体公园，北区规划有5万平山体公园，三山环抱，社区内仅有水系，无原生湖或人工湖；,分析维度五：自然资源,大华锦绣华城项目临近国家4A级景观资源大连西郊森林公园，项目内九山环绕，还有一片1万平的原生态内湖，不可复制的九山一湖 是项目的独特优势。,分析维度六：会所,东方圣克拉项目仅有一个艺术会所，会所内可以看书娱乐；,大华锦绣华城项目拥有4大主题会所：泳池健身会所、伯爵私人会所、邻里人家大会所及谈股论金商业会所，四大会所各种运动休闲设施一应俱全，为您提供最方便、最尊贵的健康生活。这四大会所是我们大华锦绣华城项目所独有的配套，也是其它项 目所不可比拟
15、的。,竞争PK,圣克拉的依山而立事实是将整个山劈开，从风水上看并不是完整的，因其劈断了整个山的山脉，同时从安全的角度来说也存在很大的隐患，将山劈开后会引起一系列类似山体滑坡、档堵墙设立不牢靠的问题。试问一个连最起码的安全都保障不了的地方如何能成为一个让人安居乐业的家呢？其次北区实际上是建在山窝里面，容易窝风，冬天的时候会比较难受；从北区的整体规划来看，北侧、东侧紧邻马路嘈杂，南侧紧邻商业和学校嘈杂，可以说没有一栋楼是较为安静的；,分析维度七：社区规划,大华锦绣华城项目才是真正的循山而立，保证了山脉的完整，不论从风水上还是从安全系数 上都要远远强于圣克拉。,临近马路嘈杂,临近学校、商业嘈杂,来风,山体,山体,山体,竞争PK,分析维度八：外立面（仅适用于多层客户引导）,东方圣克拉外立面为涂料，涂料就是将涂料喷涂、滚涂或刷涂在楼体的外立面上，其工艺简单且成本很低，这样的外立面并不能长久保持，容易挂灰、脱色和起裂，不适用高档楼盘。,大华锦绣华城多层产品外立面全部为干挂理石，干挂工艺是将装饰外墙的材料直接挂在龙骨架上，特点是美观经久耐用，成本高，档次高，对施工要求高。就像大连的高端楼盘星海湾壹号、大连明珠等楼体的外立面也都是干挂理石的，所以不论是造价、美观度还是品质感本项目都要远远胜过圣克拉。,
