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1、 苏州-新湖明珠城抵押贷款集合资金信托计划说明书信托公司管理信托财产应恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务。信托公司依据本信托合同约定管理信托财产所产生的风险，由信托财产承担。信托公司因违背本信托合同、处理信托事务不当而造成信托财产损失的，由信托公司以固有财产赔偿；不足赔偿时，由投资者自担。 。2苏州-新湖明珠城抵押贷款集合资金信托计划说明书根据中华人民共和国信托法 、 信托公司管理办法 、 信托公司集合资金信托计划管理办法 、以及其他有关法律法规，安信信托投资股份有限公司（以下简称“公司” 、 “安信信托”或“受托人” ）发挥自身专业的理财管理能力和丰富的投资运作经验，经认真研究与
2、充分准备，制定本信托计划。除特别说明外，本计划书中所用名词与苏州-新湖明珠城抵押贷款集合资金信托合同具有相同含义。一、 受托人名称：安信信托投资股份有限公司法定代表人：张春景地 址：上海广东路 689 号海通证券大厦 29 层邮政编码：200001传真：021-63410309电话：021-63411258，021-63410777-3209、3211、3202公司目前列入中国银行业监督管理委员会关于实施和有关具体事项的通知的范围，本次信托计划的发行参照该通知第八条规定要求执行。二、 信托计划要素（一）信托计划名称苏州-新湖明珠城抵押贷款集合资金信托计划（以下简称“信托计划” ） 。（二）信托
3、计划目的安信信托将多个委托人交付的信托资金集合使用，形成具有一定规模和实力的资金组合，利用受托人在金融领域的人才、信息及管理优势，发挥受托人专业的信托财产管理职能和信托资金运用的丰富经验，以向苏州新湖置业有限公司（以下简称“借款人” ）发放信托贷款的方式为受益人获取收益。（三）信托计划规模信托计划项下的信托合同总数不超过 200 份（包括 200 份） ，信托计划募集资金的总规模不超过 11000 万元人民币，并不低于 9000 万元。3（四）信托受益权单位全部信托受益权划分为等额的信托单位，每壹元人民币对应一份信托单位。（五）信托计划期限本信托计划的期限为 2 年，自信托计划成立之日起计算。
4、在信托存续期间内，若借款人违约，受托人有权通过处置抵押资产的方式收回信托资金，则信托期限自动延长至抵押资产处置完毕，在处置抵押资产过程中获得的超过信托贷款本息的收益，根据本计划书第十二条的规定，全部归受益人所有。受托人根据收回全部信托贷款本息的情况可以提前结束信托计划。（六）信托计划财产的运用：按照信托文件及信托贷款合同之约定向借款人发放信托贷款。（七）信托计划预期年收益率：预计年收益率为 8%9.5%；若信托计划需通过处置抵押资产的方式收回本金，则信托计划延长期限内预期收益率，以实际收到的抵押资产处置收入确定。（八）信托利益分配方式：详见本计划书第十二条。（九）信托计划保管银行：中信银行股份
5、有限公司（十）信托计划执行经理：冯之鑫、陈枫三、 信托合同内容摘要资金信托合同的主要内容包括：（一）信托目的；（二）信托计划受托人与保管人的基本情况；（三）信托计划的加入、信托资金的交付； （四）信托计划的规模与期限； （五）信托财产的构成；信托受益权的转让（六）信托资金的管理运用处分方式； （七）信托利益的计算、分配；委托人、受托人、受益人的权利和义务；（八）信托财产税费的承担、费用核算及支付； （九）受托人报酬； （十）信托终止与信托财产的归属； （十一）信托当事人的权利与义务； （十二）受益人大会的组成、召集、议事和表决程序、表决规则；（十三）新任受托人的选任方式；（十四）信息披露、风险
6、揭示、违约责任、信托受益权的转让等； 4四、 信托计划的推介1、信托计划推介期为一个月，自本信托计划通过监管部门审核或监管异议期届满确定通过之日起第五个工作日开始推介。信托计划募集资金规模符合成立条件的，推介期届满的次日为信托计划成立日。2、推介期内,若信托计划项下的资金达到人民币 11000 万元，受托人可提前结束推介期，本信托计划将于推介期提前结束的次日起成立。3、信托单位价格：信托计划成立时每壹元人民币对应一份信托单位，委托人单笔加入资金金额最低为人民币 40 万元（含） ，并可按人民币 1 万元的整数倍增加。4、若推介期届满，信托计划募集资金未能达到人民币 9000 万元，信托计划募集
7、失败。在此情况下，受托人在推介期届满后七个工作日内，返还委托人已缴付的款项连同该部分款项银行同期存款利息。由此产生的相关债务和费用，由受托人以固有财产承担。5、若信托计划成立，信托计划推介期的收益按中国人民银行公布的活期存款利率计算，并在第一次分配信托收益时向受益人一次性支付。五、 加入信托计划的条件（一）委托人资格要求具有完全民事行为能力的自然人、法人或者依法成立的其他组织。（二）资金合法性要求委托人应保证以自己合法所有的资金认购本信托计划项下的信托单位，不得汇集他人财产加入本信托计划。（三）资金要求加入本信托计划的资金应当是人民币。单笔资金金额最低为 40 万元，并可按 1 万元的整数倍增
8、加。预期收益率按以下方式确定：单一投资者加入信托计划金额在 40 万80 万元（不包括 80 万）之间，预期年收益率为 8%；单一投资者加入信托计划金额在 80 万120 万元（不包括 120 万）之间，预期年收益率为 8.5%；单一投资者加入信托计划金额在 120 万300 万（不包括 300 万）元以上，预期年收益率为 9.2%；单一投资者加入信托计划金额在 300 万元以上，预期年收益率为 9.5%。信托计划延长期限内预期收益率，以实际收到的处置抵押资产所得的价款确定，并根据5受益人持有信托单位数量进行分配。（四）受益人要求本信托计划设立时信托受益人为委托人本身，且为唯一受益人。（五）委
9、托人需提供的资料委托人为自然人的，需提供身份证或其他身份证明；委托人为法人或其他组织，需提供营业执照、法人组织机构代码证等相关证明文件的复印件（加盖单位公章）及经办人（代理人）身份证明、授权委托书等。（六）信托计划的加入委托人在与受托人签订信托合同并交付信托资金后，自信托计划成立之日起即视为加入本信托计划。六、 信托计划的推介机构本信托计划的推介机构为安信信托投资股份有限公司。七、 信托经理信托计划执行经理冯之鑫，男，哈尔滨工业大学管理学院学士学位，注册会计师、注册资产评估师，三年信托从业经历，五年注册会计师执业经验及四年企业财务管理经验。熟悉国内金融法律法规、熟悉公司财务管理，擅长项目风险评
10、估及投资分析。先后参与管理“安泰上海机场高速污水管道（BT）项目信托计划” 、 “安泰上海金山第二工业区基础设施（BT）项目信托计划” 、 “远程 1 号船舶抵押贷款集合资金信托计划” 。目前管理安泰系列资金信托业务。信托计划执行经理陈枫，男，经济学硕士，毕业于复旦大学管理学院数量经济学专业；毕业后加入上海爱建信托投资有限责任公司，2006 年加入安信信托投资股份有限公司，担任多个信托项目的信托执行经理，信托从业经验 4 年，无不良记录。八、 法律意见书本信托计划业务由北京君泽君律师律师事务所出具法律意见书，法律意见书认为本信托计划符合中华人民共和国信托法和其他法律法规的规定。九、 信托计划风
11、险揭示及防范（一）信托计划风险揭示1、工程风险因施工而带来的风险，包括施工质量，施工事故等因素；62、市场风险宏观经济的周期性波动、房地产行业的景气循环及国家相关法规、政策的变动等因素,将有可能对房地产行业产生不利影响,导致借款人项目开发商及其开发的房地产项目出现风险。3、法律与政策风险因国家政策，如财政政策、货币政策、税收政策、行业政策、地区发展政策等发生变化，导致市场波动，影响信托实施和收益。4、管理风险在信托计划资金的管理运用过程中，可能发生信托财产管理部门因所获取的信息不全或存在误差，对经济形势等判断有误，或处理信托事务过程中的工作失误，影响信托计划资金运作收益水平。5、借款人及担保人
12、的信用风险借款人及担保人新湖中宝股份有限公司未能按照信托贷款合同及保证合同的约定偿还信托贷款及履行担保责任。6、抵押物贬损及处置风险为担保借款人在信托贷款合同项下的还款义务，借款人以其所有的位于吴江经济开发区江陵西路北侧，面积 115866.8 平方米的明珠城 F 地块土地使用权提供抵押担保。受托人在依照信托文件约定处置抵押物时，将有可能因处置标的过大、抵押物价格变动幅度过大、缺乏交易对手等流动性不足的原因增加抵押物处置难度，导致处置期限增加和/或处置价格降低；在借款人无法按期偿还信托贷款的情况下，亦可能因抵押物灭失、毁损或价值下降而导致信托计划财产损失的风险。7、其他风险战争、动乱、自然灾害
13、等不可抗力因素的出现，可能导致信托计划财产损失。（二）信托计划风险防范措施1、规范管理制度：本信托计划业务流程纳入安信信托已执行信托业务管理体系，以规范管理。2、人事管理制度：本信托计划的信托经理以及信托业务的所有部门和岗位的员工，通过岗位责任、工作考核、薪金福利、辞职与辞退等制度进行管理。3、信息披露制度：建立规范的信息披露管理制度、完善的信息资料保全系统、完整的会计、统计和各种业务资料的档案。4、对借款人及担保人还款及担保能力的评价及监控（1）借款人及担保人还款及担保能力评价：7经过测算，借款人在贷款期内的现金流能偿还全部贷款本金和利息，借款人具备还款能力。担保人为借款人母公司新湖中宝股份
14、有限公司（SH600208） ，新湖中宝股份有限公司开发面积超过 1000 万平方米， 2008 年末合并报表资产总额 138 亿元，合并报表实现收入35 亿元，净利润 8.4 亿元，业绩同比增长 102%；公司 2008 年 7 月成功发行 8 年期总额 14亿元的无担保新湖债，信用评级 AA-，2009 年 1 季度末新湖中宝股份有限公司母公司报表净资产 43.4 亿元，资产负债率 39.49%，担保能力较强。（2）对借款人的监督：通过设置贷款专户的方式，对借款人每笔信托贷款资金的使用进行监督；受托人与当地工商银行一并对借款人销售收入进行监管。委托深圳市世联土地房地产评估有限公司对项目周边
15、房地产市场及项目销售情况进行贷后跟踪；5、抵押担保措施（1）信托贷款以借款人拥有的苏州新湖明珠城三期土地为信托贷款提供抵押担保，抵押物评估价值 3.0485 亿元，抵押率 29.5%-36.1%。（2）委托深圳市世联土地房地产评估有限公司按季度对区域及抵押土地价值进行跟踪报告，使受托人定期掌握抵押土地使用权的价值变动情况。（3）借款人母公司新湖中宝股份有限公司（SH600208） ，为借款人在信托贷款合同项下的还款义务，提供连带责任保证担保并进行公告。十、 信托计划资金的运用和管理受托人以信托计划资金向借款人发放信托贷款，信托贷款发放额度根据信托计划最终募集资金额确定。信托贷款发放至借款人贷款
16、专户，专项用于苏州新湖明珠城二期开发。信托贷款存续期内，受托人通过对借款人还款能力及信用状况进行监督，及时调整信贷政策，避免信托计划财产发生损失，并通过收取贷款利息为受益人获取信托收益。十一、信托费用及受托人报酬（一）除非委托人另行支付，安信信托因处理信托事务发生的下述费用与税费由信托计划财产承担：1、受托人报酬；2、信托计划财产管理、运用或处分过程中发生的税与费；83、文件或账册制作、印刷费用；4、信息披露费用；5、审计费、律师费、评估费、信用评级费等中介费用；6、信托资金保管机构费用、资金划转费用；保管费用每年按全部信托计划本金的千分之二收取。7、按照有关规定可以列入的其他税和费。（二）受托人报酬在信托期间，受托人报酬为信托利益扣除信托计划本金、信托费用及信托计划预期收益后的余额。受托人于每年向受益人分配信托收益后，从信托财产中提取当期受托人报酬；受托人处置抵押资产过程中实现的超过信托贷
