万科财务报表分析1

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1、万科A财务报表分析报告,LOGO,主要内容,第一部分：万科公司概况第二部分：偿债能力分析第三部分：获利能力分析第四部分：营运能力分析第五部分：发展能力分析,第一部分：万科公司概况,我国房地产行业特点,房地产是一种基本的生产和生活资料，其价格波动对经济发展、社会稳定有重大影响，相对于一般产品而言，房地产业的发展受产业政策的影响非常大。与银行联系紧密，政策性特别强 ，是政策导向型产业。流动性差，地域性明显，资金需求巨大。我国房地产业的发展具有周期性、地域性和产业关联性等性质。,我国房地产行业特点,长远来看中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变中国高速城市化和工业化的方向没有改变人口红利和人口迁徙的

2、态势没有改变国民财富积累和投资理财需求的升级没有改变人民币和资本品升值的预期没有改变因此，我们依然可以坚定地看好行业的未来前景。市场从过热向理性的回归，不仅不是住宅行业由繁荣转向衰退的信号，反而将有助于行业获得更为稳定健康的发展环境，房价阶段性调整后仍会继续稳步上升趋势，优势房地产公司的盈利状况也有望得以维持。房地产业仍然是业绩爆发力最强的行业之一。,万科公司概况,1984年 万科企业股份有限公司成立1988年 介入房地产领域 1988年 公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元 1991年 万科A股在深圳证券交易所挂牌交易1993年 将大众住宅开发确定为公司核心业务 2

3、005年 中国房地产百强企业综合实力TOP10评选第一2006年 成为第一家进入全国纳税百强榜的地产企业 2008年 入选华尔街日报（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业” 2011年 公司共实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元 同比分别增长19.8%和12.4%,万科发展历程,万科公司概况,坚持小户型和装修房；坚持快速周转和较少的土地储备；重视合作；稳健的投资策略；推动住宅产业化和绿色建筑。,万科的经营策略,万科公司概况,公 司 股 权 关 系,万科公司概况,公司债券持有人持债情况,万科公司概况,2011 年，公司共实现销售面积1075.3 万平方米，销售金额1215.4 亿

4、元，同比分别增长19.8%和12.4%。已进入的54 个城市中，公司在25 个城市的销售业绩名列当地市场前三甲，其中，在深圳、东莞、佛山、天津、沈阳、长春、鞍山、青岛、镇江、无锡、武汉等11 个城市排名第一，在上海、成都、苏州、烟台、唐山等城市排名第二。公司旗下销售额在50 亿元以上的一线公司数量也由2010 年的8 家增加至13 家（北京、深圳、上海、广州、沈阳、武汉、天津、苏南、东莞、佛山、长春、成都、青岛），市场地位得到进一步巩固和提升。,2011年经营业绩分析,万科公司概况,公司实现营业收入 717.8 亿元，同比增长41.5%，实现净利润96.2 亿元，同比增长32.2%。实现结算面

5、积562.4 万平方米，结算收入706.5 亿元，同比分别增长24.4%和41.2%。截至 2011 年末，公司合并报表范围内已销售未结算资源面积合计1085 万平方米，对应合同金额1222 亿元，较2010 年末分别增长59.6%和49.0%。2011 年公司房地产业务结算毛利率28.79%，较2010 年下降0.96 个百分点，结算净利率15.01%，较2010 年下降0.51 个百分点。2011 年，公司实现新开工面积1448 万平方米，相比年初计划的1329 万平方米增长9.0%。实现竣工面积659 万平方米(其中公司合并报表范围内项目竣工597 万平方米)，相比年初计划的729 万平

6、方米减少9.6%。,2011年经营业绩分析,第二部分：偿债能力分析,偿债能力分析,(一）短期偿债能力分析,所 需 公 式,1)流动比率=流动资产/流动负债2)速动比率=速动资产/流动负债=（流动资产-存货）/流动负债3)现金比率=现金类资产/流动负债4)现金流量比率=经营现金净流量/流动负债,(一）短期偿债能力分析,纵向比较,近四年短期偿债能力指标,企业的偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。企业有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业能否生存和健康发展的关键。,(一）短期偿债能力分析,横向比较,流 动 比 率,万科流动比率09年达到最高，之后流动比率是在逐年下降的，从2009

7、年的1.91下降到2011年的1.41，低于企业设置的安全标准值2。与保利地产和金地集团相比，万科的流动比率最低。,(一）短期偿债能力分析,横向比较,速 动 比 率,从万科近四年的速动比率指标来看，速动比率与流动比率的变化趋势相同，其远低于企业设置的安全标注值1,甚至远远低于保守速动比率0.8，与同行业的其他两家相比，其速动比率在09年之前低于保利地产略高于金地集团，而10年之后低于金地集团而略高于保利地产。,(一）短期偿债能力分析,横向比较,现 金比 率,现金比率它的作用是表明在最坏情况下的短期偿债能力，现金比率越高，说明企业即刻变现能力越强。从左图可以看出，万科的现金比率是在逐年下降的，从

8、09年的将近58%下降到11年的36%，11年的数值还低于行业的平均水平，说明企业即刻变现能力变弱，从这个角度也可以看出万科大量的存货的变现能力是制约其短期偿债能力的主要因素。,(一）短期偿债能力分析,短期偿债能力说明：万科流动比率09年达到最高，之后流动比率是在逐年下降的，从2009年的1.91下降到2011年的1.41，低于企业设置的安全标准值2。与保利地产和金地集团相比，万科的流动比率最低。从万科近四年的速动比率指标来看，速动比率与流动比率的变化趋势相同，其远低于企业设置的安全标注值1,甚至远远低于保守速动比率0.8，与同行业的其他两家相比，其速动比率在09年之前低于保利地产略高于金地集

9、团，而10年之后低于金地集团而略高于保利地产。现金比率它的作用是表明在最坏情况下的短期偿债能力，现金比率越高，说明企业即刻变现能力越强。从统计的表格数据可以看出，万科的现金比率是在逐年下降的，从09年的将近58%下降到11年的36%，11年的数值还低于行业的平均水平，说明企业即刻变现能力变弱，从这个角度也可以看出万科大量的存货的变现能力是制约其短期偿债能力的主要因素。万科年报显示:2011年末除去存货,万科可用于偿还债务及企业正常经营的可变现流动资产不多,而在万科流动资产当中,存货高达2083.4亿。万科在2012年亦不得不面对数额巨大的存货与高额的偿债压力。2011年内到期的非流动负债276

10、亿,短期贷款17亿,共计293亿,较2010年期末329亿已减少53亿。万科方面表示,万科当前拥有货币资金342亿,足以应付2011年到期的债务。很显然,除去应付各项银行债务,万科手中存在能够自由支配的现金。,（二）长期偿债能力分析,1)资产负债率=负债总额/资产总额2)权益负债率=负债总额/股东权益总额3)有形净资产负债率=负债总额/股东权益-无形资产4)利息保障倍数=息税前利润/利息费用,所 需 公 式,（二）长期偿债能力分析,近四年长期偿债能力指标,纵向比较,（二）长期偿债能力分析,资 产 负 债 率,横向比较,万科2011年的资产负债率为0.77，其值低于保利地产但高于金地集团。资产负

11、债率越低说明公司的长期偿债能力越好。万科的负债比率比较高，历年都超过65%，2009年万科的资产负债率最低，09年之后呈现出加速增长的趋势，万科企业股份有限公司的资产负债率是呈上升趋势的，表明公司负债在不断增加，并且公司的 资产负债率在国际公认范围内，公司财务风险在提高，长期负债偿还能力较弱。 这说明在万科的资产结构中总负债占总资产的比例很高，这也是房地产经营过程中需要大量资金的特点。,（二）长期偿债能力分析,横向比较,有 形 资 产 负 债 率,有形净资产负债率是公司负债总额与有形资产净值的百分比，它实际上是产权比率指标的延伸，其更为谨慎、保守地反映了公司清算时债权人投入的资本受到股东权益的

12、保障的程度。从长期偿债能力来讲，有形资产净值债务率越低越好。2011年万科的有形净资产负债率为3.39，低于保利地产但高于金地集团的。,（二）长期偿债能力分析,长期偿债能力说明：万科企业股份有限公司的资产负债率是呈上升趋势的，表明公司负债在不断增加，并且公司的 资产负债率在国际公认范围内，公司财务风险在提高，长期负债偿还能力较弱。 产权比率实际上是资产负债比率的另一种表现形式，只不过其表达得更为直接、明显，更侧重 于揭示企业财务结构的稳健程度，以及所有者权益对偿债风险的承受能力。产权比率越低，表明企业的长期偿债能力越强，债权人承担的风险越小。利息保障倍数指标反映了当期企业经营收益是所需支付的债

13、务利息的多少倍，从偿付债务利息 资金来源的角度考察债务利息的偿还能力。该指标越高，表明企业的债务利息偿还越有保障；相反，则 表明企业没有足够资金来源偿还债务利息，企业偿债能力底下。 万科企业股份有限公司2008年至2011年的年末利息保障倍数都小于1，这表明了企业无 力赚取大于借款成本的收益，企业没有足够的付息能力。企业的保障倍数越大，就证明支付利息的能力越强。 除了债务利息外，企业还有一些与负债相关的固定支出，如租入固定资产的租凭费用、场地租凭费 用等，这部分费用也要定期支付，应一并进来计算，所以年末的固定支出保障倍数也将会影响到长期偿 债能力的分析计算，支出保障倍数至少要等于1，否则说明企

14、业无力偿还企业到期的长期债务。万科企业股份有限公司的固定支出保障倍数都小于 1，所以也证明了企业无力偿还到期的长期债务费用。,第三部分：获利能力分析,获利能力分析,获利能力分析,1)资产净利率=净利润/资产平均总额 2)资产息税前利润率=息税前利润/资产平均总额 3)资产现金流量回报率=经营现金净流量/资产平均总额4)权益净利率=净利润/平均净资产5)销售毛利率=（销售收入-变动成本或销售成本）/销售收入6)销售净利率=净利润/销售收入7)销售利税率=税前利润/销售收入8)每股利润=净利润/发行在外普通股股数9)每股现金净流量=经营现金净流量/发行在外普通股股数10)每股净资产=股东权益总额/

15、发行在外普通股股数11)市盈率=每股市价/每股盈余,所 需 公 式,获利能力分析,近四年获利能力指标,纵向比较,资产息税前利润率是对资产净利率的变形，用息税前利润代替净利润作为分子。资产息税前利润率剔除了利息和所得税的影响。,2011年万科A的资产净利润率较前两年有所下降,但幅度不大，反映了企业资产综合利用的效率较稳定。另外万科A的权益净利率呈现稳步增长趋势。资产现金回报率除09年达到0.07之外，其余年份在0.01徘徊。,获利能力分析,近四年获利能力指标,纵向比较,2008-2011年，万科A销售净利润率上升5个百分比，这显示企业在扩大销售的同时，改进了经营管理，合理地控制了期间费用，提高了

16、盈利水平。但2010-2011年，销售净利润率有所下降，通过观察利润表，发现其主要原因为存货跌价准备，2007年高价获取的土地，至少数年之内，连获得社会平均收益水平都变得艰难，大大增加了营业总成本，从而降低了净利润。,除09年外万科毛利率较稳定，2008-2009年明显下降，2009-2010年，增长迅速又回到08年的水平；总体保持稳定态势。与同行业综合实力前30强相比，处于显著的领先地位。说明万科的技术含量高，质量好，获利能力和市场竞争力强。,获利能力分析,近四年获利能力指标,纵向比较,市盈率是通过公司股票价格的市场表现，间接地评价公司盈利能力。2010年12月31日，万科A的市盈率为12.45元，明显低于前两年同一时间的市盈率，也低于同行业30强的房地产企业的市盈率，这表明投资者对每股收益所愿支付的价格相对要低，2010年投资者对万科未来的盈利能力和发展前景不看好。,每股净资产反映了每一股普通股所拥有的净资产，万科A在2010年的每股净资产为4.96元，高于前两年的每股净资产，表明万科A每股拥有的净资产增加，公司的发展潜力稳定。2010年万科A每股利润为0.8元，是2008年两倍说明其盈利空间在上升。,