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1、六安市控制性详细规划通则（草案）六安市城乡规划局六安市规划设计研究院二一五年四月目 录第一章 总则第二章 建设用地第三章 管理单元规划第四章 开发强度第五章 建筑间距第六章 建筑退让第七章 城市绿地与生态第八章 建筑与景观风貌第九章 公共设施第十章 道路交通第十一章 市政设施第十二章 地下空间及综合防灾第十三章 附则附录 A 名词解释附录 B 计算规则附录 C 高层建筑日照分析规则附表： 六安市建筑物配建停车指标一览表- 1 -第一章总则1.1 制定目的为加强城乡规划管理，有效引导和调控城市建设开发，并为六安市控制性详细规划（以下简称“控规” ）的编制、审批与实施提供技术支撑和标准依据，根据国
2、家及省、市相关的法律法规、标准规范，结合本市实际，制定本通则。1.2 编制依据以中华人民共和国城乡规划法 、 城市规划编制办法 、 城市用地分类与规划建设用地标准 、 安徽省城乡规划条例 、 安徽省城市控制性详细规划编制规范等国家和省相关法律法规、标准规范及六安市总体规划（2008-2030 年） 为依据。1.3 适用范围本市城市规划区范围内城乡规划编制、城乡规划管理及各项建设工程在满足有关法律、法规、技术标准和规范的同时，还应符合本通则。本市各县（区）可参照执行。1.4 编制组织六安市控规体系分为“控规通则” 、 “管理单元规划”及“地块控规”三个层级。 “控规通则”是有关城市建设开发的整体
3、性控制与引导。 “管理单元规划”是以划定的城市管理单元为基础，主要确定各单元的主导功能、建设总量及人口容量，落实城市总体规划、各类专项规划的强制性公用和公益设施。 “地块控规”则是在“控规通则”和“管理单元规划”指导下，根据城市建设时序、市场开发需求等，分期、分批编制的控规。- 2 -第二章建设用地2.1用地分类用地分类划分，按照城市用地分类与规划建设用地标准 （GB50137-2011）的规定执行，包括城乡用地分类、城市建设用地分类两部分。2.2 城市建设用地适建范围为保障用地性质的主导用途，避免功能混杂，应按 2-1 表中适建比例、适建范围的规定进行控制。符合本表要求的，仅需表达单一用地性
4、质。表 2-1 城市建设用地适建比例及范围表类别代码大类 中类 类别名称 适建比例 适建范围R1 一类居住用地R2 二类居住用地住宅建筑面积合计不低于总建筑面积的 85%(计容面积)住宅、幼儿园（托儿所） 、小型商业、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施。RR3 三类居住用地住宅建筑面积合计不低于总建筑面积的 80%(计容面积)住宅、商业、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施。A1 行政办公用地办公建筑面积不低于总建筑面积的 90%(计容面积)办公、宿舍、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施。A2 文化设施用地文化设施建筑面积不低于总建筑面积的
5、70%(计容面积)文化设施、小型商业、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施。A3 教育科研用地教育设施建筑面积不低于总建筑面积的 90%(计容面积)教育设施、宿舍、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施。A4 体育用地体育设施建筑面积不低于总建筑面积的 80%(计容面积)体育设施、商业、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施。A5 医疗卫生用地医疗卫生设施建筑面积不低于总建筑面积的 90%(计容面积)医疗卫生设施、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施。A6 社会福利用地社会福利设施建筑面积不低于总建筑面积的 90%(计容面积)社会福利
6、设施、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施。A7 文物古迹用地A8 外事用地AA9 宗教用地- 3 -B1 商业用地商业建筑面积合计不低于总建筑面积 50%(计容面积)商业、办公、酒店、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施。B2 商务用地办公建筑面积合计不低于总建筑面积 50%(计容面积)办公、商业、酒店、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施。B3 娱乐康体用地B4公用设施营业网点用地BB9 其它服务设施用地M1 一类工业用地M2 二类工业用地MM3 三类工业用地厂房建筑面积不低于总建筑面积的 80%(计容面积)厂房、办公用房、生活配套用房、可附
7、设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施。W1 一类物流仓储用地仓储和物流建筑面积不低于总建筑面积的 85%(计容面积)仓库、物流建筑、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施。W2 二类物流仓储用地仓储和物流建筑面积不低于总建筑面积的 85%(计容面积)仓库（堆场） 、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施。WW3 三类物流仓储用地仓储和物流建筑面积不低于总建筑面积的 85%(计容面积)仓库（堆场） 、可附设的市政设施、可附设的交通设施。S1 城市道路用地S2 城市轨道交通用地交通设施、可附设的市政设施、其他配套辅助设施。S3 交通枢纽用地交通设施建筑面积不
8、低于总建筑面积的 70%(计容面积)交通设施、商业、可附设的市政设施、其他配套辅助设施。S4 交通场站用地SS9 其它交通设施用地U1 供应设施用地U2 环境设施用地U3 安全设施用地UU9 其它公用设施用地G1 公园绿地绿地用地规模不低于总用地的 90%。如建设其他设施，容积率不得超过0.1。小型商业、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施。GG2 防护绿地 市政设施、交通设施- 4 -G3 广场用地广场用地规模不低于总用地的 90%。如建设其他设施，容积率不得超过0.1。小型商业、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施。2. 3 混合用地2.3.1 混合用地是指
9、当土地使用功能超出本通则 2-1 表中单一用地性质的适建用途和适建比例要求，需要采用两种或以上用地性质组合表达的。用地代码之间采用“+”连接，如 R2+B1 等。2.3.2 在充分保障各类公共设施建设规模和使用功能的基础上，鼓励公共管理与服务设施用地、交通设施用地、市政公用设施用地与各类用地的混合使用，提高土地利用效益。2.3.3 鼓励在城市各级中心区、商业与公共服务中心区，客运交通枢纽及重要的滨水区等区域的土地混合使用，并符合环境相容、保障公益、结构平衡和景观协调的原则。2.3.4 在城乡规划编制及管理过程中，当土地使用功能需要规划为混合用地时，宜参照表 2-2，有条件兼容的方可混合使用。表
10、 2-2 常用土地用途混合使用指引用地类别大类 中类鼓励混合使用的用地类别可混合使用的用地类别一类居住用地(R1) A4二类居住用地(R2) A1 B2，A4居住用地(R)三类居住用地(R3) A1 A4，M1，W1商业用地(B1) R2商业服务业用地(B) 办公用地(B2) R2文化设施用地(A2) A1，B2，A4，A3公共管理与服务设施用地(A) 体育用地(A4) A1，B2，A4，A3一类工业用地(M1) W1 A1，B2，R3工业用地(M)二类工业用地(平方米) W1物流仓储用地(W) 普通仓储用地(W1) M1 A1，B2，R3供应设施用地(U1) G1，A4，S4市政公用设施用地
11、(U) 环境卫生设施用地(U2) G1，A4，S42.4 建筑基地最小面积控制- 5 -2.4.1新区建设、旧区改建应成片开发，不宜零星建设。建筑基地未达到下列最小面积的，不宜独立建设：（ 1 ） 6 层及 6 层以下住宅为 3000 平方米；（ 2 ） 718 层住宅建筑为 4000 平方米；（ 3 ） 19 层以上住宅建筑为 5000 平方米；（ 4 ） 建筑高度小于或等于 24 米（不含市政配套公建）的公共建筑为 3000 平方米；（ 5 ） 建筑高度为大于 24 米的公共建筑为 4000 平方米；（ 6 ） 工业、仓储建筑最小开发地块为 2000 平方米。2.4.2 建筑基地未达到 2
12、.4.1 条规定的最小面积，但有下列情况之一，且确定不妨碍城市规划实施的，城乡规划行政主管部门可予核准建设：（ 1 ） 邻接土地已经完成建设或为既成道路、河道或有其他类似情况，确实无法与周边土地整合的建设项目；（ 2 ） 因城市规划街区划分、市政公用设施等限制，确实无法调整、合并的；（ 3 ） 社区配套用房、垃圾收集和中转、变配电房、泵房、公厕等涉及社会公益性的建设项目。（ 4 ） 农村地区的村镇建设，因特殊情况，确实难以达到前款规定面积的。 （ 5 ） 被具有法定资质的机构鉴定为危险房屋拆复建。2.5 居住建筑底部建筑性质控制居住建筑的底部不宜建设大型的商业建筑，严格限制在居住建筑的底部建设
13、农贸市场；中心城区范围内限制底层小型商业，二三层以上为住宅的混合性建筑。- 6 -第三章管理单元规划3.1 管理单元划分3.1.1管理单元划分目的为便于全面系统地组织编制控制性详细规划，深化、落实城市总体规划的意图，形成系统有序的城市规划控制引导体系，将中心城区划分为若干管理单元，以管理单元作为控规编制项目的基本单位。3.1.2 管理单元划分原则（1） 管理单元的划分应覆盖规划期内城市规划建设用地的全部地域范围，相邻管理单元范围不相重叠并无缝衔接。（2） 以街道及社区行政管辖范围为基础，结合自然要素（河流等） 、主要交通道路、铁路、重要基础设施等空间要素划定。3.2 核心控制3.2.1主导属性
14、控制（1） 主导属性是管理单元主导功能的概括与描述，是城市总体规划用地功能在管理单元上的落实和体现。（2） 凡与管理单元主导属性相同或相符的项目应鼓励建设，凡与主导属性不相容的项目需严格控制或禁止建设。3.2.2 建设容量控制（1） 建设容量是指管理单元内各地块开发建设的建筑总量的控制，作为核算公共服务设施、公用设施容量的基础，规划确定的单元建筑总量原则上不允许突破。（2） 在规划执行中，前期开发地块建设量突破或少于规划图则规定时，应对后期开发地块建设量进行调整，使该单元建筑总量控制在规划图则规定的范围之内，实现总量动态平衡。3.2.3 人口容量控制单元人口容量是城市总人口在管理单元上的落实与
15、分解，也是管理单元落实公共设施和基础设施配套规模的依据，规划确定的管理单元的居住人口规模原则上不允许突破或较大幅度减少。- 7 -第四章开发强度4.1 开发强度分区4.1.1城市开发强度分区是在宏观规划的指导下，合理预测并提出远期城市发展策略所对应的城市空间开发强度控制要求。4.1.2城市建设用地开发强度共分为四类区，按表 4-1 执行，用于指导城市建设用地的容积率确定。表 4-1城市开发强度分区等级表等级 主要区位特征 开发建设特征 容积率适宜值一类区城市中心区、区级商业中心区及部分形象区高强度开发 FAR 2.5二类区 城市一般地区 中强度区 1.5 FAR 2.5三类区 城市边缘地区和一
16、些景观控制区 低强度区 0.5 FAR 1.5四类区 城市重要景观控制区或风景旅游区 超低强度区 FAR 0.54.2 地块容积率4.2.1地块容积率确定应满足市政交通设施负荷、历史保护、地质条件、生态安全等特殊要求，并满足日照、消防等规范要求。居住用地地块容积率确定须应同时校核所在地区的教育、医疗等公共设施服务水平。在特殊地段，应满足文物保护、电力电信通道、危险品仓库、地质缺陷以及生态敏感区等相关控制要求。4.2.2原有建筑的建筑容量控制指标已达到或超出规定值的，除特定必须的公共配套设施外，不应在原有建筑基地范围内进行扩建、加层。4.3 建筑密度与容积率4.3.1对于已编制过单元控规的，其地块建筑密度与容积率以单元控规中确定的为准；未编制控规的可按下表执行。4.3.2
